房地产估价报告范本

1、房地产估价报告项 目 名 称： 长沙市宁乡县玉潭镇新康路 （兆基君城）25 栋 707 室房地产评估.委 托 方：XXXXX估 价 方： xxxxxxxx估 价 人 员： xxxxxx估价作业日期：二 0 一七年 5 月 10 日估价报告编号：X 房估字XX 第 XX 号精选文档1.致委托方函32估价师声明33估价的假设和限制条件 54房地产估价结果报告7一、委托方7.二、估价方7.三、估价对象概况乙四、估价目的 8.五、估价时点8.六、价值定义 8.七、估价依据 8.八、估价原则9.九、估价方法9.十、估价结果10H- > 估价人员10十二、估价作业日期1.1十三、估价报告应用有效期1

2、15房地产估价技术报告12一、个别因素分析12二、区域因素分析12三、市场背景分析12地理位置和行政区划 12经济和社会发展状况 13房地产市场分析 14四、最高最佳使用分析14五、估价方法选用14六、估价测算过程15七、估价结果确定196附件20致委托方函X X X X X :受您的委托，我公司于2017年5月10日对于长沙市宁乡县玉潭 镇新康路（兆基君城）25栋707室，建筑面积为86.1 m2,房屋所有 权证证号为湘（2017）宁乡县不动产权第0004764号的房地产进行 价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，

3、遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收 集资料、分析计算，并与估价时点长沙市宁乡县类似房地产的市场价 格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2017年5月10日的价 格及单价为：房地产价格及单价小写大写总价3100240 元叁佰壹拾万零贰佰肆拾元单价5424 元 /m2伍仟肆佰贰拾肆元每平方米法定代表人：XXXXX估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二 、本 估 价 报 告 中 的 分 析 、意 见 和 结 论 是 我 们 自 己 公 正 的 专 业 分 析 、意 见 和 结 论 ，但 受 到 本 估 价 报 告 中 已 说 明 的 假

4、 设 和 限 制 条 件 的 限 制。三 、我 们 与 本 估 价 报 告 中 的 估 价 对 象 没 有 利 害 关 系 ，也 与 有 关 当 事人没有个人利害关系或偏见。四 、我 们 依 照 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 房 地 产 估 价 规 范 进 行 分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五 、我 们 已 对 本 估 价 报 告 中 的 估 价 对 象 进 行 了 实 地 查 勘 。估 价 员 刘凯对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。七 、 本估价报告得出的估价结果，仅供委托方拟抵押估价对象提供价格参考，不得用于验资证明、拆

5、迁补偿、房地产交易等其他用途。未经估价机构和估价人员的同意， 估价报告不得向委托方及上级机关以外的单位及个人提供， 凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果， 评估机构和估价人员不承担相应责任。八、本公司和签字估价师保留对本评估报告的最终修改和解释权。九、本报告应用有效期为报告出具之日起一年，如果使用本估价报告的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。在已说明的评估假设和限制条件之外， 引用本评估结果而引起的法律后果，不属于本公司和签字估价师的责任范围。注册房地产估价师：注册证 号 ： XXXXXX0 一七年5月10日精选文档0一七年5月 10 日估价的假设和限制条件一、本

6、项估价的假设条件1 、 本报告基于公开市场假设，即：（ 1）市场为公开的市场，卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方协商议价；（ 2）议价期间房地产市场基本保持稳定；（ 3）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。2、本报告以委托方提供的房屋权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，出让土地使用权符合法定的转让条件等为假设前提， 即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让为假设前提。3 .本 报告 在评 估 过程 中 ， 假设 委估 房地产 为 商业用 途 ， 在 未来 剩 余使用年限内不改变房地产用途。4

7、 .假 设委 估房 地 产 现 状满 足所 采用 的 城 市规划 、 用 途 管制 和 限制 条件，另有说明的除外。二、本项估价的限制条件1 .本次评估的产权依据和估价对象的建筑面积均由委托方提供。委托方对所提供的资料真实性、 合法性负责。 如提供资料不真实而造成评估值失实，评估机构和评估人员不承担相应的责任。2 .本评估报告结果是为委托方提供的专业化估价意见，这个意见本身无强制执行的效力， 估价师只对结果本身合乎规范要求负责， 而不对资产转让定价的决策负责。3 本次评估结论为估价时点的抵押价值。估价时点后，随着时间的推移及房地产市场情况发生变化， 本结论须做相应调整； 且在估价报告有效期内估

