城市环卫管理方案

1、 罗甸县城区环卫作业 管 理 实 施 方 案 2016年 5月6日 方案目录 第一节：管理公司简况 第二节：项目简况 第三节： 引 言 第四节： 管理服务理念 第五节： 管理思路 第六节： 采取管理措施及标准 第七节： 管理服务的要求 第八节： 公司拟采取的管理方式 第九节： 物业管理处组织架构设置情况 第十节： 锦绣家园物业管理处组织架构图 第十一节：物业管理人员配置 第十二节：前期管理的预算 第十三节：物业管理的具体操作 第十四节：物业接管事项说明 第十五节：结 束 语 罗甸县佳诚物业管理公司简况 罗甸县佳诚商贸投资管理有限责任公司成立于2006年，在罗甸县工商行政管理局登记注册，注册资金

2、500万元，经城建主管部门批准，在2007年取得州级管理认证，是具有国家三级物业管理资质的专业管理公司。我公司专业从事市场管理，家政保洁服务、旅游开发、物业管理等商贸投资管理项目，公司拥有专业的管理技术人员队伍，管理模式按规范化、专业化实施经营，以客户至上、服务第一为宗旨，实施独具特色的绩效管理方式，实行独立核算、自负盈亏的运行机制，我公司依法管理、自主经营、自我发展，以本地人文实情出发，做到人性化、规范化、专业化的管理服务要求，坚持文明服务、标准操作、依法管理的发展方针，赢得了市场和广大客户的支持与肯定认可。 公司的发展立足于市场，以创建现代高品质生活的工作目标为要求，坚持诚实、热情、专业的

3、工作作风，通过优质服务和经营管理，竭诚为委托方营造安全、文明、整洁、舒适工作和生活环境，消除各种安全隐患，形成和谐氛围，达到以人为本、多方共赢的局面。 罗甸县佳诚物业管理有限责任公司将竭诚为客户献上更专业、更规范、更优质的服务，执行严格管理制度，创新的经营理念，高效的团队合作精神，以及员工踏实努力的工作，专业的管理素质和积极进取的心态，去迎接每一次机遇和挑战，并立志在物业管理服务行业中树立良好的服务品牌和信誉。 公司实行一站式服务和承诺服务制，做到亲情服务、规范服务、及时高效的完成各项服务工作，真正做到让业主满意，让委托管理方放心。 项目简况 罗甸县新建中医院大楼位于罗甸县城高速路出口核心地段

4、，交通便捷，人口稠密，是县政府重点工程之一，区位优势得天独厚，新中医院是集医疗、住院、住宅等为一体的功能办公商区，工程设计凝聚了千岛之湖、湖滨之城的精彩，视野开阔，俯瞰全城，独到的民族建筑，绽放无法抗拒的魅力，顺应了县委、县政府提出的将罗甸建设成为龙滩湖畔美丽的宜商、宜居城市目标。 新建设的罗甸县中医院项目更需要佳诚物业管理公司专业、细致、负责的提供体贴周到的服务与管理，用心经营管理呵护，保证院区的安全，充分体现美观整洁、温馨舒适、管理规范等特点，让每一位入院居住者感到安全、整洁、规范、舒适。 引 言 根据罗甸县新中医院的设计特点及地理位置，现我物业公司拟出“中医院安全及保洁管理服务”的项目管

5、理方案。我们真诚希望与贵医院合作中，使医护人员与广大群众能充分享受到我们公司管理带来的方便、温馨和周到的服务，提升管理项目品质、提高项目品牌，使罗甸中医院持续保持良好的服务口碑，为院方营造一个安全、整洁、优美、方便的品质院区，实现医院、患者、物业公司和谐、多赢的经营目标。 管理服务理念 本着以人为本，营建环境舒适、配套齐备、和谐安全、时尚生活的高档综合生态型商住小区。公司提出“真诚服务*创造美好生活”的服务理念，创建时尚、文明、和谐高档花园文化社区要求，达到标准化、规范化、智能化、自动化的管理目标。 管理思路 我公司针对该项目管理区域，业主更关注居住区内的卫生、安全、人文和谐环境，更加需要愉悦

