保密XXX项目可行性研究报告X

1、1内部资料 注意保密项目评估咨询报告书XXXXX第SSS期用地商住楼项目编制单位：2编制日期： 某年目录一、 致委托方函 .3二、 有关说明事项 .5三、 项目简介.7四、 项目市场分析.11五、 销售价格预测.15六、 项目经济效益评价 .18（一）.项目评估依据.18（二）.各项经济指标分析.18（三）.项目评估结论.22七、 相关附表（表1表10）八、 附件.233致委托方函分行：承蒙贵行委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对“XXXXX”第SSSS期用地商住楼项目进行评估，现报告如下。一、 项目名称“XXXXX”第SSSS期用地商住楼项目二、 评估目的为项目贷款提供参考三、

2、评估基准日二OO三年四、 评估结论本项目开发共需投资X万元，需自筹资金约X万元，银行贷款约X万元，其余资金来自销售收入再投入。全部工程预计某年某月底完工交 付使用；从某年下半年开始预售，某年某月底销售完毕。开发总价值为X万元，项目税前利润为X万元，项目税前成本利润率为X;项目税后 利润为X万元，税后成本利润率为X;财务净现值为X万元，内部收 益率为X。根据现有的资料及市场分析，本报告认为该项目基本可行。4中国注册房地产估价师签名 ：中国注册房地产估价师签名 ：XXX公 司法定代表人：某年某月某日5有关说明事项（一）评估的假设和限制条件1评估资料由广州市XXXXX房地产有限公司提供，提供方须对评

3、 估资料的合法性、真实性及完整性负责。2本报告根据广州市XXXXX房地产有限公司截止到某年某月某日 为止提供的已经支付费用清单及有关凭证进行测算， 上述资料的客观性 及真实性须由提供方负责。3本报告假设商铺、住宅均以出售方式，而非出租。4由于大笔费用的支付发生在某年下半年以后，故本项目从某年下 半年开始计算，贴现点按某年某月某日。5该项目的顺利进行，依赖于建筑市场、销售市场、国家产业政策 等保持稳定，以及项目施工及销售按计划如期完成。6据广州市XXXXX房地产有限公司提供的已支付的凭证中，工程 款3000万元的凭证为收款凭单，其余以发票为主，如市政配套费等单 据未提供，对有些费用的投入由评估人

4、员估算。7根据合法性原则，对X的建筑面积以建设工程规划许可证为 准，其余由于尚未出建筑工程规划许可证 ，本次以广州市XXXXX房地产有限公司提供的建筑面积为依据。最终以政府有关部门批准为 准。8本项目的开发成本中，由于施工方与广州市XXXXX房地产有限 公司为关联公司，故其建安费会较市场水平低；会所为整个小区共用， 应进行分摊，而道路、隔音板等公建配套工程费用也应进行分摊，故本 次不考虑道路、隔音板等费用的分摊， 将会所的成本费用全归入本项目。9假设会所内XXX余平方米商铺届时可领取预售许可证， 可公开出 售。10由广州XXXXX房地产开发有限公司提供的截止到某年某月某日 的资产负债表显示，所

5、有者权益为X亿余元，在本次项目中已投入 费用约占总开发成本的X，已投入的资金小于所有者权益数额。（二）有关说明1 我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。62 本报告中的分析、 意见和结论是我们自己公正的专业分析、 意见和 结论，但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。3 我们与本报告中的评估对象没有利害关系， 也与有关当事人没有 个人利害关系或偏见。4 没有人对本报告提供重要专业帮助。5 本项目评估咨询报告仅供委托方以该项目发放贷款提供参考， 不 作其它用途；贷款银行应综合考虑其它因素再决定是否发放项目贷款。6.本次评估的XXX幢为XXXXX的第SSSS期，XXXXX开发的 方式为滚动

6、开发，从整个项目来看，有它的优势，如地价水平较低、建 安成本也可以较好的控制，并且是向南的江景楼盘、附近有瀛洲生态公 园， 另外届时小区的配套较齐备， 后期的建安成本会降低 （多层），售 价会随江景的原因会使整个的利润空间增大。但从第SSSS期的项目经济效益来看，由于周边的道路等公建市政配套较差、不是江景楼盘，又 要考虑到售价“低开高走”以积聚人气，提高市场竞争力，所以售价的 定位不能太高，从开发成本的角度来看，配套设施的投入较大，这也是 本次评估的第SSSS期收益水平偏低的重要原因，以上意见仅供委托方（三）投资建议1.目前XXX栋的建设工程规划许可证已出，其余的建设工程 规划许可证及全部的建

