第八章成本法学习教案

1、会计学1第八章成本法第八章成本法第一页，共44页。（二）理论依据：（二）理论依据：从卖方的角度来看：从卖方的角度来看：销售价格销售价格成本成本= =各项费用及正常的利润各项费用及正常的利润(lrn)(lrn)和税金和税金 从买方的角度来看：替代原理从买方的角度来看：替代原理支付的最高价格支付的最高价格他所预计的重新开发建造该他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价房地产所需花费的代价 开发已花费的代价开发已花费的代价共同点共同点重新开发必要的支出重新开发必要的支出卖方的底线卖方的底线买方的底线买方的底线正常的开发代价正常的开发代价2022-1-12以房地产以房地产重新开发成本重新开发成本为

2、导向求房地产价值为导向求房地产价值第1页/共44页第二页，共44页。u新近开发建造、计划开发建造或者可以新近开发建造、计划开发建造或者可以(ky)(ky)假设重新开发建造的房地产，均适假设重新开发建造的房地产，均适合。合。u特别适用于既无收益又很少发生交易的特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价房地产的估价 （限制了市场法和收益法）（限制了市场法和收益法）u单纯建筑物的估价单纯建筑物的估价 u市场不完善或狭小市场上无法运用比较市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。法估价的房地产。 u房地产保险房地产保险( (包括投保和理赔包括投保和理赔) )及其他损及其他损害赔偿中的估价害

3、赔偿中的估价 适适用用对对象象2022-1-13第2页/共44页第三页，共44页。 价格价格=成本成本+平均利润平均利润注意：注意：1.1.应采用客观成本而非实际成本；应采用客观成本而非实际成本；2.2.在客观成本的基础上结合选址、规划设计条件等在客观成本的基础上结合选址、规划设计条件等的分析进行调整的分析进行调整(tiozhng)(tiozhng)；3.3.在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整(tiozhng)(tiozhng)。供大于求时，价值供大于求时，价值(jizh)应下应下调调求大于供时，价值求大于供时，价值(jizh)应上应上调调具备

4、的条件具备的条件2022-1-14重新开发时大多数单位和个人的一般花费重新开发时大多数单位和个人的一般花费第3页/共44页第四页，共44页。（一）房地产价格的基本组成：（一）房地产价格的基本组成：土地取得成本土地取得成本建设成本建设成本管理费用管理费用销售费用销售费用投资利息投资利息销售税费销售税费开发开发(kif)利润利润成本法估价步骤成本法估价步骤2022-1-15直接成本直接成本开发成本第4页/共44页第五页，共44页。1.土地取得成本土地取得成本 （一）市场（一）市场(shchng)购置下的土购置下的土地取得成本地取得成本1.建设用地使用权购买价格（地价款）建设用地使用权购买价格（地价

5、款）2.土地取得土地取得 税费税费 （二）征收集体土地的土地取得成（二）征收集体土地的土地取得成本本1.征地补偿费用征地补偿费用2. 相关税费、相关税费、3.地上物拆除、地上物拆除、4.渣土清运、渣土清运、5.场地平整及基础设施建设费场地平整及基础设施建设费6.建设用地使用权出让金。建设用地使用权出让金。2022-1-16土地补偿费土地补偿费+安置补助费安置补助费+地上附着物和青苗补偿费地上附着物和青苗补偿费+安排安排(npi)被征地农民的社会保障费用被征地农民的社会保障费用征地管理费征地管理费+耕地占用税耕地占用税+耕地开垦费耕地开垦费+新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金+政府规定的其他有

6、关费用政府规定的其他有关费用第5页/共44页第六页，共44页。（三）征收国有土地（三）征收国有土地(td)上房屋的土地上房屋的土地(td)取得成本取得成本房屋拆迁补偿费用房屋拆迁补偿费用+相关费用相关费用+地上物拆除地上物拆除费费+渣土清运费渣土清运费+场地平整费以及城市基础场地平整费以及城市基础设施建设费设施建设费+建设用地使用权出让金等费建设用地使用权出让金等费用用 房屋征收补偿费用：被征收房屋补偿费房屋征收补偿费用：被征收房屋补偿费+搬迁费搬迁费+临时安置费临时安置费+停产停业损失补偿费停产停业损失补偿费+补助和奖励。补助和奖励。 相关费用：房屋拆迁服务费相关费用：房屋拆迁服务费+房屋拆

