物业公用设施改造及维护维修工作程序

1、管理规范示范文本 | Excellent Model Text 资料编码：CYKJ-FW-214编号：_物业公用设施改造及维护维修工作程序审核：_时间：_单位：_物业公用设施改造及维护维修工作程序用户指南：该管理规范资料适用于管理中，为使规则公开化，让所有人保持集体的协调，维护集体的利益，从而充分发挥团体的力量，实现管理有法可依，内部运行有规则保障。可通过修改使用，也可以直接沿用本模板进行快速编辑。物业公用设施改造及维护维修工作程序一、目的确保及时更新、改造、维护维修公用设施，保证其适时适量增容和正常运行。二、适用范围适用于公用设施的改造及维护维修。三、定义1、公用设施的抢修：是指损坏的公用设

2、施，已经严重影响到住户的人身和财产安全，或其正常生活，必须对其即时进行维修。2、外委：指委托公司外单位进行的改造及维护维修。3、内委：指委托建筑公司进行的改造及维护维修。4、自修：指维修中心人员自行进行的改造及维护维修。四、物业维修员职责(1)对自己职责范围内的公用设施改造及维护维修提出“年度计划”。(2)实施经批准的“年度计划”中与自己有关的项目计划。(3)日常巡视检查公用设施，提出计划外公用设施改造及维护维修项目并在报批后实施。(4)组织实施公用设施抢修。五、程序1、小区公用设施的确认(1)物业维修员制做公用设施一览表，并需备有相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料。资料应予

3、编号。(2)小区公用设施应包括如下几种：供电、供水设施。路灯、公共通道灯、庭院灯、应急灯。花园内休闲娱乐设施。消防设施。公共天线、公用电信线路。清洁卫生设施。公共防盗设施。2、责任范围划分维修中心根据公用设施一览表和物业管理人数及特长划分各物业维修员责任范围，并在一览表相应栏目注明。3、“年度计划”的制定(1)物业维修员每年12月30日前就自己责任范围内的公共设施，提出下一年度对其进行改造及维护维修计划，并上报维修中心主任。物业维修员提出该计划时应考虑以下内容：需要增加的公用设施。需要更新、改造的公用设施。需要增容的公用设施。需要进行维护维修的公用设施。进行增加、更新、改造、增容及维护维修的时

4、间和周期。其他有关事项。(2)维修中心主任根据各物业维修员提交的公用设施改造及维护维修计划，拟定“年度计划”，并在每年1月5日前提交经理审批。(3)经理在每年1月20日前审批完毕“年度计划”。必要时，经理可组织有关专业人员讨论“年度计划”。4、“年度计划”的实施(1)经理批准的“年度计划”由维修中心主任安排物业维修员实施。(2)物业维修员实施“年度计划”时，应注意以下几点：按计划规定的时间和周期开工、完工。外委项目和原材料的采购，应按供应商控制程序、采购控制程序进行。对预算价格在100元以上1000元以下的内委项目，填写维修委托单报维修中心主任审批;对预算价格1000元以上的内委项目，填写工程

5、立项呈批表报维修中心主任审核后送经理审批，经批准的工程立项呈批表复印件作为维修委托单的附件;对预算价格在100元以下的内委项目，自行决定并填写维修委托单。对预算价格在100元以上1000元以下的自修项目，直接填写公用设施维护维修记录表，由维修中心主任批准后实施;对预算价格在1000以上的自修项目，填写工程立项呈批表报维修中心主任审核后再报经理批准后实施;对预算价格在100元以下的自修项目，自行决定、实施后填写于公用设施维护维修记录表内。施工用水、用电和开挖、占用公共用地(道路)时，须负责办理报批手续。对施工过程进行监控。按设计和合同规定的质量要求进行竣工验收，做好验收记录。遇有疑难问题，及时报

6、告维修中心主任。5、日常巡视检查(1)物业维修员对自己责任范围的公用设施在正常工作内每天巡视检查，并做公用设施定期检查记录表。(2)物业维修员对重要公用设施应适当增加巡视频次，必要时，对其性能状况可进行试验。六、计划外公用设施改造及维护维修(1)物业维修员根据下列资料提出计划外公用设施发行及维护维修项目：日常巡视检查记录。业户投诉记录。访问客户记录。上级指示。(2)经批准的计划外项目由物业维修员按相关规定实施。七、公用设施的抢修(1)维修中心主任值班时，由科长组织实施抢修;维修中心主任不在时，由责任物业维修员组织实施抢修。(2)必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或情况请求帮助。(3)维修中

7、心所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。(4)抢修完毕，维修中心主任应向经理报告抢修情况，抢修情况包括：事故原因。损失情况。抢修结果。抢修费用。纠正和预防措施。8、除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由物业维修员书面通知并监督施工单位或供应商处理。9、所有的公用设施改造及维护维修均由物业维修员记入公用设施维护维修记录表，100元以下的自修项目由物业维修员审定决算价，其他项目由维修中心主任审定决算价或依合同价为决算价。10、公用设施改造及维护维修工作质量的检查。维修中心主任重点检查费用在500元以上的项目质量和抢修项目质量，发现问题，即时通知物业维修员处理。八、记录1、最新的年度公用设