6、身心、亲近自然生活方式。将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区文化，将围绕“环境卫生、社区安全、装修管理、健康生活”等来策划、组织小区物业管理活动。 每季度实施管理报告制度，将物业管理服务情况及小区维修、治安、保洁、绿化、社区文化等各项服务工作的运作情况公示，真正做到尊重业主权益。将秉持科学实施管理、增强客户满意的质量工作方针,实行标准化、规范化的管理服务方式，服务达到省时、高效的准则，努力把住宅小区管理创建为精神文明的窗口，品牌物业精品小区。 采取管理措施及标准 根据锦绣家园的实况，制定物业管理服务措施、标准如下： 一、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主对物业报修、求

7、助、建议、问询、投诉等各类信息，按管理要求及时处理并给予答复反馈，做好回访与记录。 二、定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改，达到物业管理服务满意率达95%以上。 三、建立维修承诺制，达到物业管理零维修，急修及时率100%，返修率不高于1%的标准。 四、承诺公开半年物业管理服务每次费用收支情况，公开率100%。 五、保障小区物业档案、业主档案、设备设施档案齐全，完好率100%。 六、提供专业的配套有偿服务，满意率100%。 管理服务的要求 一、房屋管理及维修养护管理方面 （1） 栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。 （2） 物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无

8、乱贴、乱涂、乱画现象。 （3） 空调安装统一。 2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。 （1）供电系统：保证正常供电，停电提前1天通知用户。 （2）弱电系统：保证系统正常工作。故障及时排除。 （3）消防系统：设备设施齐全、完好无损，可随时起用，组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，消防疏散通道畅通，保证无火灾安全隐患，明确各区域防火责任人，24小时值班。 （4）给排水系统：保证周围清洁卫生、无污染，停水提前1天通知；消防泵每月进行1次全面检查、操作，排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、无浸泡事故发生；遇有事故，维修人员在30分钟内到达现场

9、抢修，并无长时间停水，制有应急处理方案。 3、共用设施管理：共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。 4、保安。 （1）专业保安队伍，保安文明执勤，言语规范，24小时值班及巡逻，处理突发事件。 （2）出入管理有序，有登记，无堵塞现象，不影响行人通行。 （3）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。 （4）联系群众，搞好群防群治。 （5）在公安派出所指导下搞好治安管理。 5、环境卫生管理：做到定人、定点、定时、定任务、定质量。 （1）环卫设施完备。 （2）实行标准化清扫保洁。 （3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。 （4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大门、楼

10、梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。 （5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。 6、绿化管理 （1）绿地无改变使用用途，受到破坏、践踏、占用现象。 （2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。 （3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。 （4）绿化完好率达到95%以上。 7、室内装饰装修管理：全过程监控，保证房屋的整体性、抗震性和结构安全。 （1）受理本小区二次装修咨询与审批。 （2）所有装修人员到管理处办理出入证。 8、社区文化 （1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。 （2）制有居民精神文明建设公约。 （3）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。 （4

11、）业主满意率95%以上。 9、提供专项服务 1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等； 2、代收报刊邮件等； 3、提供维修服务 公司拟采取的管理方式 物业管理进行贴心服务、规范化管理，为开发商铸造品牌，为业主提供优质服务，提升物业公司的信誉与形象。 一、标准化管理 本公司从项目前期入伙开始，均实施全面的标准化管理，在内部管理上达到制度严格有序、日常管理规范、装修管理专业、安全管理放心、清洁维护使业主满意等，使委托方放心，不断提高公司物业管理的信誉度。 二、沟通服务上 公司物管处专门设置联络处，具备工作中的各项组织、沟通、协调能力，答复业主疑问、接待业主投诉，通过走访宣传，较好解决业主提出的

12、问题及合理要求。 公司物管处设置业主投诉箱、公示栏等方式直接了解业主需求，发展与业主的良好关系，将利用物业服务优势对业主进行疏导和抚慰，按要求规范管理，认真负责，有效化解投诉、矛盾，保证服务质量。 三、社区文化上 公司物管处将开展多种服务项目，与业主共享共荣，构建良好的人际关系，创造和谐、文明、时尚的社区文化，改善优美的生活与工作环境。 物业管理处组织架构设置情况 为保证物业管理处服务工作开展顺利，为保证人流、物流、信息等到的正常流通，结合项目规模、性质等实际情况，以实现物业管理与营运的目标，现将设置物业管理处组织架构及人员情况报告如下： 人民广场锦绣家园物业管理处组织架构图 物业管理人员配置