7、迁估房屋拆迁估价费价费+政府规定的其它有关费用政府规定的其它有关费用2022-1-17第6页/共44页第七页，共44页。2.建设成本建设成本勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费+建筑安装工程建筑安装工程费费+基础设施建设费基础设施建设费+公共配套设施建公共配套设施建设费设费+其他工程费其他工程费+开发期间开发期间(qjin)税税费费3.管理费用管理费用通常按照土地取得成本与建设成本之通常按照土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。（和的一定比例来测算。（4%）4.销售费用销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的通常按照开发完成后的房地产价值的一定比例来测算。（一定比例来测算。（3%）2

8、022-1-18第7页/共44页第八页，共44页。5.投资利息投资利息是指开发商开发完成或者实现销是指开发商开发完成或者实现销售之前发生的所有售之前发生的所有(suyu)必要必要费用应计算的利息。费用应计算的利息。1.应计息项目应计息项目土地取得成本、建设成本、管土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用理费用、销售费用2.计息期（一般计息期（一般(ybn)是建设是建设期）期）建设期的起点一般建设期的起点一般(ybn)是取是取得房地产开发用地的日期，终得房地产开发用地的日期，终点是估价对象开发完成的日期点是估价对象开发完成的日期。3.计息周期：通常为年。计息周期：通常为年。2022-1-19第

9、8页/共44页第九页，共44页。6.销售税费销售税费1.销售税金及附加（营业税、城市销售税金及附加（营业税、城市维护建设维护建设(jinsh)税和教育费附税和教育费附加，加，“两税一费两税一费”）2.其他销售税费（印花税、交易手其他销售税费（印花税、交易手续费）续费）2022-1-110第9页/共44页第十页，共44页。7.开发开发(kif)利润利润（1）开发）开发(kif)利润指房地产开发利润指房地产开发(kif)商的利润而非建筑承包商利润。商的利润而非建筑承包商利润。开发开发(kif)利润指土地增值税、企业所利润指土地增值税、企业所得税前利润。得税前利润。（2）开发）开发(kif)利润是该

10、类房地产开发利润是该类房地产开发(kif)项目在正常条件下开发项目在正常条件下开发(kif)商商所能获得的平均利率，而不是个别开发所能获得的平均利率，而不是个别开发(kif)商最终实际获得的利润，也不是商最终实际获得的利润，也不是个别开发个别开发(kif)商期望获得的利率。商期望获得的利率。（3）开发）开发(kif)利润通常按照一定的基利润通常按照一定的基数乘以相应的利润率来估算。数乘以相应的利润率来估算。开发开发(kif)利润的计算基数和相应的利利润的计算基数和相应的利润率主要有以下几种形式。润率主要有以下几种形式。2022-1-111（售价未知，需要（售价未知，需要(xyo)先估算开发利先

11、估算开发利润）润）第10页/共44页第十一页，共44页。7.开发利润（平均利润）开发利润（平均利润）根据不同的基数根据不同的基数(jsh)，有不同的利润率指标，有不同的利润率指标直接成本利润率（计算基数直接成本利润率（计算基数(jsh)：土地取得成本：土地取得成本+建设成本）建设成本）直接成本利润率直接成本利润率=开发利润开发利润/(土地取得成本土地取得成本+建设成建设成本本)投资利润率（计算基数投资利润率（计算基数(jsh)：土地取得成本：土地取得成本+建设建设成本成本+管理费用管理费用+销售费用）销售费用）投资利润率投资利润率=开发利润开发利润/(土地取得成本土地取得成本+建设成本建设成本

12、+管管理费用理费用+销售费用销售费用)成本利润率（计算基数成本利润率（计算基数(jsh)：土地取得成本：土地取得成本+建设建设成本成本+管理费用管理费用+销售费用销售费用+投资利息）投资利息）成本利润率成本利润率=开发利润开发利润/(土地取得成本土地取得成本+建设成本建设成本+管管理费用理费用+销售费用销售费用+投资利息投资利息)销售利润率（计算基数销售利润率（计算基数(jsh)：开发完成后的房地：开发完成后的房地产价值）产价值）销售利润率销售利润率=开发利润开发利润/开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值2022-1-112第11页/共44页第十二页，共44页。 （一）最基本（一）最基

