房地产估价师房地产估价理论与方法-92

1、房地产估价理论与方法 -92( 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 )一、单项选择题 ( 总题数： 35，分数： 35.00)1. 一种资产只有同时具有 ( ) 两个特性，才真正需要专业估价。A. “独一无二”和“价值变化较大” B “独一无二”和“价值较大”C. “独一无二”和“价值变化较小” D.“独一无二”和“价值较小”分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：2. 房地产估价在估价行业中占主体的原因不是( ) 。A. 房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身B. 房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少C. 房地产“量大面广”

2、，其他资产的数量相对较少D. 房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等分数： 1.00 )A.B.C.D. V解析：3. 某宗土地面积为2000mf，城市规划规定的限制指标为：容积率 3,建筑密度30%在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是A. 建筑物地面一层建筑面积为B. 建筑物地面一层建筑面积为C. 建筑物地面一层建筑面积为D. 建筑物地面一层建筑面积为( )。800卅，总建筑面积为5000卅1400m2 ，总建筑面积为 5000m2600mi，总建筑面积为5500卅 600mi，总建筑面积为 2500卅分数： 1.00

3、 )A.B.C. VD.解析：4. 房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括 ( ) 。A. 因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值减损的B. 因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的C. 因新建建筑物影响了相邻建筑物的日照、采光、通风、视野等，造成相邻房地产价值减损的D. 因初始登记不当，造成房地产权利人损害的(分数： 1.00 )A.B.C.D. V解析：5. 影响某宗房地产变现能力的因素并不包括 ( )A. 该房地产的通用性 B .该类房地产的市场状况C. 该房地产的独立使用性 D .该房地产的所有人(分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：6. 设定房地产抵押权

4、的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中 缴纳相当于应缴纳的 ( ) 的款额后，抵押权人方可优先受偿。A. 税金B .拍卖费用C. 土地使用权出让金D .土地使用成本(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：7. 标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地 价( ) 。A. 逐渐降低B 逐渐升高C. 可视为基本不变D 为零分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：8. 房地产的供给曲线表示 ( ) 。A. 房地产的出售量与其价格之间的关系B 房地产的出售量与购买者能力的关系C. 房地产的供给量与其价格之

5、间的关系D 房地产的供给量与购买者能力的关系分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：9. 投资利息估算只有在 ( ) 中才需要。A. 比较法B 传统方法C. 现金流量折现法 D 收益法(分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：10. 不是按其经营使用方式来划分的房地产为 ( )A. 出售型房地产 B .出租型房地产C.办公型房地产D .自用型房地产(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：11. 某宗房地产的土地面积为360m2，建筑面积为250m2,建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积 300元和 50元。该房地产

6、相对于空地的减价额 是 ( ) 元。A. 6750 B . 6250 C . 67500 D. 62500(分数： 1.00 )A.B.C.D. V解析：12. 购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为 ( ) 。A. 6.0% B. 6.9% C. 8.8% D. 9.0%(分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：13. 某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50 万元，运营费用为 30 万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 3%，运营费用增长 2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该

7、宗房地产的收益价格为 （ ） 万元。A650 B687 C585 D630（分数： 1.00 ）A. VB.C.D.解析：14. 某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1000元/m2，容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为（）元/m2。A100 B200 C300 D600（分数： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：15. 收益法估价的典型对象是 （ ） ，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产 B .出租的房地产C.自用或空置的房地产 D 自营的房地产（分数： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：16. 根据净收益测

8、算途径的不同而确定的收益法为 （ ） 。A.收益乘数法B .投资法C.直接资本化法D 报酬资本化法（分数： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：17. 某建筑物实际经过年数为 10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功 能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为 18 年，剩余经济寿命为 22 年，残值率为 4%， 用直线法计算该建筑物的成新率为 （ ） 。A. 43.8% B. 50% C. 56.8% D. 70%(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：18. 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公， 导致需求减少

9、， 估计未来 期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m，运营费用率为40%假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%其他条件保持不变，则该写字楼将发生 ( ) 万元的贬值。A548.19 B 558.15 C 567.39 D 675.40(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：19. 某商场建成 3 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40 年，建筑物的自然寿命为 50 年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为 ( ) 年。A40 B43 C47 D50(分数： 1.00 )A.B.

