都江堰古城项目介绍

1、都 江 堰 古 城 发 展 介 绍复 合 旅 游 地 产 专 家复 合 旅 游 地 产 专 家一 山 一 水 一 古 城目 录目 录1 1 、 做 什 么、 做 什 么2 2 、 怎 么 做、 怎 么 做3 3 、 特 色 打 造、 特 色 打 造4 4 、 运 营 管 理、 运 营 管 理5 5 、 新 港 优 势、 新 港 优 势6 6 、 政 策 支 持、 政 策 支 持做 什 么做 什 么项项目目土土地地属属性性目目标标界界定定城 市 发 展 机 会城 市 发 展 机 会城市资源层面机会城市资源层面机会城市经济层面机会城市经济层面机会城市规划层面机会城市规划层面机会市 场 机 会市 场

2、 机 会旅游市场机会旅游市场机会商业市场机会商业市场机会客 户 价 值客 户 价 值区域目标客户区域目标客户目标目标项目客户项目客户项目客户价值项目客户价值项 目 发 展 策 略 制 定项 目 发 展 策 略 制 定可能性：可能性：发展方向发展方向竞争策略竞争策略可行性：可行性：发展方向发展方向竞争策略竞争策略必要条件：必要条件：市场市场空间空间发展能力要求发展能力要求对城市发展促进对城市发展促进作用作用项 目 定 位项 目 定 位 丰富的自然人文旅丰富的自然人文旅游资源游资源 震后重建，震后重建， 经济快经济快速发展，速发展， 大手笔的城市规划，大手笔的城市规划，打造生态旅游的现代化打造生态

3、旅游的现代化城市城市 逐年增加的旅游市逐年增加的旅游市场及相关商业迎来巨大场及相关商业迎来巨大的发展机会的发展机会 四川及成都周边旅四川及成都周边旅游市场的快速发展为项游市场的快速发展为项目客户价值的实现提供目客户价值的实现提供了良好的环境及可利用了良好的环境及可利用性性具有巨大发展潜力和经济价值的：具有巨大发展潜力和经济价值的：复合型特色旅游地产复合型特色旅游地产四川的世界级名片四川的世界级名片都江堰的有一张城市名片都江堰的有一张城市名片怎 么 做怎 么 做项项目目市市场场定定位位项项目目特特色色概概念念项项目目产产品品规规划划古古城城研研究究中国旅游古镇（城、街）发展概况 古城镇作为历史的

4、见证和传递，通过建筑、街巷、村寨等物质遗存和民风民俗、传说、音乐、绘画等非物质文化符号传承，以及其与自然山水环境的有机融合，极大程度满足了现代人类社会对传统文化的价值回归和跨越时空的后现代体验，也符合了现代旅游观光休闲度假的发展需求。根据 “中国古镇旅游网” 统计，全国已经开发的古镇和具有古镇资源的项目达到1000多个。旅游古镇模式已经走在中旅游古镇模式已经走在中国旅游文化发展的最前沿！国旅游文化发展的最前沿！观光型古镇类型历史文化型民俗特色型度假型代表古镇：平遥古镇代表古镇：凤凰古城、锦里、洛带古镇代表古镇：丽江古镇休闲型代表古镇：宽窄巷子 上海新天地以观赏古镇的人文古迹、以观赏古镇的人文古

5、迹、风土人情等为主。风土人情等为主。以娱乐、消费为主要目的，以娱乐、消费为主要目的，到古镇进行短时间的休息到古镇进行短时间的休息和商务活动。和商务活动。以度假为主要目的，到古以度假为主要目的，到古镇进行较长时间的游览、镇进行较长时间的游览、娱乐、观光和休息。娱乐、观光和休息。旅游古镇（城、街）发展模式发展模式研究历史文化观光型平遥古镇项目定位世界文化遗产2700多年历史的文化名城文化主题古代金融文化历史建筑平遥城墙、镇国寺、平遥双林寺、慈相寺、平遥文庙古城墙、双林寺、镇国寺等全国重点文物保护单位 。商业业态民俗客栈；当地特产及风味小吃：平遥三大宝，牛肉、漆器、长山药等。商业发展分析优势：中国目

