房地产估价师(A)房地产价格和价值(二)

1、（A）房地产价格和价值（二）（总分：100.00，做题时间：90分钟）一、B单项选择题/B（总题数：17,分数：17.00）1. 某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式岀让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为 。« A.市场价值« B.投资价值 C.谨慎价值D.在用价值（分数：1.00）A.B. VC.D.解析：解析政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让国有建设用地用权，欲取得土地者可以委托房地 产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高岀价等提供参考依据。这就是一种投资价值 评估。2. 某套商品住宅现房的建筑面积为1

2、00m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%该套商品住宅现的市场价值为 元/m2。«A.4653* B.5347«C.5352«D.5366（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：解析该期房目前市场价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿值，月租金净收益 =1000/100=10元/m2，月折现率=6%/12=0.5%，5000=现房价格-10/0.5% X1 -1心+0.5%） 10-现房价格X 5%

3、现房价格 =5366 元/m2。3. 某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%风险补偿为现房价格的 3%该期房目前的价格为 元/m2。* A.3439* B.3473* C.3508*D.3608（分数:1.00）A.B. VC.D.解析：解析该期房目前的价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=4500-500/8%X1 -1心+8%） 2- 4500X3%=3473.38 元 /m24. 在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是 。« A.建筑物重置成本

4、和土地使用重新取得成本«B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失«D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：解析投保火灾险时的保险价值，只是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本 （或重置成本）和重建期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失）。5. 在国有建设用地使用权挂牌岀让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。* A.挂牌底价* B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价* D.最可能的

5、成交价（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：解析竞买人可承受的最高价，在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依 据的价。6. 某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为 50%余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的 再次抵押价值为万元。* A.2500* B.3000* C.3500*D.4000（分数:1.00）A.B. VC.D.解析：解析该在建工程的再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠建设工程价款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受

6、偿款=6000-1000/50%-1000=3000万元。7. 某宗建筑密度为50% 土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2,房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。该宗土地的总价为 万元。«A.96«B.192«C.240«D.480（分数：1.00）A.B.C.D. V解析：解析建筑面积=2000/5000=4000m2，楼面地价=土地总价/总建筑面积，土地总价 =楼面地价X总建 筑面积=1200X4000=480万元。8. 下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是 。«A. 土地总价*

7、B. 土地单价* C.楼面地价D.商品房价格（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：解析认识楼面地价的作用十分重要，因为楼面地价通常比一般的土地单价更能反映土地价格水平的高低。9. 下列关于价值类型的表述中，错误的是 。* A.在用价值为市场价值* B.投资价值属于非市场价值* C.市场价值的前提之一是继续使用* D.同一估价对象可能有不同类型的价值（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：解析市场价值隐含条件中有一条是继续利用（对于企业而言即为持续经营）。10. 下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是 。«A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算

8、价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格«D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：解析A选项中，在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，三种价格基本一致；B选项中，在房地产市场存在泡沫时，比准价格大大高于收益价格和积算价格；D选项中，比准价格倾向于成交价，积算价格倾向于最低卖价，收益价格倾向于最高买价。11. 下列关于价值类型的描述中，错误的是 。* A.在用价值为市场价值B.投资价值属于非市场价值*

9、C.市场价值的前提之一是继续使用* D.同一估价对象可能有不同类型的价值（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：解析市场价值隐含条件中一条是继续利用（对于企业而言即为持续经营）。12. 房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年 50元/m2。假设折现率为5%风险补偿为200元/m2,则该房地产的期房价 格为元/m2。* A.3300* B.3324«C.3335* D.3573（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：解析该房地产的期房价格 =4000-(300-50”(1+5%)-(30

10、0-50”(1+5%)2-200=3335 元/m213. 房地产的价格是由房地产的 三者相互结合而产生的。A.有用性、稀缺性、有效需求« B.供给、需求、利用状况« C.权利、租金、利率D.价值、使用价值、供求(分数：1.00 )A. VB.C.D.解析：解析房地产价格的形成条件有三个，即有用性、稀缺性、有效需求，大家需要注意的是有效需求 的概念，要和一般需求、需要的概念区分开来。14. 房地产中的价值，一般是指 。* A.使用价值B.交换价值C.投资价值« D.账面价值(分数：1.00 )A.B. VC.D.解析：15. 甲土地的楼面地价为 2000元/m2，