10、VC.D.解析：20. 关于农地征收费用的表述中，不正确的是 ( ) 。A. 青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B. 征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C. 新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D. 地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定(分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：21. 估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物( ) 损失。A.价值B 价格C 效益D 利润(分数： 1.00 )A. VB.C.D.解析：22. 建筑物的所有权可以分为独有、共有和 ( ) 三种A.建筑物区分共有B .建筑物区分所有C.公有D.私有(分数： 1.00 )A

11、.B. VC.D.解析：23. 收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象 ( ) 的方法。A.利润B 价格C 价值D 收益价格(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：24. 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50 年，不可续期，至今已使用 36 年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8 万元，该宗房地产的报酬率为 8.5%，则该宗房地产的收益价格为 ( ) 万元。A. 90.52 B . 91.52 C . 92.52 D . 93.52(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：25. 运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来

12、( )A.利润B 毛收入C 价值D 净收益分数： 1.00 )A.B.C.D. V 解析：26. 某出租的旧办公楼的租约尚有 2 年到期，在此最后 2 年的租期中， 每年可收取净租金 80万元（没有费用 支出） ，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为 1100 万元，拆除费用为 50万元，该类房 地产的报酬率为 10%。则该旧办公楼的价值为 （ ） 万元。A 1005.34 B 1006.61 C 2005.34 D 2006.61（分数： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：27. 假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括 （ ） 。A.测算房地产开发中可能的最高费用

13、B 测算房地产开发项目的实际利润C. 测算房地产开发项目的预期利润D 测算待开发房地产的最高价格（分数： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：28. 适用于开发完成后的房地产出售的公式是 （ ） 。A. V=VR-C B . V=VP-C C . V=VR+C D. V=VP+C（分数： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：29. 某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）元/m2。A849 B865 C882 D915（分数： 1.00 ）A.B.

14、C. VD.解析：30. 亚当斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的（）A.赋税论B .国民财富的性质和原因的研究C. 资本论D .政治经济学原理（分数： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：31. 当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价X （ ） X临街宽度A.单独深度价格修正率B 累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D 混合深度价格修正率（分数： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：32. 某临街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为12.92万元。按四三二一法则, 其相邻临街深度15.

15、24m（即50英尺），临街宽度20m的矩形土地的总价为（）万元。A. 53.34 B . 85.34 C . 106.68 D . 213.36（分数： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：33. 某宗房地产的总价值为 5000 万元，其总地价为 2000 万元，总建筑面积为 1 0000m2 ，甲拥有该大厦的某 一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为 （ ） 。A1% B1.5% C2% D2.5%（分数： 1.00 ）A.B.C. VD.解析：34. 防范估价风险的最后一道防线是 （ ） 。A.撰写估价报告B 审核估价报告C

16、 出具估价报告D 估价资料归档（分数： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：35. 搜集估价所需资料的渠道不包括 ( ) 。A.要求委托人提供 B 在实地查勘估价对象时获取C.查阅估价机构自己的资料库D 自己直接判断(分数： 1.00 )A.B.C.D. V解析：二、多项选择题 ( 总题数： 15，分数： 30.00)36. 房地产估价师的职业道德包括 ( ) 。分数： 2.00 )A. 职业品德VB. 职业理念VC. 职业责任VD. 职业行为习惯 VE. 职业情感解析：37. 房地产估价所评估的是房地产的 ( )(分数： 2.00 )A. 投资价值B. 账面价值C. 市场价值D. 交换价值

17、VE. 使用价值V解析：38. 房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含 ( ) 等。分数： 2.00 )A. 房屋使用功能评估 VB. 房地产周围环境评估 VC. 房屋完损状况评估VD. 房屋范围规划评估VE. 房地产贷款风险评估 解析：( ) 等。39. 自古以来，房地产是一个良好的税源，与房地产有关的税种较多，具体包括分数： 2.00 ) A. 教育费附加B. 土地增值税 VC. 房地产税VD. 房产税VE. 地产税V解析：40. 根据房地产估价的合法原则， 目前我国有关法律、 法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价 对象的房地产有 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 土地

18、所有权 VB. 国有工业用地土地使用权C. 宅基地土地使用权 VD. 乡镇企业用房E. 大型游乐场解析：41. 运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格比较基准，主要包括 ( ) 等。(分数： 2.00 )A. 统一采用总价B. 统一价格单位VC. 统一付款方式VD. 统一房地产范围E. 统一面积内涵和大小 V 解析：42. 假设开发法的操作步骤包括 ( )(分数： 2.00 )A. 调查待开发房地产的基本情况 VB. 选择最佳的开发利用方式 VC. 估计开发前的房地产价值及开发经营期D. 测算待开发房地产的价值E. 估算开发成本、 管理费用、投资利息、销售税费、开发利润

19、及投资者购买待开发房地产应负担的税费 解析：43. 房地产的供求状况可以分为 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 全国房地产总供求状况 VB. 本地区房地产总的供求状况VC. 全国同类房地产的供求状况VD. 临近地区本类房地产的供求状况 VE. 本地区同类房地产的供求状况解析：44. 以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是 ( )（分数： 2.00 ）A. 建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束VB. 建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能不同时结束VC. 建筑物剩余经济寿命不可能早于土地使用权剩余期限结束D. 建筑物剩余经济寿命可能早于土地使用权剩余期

