房地产估价师风险分析与决策

1、风险分析与决策（ 总分： 110.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、（一）单项选择题（ 总题数： 30，分数： 30.00）1. 运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占 （ ）的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净 经营收入越低。A. 毛租金收入B 潜在租金收入C.经营收入D .净收益（分数： 1.00 ）A. VB.C.D.解析：2. 保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到 （ ） 的极限值，以风险因素的临界值 组合显示房地产项目的风险程度。A. 利润为零时B .利润最大时C.允许的最低经济效益指标D 允许的最高经济效益指标（分数： 1.00 ）A. V

2、B.C.D.解析：3. 目前，关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的（ ）与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。A. 毛租金收入B 净租金收入C.经营收入D 税后现金流分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：4. 房地产项目盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（ ） 的设置A. 平衡点B .转折点C.有效成本D 固定成本(分数： 1.00 )A. VB.C.D.解析：5. 临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到 ( ) 的极限值，以风险因素的临界值 组合显示房地产项目的风险程度。A. 利润为零时B .利润最大

3、时C.允许的最低经济效益指标D 允许的最高经济效益指标(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：6. 当项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是 ( )A. 盈亏平衡分析 B 市场风险分析C. 安全风险分析 D 项目风险分析(分数： 1.00 )A. VB.C.D.解析：7. 确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为 ( ) 。A. 投资回收期B .内部收益率C.财务净现值D 开发商利润(分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：8. 多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动 的几个因素都是 ( ) ，且各

4、因素发生变化的概率相同。A. 相互影响的 B .相互独立的C. 有因果关系的D 有条件关系的分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：9. “三项预测值”分析方法是 （ ） 中的一种。A. 单因素敏感性分析方法B 多因素敏感性分析方法C.概率分析方法 D 盈亏平衡分析方法（分数： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：10. 下列方法中，不属于风险辨识方法的是 （ ） 。A. 专家调查法B 蒙特卡洛模拟法C.幕景分析法D 故障树分析法（分数： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：蒙特卡洛模拟法为风险估计与评价的方法。11. 有一计算期为 10 年的房地产置业投资项目， 经测算，该项目的投

5、资收益率为 10%，银行贷款利率为 6%， 计算期内，净现值的期望值为 235 万元，净现值的期望值标准差为 95 万元，则在计算期内，该项目的标准 差系数是 （ ） 。A. 52% B. 58%C. 40% D. 68%（分数： 1.00 ）A.B.C. VD.解析：（95/235） X100%=40%12. 某房地产开发项目的占地面积为2万m，土地总价为16000万元，如果房屋开发成本为 3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A1.4 B 1.5C1.6 D 1.8（分数： 1.00 ）A.B.C. VD.解析：13. 房地产项目盈亏平衡分析

6、中，不包括 ( ) 分析A. 最低租售价格 B 最低租售数量C. 最低利润水平 D 最高土地取得价格(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：14. 敏感性分析是一种 ( ) 分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。A. 静态确定性B 静态不确定性C. 动态确定性 D .动态不确定性(分数： 1.00 )A.B.C.D. V解析：15. ( ) 不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对 项目主要经济效益指标的影响。A. 盈亏平衡分析 B .敏感性分析C. 风险分析D .保本点分析(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：16. 风险分析常

7、用的比较成熟的方法是 ( )A.解析法B .蒙特卡洛模拟法C. 调查和专家打分法D .概率分析(分数： 1.00 )A.B.C.D. V解析：17. ( ) 和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。A.解析法B .幕景分析法C.调查和专家打分法 D .故障树法(分数： 1.00 )A. VB.C.D.解析：18. 当项目评估中有若干个变量， 每个变量又有多种甚至无限多种取值时， 进行风险分析的方法一般采用 ( )A. 概率分析法B 解析法C.蒙特卡洛模拟法D 杠杆分析法(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技

8、术问题近似 解的数学方法。适用于项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值的情形。19. 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于 ( ) 。A.临界点分析B 期望值分析C. 敏感性分析D .概率分析(分数： 1.00 )A. VB.C.D.解析：20. 下列房地产投资项目不确定因素中，不属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是( )A.运营费用B 购买价格C.空置率D 有效面积系数(分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、 开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、

9、贷款利率等；对于房地产置业投资项目，影响 其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有 效面积系数和贷款利率等。21. 当租售价格大于预测时，最低租信价格与预测租售价格之间的差距 ( ) ，说明房地产项目抗市场风险的 能力越强。A.越小B .越大C.无法判断D 不存在关系(分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：22. 判定房地产投资风险因素发生的概率估算属于 ( ) 阶段的工作A. 风险辨识B 风险估计C.风险评价D 风险决策(分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：23. 判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于 (