11、建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为 1500元/m2，建筑容积率为 7,若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有 。« A.甲=乙* B.甲乙« C.甲V乙* D.难以判断(分数：1.00 )A.B.C. VD.解析：解析土地单价=楼面地价x容积率，甲地单价=2000X5=10000 元，乙地单价=1500X7=10500元,据此判断甲V乙。16. 在评估投资价值时，折现率是 。*A.社会一般的收益率B. 收益法中的资本化率C. 投资者要求的满意收益率D. 投资者要求的最低收益率（分数:1.00 ）A.B.C.D. V解析：解析评估主场价值所采用的折现率是社会一般报酬率

12、；而评估投资价值所采用的折现率应是某个 特定的投资者所要求的最低报酬率。特别需要注意的是此最低报酬率可能高于也可能低于与该房地产的风 险程度相对应的社会一般报酬率。17. 某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%假设该住宅楼的总价为 2000万元，平均单价为 5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为 万元。«A.96«B.192«C.240«D.480（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：解析该住宅楼的建筑面积=20000000/5000=4000m2，当建筑物的各层建筑面积相等时，总建筑面 积=

13、土地总面积X建筑密度X建筑层数，求得土地总面积=1000卅，容积率=建筑密度X建筑层数=50%<8=4,土地单价=楼在地价X容积率=1200X4 -4800元/m2，则土地总价=4800X1000=480 万元。二、B多项选择题/B（总题数：10,分数：20.00）18. 决定某类房地产供给量的主要直接因素有 。* A.该类房地产的价格水平* B.消费者的收入水平* C.该类房地产的开发成本* D.该类房地产的开发技术水平* E.房地产开发企业对未来的预期（分数：2.00 ）A.VB.C.VD.VE.V解析：解析B选项属于房地产需求量供给的影响因素。19. 关于评估带租约房地产的说法，错

14、误的是 。* A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响« B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值C.在其他条件相同时，无租约限制条件下评估价值大于有租约限制条件下出租人权益价值« D.房屋征收评估应评估无租约限制价值« E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变（分数：2.00 ）A. VB. VC. VD.D. V解析：解析无租约限制条件下的评估价值不受合同租金的影响；抵押估价和转让估价评的是出租人权益 价值；在合同租金高于市场租金的情况下，无租约限制条件下的评估价值小于有租约限制条件下的岀租人 权益价值

15、。承租人权益价值等于合同租金与市场租金的差额，当合同租金不变而市场租金变化时，承租人 权益价值也会随之变化。20. 关于投资价值和市场价值的说法，正确的有 。* A.市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同« C.在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌岀让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格, 是一种投资价值评估* E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估（分数：2

16、.00 ）A.VB.C.VD.VE.V解析：解析B选项错在评估市场价值所采用的折现率，是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬 率，而评估投资价值所采用的折现率，是某个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与 该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。21. 某宗房地产购买总价为 50万元，首付款为房价的 30%,余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年,年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有 。* A.地产的实际价格等于名义价格* B.该房地产的名义价格为 50万元* C.该房地产的实际价格 50万元D.该房地产的实际价格高于50万元E.该房地产

17、不存在名义价格（分数：2.00 ）A. VC. VD.E.解析：解析名义价格和实际价格的辨析。22. 需求量与价格负相关的关系叫做需求规律，下列选项中，此规律的例外有。A.炫耀性物品«B.吉芬物品4C.低档商品 D.高档商品 E.急需商品（分数：2.00 ）A. VB. VC.D.E.解析：解析需求量与价格负相关的这种关系很普遍，所以被称为需求规律。需求规律的例外是炫耀性物 品和吉芬物品。23. 下列属于成本租金构成的内容有 。A.折旧费« B.维修费* C.管理费« D.保险费* E.房产税（分数：2.00 ）A.B.VVC.D.E.解析：VV解析商品租金也称为

