房地产估价师房地产基本制度与政策-74

1、房地产基本制度与政策 -74（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、单项选择题 （ 总题数： 40，分数： 20.00）1. 价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是 （ ） 。（分数： 0.50 ）A. 拍卖人宣布的起拍价B. 买方的报价VC. 拍卖的保留价D. 竞买人的报价解析：2. 在存货、有价证券等资产的市价低于成本时， 相应地减记资产的账面价值， 并将减记金额计入当期损益， 体现（ ） 原则对历史成本原则的修正。（分数： 0.50 ）A. 权责发生制B. 谨慎 VC. 配比原则D. 划分收益性支出与资本性支出解析：3. 城镇国有土地使

2、用权出让和转让暂行条例规定，工业用地出让最高年限为 （ ）（分数： 0.50 ）A. 50 年 VB. 60 年C. 70 年D. 40 年 解析：4. 城市的总体规划由 （ ） 负责组织编制（分数： 0.50 ）A. 市人民政府建设行政主管部门B. 市人民政府城市规划行政主管部门C. 市人民政府土地行政主管部门D. 市人民政府 V解析：5. 根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是 （ ）分数： 0.50 ）A. 物权B. 知识产权C. 人身权D. 撤销权 V解析：6. 银行以开发商的信用向保险人投保，由保险人为银行提供开发商还款保证的保险是 ( )(分数： 0.50 )A. 信用保险 V

3、B. 无担保保险C. 保证保险D. 财产保险 解析：7. 动产拍卖的成交一般以拍卖标的物 ( ) 的转移为标志。(分数： 0.50 )A. 实际占有 VB. 财产所有权C. 价值D. 使用价值解析：8. ( ) 包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。(分数： 0.50 )A. 国内金融市场B. 国际金融市场C. 广义的金融市场 VD. 狭义的金融市场解析：9. 下列不属于住房公积金归集内容的是 ( )(分数： 0.50 )A. 缴存住房公积金的对象B. 缴存住房公积金的工资基数C. 缴存比例D. 公积金使用 V解析：10. 目前，住房公积金管理中心对住房

4、公积金收支业务一般采用 ( ) 原则进行核算。(分数： 0.50 )A. 双项财政制B. 单项财政制C. 权责发生制 VD. 权责利用制解析：11. 房地产面积测算的边长和面积分别取至 ( )(分数： 0.50 )A. 0.1m ， 0.01m22B. 0.01m ， 0.1m2C. O.OIm , 0.01m2 V2D. 0.1m， 0.1m解析：12. 季节比率是 ( ) 。(分数： 0.50 )A. 说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重B. 说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重C. 说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重VD. 说明现象在各年某个季的

5、同季平均数占各年总的季平均数的比重 解析：13. 关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是 ( ) 。(分数： 0.50 )A. 城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或 其常委会审查同意B. 城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批C. 城市详细规划由城市人民政府审批D. 县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批V解析：14. 工程投资额在 30 万元以下或者建筑面积在 ( )m 2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。(分数： 0.50 )A. 100B. 200C. 300 VD. 500解析：15.

6、直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的 ( ) 直接形成债权债务关系的行为。(分数： 0.50 )A. 商品交易B. 货币工具C. 金融工具 VD. 借贷活动 解析：16. 股票赢利的大小取决于 ( )分数： 0.50 )A. 股份有限公司的经营状况和赢利水平B. 公司的赢利状况C. 公司的年终利润的多少D. 公司风险程度和股票的稳定性解析：17. 在技术水平不变的条件下， 若其他要素固定不变， 而不断增加某种可变要素的投入， 开始会使产量递增； 当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；继续增加可变要素的投入，将 使总产量减少。上述经济学规律是 ( ) 。(分数

7、： 0.50 )A. 边际收益递减规律 VB. 边际效用递减规律C. 生产要素递减规律D. 规模报酬递减规律解析：18. 转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有( )(分数： 0.50 )A. 私有住宅转让后用于商业经营的 VB. 经济适用住房转让后用于经济适用住房的C. 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的D. 按照国务院有关规定出售公有住房解析：19. ( ) 指一个国家以当年价格计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和(分数： 0.50 )A. 国民生产总值 VB. 国内生产总值C. 国民人均生产总值D. 国内人均生产总值 解析：20