8、施改造及维护维修工作计划原件由维修中心主任保存，复印件由副经理、物业维修员保存。2、最新的公用设施一览表原件由维修中心主任保存，复印件由物业维修员保存。3、公用设施巡视记录表由物业维修员保存一年。4、公用设施维护维修记录表及相应的维修委托单和工程立项呈批表由维修中心主任保存两年。篇2：物业园区公用设施改造及维护维修工作程序工程维修工作手册物业园区公用设施改造及维护维修工作程序一、目的：确保及时更新、改造、维护维修公用设施，保证其适时适量增容和正常运行。二、适用范围：适用于管理处管理的公用设施的改造及维护维修。三、定义1、公用设施的抢修：是指损坏的公用设施，已经严重影响到客户的人身和财产安全或其

9、正常生活，必须对其及时进行的维修。2、外委：指委托公司外单位进行的改造及维护维修。3、自修：指管理处人员自行进行的改造及维护维修。四、职责1、管理处职责：负责做好本管理区域内维修(改造)、保养的年度及季度计划和半年总结;负责单项预算费用3000元以下的项目的申报、实施及结算;积极配合其它部门，做好由其它部门负责实施的本辖区内的工程项目的施工管理和结算工作;组织有关部门对本管理处负责的项目进行竣工验收;参与本管理区域内其它工程项目的竣工验收工作;管理处主任作为管理处负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作;同时须督促员工做好工程项目的年度计划、季度计

10、划和半年总结、管理处所负责项目的实施。2、工程技术部职责作为维修(改造)项目的主审部门，负责立项工程方案及预算的审核;负责做好维修(改造)工程的年度总结;负责单项预算费用3000元以上的项目的申报、实施及结算;为各管理处提供工程方案、预算上的技术支持;组织有关部门对本部负责的项目进行竣工验收，并将验收情况反馈给该项目所属管理区域内管理处;参与其它工程项目的竣工验收工作;工程技术部经理为部门负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作;同时须督促员工做好工程项目的年度总结和部门所负责项目的实施。五、程序1、管理区域内公用设施的确认物业管理原制作公用设施一

11、览表并徐备用相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料。资料应予编号。管理区域内公用设施应包括如下几种：2、供电、供水设施。注：不包括水泵房、开关站、变(配)电所，该部分公用设施的控制按供电供水设施控制程序进行。路灯、公共通道灯、庭院灯、应急灯。花园内休闲娱乐设施。消防设施。公共天线、公用电信线路。清洁卫生设施。公共防盗设施。其他公用设施3、责任范围划分管理处主任根据公用设施一览表和物业管理员人数及特长划分各物业管理员责任范围，并在一览表相应栏目注明。4、维修(改造)计划(1)“年度计划”的制定各管理处须于每年12月15日前做好下一年度的工程维修(改造)、设备保养计划，维修(改造)、

12、保养项目主要包括：电梯、空调机组、高(低)压配电系统、发电机组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑(网络)设施、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、市政道路、园林绿化、出租房屋及设施、避雷设施等。须报计划的项目是指单项预算费用20xx元以上的项目。做计划时必须根据实际管理需要，做到方案切实可行、预算基本准确。各管理处将编制好的年度维修(改造)计划送至总经理、财务部、工程技术部(送往工程技术部时须附送上用Excel编制的计划表磁盘，下同)。(2)、季度计划的制定各管理处须在年度计划的基础上，根据实际管理情况，于每季度末做好下一季度的维修(改造)计划(单项预算20x

13、x元以上的项目)，编制季度维修(改造)计划表，并将计划表送至总经理、财务部、工程技术部。5、日常巡视检查(1)物业管理员对自己责任范围的公用设施在正常工作日内每天巡视检查，并作公用设施巡视记录。(2)物业管理员对重要公用设施应适当增加巡视频次，必要时，对其性能状况可进行试验。6、计划外公用设施改造及维护维修物业管理员根据下列资料提出计划外公用设施改造及维护维修项目。日常巡视检查记录。客户投诉记录。访问客户记录。上级指示。经批准的计划外项目由物业管理员按规定实施。7、公用设施的抢修管理处主任当班时，由主任组织实施抢修;管理处主任不在时，由责任物业管理员组织实施抢修。必要时，抢修负责人可向上级报告

