某市民间房价成本清单

1、南京市民间房价成本清单200606003 发布宗旨: 一个中心:为人民服务,两个基本点:1、信息对称 2、科学买房 特别感谢: 南京市土地资源局、南京市房产局、南京市规划局、房地产开发企业、监理单位、建筑设计单位、中国人民银行南京分行、南京各大房地产媒体等数十位志愿工作者的支持工作。 发布背景: 2005年8月，福州市物价局这份“房价成本清单”，福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元，社会平均利润约为每平方米1400元，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20、25和14左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41左右。

2、在同时公开的另一份“福州市部分地块商品房价格成本对照表”中显示，所列23个楼盘开发成本从每平方米1636元至3094元不等，销售均价则从每平方米2500元至5500元不等。资料显示，当地房地产开发项目的利润率平均约为50，最低的也超过20，最高的则高达90。而开发商在公开场合宣称的利润率只有15。 就在福州公布房价成本清单后不久，迅速传出浙江、江苏两省也将从11月起公布房价成本清单的消息，浙江省甚至有意将公开房价成本信息作为三级国土部门政务公开的新内容。一场席卷多个城市的“房价成本清单”风波由此展开。 在中央一级，国土资源部有关领导公开赞扬公开房价成本清单“非常有意义”。国土资源部办公厅相关负

3、责人则表示，目前国土资源部还没有把全国公开房价清单事宜提到日常工作中。而在国内主要城市，公开房价成本则受到强势阻击。北京市国土局和当地业界分别以“难度大”、“没必要”的回应反对房价成本清单，而在上海、广州、深圳等地，“公开房价成本”的影响同样甚微。 在遭遇不同利益集团的反对声中，福州市物价部门被迫于去05年10月透露不再公布房价成本清单。浙江、江苏两省也分别因各部门协调难度大以及在下级落实难等原因终止了公开房价成本的计划。 2006年1月新华日报报道,江苏省物价局有关负责人已经在公开场合表示,“会对民间房价成本清单予以关注,官方版的房价成本清单发布工作将纳入2006年的工作安排中。”从这个意义

4、上说,民间力量所做的正是政府出台政策的前奏和参考。 参考依据： 2003年南京物价局开始执行的”南京市商品房作价办法”南京市房产局制定商品房作价办法。南京市商品房价格由成本加利润加税金组成，其中成本构成包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理和销售费等8个方面，土地征用及拆迁补偿费主要指国有土地使用权出让金、征用土地管理费、土地用途变更费、耕地开垦费等22项；前期工程费包括新建房屋白蚁防治费、城市道路占用费、供电工程贴费、三通一平费（通电、水、路）等10项内容；开发项目内的公共基础设施费是指直接为商品房配套建设的道路

5、、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等。对于利润，经济适用住房的利润按照不超过基数的3计算；普通住宅商品房的利润按不超过基数的8计算；商品房单位面积的税金成本利润÷（1税率）×税率。按相关规定，商品房作价办法的基准价格（元/平方米）成本利润税金；综合平均销售价格（元/平方米）基准价格×（1±浮动幅度），普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5，经济适用住房价格的上浮幅度最高不超过3；各楼层、朝向销售价格（元/平方米）综合平均销售价格×（1±楼层、朝向差价）。此外，物价局还规定，以前的“代收费用”现在不得再单列，这些“代收

6、费用”包括市政公用基础设施配套费、发展新型墙体材料专项用费、结建人防经费、教育地方附加费、煤气建设费等。 商品住宅销售成本与价格构成明细表商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价开发成本土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用土地使用权费出让或转让获得支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税费行政划拨取得划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套费住宅建造成本前期工程费包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等“三通一平”费用支出。建筑+安装工程费+设备包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电

7、安装工程费（含结构和装修），· 设备购置费（含电梯费）等附属工程费住宅小区基础设施建设费指小区内规划红线以内道路，供水供电（含一表一户）供气，供热，有线电视，邮政信报箱，电信，路灯，防盗，绿化，环卫，排污，消防设施等基础建设所发生的设备费用建设费用。规定应由商品住宅开发项目负担的费用非营业性公共配套设施建设费包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，规定应由商品住宅开发项目负担的费用开发间接费开发商直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利，折旧，修理费，办公费，水电费，劳动保护