7、筑施工许可证均未出，广州市XXXXX房 地产有限公司应加紧办理。2.在保证工程质量的前提下控制开发成本；加强内部管理，保证项 目顺利进行；加强融资工作，保证资金的正常到位。3.建议委托方届时保证抵押物的足值，加强资金的监管使用。销售价格的测定A、住宅销售价格测定为确定本项目的价格定位，对广州市房地产市场上主要的几个具有 参照价值的7楼盘进行调查，拟用市场比较法测算其住宅部分销售价格。一选择比较实例通过分析比较，针对本项目的实际情况及特点，从中选择了可比性 较强的实例，详见下表。二分析比较实例，进行各种因素修正1、 交易情况修正上表中交易实例为正常交易均价，无须进行交易情况修正。2、 交易日期修

8、正上表中均为目前在售楼盘均价，近期住宅用房价位较稳定，无需进 行交易日期修正。3、 区域因素修正通过分析上表中案例的成交价格，需要进行区域因素修正。经过分析, 影响住宅用房价格的区域因素为距市中心位置、交通便捷度、市政公建配 套、小区规模及配套、规划前景，根据这些因素对住宅用房价格的影响程 度确定其各自权重，详见下表。区域因素修正比较项目估价对象实例 A实例 B实例 C市内位置权重20232525交通便捷程度权重20222525市政公建配套权重20202323小区规模及配套权重20151520规划前景权重201818158合计100981061084、个别因素修正通过分析比较实例的销售价格，需

9、要进行个别因素修正。经过分析, 影响住宅用房价格的个别因素为安静度、内部结构设计、楼宇设备、物 业管理、装修情况，根据这些因素对其价格的影响程度确定其各自权重， 详见下表：个别因素修正比较项目估价对象实例 A实例 B实例 C内部结构及设计25232320楼宇设备权重25202525开发商或楼宇知名度权重25252628装修情况权重25202225合计100889698测算比准单价比准单价二比较实例价格x交易情况修正系数x交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数比准单价计算表比较实例实例 A实例 B实例 C比较实例单价335042004300交易情况修正系数100/100100/10

10、0100/100交易日期修正系数100/100100/100100/100区域因素修正系数100/98100/106100/108个别因素修正系数100/88100/96100/98修正后的单价（元/m2）XXX平均比准单价（元/m2）X该价格假设在估价时点交付使用时的价格， 经综合考虑届时销售价 格取均价为Z元/平方米。B、商铺销售价格测定广州市房地产市场上，与评估项目相类似的小区内首层街铺售价为X元/平方米，经9综合考虑届时商铺销售价格首层均价取X元/平方米，二层 均价取首层均价的X，即X元/平方米，则两层商铺的均价为X元/平方 米。C、住宅、商铺销售价格汇总销售价格确定表XXXXX 第

11、SSSS 期住宅商铺可销售面积(m2)XX均价(元/ m2)XX10项目经济效益评价（一）项目评估依据1.中华人民共和国土地管理法 ；2.中华人民共和国城市房地产管理法 ；3.中华人民共和国城市规划法 ；4.房地产估价规范 （GB/T50291-1999）；5.广州市工程造价信息 ；6.建设项目经济评价方法与参数 ；7.房地产项目投资 ；8.广州市房地产信息中心发布的统计资料；9.委托方提供的有关资料；10.现场查勘及市场调查所获取的有关资料。基准评估方案1所开发的物业， 均以销售的方式经营， 销售期为200年下半年 至200年月底；2项目评估从 年月日至年月底；3施工期从年月至年月。（二）各

12、项经济指标分析1开发成本概算（详见附表-表1）（1）建筑面积以广州市XXXXX房地产有限公司提供的建筑面积 资料为依据；总建筑面积为X平方米，其中：X1栋建筑面积以建设 工程规划许可证记载的X平方米，X栋建筑面积为X平方米，X栋 建筑面积为X平方米，会所地上建筑面积为4X平方米、地下建筑面积 为X0平方米。（2）该小区整块土地的取得费共X万元（其中：征地补偿费X万 元/亩，治安费X万元/亩，赞助面包车壹台X万元，占用耕地税X元/亩），整块可出让土地面积为X平方米，本次评估项目的用地面积为X平方米，故应分摊到本次项目的土地取得费为X万元。11（3） 广州市XXXXX房地产有限公司支付了第SSSS