14、抢修情况或请求帮助。管理处所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。抢修完毕，管理处主任应向经理报告抢修情况，包括：事故原因;损失情况;抢修结果;抢修费用;8、纠正和预防措施。除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由物业管理员书面通知并监督施工单位或供应商处理。公用设施改造及维护维修工作质量的检查。管理处主任重点检查费用500元以上的项目质量和抢修项目质量，发现问题，及时通知物业管理员处理。公司经理随机检查公用设施的改造及维护维修工作质量，发现问题，及时通知管理处主任处理并要求其书面汇报。篇3：公共设施改造维护维修工作规程公共设施改造维护维修工作规程1目的确保及时更新、改造、维护维修公共设

15、施，保证其适时适量增容和正常运行。2.适用范围适用于各管理处管理的公共设施的改造及维护维修。3.职责3.1物业公司总经理负责审批年度公共设施改造及维护维修工作计划。3.2管理处主任负责组织有关人员评估公共设施改造及维护维修的必要性和可行性。3.3分管主管负责监控和验收公共设施改造及维护维修工作质量。4.程序4.1定义4.1.1公共设施的抢修：是指损坏的公共设施，已经严重影响到业户的人身和财产安全或其正常生活，必须对其即时进行的维修。4.1.2外委：指委托工程部以外的单位进行的改造及维护维修。4.1.3内委：指委托工程部进行的改造及维护维修。4.1.4自修：指管理处维修人员自行进行的改造及维护维

16、修。4.2小区公共设施的确认公共设施一览表由管理处主任指定人员制作，小区公共设施可包括如下内容：a.供电、供水设施：包括变配电所、应急(备用)发电机、地下水池、天面天池等。b.路灯、公共通道灯、草地灯、射灯、地下车库照明灯。c.区内休闲娱乐设施，包括养鱼池、喷泉水池、瀑布(含控制装置)、休闲桌、椅、滑梯、秋千等。d.消防设施，包括室内、外消火栓、消防喷淋、消防报警装置等。e.公共天线、公共电信线路、电话DP箱、有线电视接线箱。f.卫生设施，包括垃圾桶、果皮箱、化粪池。g.公共防盗设施，包括对讲报警系统、红外线报警系统、闭路电视监控系统、治安岗亭。h.道路及道路设施，包括路面、汽车道闸。i.停车

17、场及设施，包括自行车、摩托车停车场、地面停车场、地下停车场(含排水泵及自动控制装置)、道路标识系统。j.电梯(含机房)、大堂空调、大堂设施。k.其他公共设施，包括燃气管道及阀门、雨水、污水、井盖、草地喷灌、电表箱、水表箱、区内标识、天面隔热层。4.3年度公共设施改造及维护维修计划(以下简称年度计划)的制定4.3.1每年12月30日前管理处主任组织相关分管主管根据公共设施运行情况、日常的巡视检查情况、定期保养情况、维修情况以及相关法律法规的要求评估公共设施改造、维护维修的必要性和可行性，并拟制下年度公共设施改造、维护维修计划报总经理审批。提出该计划时可考虑如下内容：a.需要增加的公共设施。b.需

18、要更新、改造的公共设施。c.需要增容的公共设施。d.需要进行维护维修的公共设施。e.进行增加、更新、改造、增容及维护维修的时间和周期。f.其他有关事项。4.3.2总经理在次年1月30日前审批完毕年度计划。必要时，总经理可组织有关专业人员讨论年度计划。4.4年度计划的实施4.4.1总经理批准的年度计划由管理处主任安排分管主管实施，因环境变化而引起的年度计划中公共设施改造、维修项目变更时亦需经总经理审批。4.4.2各分管主管实施年度计划时，应注意以下几点：a.按计划规定的时间和周期开工、完工。b.外委项目和原材料的采购，应按供方评审及控制程序、采购及分包控制程序进行。c.一般情况下的维修工作由管理

19、处安排自修，在管理处不能自修或涉及项目工程量大、技术难度高的由管理处主任决定委托工程部维修，对外委托项目应通过工程部认可后，方可委托外修或委托工程部代理委托并进行项目监理(注：分公司可直接外委，外委项目由分公司负责人认可)。d.对委托工程部维修的项目应向工程部提交工程部维修委托单，对于预算价格超过500元的项目还需提交工程立项呈批表报工程部认可，呈总经理审批。e.管理处自修的项目需填写维修单报管理处主任审批。f.对于预算价超过500元的自修、外委项目，需提交工程立项呈批表交总经理审批。(说明：分公司的由分公司负责人审批)g.施工用水、用电和开挖、占用公共用地(道路)时，须负责办理报批手续。h.对施工过程进行监控。i.遇有疑难问题，及时报告管理处主任。j.按设计和合同规定的质量要求进行竣工验收，做好验收记录。4.5计划外改造、维修(含抢修)项目4.5.1根据日常巡视检查、业户投诉记录、业户访问记录等情况分析提出的改造、维修项目按条款4.4.2相关规定办理。4.5.2内、外委项目的评审按服务要求确定及评审程序有关规定办理。4.5.3内、外委项目施工过程监控4.5.3.1管理处应严格按照签定的协议或合同条款监控受托方施工，对不符合协议或合同条款的施工及时提请受托