6、前保存最完整的古代县城格局；独特而丰富的文化遗存；清代晚期中国的金融中心。劣势：旅游产业链条不健全，娱乐设施、购物场所、星级酒店等不能满足消费需要。发展模式研究民俗特色观光型凤凰古城项目定位梦回故里，凤凰古城中国最美丽的小城文化主题边塞文化：苗族和土家族多彩的民族风情和历史文化建筑特点青石板街道，苗族吊脚楼朝阳宫、天王庙、大成殿、万寿宫等建筑，古城墙和东门城楼、吊脚楼古、沈从文故居、熊希龄故居，杨家祠堂。商业业态民族手工艺品：土家族蜡染印花布，苗族蜡染土布，扎染织锦等；历史再现：明清风韵的染坊、银号、商铺、酒坊本土小吃：姜糖，血粑鸭子等。业态分布：旅游商品占73.5%，餐饮业占13.2%，休闲

7、娱乐占3.5，服务及配套占9.8%商业发展分析较完整地保留了明清时期形成的传统格局和历史风貌；苗族特色文化；深厚的文化底蕴。凤凰的美在于自然的、人文的特质有机融合。文化传承三国蜀汉文化 川西民俗文化还有，民俗服装秀表演、皮影表演、西洋镜 打更人捏泥人剪纸张飞牛肉明清建筑 青砖、青瓦发展模式研究商业业态：酒吧娱乐、四川餐饮名小吃、府第客栈、特色旅游工艺品展销四部分只租不售，租金按经营类别收取（保障传统手工艺）发展模式研究休闲型古街宽窄巷子项目定位：成都最有特色的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”，是具有“老成都底片、新都市客厅”内涵的“老成都原真生活情景体验街区”。宽窄巷

8、子核心保护区占地108亩，由45个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，院落面积1731100不等，主要集中在400800。发展模式研究商业定位：时尚生活街区业态组合：休闲、娱乐、餐饮，其中宽巷子定位为闲生活（餐饮、茶馆） 、窄巷子定位为慢生活（西餐、咖啡） 、井巷子定位为新生活（酒吧、 夜店） 名称主题定位业态分布宽巷子旅游休闲主题的情景消费区酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆/酒馆、特色客栈/会所、SPA等窄巷子品牌商业主题的精致生活品味区各国西餐、各地品牌餐饮/精品饰品、艺术休闲/特色文化主题店井巷子时

9、尚年轻主题的时尚动感娱乐区酒吧、夜店、甜品店、婚场、小型特色零售、创意时尚发展模式研究发展模式研究旅游度假型云南丽江三个世界性品牌q丽江古城以”活着的古城“著称于世，纳西族为主体居民q活水长流自由灵动的城市格局q具有中原唐宋遗凤和兼具汉白藏风格的民居建筑q古城融合多元文化于一体的民俗q纳西古乐，纳西东巴文化q东巴文字：“世界上唯一活着的象形文字”q东巴文化的仪式系统与纳西人的社会生活，民俗q书画歌舞方面融合宗教信仰，民俗活动和艺术审美q东巴文化与喜马拉雅周边文化带，藏彝走廊的多种古代文明密切相关，具有文化多元性和外延性q丽江与迪庆州，怒江州 “三江并流” 地区丽江是全国惟一拥有世界文化遗产、世

10、界记忆遗产和世界自然遗产三大桂冠的城市发展模式研究丽江周边旅游资源丰富，适合作为一个提供周边短程游览的旅游基地和服务平台发展模式研究丽江印象一生中最该小住的地方有人说，丽江是上帝遗留在这个世界的一个人间仙境。那里瑞云缭绕，街巷曲折有致，住在古城里花上一段时间静观人与自然的和谐相处，你才能悟出自己在城市里，在一贯公式化生活道路上的所得所失丽江古城位处高原，气候凉爽宜人，是一个不需要空调的地方。这不仅有利于生态与环保，而且使得古城中的酒吧、餐馆、客栈可以采用大开放的格局，使人与水、人与建筑、人与周边氛围可以最大限度地融为一体，从而形成丽江古城最迷人的魅力。发展模式研究商业业态：丽江古城已开发商业街