8、价对象的质量及价格标准发生变化， 并对估价对象产生明显影响时， 不能直接使用本估价报告。4本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。5 .实 地 查 勘 时 ，对 房 屋 仅 进 行一 般 性 察 看 ，并 未 进 行 结 构 性 测 试 ， 不可能确定其内部缺损。6 .本 报告 中 的 建 筑面积 按 房 屋所 有权 证 存 根 所载 数据 计 。7 . 本评估报告结果仅为本次评估目的提供价值参考，不得用于其他目的。未 经 本 评 估 单 位 同 意 ，评 估 报 告 的 全 部 或 任 何 一 部 分 内 容 不 得 使 用 其他与本次项 目

9、无关 的 任 何 公开文件 、通 告或 报告 中 ，也 不得 以 任 何形式公开发表。8 .房地产 估价报告备查编号 ： X 房地估 X 字 XX 第 X 号。房地产估价结果报告一、委托方单位名称：X X XX X法定代表人：X X X单位住址：X X XX X联系电话：XXXXX 二、估价方机 构 名 称 ： xxxxxxxxx单 位 住 址 ： xxxxxxxxxx法定代表人：X X X估价资格：X X X X X联 系 电 话 ： xxxxxxxxx三、估价对象概况1 .建筑物状况长沙市宁 乡 县 玉潭镇 新康路（ 兆基君城 ）位 于 长沙 市宁 乡县玉 潭镇 新康路 ， 于二零一五年建

10、 成， 总体结构高 18层， 为钢筋混凝土 结构一等。委 估建 筑 物位于第 七层 ，有 公用 电梯 和楼 梯通七楼 。建 筑 物情况为毛坯状态。2 .委 估对 象利 用 现状委估房地产现为毛坯空置状态。3 .周 围 环境估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇，处于新康路西段，北面正对 宁 乡 县 文体 中心 、二 环路 ，南 有 宁 乡 县人 民医 院 ，东 与春城 北路 相接 ， 西与宁 乡县 第十 三 中学相 邻。东 行 500 米为 花 明 北路人人 乐商 圈 ，环 境 好 ，地 段 好 ，绿 化 面 积 高 ，交 通 方 便 。区 域 内 具 备 各 种 休 闲 娱 乐 场 所，作为住宅用途

11、区位价值有很大潜力。权益状况估 价 对 象 位 于 长 沙 市 宁 乡 县 玉 潭 镇 新 康 路（ 兆 基 君 城 ）七 楼 ，房 屋 房屋所有权证 湘 （ 2017） 宁 乡县不动产 权 第 0004764 号 ， 权属 李湘华所有。由于资料方面的原因，他项权利是否受限无法核实。四、估价目的为确定房地产抵押提供价格参考依据。五、估价时点二0一七年5月 10日六、价值定义本 报 告 提 供 的 价 格 是 估 价 对 象 在 估 价 期 日 、在 本 报 告 的 全 部 限 制 条件下 、武 汉市房地产 市 场 自 由 开放、完 全竞争状态下 的 公开市场价 值 。所 谓 公 开 市 场 价

12、 值 是 在 公 开 市 场 最 可 能 形 成 的 价 格 ；采 用 公 开 市 场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委 估 房 地 产 的 价 格 定 义 为 ：建 筑 物 为 钢 筋 混 凝 土 结 构 ，用 途 为 住 宅 ， 土 地性质为 国 有建 设用 地 。 本次评估结果为包括土地使用权价值在内的房地产在现状条件下持续使用的公开市场价值。七、估价依据1、 中华人民共和国城市房地产管理法 ；2、 中华人民共和国土地管理法；3、 房地产估价规范( GB/T50291-1999 )；4、 中华人民共和国土地管理法实施条例；5、 中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法；

13、6、委托方提供的待估房地产房屋所有权证；7、湖南省人民政府、武汉市市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；8、估价委托书；9、估价人员实地勘察获取的资料及市场调查收集的资料。八、估价原则1、独立、客观、公正原则。2、合法原则：以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为估价前提。3、最高最佳使用原则：以估价对象在合法使用前提下，各种可能使用方式中，能获得最大收益的使用方式估价。4、替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。5、估价时点原则：估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格。九、估价方法根据房地产估价规范 ，通常的房地产估价方法有比较法、收益法、假

14、设开发法、成本法等几种。1、 有条件选用比较法进行估价的， 应以市场比较法作为主要估价方法。首先遵循比较法可比实例的选取原则， 根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例， 对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析， 建立估价对象与可比实例的价格可比基础， 并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。2、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由于估价对象具有客观收益， 因此可用适当的报酬率， 将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价