13、期土地使用权 出让金X元后，取得了本项目的土地使用证； 但本项目中有部分楼宇超 出了该用地，而该公司也支付了第二期的土地使用权出让金X元，故可 以认为该第二期土地使用权出让金是支付此超出用地的； 则本次评估项 目的土地使用权出让金为X万元。（4）本项目的开发成本中，由于施工方与广州市XXXXX房地产有限公司为关联公司，故其建安费会较市场水平低；会所为整个小区共 用，应进行分摊，而道路、隔音板等工程费用也应进行分摊，故本次不 考虑道路、隔音板等费用的分摊，将会所的成本全归本项目。在实际建 设中，可能一部分投入到会所的建设中，另外的资金投入修路、绿化等 公建配套项目中。2项目进度表（详见附表-表2

14、）该项目土地取得阶段从X年X月开始，前期工程从X年X月至X3年X月底，土建及安装工程从X年X月至X年X月底，X幢于X年X月底全部竣工。3销售计划表（详见附表-表3）（1）住宅从X年下半年开始预售， 重点配合X年X月新光大道的 开通，住宅的可售面积考虑了设备用房的公摊； 商铺预计从X年开始预 售。住宅（带装修）销售均价为X元/平方米，商场销售均价为X元/平方米。（2）表中，销售比例为实际到帐金额占总销售收入的百分比。住宅在X年上半年全部销售完毕，商场在X年上半年全部销售完毕。4开发价值汇总表（详见附表-表4）（1）开发总价值为X万元；其中：住宅销售收入为X万元，商铺 销售收入为X万元。（2）销售

15、收入再投入的金额是由销售收入扣减销售税费得出，销 售税费取销售收入的X，则可投入的资金为X万元。5资金来源与运用（详见附表-表5）（1） 本 项目总开发成本为X万元，资金来源总额为X万元（其中： 自筹资金X万元，银行贷款X万元，其余为销售收入再投入） 。12（2）该项目总开发成本X万元，已投入X万元，占总开发成本的X，尚需投入X万元。6项目还贷计划（详见附表-表6）（1）年利率按X上浮10%，即X估算，每季计息，每季付息；X万元的利息总额为X万元。（2）贷款总额X万元，其中：4X万元于X年第四季度一次性投 放，X万元于X年年初一次性投放；还本时间预计为X年年底。7静态经济效益评估（详见附表-表

16、7）项目税前利润为X万元，项目税前开发成本利润率为X；项目税后 利润为X万元，税后开发成本利润率为X。8动态经济效益评估（详见附表-表8）（1） 贴现率取X，贴现点取年末，贴现基准日为X年X月X日。（2）现金流量净现值二净现金流量+（1+贴现率）n。（3）静态净现金流量为X万元，动态累计净现值为X万元。（4）内部收益率根据公式IRR=li+NPV1-（INPV1+NPV2I）X（I2li）；当贴现率取7%时，累计净现值为215.11万元，当贴现率取8%时，累计净现值为-70.87万元；采用内插法计算其内部收益率为7.75%，即贴现率为7.75%时，此项目可保本；此内部收益率抗风险能 力一般。（

17、5）静态投资回收期（T）静态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份数1上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量=4.51|-2543.09|/XX年（6）动态投资回收期（D）动态投资回收期=累计折现现金流量开始出现正值的年份数1上年累计折现净现金流量绝对值/当年折现净现金流量=4.51|-3558.43|/X13X年9盈亏平衡分析该项目开发成本为X万元，开发总价值为X5万元，销售税费为销 售收入的X，则当销售收入为X万元时，可将全部成本收回。故盈亏平 衡点的销售率为2X。即当销售比例达X时，全部投资可以收回。10单因素敏感性分析（详见附表-表9） 项目评估中售价及成本最为敏感，本报告对售

18、价及开发成本进行单 因素敏感性分析，详见附表9。由该表可知，该项目对售价及成本的变 幅较敏感。11偿还银行贷款销售平衡点分析（详见附表-表10） 该项目总投资为X万元；截止X年底的开发成本为X万元，资金 来源分三个方面：自筹资金X万元、拟向银行贷款X万元、销售收入 再投入X万元。则当销售回笼资金达到X万元时，可偿还银行贷款的 本息。根据附表10可知，当住宅销售率达到X，商铺销售率达到X时， 可以偿还银行X万元本息。（一） 研究结论本项目开发共需投资X万元，需自筹资金约X万元，银行贷款约X万元，其余资金来自销售收入再投入。全部工程预计X年X月底完工 交付使用；从X年下半年开始预售，X年X月底销售完毕。开发总价 值为X万元，项目税前利润为X万元，项目税前成本利润率为X；项 目税后利润为1X万元，税后成本利润率为X；财务净现值为X万元， 内部收益率为X根据现有的资料及市场分析，本报告认为该项目基本可行。141、评估项目现场照片；2、评估项目的平面示意图复印件；3、评估机构资格证书复印件；4、评估机构名称变更证明书；5、评估人员资格证书复印件；