13、本(jbn)(jbn)的公式的公式 估算价格估算价格= =重新重新(chngxn)(chngxn)购建价格购建价格 - - 折旧折旧 （二）适用于新开发土地的成本（二）适用于新开发土地的成本(chngbn)(chngbn)公式公式 新开发土地价值新开发土地价值 = = 待开发土地取得成本待开发土地取得成本 + + 土地开发成本土地开发成本 + +管理费用管理费用 + + 销售费用销售费用+ +投资利息投资利息 + + 销售税费销售税费 + + 开发利润开发利润 基本原理基本原理价格构成价格构成重置价格重置价格建筑物折建筑物折旧旧运用举例运用举例 新开发土地是指包括：填海造地、开山造地、征新开发

14、土地是指包括：填海造地、开山造地、征用农地后进行用农地后进行“三通一平三通一平”、“五通一平五通一平”、“ 七通七通一平一平”等开发的土地或城市旧城区待拆迁改造的土等开发的土地或城市旧城区待拆迁改造的土地开发为可以直接利用的城市建设用地。地开发为可以直接利用的城市建设用地。 2022-1-113第12页/共44页第十三页，共44页。新开发区某宗土地的单价新开发区某宗土地的单价 = =（取得开发区用地的总成本（取得开发区用地的总成本 + + 土地开发总成本土地开发总成本+ + 总管理费用总管理费用+ + 总销售费用总销售费用 + + 总投资利息总投资利息 + + 总销售税费总销售税费 + + 总

15、开发利润）总开发利润）( (开发区用地总面积开发区用地总面积 可转让土地面积的比率可转让土地面积的比率) ) 用途、区位等因素修正系数用途、区位等因素修正系数(xsh) (xsh) 可转让土地面积的比率可转让土地面积的比率 = = 开发完成后可转让土地总面积开发完成后可转让土地总面积 开发区总面积开发区总面积 100% 100%对于新开发区土地对于新开发区土地(td)(td)的分宗估价的分宗估价 1 1计算开发区全部土地的平均价格，计算开发区全部土地的平均价格，A A。2 2计算开发区可转让土地的平均价格。（计算开发区可转让土地的平均价格。（B=A/B=A/转让比率）转让比率）3 3计算开发区

16、某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格B B，根据宗地的规划用途、具体位置、使用，根据宗地的规划用途、具体位置、使用(shyng)(shyng)年限、容积率等进行适当的增减修正。年限、容积率等进行适当的增减修正。基本原理基本原理价格构成价格构成重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例步骤步骤2022-1-114第13页/共44页第十四页，共44页。【解】由题意(t y)：V单=120000000*（1+8%）3 +250000000*（1+8%）1.5/1-（2%+5.5%+10%）*2000000*60%=436（元/m2）P2

17、80第14页/共44页第十五页，共44页。新建房地价格新建房地价格 = = 土地取得成本土地取得成本 + + 建设成本建设成本 + + 管理费用管理费用 + +销售费用销售费用+ + 投资投资(tu z)(tu z)利息利息 + + 销售税费销售税费 + + 开发利润开发利润 新建建筑物价格新建建筑物价格 = = 建筑物建设成本建筑物建设成本 + + 管理费用管理费用 + +销售费用销售费用+ + 投资投资(tu z)(tu z)利息利息+ + 销售税费销售税费 + + 开发利润开发利润 （三）适用于新建房地产的基本（三）适用于新建房地产的基本(jbn)(jbn)公式公式 新建房地产采用新建房

18、地产采用(ciyng)成本法估价时一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。成本法估价时一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。基本原理基本原理价格构成价格构成重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例2022-1-116第15页/共44页第十六页，共44页。旧建筑物价格旧建筑物价格 = = 建筑物的重新购建价格建筑物的重新购建价格 - - 建筑物的折旧建筑物的折旧 旧房地价格旧房地价格 = = 土地土地(td)(td)的重新取得价格的重新取得价格 + + 建筑物的重新构建价格建筑物的重新构建价格 - - 建筑物的折旧建筑物的折旧 （

19、四）适用（四）适用(shyng)(shyng)于旧房地产的基本公式于旧房地产的基本公式 基本原理基本原理价格构成价格构成重置价格重置价格建筑物折建筑物折旧旧运用举例运用举例2022-1-117第16页/共44页第十七页，共44页。（一）重新（一）重新(chngxn)(chngxn)构建价格的基本含义构建价格的基本含义 基本原理价格构成(guchng)计算公式重置价格建筑物折旧运用举例2022-1-118第17页/共44页第十八页，共44页。（二）重建价格和重置价格的基本（二）重建价格和重置价格的基本(jbn)(jbn)含义含义 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用(ynyng)举例2