15、对象房地产收益价格。3、假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去续建的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象的方法。4、成本法是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法， 其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。根据房地产估价规范并结合估价对象实际情况，评估人员认为在估价对象同一供求圈内近期内房地产交易较为活跃， 因此选用市场比较法进行评估；估价对象同一供求圈内有出租案例，可考虑采用收益法进行评估。最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数理统计分析的有关方法，确定估价对象的估价结果。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵

16、循估价原则，按照估价程序，采用市场法和收益法， 通过对影响房地产价格因素的分析和测算， 结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定在估价对象在市场上有足够的买方和实 方时，并且进入市场无阻碍的条件下，在估价时点2017年5月10日包含土地使用权价值在内的委估房地产市场价格为人民币。详细评估结果见 房地产抵押评估结果一览表。房地产价格及单价小写大写总价3100240 元叁佰壹拾万零贰佰肆拾元单价5424 元 /m2伍仟肆佰贰拾肆元每平方米估价人员注册房地产估价师：xxxx注册证号：xxxxxxxxx二O 一七年五月十日十二、估价作业日期二O 一七年5月10日十三、估价报告应用的有效期本

17、估价报告有效期为壹年，即从2017年5月10日至2018年5月9日精选文档xxxxxxxxx法定代表人：XXX10日二O 一七年5月精选文档房地产估价技术报告一、个别因素分析1 .建筑物状况兆基君城位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路，于二零一五年建成，总 体结构高 18 层 ，为 钢筋混凝土结构 。委 估建筑物位于第 七层 ，有 公用 电梯 和楼梯通七楼。建筑物毛坯状态。2 .委 估对象利 用 现状委估房地产现为毛坯空置。二、区域因素分析估价对象位于 长沙 市宁 乡 县 玉潭镇 ，处 于 新康路西 段 ，北 面正 对宁 乡 县 文体中心、二环路，南有宁乡县人民医院，东与春城北路相接，西与宁乡 县 第

18、 十 三 中 学 相 邻 。东 行 500 米 为 花 明 北 路 人 人 乐 商 圈 ，环 境 好 ，地 段 好 ， 绿化面积高，交通方便。区域内具备各种休闲娱乐场所，作为住宅用途区 位价值有很大潜力。三、市场背景分析 地理位置和行政区划宁乡地处湘东偏北的洞庭湖南缘地区，地理上界于东经111 ° 53' -112° 46',北纬27° 55 ' -28 ° 29 ',东邻望城，南接湘潭、湘乡，西与涟源、安化交界，北与益阳、桃江毗连。东西最大跨度88 公里，南北纵长 69 公里 。宁乡 县现 辖菁 华铺 、喻 家 坳 、沙

19、田 、 沩山 4 个乡，大屯 营、道 林、 花 明楼、东湖塘、夏铎铺、坝塘、资福、灰汤、流沙河、青山桥、龙田、巷子口、黄材、老粮仓、煤炭 坝、双凫铺、横市 、大成桥、回龙铺、双江口、金洲 21个镇，玉潭、城郊、白马桥、历经铺4 个街道，总面积2906 千米，总人口 144万人。县人民政府驻 地不变（金州大道 5段）。另管理1个国家级经 济开发 区（湖南宁 乡经济开发区）、一个省 级经济开 发区（宁乡 高新技 术开发区）（2）经济和社会发展状况2013年宁乡县实现地区生产总值（GDP ）835.05亿元，比上年增长14.1%。 其中第一产业实现增加值90.73亿元，增长4.4%;第二产业实现增加

20、值 578.02亿元，增长16.6%;第三产业实现增加值166.3亿元，增长10.3%。 按常住人口计算，人均GDP达69797元。县域经济基本竞争力前移5位， 位居全国百强第56位，中部第3位。宁乡县三次产业结构由上年的11.6:68.5:19.9 调整为10.9:69.2:19.9。工 业增加值占GDP的比重为62.7% ,比上年提高1个百分点。第一、二、三 次产业对经济增长的贡献率为3.3%、82.1%、14.6%,分别拉动GDP增长 0.5、11.6、2.0 个百分点。2015年实现地区生产总值（GDP） 1002.17亿元，比上年增长12.1%。 其中第一产业实现增加值109.72亿