10、) 阶段的工作A.风险辨识B 风险估计C.风险评价D 风险决策(分数： 1.00 )A. VB.C.D.解析：24. 决策可以按不同的标准类型划分，其中按决策的 ( ) 划分，包括个人决策和群体决策。A.性质B 层次C.参与人数D .规模(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：25. ( ) 原则在于强调信息是决策的基础。A.满意B .系统C. 信息D .预测分数： 1.00 )A.B.B. VD.解析：26. “三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面 ( ) 不属于“三个预测值”A.最乐观预测值 B 最悲观预测值C. 最可能预测值 D 最不可能预测值(分数： 1.0

11、0 )A.B.C.D. V解析：27. 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发项目销售对象、 销售时间、 市场环境变化后可能对销 售对象和销售价格进行调整等，可通过 ( ) 确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B 放弃型期权估价C.成长型期权估价 D 柔性期权估价(分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：28. 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对房地产市场不确定、投资风险的不确定性，可通过( ) 确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B 放弃型期权估价C.成长型期权估价 D 柔性期权估价分数： 1.00 )A. VB.C.D.解析：29. 房地产投资决策中常见的期权问题

12、不包括 ( )A.等待投资型期权 B 放弃型期权C.成长型期权D 成熟型期权分数： 1.00 )A.B.C.D. V解析：房地产投资决策中常见的期权问题包括确定合理的开发时机（等待投资型期权），决定是否放弃投资机会或项目（放弃型期权），决定是否开发一些成长型项目（成长型期权）30. 某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景看好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为 2450 万元，如果市场前景不好， 净现值为 -3580 万元。经分析市场前景为： 好的概率为 -40%， 一般的概率为 -35%，不好的概率为 -25%，则该项目净现值的期望值为 （ ） 万元。A 1962

13、.5 B 3870C 4000 D 4142.5（分数： 1.00 ）A. VB.C.D.解析：5000X40%+245（X35% - 3580X25%=2677.50万元）二、（二）多项选择题（ 总题数： 14，分数： 28.00）31. 房地产项目敏感性分析主要包括以下步骤 （ ） 。（分数： 2.00 ）A. 确定用于敏感性分析的经济评价指标 VB. 确定不确定性因素可能的变动范围 VC. 分析确定每个不确定性因素发生的概率D. 通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析VE. 计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值 V解析：32. 敏感性分析的目的在于

14、（ ） 。（分数： 2.00 ）A. 找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分 析（ 如概率分析 ）提供依据 VB. 研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力 VC. 比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案VD. 确定用于敏感性分析的财务评价指标E. 计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值解析：D、E选项属于敏感性分析的步骤，不是目的。33. 下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛法的表述中，正确的是 （ ） 。分数： 2.00 ）A. 解析法对随机的现金流进

15、行概率分布估计，得到净效益的概率分布B. 蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C. 解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上VD. 解析法主要用于解决不多于 23个随机变量的风险问题，蒙特卡洛法能够分析更多个随机变量的风险 问题。E. 蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 V解析：34. 在风险分析中，风险估计阶段的工作包括 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 风险估算 VB. 分析风险概率分布情况 VC. 辨识风险发生的原因D. 提出应对风险的建议E. 检验各风险变量是否相关解析：风险估计阶段

16、，包括的内容有风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算；C选项辨识风险发生的原因和D选项检验各风险变量是否相关，属于风险辨识的内容；E选项提出应对风险的建议，属于风险评价的内容。35. 在风险分析中，风险评价阶段的工作包括 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 风险发生的概率大小B. 分析风险概率分布情况C. 辨识风险发生的原因D. 提出对风险对策的建议VE. 检验各风险因素 V解析：A、B选项属于风险估计；C选项属于风险辨识。36. 下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，错误的是 ( )(分数： 2.00 )A. 空置率与有效毛收入呈反向变动B. 空置率与有效毛收入呈同向变动 VC

17、. 权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加VD. 金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得低于某一要求的比率VE. 通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响解析：B选项空置率提高，可导致有效毛租金收入减少；C选项权益投资比率高，意味着自有资金所占比例高，则风险小；D选项可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀的 影响。37. 决策可以按不同的标准划分类型，按决策的性质划分，包括 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 战略性决策B. 管理性决策C. 确定型决策 VD. 不确定型决策 VE. 风险型决策 V解析： A、