18、全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成24. 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有* A.该种房地产的价格水平* B.消费者的预期* C.该种房地产的开发成本* D.该种房地产的开发技术水平* E.房地产的开发商对未来的预期（分数：2.00 ）A.VB.C.VD.VE.V解析：解析解答本题需要区分清楚决定房地产供给量的因素与决定房地产需求量的因素，并且要掌握各 种因素变化对供给量和需求量产生的不同影响。决定房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好

19、、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期。决定房地产供给量的因素：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发成本、该种房地产的开发技术水平、房地产开发商对未来的预 期。25. 有一家开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得的评估价值是。* A.交换价值* B.公开市场价值« C.投资价值« D.理论价格« E.标定地价（分数：2.00 ）A. VB.B. VD.E.解析：解析房地产估价中的价值，一般是指交换价值；政府国有土地招、拍、挂、开发商委托房地产估 价机构评估其能承受的最高购买价格，是投资价值的评估。26. 下列

20、情形中会导致房地产当前需求增加的有 。A.消费者收入增加* B.作为替代品的房地产的价格上升* C.作为互补品的房地产价格上升* D.消费者预期其未来的收入增加* E.消费者预期未来的房地产价格上升（分数：2.00 ）A. VB. VC.C. VD. V解析：解析决定房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相 关物品的价格水平、消费者对未来的预期。其中ABDE选项会导致房地产的当前需求增加。大家需区分替代品与互补品对房地产需求的不同影响。27. 在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格 卖者所愿意接受的最低价格时， 交易才会成功。« A.咼于B.

21、等于C.低于« D.不咼于« E.不等于（分数:2.00 ）A. VB. VC.D.E.解析：解析如果当买者所愿意支付的最高价格低于、不高于、不等于卖者所愿意接受的最低价格时交易 不会成功。三、B判断题/B（总题数：15,分数：63.00）28. 在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产在用价值等于市场价值；在不合法利用下，在用价 值可能高于市场价值。（分数：4.20 ）A. 正确 VB. 错误解析：解析在用价值是指在现状利用下的价值。现状利用包括目前的用途、规模、集约度和档次等，它 可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。 在

22、合法利用下、在用价值一般低于市场价值。但如果现状利用为最高最佳利用，则在用价值等于市场价值。在不是合法利 用下，在用价值可能高于市场价值。例如，临街住宅楼的底层住宅擅自改为商铺，该底层住宅的现状商业 用途的在用价值，通常高于法定居住用途的市场价值。29. 房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。（分数：4.20 ）A. 正确B. 错误 V解析：解析应采用市场价值标准。30. 房地产的市场价值一般小于房地产的在用价值。（分数：4.20 ）A. 正确B. 错误 V解析：解析在用价值一般低于市场价值，但如果在合法利用下，现状利用是最高最佳利用时，则在用价 值等于市场价值。31. 当成本法求得的价值大

23、大高于市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。（分数：4.20 ）A. 正确 VB. 错误解析：解析收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值 倾向于成交价格；但当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。32. 在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（分数：4.20 ）A. 正确B. 错误 V解析：解析 评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率应是某个 特定的投资者所要求的最低报酬率。特别需要注意的是，此最低报酬率

24、可能高于也可能低于与该房地产的 风险程度相对应的社会一般报酬率。33. 就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（分数： 4.20 ）A. 正确 VB. 错误解析： 解析 人们在经济活动中一般简称的价值，在房地产估价中通常所讲的价值都是指交换价值。34. 在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。 （分数： 4.20 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者的不同而不同。35. 对于正常商品来说，当消费者的收入水平提高时，就会增加对商品的需求。 （分数： 4.20 ）A. 正确 VB. 错误解析：解析 由于消费者对商品的需求是有支付能力的需要，因此需求水平的高低直接取决于收入水平的 高低。36. 投资者评估的房地产的投资价值， 或者说消费者对房地产的评价， 小于或等于该房地产的市场价格， 是 其投资行为或交易能够实现的基本条件。（分数： 4.20 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 投资者评估的房地产的投资价值，或者说购买者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市 场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买；反 之，说明不值得投资购买。37. 某人购房在成交日期首付款 10 万元，又以抵押贷款方式支付 20 万元，按月等额偿还贷款本