11、约2000米，全部为街铺，产权为私人所有；商铺主要经营民族服饰、披肩（饰品）、银饰、玉器、绘画、各种手工艺品、皮草、草药、茶、地方特色食品（牛肉干等）及餐饮、酒吧和客栈为主，并有银行、邮政、票务、公厕等配套服务设施。研究启示古镇类型古镇名称古镇特点启示观光型历史文化型平遥古镇典型的第一代古镇，历史资源厚重，以游览古城和体验当地民俗为主，休闲功能弱，留客能力差仅有文化是不够的，古城区必须加强休闲、娱乐、餐饮、购物、文化体验等方面业态的建设民俗特色型凤凰古镇苗族、土家族民族风情；特色旅游产品游客对本地特色产品具有较大的需求，都江堰市在特色旅游产品的生产和销售方面需要加大力度锦里川西文化和民俗的战士

12、；小吃一条街已成为成都小时的战士窗口；对传统手工艺作坊的政策倾斜历史与现代的交融；知名文化人士对旅游区层次的提升休闲型宽窄巷子代言成都的休闲生活；四合院与成都休闲生活的结合四合院很适合休闲业态；度假型丽江古筝定位：都市人心里休憩的地方让旅客留下来的业态组合：风情体验+特色客栈+娱乐+特色旅游产品+周边旅游打造特色文化产品，多种业态组合，实现观光旅游与休闲娱乐度假的完美结合； 都江堰旅游目前所处的阶段是观光旅游向体验游、度假休闲过渡的阶段，借鉴丽江的发展，发展体验游式休闲度假： 大量星级中高端酒店、特色客栈满足游客居住的需要； 古城文化是古城商业的内涵，独特的文化消费是吸引游客驻足体验、休闲的核

13、动力；小结借鉴丽江借鉴丽江超越丽江超越丽江更丰富的人文，更先进的商业，更强的运营更丰富的人文，更先进的商业，更强的运营市 场 定 位市 场 定 位 四川旅游环线上的休闲旅游中转站四川旅游环线上的休闲旅游中转站 以四川古城文化为内涵结合世界文化精粹的现代以四川古城文化为内涵结合世界文化精粹的现代 商业旅游高地商业旅游高地 以过境游客及以过境游客及5+25+2模式的目的地游客为主要客户模式的目的地游客为主要客户 以现代商业品牌为龙头的大型商业集群以现代商业品牌为龙头的大型商业集群四川旅游环线上的休闲旅游中转站四川旅游环线上的休闲旅游中转站九寨黄龙九寨黄龙峨眉山、乐山、峨眉山、乐山、蜀南竹海蜀南竹海

14、四姑娘山四姑娘山康定康定稻城亚丁稻城亚丁重庆重庆成都成都都江堰都江堰以四川古城文化为内涵结合世界文化精粹的现代以四川古城文化为内涵结合世界文化精粹的现代 商业旅游高地商业旅游高地古蜀文化古蜀文化唐宋文化唐宋文化三国文化三国文化佛教文化佛教文化市井文化市井文化川剧文化川剧文化蜀锦文化蜀锦文化餐饮文化餐饮文化阿根廷探戈阿根廷探戈德国啤酒节德国啤酒节爱尔兰爱尔兰踢踏舞踢踏舞欧美歌剧欧美歌剧欧美高雅音乐欧美高雅音乐以现代商业品牌为龙头的大型商业集群以现代商业品牌为龙头的大型商业集群星巴克星巴克肯德基肯德基必胜客必胜客蕉叶蕉叶7-117-11WOWOWOWO家乐福家乐福沃尔玛沃尔玛美食一条街美食一条街酒