21、元，增长4.9%;第二产业实现增加值 675.55亿元，增长12.7%;第三产业实现增加值216.90亿元，增长13.0%。 按常住人口计算，人均GDP达81680元。估价对象所在光谷片区作为武汉经济发展极的定位信息高科技基地， 在发展产、学、研的同时，全方位一体化地协调发展。规划目标为满足人 的生活、工作、文化、教育、娱乐、购物、休闲等综合性城市功能需求。 开发商实力强、品牌大，万科城市花园、剑桥春天、巴黎豪庭、蓝域国际 等楼盘开发气势如虹。（3）房地产市场分析光谷区域内高校和大专院校、科研机构众多，人流量极大，特别是学 生、家长等等消费群体是旅馆稳定的消费源。四、最高最佳使用分析估 价 对

22、 象 位 于 长 沙 市 宁 乡 县 玉 潭 镇 新 康 路（ 兆 基 君 城 ） ，大 厦 本 身 登 记 为商务用途，旁边为关山口公交车车站，环境好，地段好，繁华程度高， 交通方便，人流量大，区位价值有很大潜力。根据最高最佳使用原则和合 法原则的分析，保持现状是最佳用途。五、估价方法选用估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真 分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和武汉市房地 产市场的实际情况，决定采用市场法和收益法来测算委估房地产的价格。市 场 法 ：首先遵循比较法可比实例的选取原则， 根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三

23、个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。收益法：就是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将 其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方 法。六、估价测算过程1 、选 择 估 价 方 法 。该 房 地 产 是 出 租 的 旅 馆 ，为 收 益 性 房 地 产 ，用 收 益 法估价，选用收益法中的报酬资本化法。2 、 搜集 资料 。 通 过调 查 ， 搜集 的 有 关

24、资料和 情况 如 下 ：（ 1） 收入按房间和相应的价格 计。 可供 入住的房间：单人问：100元X 16; 1600元双人间：120元X 10; 1200元三人间：135元X 5= 675元（ 2） 入 住 率 为 60%（ 3） 酒 店 营 业 成 本 ： 根 据 市 场 调 查 ， 一 般 酒 店 房 间 耗 用 、 折 旧和相关人员的工资占毛收入40%(4)维修费：按房屋重置价的1.5% 2%(5)管理费：对出租房屋进行的必要管理所需费用，一般按年收入的 2%5%0(6)保险费：按房屋重置价或房屋现值以保险费率，我国的保险费在 0.15% 0.2% 0(7)税金：依据待估地所在城镇房屋

25、出租时应缴纳的有关税费文件、 规定确定，一般有房产税(按年收入的12%计)、营业税(按年收入的3%)、 城市维护建设税7%、教育费附加3%等。(8)设该房屋收益年限为有限年，不计算房屋折旧费3.测算年有效毛收入：年有效毛收入=( 1600+1200+675 ) X 60% X 30X 12=750600 元4、测算年运营费用维修费：按建筑物重置价的1.5%计算，武汉市房屋重置价格标准规定钢筋混凝土结构一等房屋重置价格为1150元/m2 :年维修 费=1150X571.58 X 1.5% = 9859.8 元管理费：取年收入的3% ,则：管理费=750600 X3% = 22518 元保险费按房

26、屋重置价乘以保险费率2%,则：保险费=1150 X 571.58 X2%= 1314.6 元税费：房屋出租应纳税金房产税(按年收入的12%计)、营业税(按年收入的3%),其余税费按年收入的3%计算则：750600 X ( 12%+3%+3% ) =135108 元上述、总费用(年运营费用)合计为168800.4元5 .计算年净收益年净收益 750600 750600 乂 40%-168800.4 = 281559.6 元6 .确定报酬率(用累加法)项目数值无风险报酬率4.0%投资风险补偿3.0%管理负担补偿0.1%缺乏流动性补偿1.5%易于获得融资的好处-0.5%所得税抵扣的好处-0.5%报酬

27、率7.6%7 .计算房地产的价格委估对象建筑物土地使用年限为50年，至今已使用9年，剩余使用年 限为41年，所以估价对象收益年限为41年。因此收益价格=281559.6/7.6% X1 1/ (1 + 7.6%) 41=3520886 元房地产单价=3520885.8+571.58=6160 元/m 2估价结果如下:房地产价格及单价小写大写总格3520886 元叁佰伍拾贰万零捌佰伏拾陆元单价6160 元/m2陆仟壹佰陆拾元每平方米xxxxxxxxxxxxxxxxxx二0 一七年5月10日市场比较法测算估价对象价格具体思路：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内， 具有较强相关线、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的 状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价 格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场