20、022-1-119第18页/共44页第十九页，共44页。（二）重建（二）重建(zhn jin)(zhn jin)价格和重置价格的基本含义价格和重置价格的基本含义 基本原理价格构成(guchng)计算公式重置价格建筑物折旧运用举例2022-1-120第19页/共44页第二十页，共44页。（三）重建（三）重建(zhn jin)(zhn jin)价格的求取方法（掌握）价格的求取方法（掌握） 基本原理价格构成(guchng)计算公式重建价格建筑物折旧运用举例2022-1-121建筑物重新购建价格建筑安装工程费建筑物重新购建价格建筑安装工程费专业费用管理费用销售费用投资利专业费用管理费用销售费用投资利息

21、息+销售税费开发利润销售税费开发利润第20页/共44页第二十一页，共44页。（三）重建价格（三）重建价格(jig)(jig)的求取方法（掌握）的求取方法（掌握） 基本原理价格构成计算公式重建价格建筑物折旧运用(ynyng)举例2022-1-122建筑物重新购建价格建筑安装工程费建筑物重新购建价格建筑安装工程费专业费用管理费用销售费用投资利专业费用管理费用销售费用投资利息息+销售税费开发利润销售税费开发利润市场法，即修正：市场法，即修正：1.将实际将实际不正常不正常的单位的单位“建安工程费建安工程费”修正为修正为正常正常的单位的单位“建安工程费建安工程费”；2.将将建造日期时建造日期时的的“建安

22、工程费建安工程费”调整为调整为估价时点时估价时点时的的“建安工程费建安工程费”；3.将将可比实例的状况可比实例的状况调整到调整到估价对象的状况估价对象的状况。单位面积法、单位体积法。单位面积法、单位体积法分部分项法：实质是由部分加总成整体。注意各个部分计价单位可能不一致，既不要漏项也不得重复计算。分部分项法：实质是由部分加总成整体。注意各个部分计价单位可能不一致，既不要漏项也不得重复计算。工料测量法。优点：详细、准确。缺点：比较费时，并需专业技术，一般用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。工料测量法。优点：详细、准确。缺点：比较费时，并需专业技术，一般用于求取具有历史价值的建筑物的重新购

23、建价格。指数调整法：也称为成本指数趋势法，即利用指数或成本变动率，将历史成本调整为重新购建成本。指数调整法：也称为成本指数趋势法，即利用指数或成本变动率，将历史成本调整为重新购建成本。第21页/共44页第二十二页，共44页。建筑物折旧：是指各种原因造成的建筑物价值的减损。其金额为建筑物在估价时点的市场建筑物折旧：是指各种原因造成的建筑物价值的减损。其金额为建筑物在估价时点的市场(shchng)(shchng)价值与在估价时点的重新购建价格之差。价值与在估价时点的重新购建价格之差。 （一）建筑物折旧的概念(ginin)和实质基本原理价格(jig)构成计算公式重置价格(jig)建筑物折旧运用举例2

24、022-1-123建筑物折旧建筑物重新购建价格建筑物折旧建筑物重新购建价格建筑物市场价值建筑物市场价值第22页/共44页第二十三页，共44页。 （一）建筑物折旧的概念(ginin)和实质折旧折旧(zhji)的实质的实质（类型）（类型）1.1.物质折旧：是由物理因素引起的折旧，又物质折旧：是由物理因素引起的折旧，又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面面(fngmin)(fngmin)的损耗所造成的价值损失。的损耗所造成的价值损失。 2.2.功能折旧：称无形损耗、精神磨损，是指功能折旧：称无形损耗、精神磨损，是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等由于消

25、费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致在功能方面原因导致在功能方面(fngmin)(fngmin)的相对残缺、的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。落后或不适用所造成的价值损失。如建筑式样过时，内部布局过时，设备陈旧如建筑式样过时，内部布局过时，设备陈旧落后等。落后等。 3.3.经济折旧：称外部性折旧，指建筑物本身经济折旧：称外部性折旧，指建筑物本身以外的不利因素所造成的价值损失。以外的不利因素所造成的价值损失。 包括供给过量、需求不足、自然环境恶包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪声污染、空气污染、交通拥挤、城市化、噪声污染、空气污染、交通拥挤、城市规划改变和政府政策变化等。规划改