15、吧一条街酒吧一条街特色购物一条街特色购物一条街酒店客栈酒店客栈商业品牌战略商业品牌战略引客引客引商引商以 现 代 商 业 品 牌 与 优 美 自 然 风 光 及 深 厚 人 文以 现 代 商 业 品 牌 与 优 美 自 然 风 光 及 深 厚 人 文内 涵 有 机 结 合 ， 旅 游 与 商 业 结 合 ， 古 朴 与 现内 涵 有 机 结 合 ， 旅 游 与 商 业 结 合 ， 古 朴 与 现代 结 合 ， 打 西 部 旅 游 的 精 神 家 园 与 时 尚 消 费代 结 合 ， 打 西 部 旅 游 的 精 神 家 园 与 时 尚 消 费圣 地 ， 吸 引 游 客圣 地 ， 吸 引 游 客以

16、 科 学 的 商 业 规 划 ， 合 理 的 招 商 策 略 ， 可 靠以 科 学 的 商 业 规 划 ， 合 理 的 招 商 策 略 ， 可 靠的 商 业 价 值 预 期 引 导 商 家 入 驻 ， 采 取 本 土的 商 业 价 值 预 期 引 导 商 家 入 驻 ， 采 取 本 土特 色 品 牌 与 国 际 化 一 流 品 牌 结 合 ， 包 括 引 入特 色 品 牌 与 国 际 化 一 流 品 牌 结 合 ， 包 括 引 入欧 美 、 港 澳 、 日 本 等 地 品 牌 联 合 打 造 ， 以 知欧 美 、 港 澳 、 日 本 等 地 品 牌 联 合 打 造 ， 以 知名 主 力 品 牌

17、 带 动 相 关 品 牌 进 驻 发 展名 主 力 品 牌 带 动 相 关 品 牌 进 驻 发 展以过境游客及以过境游客及5+25+2模式的目的地游客为主要客户模式的目的地游客为主要客户项 目 特 性项 目 特 性可 观 赏 性可 观 赏 性都 江 堰 的 历 史 画 卷都 江 堰 的 历 史 画 卷可 体 验 性可 体 验 性古 城 生 活 的 场 景 再 现古 城 生 活 的 场 景 再 现可 消 费 性可 消 费 性时 尚 消 费 的 休 闲 时 光时 尚 消 费 的 休 闲 时 光 定义古城生活定义古城生活 - -逍 遥 ， 慢 生 活逍 遥 ， 慢 生 活安 逸 ， 享 受 时 光安

18、 逸 ， 享 受 时 光美 丽 ， 人 在 画 中美 丽 ， 人 在 画 中逍 遥 是 种 境 界 ， 安 逸 是 种 消 费 ， 美 丽 是 一 种 感 觉逍 遥 是 种 境 界 ， 安 逸 是 种 消 费 ， 美 丽 是 一 种 感 觉古 城 里古 城 里自 有 的 幸 福自 有 的 幸 福生 活生 活特 色 打 造特 色 打 造 文化主题的植入文化主题的植入-古 城 风 情古 城 风 情历 史 的 记 忆历 史 的 记 忆通 过 静 态 或 动 态 的 展 示 、 体 验 、 活 动 ， 吧 古 城通 过 静 态 或 动 态 的 展 示 、 体 验 、 活 动 ， 吧 古 城民 俗 、

19、风 情 加 以 再 现 。 如 老 茶 馆 、 老 酒 馆 、 老民 俗 、 风 情 加 以 再 现 。 如 老 茶 馆 、 老 酒 馆 、 老作 坊 、 老 工 艺 、 老 故 事 、 大 型 名 族 活 动 等 等 。作 坊 、 老 工 艺 、 老 故 事 、 大 型 名 族 活 动 等 等 。让 客 人 们 仿 佛 回 到 过 去 的 生 活 氛 围 和 记 忆 的 情让 客 人 们 仿 佛 回 到 过 去 的 生 活 氛 围 和 记 忆 的 情景 中 去 体 验 。景 中 去 体 验 。 目标客户目标客户-目 的 性 消 费 人 群目 的 性 消 费 人 群 - - - 5 + 2-

