二手房买卖过程中涉及的户口迁移问题

1、二手房买卖过程中涉及的户口迁移问题近期，本人接到较多的客户、朋友咨询二手房买卖过程中涉及原房主户口 的迁移问题，经调研、咨询、核实后统一回复如下：一、户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁 移纠纷，公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，故如原房主拒绝配合， 则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。1958年 1月 9日施行且至今仍生效的中华人民共和国户口登记条例规 定：“户口登记工作，由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区，由本人或 者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。按照上述规定，包括户口的申报及迁出在内的各项户籍管理工作均由公安

2、 机关主管，属于公安机关行政管理职责范围，上述工作不属于人民法院主管的 范围。当事人之间基于二手房买卖而涉及户口迁出纠纷并不属于人民法院受理 范畴，故人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷。因户口的迁出需要户主的同意及配合，且需要户主提交相应的审批文件及 新的落户地址，在上述条件并不必备且原户主不配合的情况下，公安机关无法 强制性地要求原户主将户口予以迁出。二、原房主拒绝迁出户口，并不影响新房主在该房屋处重新落户。按照户籍管理的基本原则，一套房屋原则上应该只立一个户口，但一个户 口中可以有多名成员。我们在做老房拆迁的时候，确实碰到过一套房落有几个 户口的情形，但都属于直系亲属成年后，单独落户的情

3、形。因二手房买卖过程中存在较多的房屋过户后，原户主拒绝迁出户口的情形 并严重影响新房主的户口迁入工作。我们咨询朝阳区及海淀区户籍管理部门， 目前可行的操作办法为：如原房主拒绝将户口迁出，则新房主可就该房屋重新 申请一个户口，原房主的户口在户籍系统里会显示 “空挂 ”，从而解决新房主的 落户问题。三、新房主可以原房主未履行商品房买卖合同项下户口迁出义务为 由，要求原房主承担相应的违约金。北京市目前现行的二手房买卖合同（建委版）中明确约定了原户主迁出户 口的义务及逾期办理需承担违约责任的条款。如房屋买卖双方当事人在该条款 中约定了原户主迁出户口的期限及对应的违约责任，则该约定合法有效，其能 得到法

4、院的支持。对于新房主而言，如原房主拒绝履行迁出户口的义务，则可以向法院提起 诉讼，要求对方支付逾期迁出户口的违约金。需提请注意的是：新房主的诉讼请求只能要求原房主支付违约金，其不得 要求法院判令原房主限期将户口迁出。结论，可以提起诉讼，要求对方支付违约金，但无法要求对方强制迁出户 口。如果对方逾期迁出户口的违约金总额已超过了两万元，你可以主张债务抵 销，不再向对方支付剩余款项。成都这边的做法是，公安机关设置集体公共户口，新房主申请后公安机关 把原房主户籍签到公共户口上。先说题主的问题。你提到的两个结论其实都对。1、单纯的户籍迁徙之诉，由于超过了法院的执行范围，因此大部分地方是 不受理的（这边有

5、一个常识性的问题，就是法院在立案和判决时候，通常会考 虑到执行问题；如果诉求无法执行的话，就有可能驳回起诉或者直接不立 案）。至于为什么，这个大家都很清楚。户籍制度作为一个怪胎，至今法律性 质不明确，却影响到了无数民众的人生轨迹，想想也是很神奇的事情。作为牵 一发而动全身的基本政策，目前法院对这些问题也是慎之又慎的（可以说谨 慎，也可以说是回避责任，看你从哪个角度看）；2、能否追究违约责任，这个显然是肯定的。根据民法通则与合同法的规 定，作为合法、真实的意思表达，对双方都有约束力，所以守约方可以追究违 约方的违约赔偿责任。但是，注意这里的转折 你有权索赔，不表示法院就 会支持你的全部主张。这里

6、又涉及到我国的一个立法原则：对于民事上的违约 金，中国的原则是以赔偿性违约金为主，惩罚性违约金为辅。也可以说主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性。所以在没有明确损失赔 偿证据的情况下，法院很难按照约定支持全部主张（我们 2013 年的一个案子 中，原告主张了超过 40 万元的违约金要求，最后在被告方面主动履行之后，法 院酌情判决了 5 万多元）。但是，注意这里的转折 类似情况同样也是有特 例存在的，有机会再说；接下来我们来看推文的内容：一、“从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口 ”。这个是不准确 的，或者说在北京暂时如此，不过外地已经有了相应措施。根据我们了解，至 少在广东和江苏的部分城市

7、，已经有针对这种人户分离所采取的措施，就是把 空挂户从原有地址上强制迁徙到一个集中存放的专用账户，同时限制所有相关 的权益，以促使远业主积极解决；二、“故人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷 ”。不准确。前面我已经 说过了，单纯的户口迁徙之诉，超过了法院职权，因为可能不受理；但是在实 践中来说，如果将迁徙户口的主张同违约金要求一起作为诉求的话，法院受理 是没问题的（前面说了，默认说的都是北京的情况）。这里面还涉及到一个 “诉 权”的问题，更复杂，就不展开说了；三、“原房主拒绝迁出户口，并不影响新房主在该房屋处重新落户 ”。不准 确。目前北京市并没有统一的政策，也就是所谓一址两户的问题。针对这种

8、情 况，各小区的政策自行掌握。从户籍管理上讲，一家一户是最基础也是最常见的形式和要求。对于新迁 入的户籍来说，必须是现有户主的关系人士；针对人户分离这种新情况，目前 还没有一致的管理政策。为什么我们知道这个：很简单，我们受理过不止一 起、由于上一个业主拒绝迁走，而导致下家户口无法迁入的案子；四、“北京市目前现行的二手房买卖合同（建委版） ”。不准确。其实二手 房不是一个法律用语，法律上一般称为存量房（存量房不全是二手房，这是另 外一个话题）。准确名称是北京市存量房屋买卖合同；也没有所谓 “建委 版”，而是分为 “自行成交版 ”与“经纪成交版 ”当然这个问题有点吹毛求疵 了，属于我们的职业病，可

9、以忽略，哈哈五、“新房主的诉讼请求只能要求原房主支付违约金，其不得要求法院判令 原房主限期将户口迁出。 ”不准确。至少在海淀、朝阳、西城、昌平、丰台，我 们都按照这个诉求立过案；六、“如果对方逾期迁出户口的违约金总额已超过了两万元，你可以主张债 务抵销，不再向对方支付剩余款项。 ”这个倒没问题，可以主张，不过前面说 了，未必能够全额支持；再说一些没提到的问题：一、户口问题有哪些危害。很多人说户口问题没有现实危害，只是心理问 题，显然是不对的。自己的地址上有其他人的户口，可能存在的隐患有几类：1、学籍。有可能被上家占用；2、纠纷。上家纠纷，结果你的房子收到法院传票、甚至被人泼油漆, 我们见过不止一次； 3、新增人口。上家在一定情况下是可以新落户的，继续增加户 口难度 ,4、拆迁补偿。目前拆迁补偿是以房本为主，但在商业拆迁中往往还要结合 户籍和实际居住情况。为什么知道这个：我们代理过类似的纠纷；5、影响价值。目前大家对户籍问题的关注越来越高，如果存在的问题不解 决，那么你下次转卖的时候，就可能有可能影响实际销售价格。这种情况已经 越来越常见