8、费，周转房摊销等其他与项目开发直接有关的费用住宅建造期间费用管理费用开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用财务费用开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用销售费用销售商品房而发生的各项费用利润以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。属政府定价或政府指导价的经济适用住房或廉价房，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。税金指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金，国家规定

9、的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外，税务部门的规定办理。商品住宅差价包括楼层差价和朝向差价。楼层差价、朝向差价分别，增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。 备注1下列费用不计入商品住宅成本：( l ）开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用；( 2 ）企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用；( 3 ）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；( 4 ）国家规定不得列入成本费用的其他支出。备注2与商品住宅有关的各种配套设施、设备建设费用应计入商品住宅成本，不得在销售价格以外向购

10、房者另行收取；如属预售合同签订后需要新增的配套设施、设备，其建设费用需在价外收取的，须征得购房者同意，并与购房者补签有关协议后方可收取，不得在商品住宅交付使用时强行向购房者收取。备注3 商品住宅建筑面积积开发建成房屋总建筑面积扣除用于就地拆迁迁置的房屋及非营业性公建配套的建筑面积计算。房屋建筑面积的计算和分摊积国家规定执行。  房价格成本清单: 一、综合成本累加法 开发商的成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用+税费 （1）开发商的土地成本：将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本，也就是楼面价格。 （2）住宅建造成本：前

11、期工程费+建筑+安装工程费+设备附属工程费多层：800元平方米；小高层：1400元平方米；高层：2000元平方米 （3）住宅建造期间费用：管理费用+财务费用+销售费用销售单价5-10%（4）税金： 销售单价10-15% 地块编号 投  资  商   地理位置楼盘名土地楼面价 (元/)参考销售价 (元/)2000T1 栖霞城建集团 南京市鼓楼区芦席营97号汇林绿洲 80002000T4 南京利恒房地产开发有限公司南京市下关区和燕路5号燕语华庭 2003年 480020

12、00T5 南京金波房地产开发公司南京市建邺区长虹路301、303号鸿仁名居 2004年 46802000T6 南京三盟实业发展有限公司南京市白下区大光路67号宏鹰大厦 2004年 60002001T1 南京万科置业公司南京市建邺区二道埂子万科金色家园 2005年 90002001T10 南京银城房地产开发总公司白下区 南京市白下区御道街54号银城御道家园 2004年 58502001T11 江苏宏图高科房地产开发有限公司南京市秦淮区门东地区宏图 上花园 2004年 62002001T1

13、3 苏金大地房地产开发有限责任公司南京市白下区大光路街道酒精厂37号香格里拉半岛 2005年 7500 2001T9 江苏东恒国际集团南京市玄武区黑墨营阳光嘉园 55002002G02 江苏方正房地产开发 南京市白下区延龄巷龙台国际 115812002G03 通州华夏房地产开发有限公司建邺区南京市建邺区长虹路297号 西城映象 2004年 55002002G05 南京长发房地产 白下区利济巷地块长发CFC 125772002G06-1 江苏恒欣达开发

14、60;建邺区二道埂子地块（南）君园 2005年:80002002G06-2 常州新城房地产 建邺区二道埂子地块（北）新城逸境 2004年:79002002G08 南京中鹏建设发展公司南京市玄武区红山街道十字街68号红山韵致居 58002002G09 南京中北房地产 南京市秦淮区光卡路九龙新村505号碧水云天 53502002G10 南京三金房地产开发有限公司南京市海福巷92-2号 三金&福邸花园  44002002G11 南京金经纬房地产开发有限公司南京市秦

15、淮区来凤街6号金栗佳园 2005年:56002002G14 江苏通宇房地产开发有限责任公司南京市秦淮区土城头74号南城美境 2005年:5316 2002G15 浙江名城房地产开发有限公司南京钱塘房地产开发有限公司 南京市白下区石门坎街道中和桥北村1号御水湾花园 70002002G16 江苏正泰房地产开发有限公司、江苏中浩房地产有限公司南京市雨花台区雨花镇长虹路443号 锦虹丽都0 2005年 5000 2002G24 江苏阳光置业发展 聚宝山聚宝山庄容积率变较大，无法计算2005年：50002