20、- - 5 + 2 模 式 的 常 客 ， 当 地 居 民模 式 的 常 客 ， 当 地 居 民旅 游 者旅 游 者 - - - - - 带 着 梦 想 而 来 ， 带 着 收 获 而 去 的 欣 赏 者带 着 梦 想 而 来 ， 带 着 收 获 而 去 的 欣 赏 者文 化 人文 化 人 - - - - - 给 古 城 带 来 灵 气 的 使 者给 古 城 带 来 灵 气 的 使 者 消费定位消费定位 -主 题 性主 题 性目 的 性目 的 性特 色 消 费特 色 消 费每 个 街 区 ， 都 有 一 个 吸 引 人 们 的 主 题每 个 街 区 ， 都 有 一 个 吸 引 人 们 的 主

21、题入 口 广 场入 口 广 场 - - - - - 古 城 精 神 的 高 地 ， 汇 聚 人 流 的古 城 精 神 的 高 地 ， 汇 聚 人 流 的大 型 时 尚 消 费 区 ， 本 地 与 世 界 文 化 的 交 流大 型 时 尚 消 费 区 ， 本 地 与 世 界 文 化 的 交 流舞 台舞 台沿 水 的 街 道沿 水 的 街 道 - - - - - 享 受 时 间 停 止 一 般 的 休 闲 感享 受 时 间 停 止 一 般 的 休 闲 感觉 ， 咖 啡 ， 酒 吧 ， 各 式 特 色 餐 饮 点 缀 这 份觉 ， 咖 啡 ， 酒 吧 ， 各 式 特 色 餐 饮 点 缀 这 份情 怀

22、情 怀贯 穿 古 城 的 主 要 干 道贯 穿 古 城 的 主 要 干 道 - - - - - 散 布 着 特 色 商 品 的散 布 着 特 色 商 品 的零 售 街 区 ， 吃 的 、 穿 的 、 玩 的 、 听 的 ， 零零 售 街 区 ， 吃 的 、 穿 的 、 玩 的 、 听 的 ， 零零 种 种零 种 种干 道 周 边 的 小 街 小 巷干 道 周 边 的 小 街 小 巷 - - - - - 休 憩 、 调 养 的 安 静休 憩 、 调 养 的 安 静小 院 、 大 小 客 栈小 院 、 大 小 客 栈高 处 幽 静 的 山 腰高 处 幽 静 的 山 腰 - - - - - 仙 风

23、道 骨 的 道 佛 圣 地仙 风 道 骨 的 道 佛 圣 地是 历 史 与 现 代 的 碰 撞是 历 史 与 现 代 的 碰 撞是 文 化 与 商 业 的 碰 撞是 文 化 与 商 业 的 碰 撞是 现 实 与 理 想 的 碰 撞是 现 实 与 理 想 的 碰 撞是 世 俗 与 理 想 的 碰 撞是 世 俗 与 理 想 的 碰 撞是 世 俗 与 理 想 的 碰 撞是 世 俗 与 理 想 的 碰 撞古城古城新生活新生活项 目 产 品 规 划项 目 产 品 规 划区 域 规 划 图区 域 规 划 图整 个 规 划 面 积 ：整 个 规 划 面 积 ：约约 5 5 平 方 公 里平 方 公 里核 心

24、 区 面 积 ：核 心 区 面 积 ：约约 2 2 平 方 公 里平 方 公 里西 北 面 郁 郁 青 山西 北 面 郁 郁 青 山西 南 面 依 依 流 水西 南 面 依 依 流 水古 城 依 山 傍 水古 城 依 山 傍 水已 建 成 面 积 ：已 建 成 面 积 ：约约 3 03 0 万 万 政 府 持 有 面 积 ：政 府 持 有 面 积 ：约约 1 01 0 万 万 一 山一 山 一 水一 水 一 古 城一 古 城规 划 布 局 主 要 考 虑规 划 布 局 主 要 考 虑1 出 入 口出 入 口2 游 客 服 务 中 心游 客 服 务 中 心3 停 车 场停 车 场4 主 题 街