18、B 选项是按决策的层次划分的38. 决策可以按不同的标准划分类型，按决策的层次划分，包括分数： 2.00 )A. 战略性决策VB. 管理性决策VC. 业务性决策VD. 群体决策E. 个人决策解析： D、E 选项是按参与决策的人数划分的39. 决策的四个基本特征包括 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 是为了达到一个预定的目标VB. 是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段VC. 是在若干个有价值的方案中选择1个行动方案VD. 准备实施的决策方案可能出现的几种后果是可以预测或估计的E. 是在若干个有价值的方案中选择13个行动方案 V解析：40. 决策的原则有 ( ) 。(分数： 2.00

19、 )A. 经济性原则B. 最优原则C. 满意原则 VD. 比较选优原则 VE. 反馈原则 V 解析：决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则41. 房地产投资决策的三个阶段是 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 分析阶段VB. 决策阶段VC. 反馈阶段D. 策略阶段E. 监控阶段 V解析：房地产投资决策过程通常有三个阶段：策略阶段，即界定可接受的收益和风险；分析阶段，即 衡量可能的收益与风险；决策阶段。42. 风险型决策的具体方法包括 ( ) 。分数： 2.00 )A. 最小可能法B. 最大可能法 VC. 期望值法 VD. 后悔值法 VE. 决策树法 解析

20、：风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法。43. 期权价格就是获得这种权利所投入的 ( ) 。分数： 2.00 )A. 人力VB. 物力VC. 财力VD. 经验VE. 技术解析：期权价格就是获得这种权利所投入的人力、物力、财力、技术。44. 实物期权类型主要包括 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 等待投资型期权VB. 成长型期权VC. 放弃型期权VD. 柔性期权E. 买方型期权 V解析：实物期权类型归结为五大类，即等待投资型期权、成长型期权、放弃型期权、柔性期权、学习型期 权。三、(三)判断题( 总题数： 26，分数： 52.00)45. 蒙特卡洛模拟法是在利用德尔菲法进行

21、风险辨识与估计的基础上， 将风险分析与反映开发项目特征的收 入和支出流结合起来， 在综合考虑主要风险因素影响的情况下， 对随机收入、 支出流的概率分布进行估计， 并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度 来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。 ( )(分数： 2.00 )A. 正确B. 错误 V解析：46. 中低价位的商品住宅和经济适用房项目， 其销售周期远远低于高档商品住宅项目； 商用房地产开发项目 的租售周期，远远小于住宅项目。 ( )(分数： 2.00 )A. 正确B. 错误 V解析：47. 权益投资比例是指投资者所投入的

22、权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。( )分数： 2.00 )A. 正确B.错误 V 解析：权益投资比例是指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。48. 通常情况下， 当长期抵押贷款利率较低、 资金可获得性较好时， 风险承受能力较强的投资者喜欢选用较 高的权益投资比率。 ( )(分数： 2.00 )A. 正确B. 错误 V 解析：通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选 用较低的权益投资比率。49. 空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。 ( )(分数： 2.00 )A. 正确 VB. 错误解

23、析：50. 最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。 ( )(分数： 2.00 )A. 正确 VB. 错误解析：51. 最高运营费用比率越低，说明投资项目抵抗风险的能力越强。 ( )(分数： 2.00 )A. 正确B. 错误 V解析：52. 房地产项目的盈亏平衡分析， 有最低点分析和最高点分析两种， 两者的主要差异在于平衡点的设置。 ( )(分数： 2.00 )A. 正确B. 错误 V解析：53. 多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化， 相互影响时， 对项目经济评价 指标的影响。 ( )(分数： 2.00 )A. 正确B. 错误

24、V解析：多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的54. 解析法是一种通过对随机变量的统计试验、 随机模拟求解物理、 数学、工程技术问题近似解的数学方法， 其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。 ( )(分数： 2.00 )A. 正确B.错误 V 解析：应是蒙特卡洛模拟法。55. 风险分析常用的比较成熟的方法是敏感性分析法， 它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度， 还考虑了 这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。 ( )(分数： 2.00 )A. 正确B. 错误 V 解析：风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了

25、风险因素在未来变动的幅度，还考虑 了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。56. 风险估计常用方法有专家调查法 ( 其中代表性的有专家个人判断法、 智暴法、德尔菲法 ) 、故障树分析法、 幕景分析法以及筛选一监测一诊断技术。 ( )(分数： 2.00 )A. 正确B. 错误 V解析：57. 蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率， 这是保证分析结 果准确的前提。 ( )(分数： 2.00 )A. 正确 VB. 错误解析：58. 风险估计与评价的常用方法有调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法三种。 ( )(分数： 2.00 )A. 正确 VB. 错误解析：59. 解析法和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。 ( )(分数： 2.00 )A. 正确 VB. 错误解析：