16、002G25 宁波永大集团 南京市秦淮区北至马道街西至箍桶巷南至剪子巷东至18米规划道路华静爱家园2625.31 2004年 56002002G26 南京天晴房地产开发 浦口区 凤悦天晴花园589.48 27002002G27常州高宏房地产 珠江路未来城4709.43 2005：11100-400002002G30 浙江赞成发展 玄武区龙蟠路55号赞成湖畔居1538.93 57002002T02 广厦建设集团南京置业发展有限公司南京市雨花台区雨花西路121号四季阳光

17、1571.40 2005年:52002002T03 南京金冠房地产开发公司南京市建邺区凤凰街47号漫城2334.89 72002002T04 江苏科信房地产开发有限公司下关区 南京市下关区幕府西路9号星河翠庭787.77 51002002T06 江苏通宇房地产开发有限责任公司南京市秦淮区土城头74号南城美境1043.86 2005年:58502003G01 江苏运通房地产 鼓楼区中山北路279号飞扬城市1734.65 未开盘2003G11 南京市国有资产投资管理控股有限责任公

18、司鼓楼西北角紫峰2033.80 未开盘2003G13 南京仙林 转南京中浙房地产开发有限公司栖霞区方家冲新城佳园1211.52 42002003G14 河西新城区国有资产经营 建邺区 奥体新城419.59 58002003G16 南京杰海实业 南京市建邺区茶亭东街93-3号湖西庭园2560.00 64002003G17 浙江嘉业房地产 河西新城区青石埂与纬九路之间南湖路西侧嘉业阳光城1493.41 55002003G18-1 南京国际经济合作&#

19、160;碑亭巷未定名2747.22 未开盘2003G21 南京龙昌房地产 北至郁金香路南至施工区西至丁墙农民小区东至住宅小区泰龙家园2480.67 44002003G22 世茂投资发展 北至中山北路东至惠民大道西临长江南临三汊河世茂滨江新城16877800-105002003G25 温州大发房地产 长江南北货地块凯润金城3009.75 未开盘2003G26 金基地产 下关区黄家圩8号金基翠城2265.24 60002003G27 浙江美达房地产 响水桥、开

20、关厂美达·上河明苑2360.20 58002003G29 江苏华侨房地产开发公司、南京金源房地产开发公司建邺区长虹南路润花园1660.48 80002003G30 万科南京建邺区南湖路与文体路之间万科光明城市2105.76 65002003G33 南京乐居住房地产 下关区中央北路141号美景雅苑2364.28 55002003G34 南京龙昌房地产 建邺区茶亭东街124瑞阳尊邸3912.75 大于80002003G36 南京大成企业发展 栖霞区仙林大学城中

21、心区块大成.名店公园2869.08 230002003G41 南京顺驰 顺驰 顺驰滨江奥城1808.44 商铺98002003G42 南京顺驰 顺驰 1869.98 住宅58002003G43 南京南北建设实业 凤凰西街红二楼龙凤玫瑰园3579.08 65002003G44 南京东方房地产开发有限公司栖霞区尧化门街179号上城风景1458.67 4200元2003G49 南京仁恒地产 河西新城区中心商务区L地块四季仁恒747.84

22、60;未开盘2003G50 南京百市置业 幕府西路中低价商品房 幕府佳园135731002003G52 南京万达房地产 杨庄一期D地块 紫金明珠1355.93 48002003G53 江苏龙世宝投资 鼓楼小粉桥地块龙世中心7330.03 148002003G54 万达 建邺区南湖路与文体路之间青石埂路以北万达华府1764.43 58002003G56 中海地产 建邺区南湖路与文体路之间万科光明城市以南地块；中海塞纳丽舍1964.20 6

23、2002003G59 南京恒丰房地产 六合区大厂欣乐路地块东至冶山铁路北至毕洼路西至欣乐路南至规划道路恒丰世家1355.53 25002003G60 朗诗股份河西新城区商务中心B地块及纬九路以南B1、B2、B3地块朗诗国际街区50285002004A01 北京锋尚房地产开发有限公司 下关区 小桃园地块锋尚国际4628.76 130002004A02 福建兴元房地产开发有限公司 建邺区南京市青石埂路和平路、南湖路文体路地块 兴元嘉园2166.39 47002004G01

24、0;南京地铁房地产、南京金源房地产 雨花台区赛虹桥街道小行里地块时光澔韵 1477.22 50002004G02 南京弘瑞建设开发有限公司栖霞区合班村地块东至金陵石化塑料厂北至道路西至和燕路南至城北煤气供应站弘燕名居1204.51 50002004G03 南京华通房地产 鼓楼区龙江里圩地块西城风尚3732.44 86002004G04 浙江香溢置业股份有限公司下关区五塘村地块 香溢北城1724.36 2004G09 南京宋都房产 纬九路南恒生路南湖路地块宋都奥体名座2156.