25、区主 题 街 区5 景 观 广 场景 观 广 场6 文 化 活 动文 化 活 动餐饮区餐饮区咖啡区咖啡区零售区零售区入城广场餐饮入城广场餐饮休闲区休闲区零售区零售区零售区零售区零售区零售区零售区零售区客栈区客栈区客栈区客栈区客栈区客栈区景观区景观区主题公园区主题公园区客栈区客栈区文化休闲区文化休闲区酒吧区酒吧区高级酒店区高级酒店区零售区零售区文化风情街文化风情街广场出入口广场广场广场六 纵 、 三 横 、 两 带 、 十 六 区六 纵 、 三 横 、 两 带 、 十 六 区出入口广场出入口广场出入口广场项 目 产 品 规项 目 产 品 规划划项 目 产 品 规项 目 产 品 规划划运 营 管

26、理运 营 管 理问 题问 题 1 1现 有 业 态 布 局 及 结 构 极 不 合 理现 有 业 态 布 局 及 结 构 极 不 合 理问 题问 题 2 2已 建 成 约已 建 成 约 3 03 0 万 中 ，万 中 ， 2 / 32 / 3 由 个 体 业 主 自 主由 个 体 业 主 自 主管 理 ， 整 体 管 理 有 较 大 阻 力管 理 ， 整 体 管 理 有 较 大 阻 力问 题问 题 3 3项 目 整 体 体 量 巨 大 ， 一 次 到 位 统 筹 运 营 有项 目 整 体 体 量 巨 大 ， 一 次 到 位 统 筹 运 营 有相 当 难 度 ， 尤 其 是 招 商 及 资 金

27、方 面相 当 难 度 ， 尤 其 是 招 商 及 资 金 方 面问 题问 题 1 1 建 议建 议由新港公司统一策划，对项目全盘进行规划，特别是商业的业态布局后对由新港公司统一策划，对项目全盘进行规划，特别是商业的业态布局后对现有商业进行科学合理的调整现有商业进行科学合理的调整问 题问 题 2 2 建 议建 议对现有不合理业态进行搬迁、调整，对不配合商家采取税收、工商等方面对现有不合理业态进行搬迁、调整，对不配合商家采取税收、工商等方面的严格管控手段，引导其顺利搬迁，把使用权交由政府统一管理的严格管控手段，引导其顺利搬迁，把使用权交由政府统一管理问 题问 题 3 3 建 议建 议采取分步推进，

28、制定合理的发展节奏，与实力机构合作开发采取分步推进，制定合理的发展节奏，与实力机构合作开发建 议 合 作 方 式建 议 合 作 方 式 - - - - - 由 政 府 委 托 新 港 进 行 招 商 经 营 管 理由 政 府 委 托 新 港 进 行 招 商 经 营 管 理合 作 阶 段合 作 阶 段 - - - - - 第一阶段为规划、定位、招商第一阶段为规划、定位、招商期，时间为期，时间为2年；年；第二阶段第二阶段为调整经营管理为调整经营管理期，时间为期，时间为18年。合作期限总计为约年。合作期限总计为约 20 年，即自本协议年，即自本协议正式签订起后推约正式签订起后推约 20个完整年个完整年合作模式合作模式- - - - - 以以“管理输出服务管理输出服务”的形式进行合作的形式进行合作新 港 优 势新 港 优 势 新港地产集团1998年成立于香港，并于同年进入国内各大城市，致力于服务各大知名开发商，于北京、上海、广州、深圳、成都、重庆等城市设有分公司及分支机构。为房地产开发商提供专业的市场调查、营销策划、销售代理、设计顾问、招商中介代理以及商业咨询、商业管理顾问等全方位的服务，主要管理人员均超过十年以上的房地产项目操作经验，经新港策划及代理的项目遍及全国各大城市