房地产基础经纪人培训-房地产基础知识

1、房地产基础知识房地产基础知识 房地产房地产：具体是指土地、建筑物及其土地上附着物，包括物质实体和依托于实体上的权益。又称不动产，是地产与房产的总称，两者有整体性和不可分割性。 土地土地：地球陆地表面具有一定范围的地段,我国土地所有权包括国有土地和集体土地。什么是土地？什么是土地？1、居住用地70年； 2、商业、旅游、娱乐用地40年 ； 3、加油站、加气站用地20年；4、工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地以及综合或其它用地50年。 主要有租赁、入股、授权经营、出让、划拔等几种。1、划拔土地：在国家征用时，没有土地补偿费用，在二次交易时，需缴纳1%的土地出让金，取得出让土地使用权。2、出让

2、土地上的房屋转让时，土地证直接更名即可，只需交纳0.5元/平方米的手续费，无需交纳土地出让金。 房产是指各种明确了权属关系的房屋，及与之相连的构筑物和建筑物。 指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 是人造的、相对于地面固定的、有一定存在时间的、且是人们要么为了其形象、要么为了其空间使用的物体。 指财产所有人对财产享有的占有占有、使使用用、处分处分、受益受益等权利。 包括所有权及所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房屋所有权证房屋共有权证房屋他项权证国有土地使用权证1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发

3、和建设；3、地产的经营（包括土地权的出让、转让、租赁、抵押）；4、房地产的经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）；5、房地产中介服务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等）；6、房地产物业管理；7、房地产金融（包括信息、保险、金融投资等）。 是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。 是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。 指房屋通过买卖、赠予、交换、继承等形式权属发生转移的二手房买卖、租赁市场。房地产市场与一般商品市场特征比较:1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物不可移动，房屋是建立的土地上的

4、因此也不可移动、固定的。2、地域差别性：每个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同。3、房地产的高质耐久性。4、房地产具有保值、增值性：土地的性质决定其有限、不可再生，人们对土地的需求日益增大，提高了土地的价值。 居住房地产 商业房地产 旅游房地产 工业房地产工业园区规划图1、13层为低层；2、46层为多层；3、711层为小高层；4、1216层为中高层；5、16层以上为高层。 凡与省市土地规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地上的房屋也受土地使用年限的影响。 所以房地产也有70、50、40年的年限区分。钢结构钢混结构砖混结构砖木结构位于杨林的星耀水乡，当代的砖木结构别墅。商品房

5、房改房经济适用房廉租房合作建房集资建房1 1、建设用地规划许可证建设用地规划许可证：确认项目规划符合城市规划法律的凭证；2 2、建设工程规划许可证建设工程规划许可证：建设工程符合城市规划需求的法律凭证；3 3、建设工程开工证建设工程开工证：建设单位进行工程施工的法律凭证；4 4、国有土地使用证国有土地使用证：国有土地使用权的法律凭证；5 5、商品房预售许可证商品房预售许可证：房地产管理部门允许开发商销售商品房的文件。1、住宅质量保证书2、住宅使用说明书 是指在房地产投资、开发、交易等环节中从事居间代理业务而收取佣金的个人或机构。 是一种投资不动产期货，指未完成的地产发展项目。 房屋主体已基本封

6、顶完工，工程处于外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 指己建筑好的楼盘，具有外部装饰的单位。 一般就是举行庆祝仪式，公布开始接受咨询、买卖等。 房屋上下两层楼面、或楼面至地面、或楼面至屋顶面的垂直距离。 是指层高减去楼板厚度的净剩值。 又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。 容积率容积率=地上总建筑面积总用地面积 即建筑覆盖率，是居住区用地内各类建筑的基地面积与居住区用地的比率。 项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 实用面积实用面积+ +墙体面积墙体面积= =套内面积套内面积套内面积套内面积+ +公摊面积公摊面积= =建筑面积建筑面积多层为

7、8%15%8%15%小高层为10%20%10%20%高层为15%30%15%30% 一一个分户门内具有两个或两个以上不完整不相同的空间，不在同一水平面上。 一个分户门内具有两个或两个以上完整的空间，空间内楼梯联系上下。 一个分户门内具有两个或两个以上不完整的空间，空间内楼梯联系上下。 是指房屋内的窗有平台设计的窗，方便摆设东西。 供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。 是指该采光点所对方向。毛坯房统装房普通装修 全地砖精装修 客地卧木豪华装修 全木地板 已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。1、房屋的地理位置；2、房屋的户型、楼层、朝向、装修、视野、新旧程度等；3、社区内、外部配套设施；4、房屋的市场价格定位；5、房屋的供需状况；6、物业管理公司的口碑；7、房屋的市场租赁价格及回报率；8、政策因素和土地价格；1、居住物业：高端业务：别墅、公寓的租赁、买卖业务；普通业务：名宅租赁，二手房买卖业务。2、商用物业：包括写字楼、商铺的租赁与买卖。1、产权共有的房屋，共有人不同意出售；2、已抵押，且未经抵押权人书面同意的房屋；3、房屋所地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的；4、擅自改变房屋使用性质的；5、房屋上市出售后形成新的住房困难的；6、未满五年的经济适用房；7、廉租房;8、法律、法规规定其他不适宜出售的。1、取得房屋所有权证，且是房屋所有