25、42 60002004G20 南京国际小商品城房有限公司 南京市江宁区禄口镇陆岗村南京国际小商品城374.86 20002004G25 江苏通宇房地产开发有限公司 南京市栖霞区和燕路地块(迈皋桥合班村17号林景瑞园2916.41 55002004G29 郑州新世纪住宅建设有限公司 秦淮区土城头路105号居易时代3263.69 67002004G32 南京弘瑞建设实业有限公司 建邺区应天西路132号弘瑞地产2557.70 未开盘2004G34 江苏中浩房地产

26、有限公司和南京市栖霞建筑安装工程有限 下关区象山新寓地块 中浩森林湾1851.78 47212004G35 南京凯润房地产开发有限公司 白下区 苜卫路地块凯祥花苑6149.29 109852004G38 南京东泰房地产开发有限公司 六合区 南京市六合区河滨大道地块东至水田南至河滨大道西至河滨大道北至水田六合坊396.90 2005年:3200 2003G47南京赛世实业发展有限公司栖霞区仙林大学城中心区赛世香障2103.75 50002004G40 江苏亚东建设发展

27、集团有限公司南京华业联合投资有限 雨花西路168号原南京第二化工机械厂地块 亚东国际1996.92 54402004G41 天正集团上海投资有限公司 鼓楼区中央路401号北块 天正湖滨花园3414未开盘2004G42 江苏凤凰出版传媒集团鼓楼区中央路401号南块 凤凰和鸣3527未开盘2006G12中冶南京玄武区韦陀巷地块未定名6095才拿地2006G07丰平国际秦淮区北方光电地块未定名2.5-3.0 容积率 约3600拿地不久2005G36国浩中国 与南京福中玄武区顾家营地块未定名容积率：约2200拿地不久200

28、4G10 江苏经纬房产 江宁区东山双龙路（原三钢烧结厂）南方丰彩园38002005G61上海泰龙白下区铁管巷A地块金陵福光108层4689拿地不久2005G62上海泰龙白下区铁管巷C地块3969拿地不久2006G05长发地产玄武区锁金村9号 未定名6270拿地不久2004G30 南京海琼药业有限公司 秦淮区永乐路地块未定名2359.08 未开盘2004G31 南京科嘉房地产开发有限公司 江宁开发区3号地块未定名1032.63 未开盘2004G33 南京上元房地产开发公司 江宁科学园5号地块

29、60;未定名987.75 未开盘2004G36 南京江宁市政建设房地产开发有限公司 江宁科学园4号未定名895.84 未开盘二、历史成交倒退法 以历史成交数据假设为其成本。南京部分开发商同一地块同品质的楼盘，开发商的成本没有增加多少，但是销售价格都涨幅在50%以上。楼盘名曾经销售价格（元/平方米）目前销售价格（元/平方米）龙凤花园 2001.05 30506000天地新城 23004500金陵世纪花园 2002.01 30006000百家湖 2001.01 13803700明月港湾 2003.09 27003900市政.天元城 2003.03

30、24003800金虹花园 2003.03 39005400月安花园 2003.09 38005200莱茵东郡 2003.03 23003800九龙雅苑 2002.10 32005000云锦美地 2003.02 37007000三、总投资成本计算法 朗诗国际街区成本:3714元/平方 总投资约13亿（含商业面积费用，装修，政府规费，建筑成本，土地成本，营销运作费用，税收等所有费用）/35万平方3714元/平方 公司目前开发的住宅项目“朗诗·国际街区”总建筑面积约35万平方米，总投资约13亿元，据了解，该项目是目前国内最大的节能环保健康型住宅小区。项目整合国际资源，采用包括辐射空调系统、新风系统、外墙系统、外窗系统、屋面和地下子系统等多项世界先进的建筑技术以达到高舒适度低耗能的居住要求，将成为一流的“健康、舒适、节能、环保”住宅。 朗诗城市广场:6087元/平方 总投资约14亿（