26、变和政府政策变化等。 基本原理价格构成计算公式重置价格运用举例2022-1-124第23页/共44页第二十四页，共44页。2010-5-18252022-1-125第24页/共44页第二十五页，共44页。2022-1-126第25页/共44页第二十六页，共44页。=-=40-18=22（万元）（万元）2022-1-127第26页/共44页第二十七页，共44页。1.1.年限法：把建筑物的折旧建立在建筑物年限法：把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。在估价基础上。在估价(g(gji)ji)中应用最多的是中应用最多的是平均年限法。平

27、均年限法。年折旧率年折旧率 = =（1-1-预计净残值率）预计净残值率）/ / 折旧年折旧年限限 年折旧额年折旧额 = = 固定资产原值固定资产原值年折旧率年折旧率年折旧额的计算公式为：年折旧额的计算公式为： Di = D = (C - S) / N = C ( 1- Di = D = (C - S) / N = C ( 1- R ) / N R ) / N 建筑物现建筑物现值的计算公式为：值的计算公式为： V = C - D V = C - Dt = C - ( C - S )( t = C - ( C - S )( t / N ) t / N ) = C 1- ( 1 - R )( t /

28、 N = C 1- ( 1 - R )( t / N ) ) 式中：式中：V V 建筑物的现值；建筑物的现值； Di Di 第第i i年年的折旧额；的折旧额； C C 建筑物的重新购建价格；建筑物的重新购建价格； S S 预计的建筑物净残值，简预计的建筑物净残值，简称残值；称残值； N N 折旧年限，建筑物的经济折旧年限，建筑物的经济寿命；寿命； R R 净残值率；净残值率； t t 建筑物的有效年龄建筑物的有效年龄建筑物的经过年数分为实际年龄和有效年建筑物的经过年数分为实际年龄和有效年龄。实际年龄是建筑物从竣工验收合格之龄。实际年龄是建筑物从竣工验收合格之日起到估价日起到估价(g(gji)j

29、i)时点时的日历年数时点时的日历年数。有效年龄是建筑物在估价。有效年龄是建筑物在估价(g(gji)ji)时时点按其状况与效用所显示的年数。实际年点按其状况与效用所显示的年数。实际年龄可能短于也可能长于有效年龄。龄可能短于也可能长于有效年龄。在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效年龄，剩余经济寿命，经过年数应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。寿命应为剩余经济寿命。 基本原理价格(jig)构成计算公式重置价格(jig)建筑物折旧运用举例2022-1-128第27页/共44页第二十八页，共44页。2022-1-129第28页/共44页第

30、二十九页，共44页。2 2成新折扣法：通过估价人员对待估建成新折扣法：通过估价人员对待估建筑物的结构、装修、设备等完好情况进筑物的结构、装修、设备等完好情况进行实地观察，并判断由物理、功能和经行实地观察，并判断由物理、功能和经济因素等引起的各类价值的减损情况，济因素等引起的各类价值的减损情况，予以统计，判断建筑物总的折旧予以统计，判断建筑物总的折旧(zhji)(zhji)程度或成新度。程度或成新度。 实务实务(sh w)中中基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用(ynyng)举例2022-1-130第29页/共44页第三十页，共44页。3 3市场提取法：利用含有与估价对象中的市场提取法

31、：利用含有与估价对象中的建筑物具有类似建筑物具有类似(li s)(li s)折旧状况的建筑折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法物折旧的方法建筑物折旧土地重新购建价格建筑物折旧土地重新购建价格+ +建筑物重建筑物重新购建价格旧的房地产价值建筑物重新购建价格旧的房地产价值建筑物重新购建价格（旧的房地产价值土地重新购建价格（旧的房地产价值土地重新购建价格）建筑物重新购建价格建新购建价格）建筑物重新购建价格建筑物折旧后价值筑物折旧后价值总折旧率建筑物折旧建筑物重新购建总折旧率建筑物折旧建筑物重新购建价格价格年平均折旧率总折旧率建筑物年龄年平

32、均折旧率总折旧率建筑物年龄实务实务(sh w)中中基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用(ynyng)举例2022-1-131第30页/共44页第三十一页，共44页。4 4分解法：先把建筑物折旧分成三种类型的折分解法：先把建筑物折旧分成三种类型的折旧，分别进行测算，再相加来求取建筑物折旧的旧，分别进行测算，再相加来求取建筑物折旧的方法。方法。建筑物折旧总额建筑物折旧总额(zng )(zng )物质折旧物质折旧+ +功能折旧功能折旧+ +外部折旧外部折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用(ynyng)举例2022-1-132第31页/共44页第三十二页，共44页。2022-1