13、 一、人员设置。 根据物业管理委托合同内容所确定的管理档次和要求，按物业管理面积计算, 经实地考察，锦绣家园管理处拟设置工作人员12人。 管理人员编制如下： 1、物业管理处经营主管： 1名； 行政服务部 管理办公室 工程管理员 交房服务员 绿化员 保安队 保洁部 收费员 档案员 锦绣家园物管处经理 罗甸县佳诚物业管理有限责任公司 2、物业管理部主任： 1名； 3、楼管员服务员： 1名； 4、物业小区保安员： 6名； 5、物业小区保洁员： 2名； 6、绿化工（兼工程维修）： 1 名； 二、锦绣家园收费标准 锦绣家园按房开商与业主签订的收费标准： 多层住宅 0.50元/平方米·月 商场

14、1.50元/平方米·月 地上小车位 10元/位·月 地上车摩托车位 5元/位·月 前期管理的预算 根据小区的建筑面积、绿化面积、工作量及岗位等实际情况，通过实际调查研究、认真测算，对物业管理成本所涉及到的管理费、保安费、水电费等进行了全面的核算，对主要数据进行了全面确定评估，物业管理成本费用情况明细如下： 一、本项目占地面积： 平方米； 二、本项目建筑面积： 平方米； 三、本项目住宅面积： 平方米； 四、本项目的管理成本： （一）人员岗位设置及工资标准： 1、物业管理主管： 1名 工资标准：2000元/月； 2、小区管理主任： 1名 工资标准：1200元/月； 3

15、、楼管员服务员： 1名 工资标准：1000元/月； 4、小区保安员： 6名 工资标准：1000元/月； 5、小区保洁员： 2名 工资标准：800元/月； 6、绿化工（兼工程维修）：1名 工资标准：1000元/月； 以上为小区必备的管理工作人员共计12名，其工资费用总支出费用为12800元/月。 五、人员的福利： 会体工作人员的福利费用按5%的标准提起为：840元/月。 六、办公费：按平均值核算每月500元。 七、公共设施设备维护费：按平均值核算每月120元。 八、小区管理电费： 按罗甸县电力用电价格标准核算，商业用电0.89元/度，民营用电0.46元/度。小区耗电核算如下： 1、路灯费、声控灯

16、：每月约耗损400元； 2、电动门：每月约耗损60元； 3、监控器： 每月耗损约120元； 以上费用合计： 580 元/月。 九、小区管理水费： 按罗甸县自来水用水价格标准核算，商业用水元 5 元/吨，生活用水 3 元/吨。小区水耗核算如下： 1、清洁用水： 约预计损耗120元； 2、绿化用水： 约预计损耗50元 ； 3、办公用水： 约预计损耗70元 ； 以上费用合计： 240 元/月。 十、小区生活垃圾处理清运费：500元/月； 按本小区的户数核算：每户每天一袋计，平均每月须清运5车次，平均每车每次200元（市政管理中心给价）。 十一、小区化粪池清掏费：（1次/2年） 十二、员工服装费平均每

17、月746元。 280元/套*12人*2套=6720元/年 十三、物业管理企业利润： 按总费用的5%计算，本小区的企业利润是1288.38元/月。 十四、物业管理企业税金： 按总费用的5%计算，本小区的企业税款是1288.38元/月。 物业管理的具体操作 公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理 。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。 (一)、前期准备 公司派出专业人员对承接项目周边地

18、区物业分布情况、安全状况进行深入了解、研究，结合物业特点以及项目规划，拟定物业项目的管理方案。 进驻前筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训。针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议。 进驻前必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备。物业接管须进行验收，进行钥匙、图纸资料的交接。 开展管理工作前进行人员培训 (二)物业管理的启动 1.物业的接管验收 2.交房管理 3.装修管理 4.环境卫生管理 5.共用设施管理 (三)完善的日常物业管理服务 1、安全保卫系统 2、人员出入管理 3、供电设备管理 4、消防管理 5、便民服务 物业接管事项说明 一、我公司一旦接受委托进行物业管理，保安、环境卫生等关系小区基本生活秩序的工作立即入场开展，各项接管工作一周内完成，以保障小区业主的切身利益。 二、为了高效完成接管工作，公司会议决定成立以总经理为首的接管验收小组接管验收。 三、我公司保证接管后按照管理方案进行小区物业管理工作。 结 束 语 贵房地产开发公司所提供资