20、限结束E. 建筑物剩余经济寿命不可能晚于土地使用期限结束V解析：45. 收益性房地产的价值高低主要取决于 （ ） 。（分数： 2.00 ）A. 已经获得净收益的大小B. 获得净收益的可靠程度VC. 未来获得净收益的大小VD. 未来获得净收益期限的长短E. 目前总收益的大小 V 解析：46. 求取建筑物折旧的方法主要有 （ ）（分数： 2.00 ）A. 年限法 VB. 市场提取法 VC. 分解法 VD. 对比分析法E. 功能法解析：47. 净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价值还有许多的其他作用，例如（ ）（分数： 2.00 ）A. 用于相同土地使用期限的房地产B. 用于不同收益期限的房地产

21、 VC. 用于比较不同期限房地产价格的高低 VD. 用于市场法中因收益期限不同进行的价格调整E. 用于比较同期限房地产价格的高低 V 解析：48. 建筑物的功能折旧原因不包括 （ ） 。（分数： 2.00 ）A. 自然环境恶化 VB. 消费观念变更C. 建筑技术进步D. 政府政策变化VE. 城市规划改变V解析：( ) 等引起。49. 根据房地产区位因素的内容，房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于(分数： 2.00 )A. 交通建设 VB. 市场供求变化C. 人口素质变化D. 城市规划的制定与修改E. 所在地区衰落 V 解析：50. 获取房地产估价业务的措施可以有 ( )(分数： 2.00

22、)A. 突破专业能力限制，接受各种估价要求B. 提高服务质量 VC. 恰当的宣传 VD. 提高估价技术水平E. 恶意低收费 V 解析：三、判断题 (总题数： 15，分数： 15.00)51. 房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确 VB. 错误 解析：52. 房地产专指土地与建筑物的综合体。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V 解析：53. 在实际估价中， 判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产， 生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。不是看该房地产目前是否正在产( )(分数： 1.00 )A

23、. 正确 VB. 错误解析：54. 在完善的市场经济下， 土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。 ( )分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析：55. 某写字楼预计持有两年后出售， 持有期的年净收益预测为 216万元，出售时的价格减去销售税费后的净 值预测为 5616 万元，资本化率为 8%，则该写字楼目前的收益价格估计为5200 万元。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确 VB. 错误解析：56. 资本化率等于房地产价格与其年收益的比率。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析：57. 不同估价目的的估价或评估的价值类型不同，应遵

24、循的估价原则可能有所不同。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确 VB. 错误 解析：58. 成本法是房地产估价的三种基本方法之一。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确 VB. 错误解析：59. 成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格， 然后扣除折旧， 以此来估算估价对象客观合理的价 格或价值的方法。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析：60. 成本法是根据估价对象购建价格来求取估价对象价值的方法。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析：61. 开发利润是指房地产开发商的利润，也是建筑承包商的利润。 ( )分数： 1.00 )A. 正确B.

25、错误 V解析：62. 收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确 VB. 错误解析：63. 某城市路线价标准深度为 18m划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50% 30% 20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%(分数： 1.00 )A. 正确 VB. 错误解析：64. 低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。( )(分数： 1.00 )A. 正确 VB. 错误解析：65. 在进行房地产估价时， 一般以实地查勘之日作为估价时点， 但在某些情况下要对过去或未来某个时点的 价值

26、进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委 托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析：四、计算题 ( 总题数： 2，分数： 20.00)66. 某宗房地产占地2000m，容积率为3.0 o 土地是在2006年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。 建筑物是于 2007年11 月建成使用的，经济寿命为 50年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场 价格是500元/m正确答案： (1) 求在估价时点时土地价值 VL：V.=500X2000X1 -1心+8%) 36/

27、1-1心+8%)40=98.26(万元) 求在估价时点时建筑物价值VB： 总建筑面积 2000X 3.0=6000(m 2) 重置价值 6000X 1000=600(万元 )，同类建筑物重置价格是 1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复 部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15年。残值率假设均为零，报酬率为 8%，求该房地产在 2010年5月的市场价格。分数： 10.00 ) 可修复部分折旧额5万元 装修部分折旧额 30X2.5/5=15（万元） 设备部分折旧额 50X2.5/15=8.33（万元） 结构部分折旧额（600-5-30- 50） X2.5/38.5=33.44（万元） 总折旧额 5+15+8.33+33.44=61.77（万元） 建筑物价值 Vb=600-61.77=538.23（万元）（3）求房地价值V：V=V+Vb=98.26+538.23=636.49（万元）该房地产在2010年5月的市场价格是636.49万元。）解析：67. 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200ml;建筑总面积4500卅；建于1990年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼 2010年9月30日的价值。搜集有关资料如下。（1）搜集三宗土地交易实