33、-133第32页/共44页第三十三页，共44页。例例8-5 某宗房地产的土地总面积为某宗房地产的土地总面积为1 000，是，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万万元亩，现时重新取得该类土地需要花费元亩，现时重新取得该类土地需要花费620元元；地上建筑物总建筑面积；地上建筑物总建筑面积(jin zh min j)2 000，是，是8年前建成交付使用的，当时的建年前建成交付使用的，当时的建筑造价为筑造价为600元平方米建筑面积元平方米建筑面积(jin zh min j)，现时建造类似建筑物的建筑造价为，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元平方米

34、建筑面积元平方米建筑面积(jin zh min j)，估，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。房地产的现时总价和单价。 2022-1-134第33页/共44页第三十四页，共44页。 解解 该题主要是注意重新购建价格该题主要是注意重新购建价格(jig)应为估价时应为估价时点时的。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产的价格点时的。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产的价格(jig)测算如下：测算如下： 土地现值土地现值620X1 000 620 000(元元) 建筑物现值建筑物现值l 200X2 000X80 1 920 000

35、(元元) 估价对象的现时总价估价对象的现时总价620 000+1 920 000 2 540 000(元元) 估价对象的现时单价估价对象的现时单价2 540 0002 000 1 270(元元)2022-1-135第34页/共44页第三十五页，共44页。1.估价估价(gji)折旧与会计折旧的区别：折旧与会计折旧的区别：基本原理价格(jig)构成计算公式重置价格(jig)建筑物折旧运用举例2022-1-136区别区别项目项目会计会计估价估价C C为资产原始价值，不随为资产原始价值，不随时间流逝而变化时间流逝而变化为资产的重新购建价格，估价为资产的重新购建价格，估价时点不同，时点不同，C可能不同可

36、能不同V V资产的账面价值，无需资产的账面价值，无需与市场价值一致与市场价值一致资产的实际价值，必须与市场资产的实际价值，必须与市场价值一致价值一致第35页/共44页第三十六页，共44页。2022-1-137建筑物经济建筑物经济(jngj)(jngj)寿命与土地年限的关系寿命与土地年限的关系土地使用期限对建筑物经济寿命土地使用期限对建筑物经济寿命(shumng)的影响的影响 计算计算(j sun)折旧折旧计算折旧计算折旧计算折旧计算折旧计算折旧计算折旧第36页/共44页第三十七页，共44页。建设部、财政部制定的房地产单位会计制度建设部、财政部制定的房地产单位会计制度会计科目和会计科目和会计报表

37、对经租房会计报表对经租房(z fn)产折旧时采用的一些参数的有关产折旧时采用的一些参数的有关规定如下：规定如下： 房屋结构分类(fn li)序号结构类型定 义1钢筋混凝土结构全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全2砖混结构一等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋3砖混结构二等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋4砖木结构一等材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外

38、部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋5砖木结构二等结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋6砖木结构三等结构简单，材料较差，室内没有专用上下水等设备，较低级的砖木结构房屋7简易结构如简易楼、平房、木板房、砖坏房、土草房、竹木捆绑房等2022-1-138第37页/共44页第三十八页，共44页。 房屋房屋(fngw)(fngw)折旧和完损等级评定的有关规定折旧和完损等级评定的有关规定 各种结构(jigu)房屋的耐用年限（单位：年）结构用途结构用途钢筋混凝钢筋混凝土结构土结构砖混结砖混结构一等构一等砖混结砖混结构二等构二等砖木结构砖木结构

39、一等一等砖木结构砖木结构二等二等砖木结构砖木结构三等三等生产用房生产用房505040404040303030303030受腐蚀的受腐蚀的生产用房生产用房353530303030202020202020非生产用非生产用房房606050505050404040404040简易结构简易结构1010 各种结构房屋的残值率一般各种结构房屋的残值率一般(ybn)(ybn)为：钢筋为：钢筋混凝土结构和简易结构为混凝土结构和简易结构为0 0、砖混结构、砖混结构2 2、砖木、砖木结构一等结构一等6 6、砖木结构二等、砖木结构二等4 4、砖木结构三等、砖木结构三等3 3。 2022-1-139第38页/共44页第三十九页，共44页。 房屋房屋(fngw)(fngw)折旧和完损等级评定的有关规定折旧和完损等级评定的有关规定 基本原理价格构成计算公式