8、. 下列不属于房地产转让行为的是 ( )(分数： 0.50 )A. 国有土地使用权B. 地上建筑物C. 其他附着物产D. 继承的物产 V解析：21. ( ) 是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。分数： 0.50 )A. 物业企业B. 房地产开发企业C. 房地产管理企业D. 物业管理企业“解析：22. 产权属于全民所有的，以经营管理的 ( ) 为纳税人(分数： 0.50 )A. 承典人B. 单位和个人 VC. 房产代管人或者使用人D. 都不对解析：23. 下列符合房地产估价机构一级资质的是 ( )(分数： 0.50 )A. 取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连

9、续 6 年以上B. 业绩要求在暂定期内完成估价标准的建筑物建筑面积8万m2以上或者土地面积3万m以上C. 注册房地产估价师人数要求，有 15 名以上专职注册房地产估价师D. 有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上解析：24. 当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上做浅基础时宜采用( )(分数： 0.50 )A. 条形基础B. 独立基础C. 箱形基础 VD. 桩基础解析：25. 旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取 ( ) 方式。(分数： 0.50 )A. 政府定价B. 双方协议C. 政府指导价格D. 拍卖、招标、挂牌

10、出售 V解析：26. 当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起 ( ) 个月内向人民法院起诉。(分数： 0.50 )A. 1B. 2C. 3 VD. 6解析：27. 土建工程计划利润的计算基数是 ( )(分数： 0.50 )A. 人工费B. 直接工程费C. 间接费D. 直接工程费+间接费 V解析：28. ( ) 国务院颁布了物业管理条例。(分数： 0.50 )A. 2000 年 6 月 8 日B. 2001 年 6 月 8 日C. 2002 年 6 月 8 日D. 2003 年 6 月 8 日 V解析：( ) 预算价格29. 某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为

11、(分数： 0.50 )A. 单项工程B. 单位工程C. 分部工程D. 分项工程 V解析：30. 房地产总登记应由 ( ) 在规定的登记期限开始之日 30 日内发布公告。(分数： 0.50 )A. 当地政府土地管理部门B. 当地县级以上人民政府房屋管理部门C. 当地县级以上人民政府 VD. 当地县级以上人民政府土地管理部门 解析：31. ( ) 不属于拆迁的实施方式。(分数： 0.50 )A. 统一拆迁B. 代办拆迁 VC. 自行拆迁D. 委托拆迁 解析：32. 厂商经营决策的利润最大化原则的内容是 ( )分数： 0.50 )A. 边际收益等于边际成本 VB. 边际收益小于边际成本C. 总收益等

12、于总成本D. 边际收益大于边际成本解析：33. 反映企业长期偿债能力的指标是 ( ) 。(分数： 0.50 )A. 流动比率B. 速动比率C. 资产负债率 VD. 存货周转率解析：34. 房屋租赁行为应有明确的租赁期限， 出租人有权在签订的合同中明确租赁期限， 并在租赁期限届满后收 回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过 ( ) 年。分数：0.50 )A.30B.20VC.10D.5解析：35. 豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为 ( ) 年。(分数： 0.50 )A. 40B. 50C. 60D. 70 V解析：36. 房地产权利人转让房地产、 房地产抵押权人依法拍卖房地产， 应当向房屋

13、所在地 ( ) 如实申报成交价格。(分数： 0.50 )A. 县级或县级以上人民政府B. 县级或县级以上人民政府房地产行政主管部门C. 县级以上人民政府D. 县级以上人民政府房地产行政主管部门 V解析：37. 拆迁管理条例规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿安置、搬迁期限等事项签订 拆迁补偿安置协议。拆迁入应当在拆迁补偿安置协议订立之日起 ( ) 日内到房屋拆迁主管部门办理备案手续。分数： 0.50 )A. 7B. 15 VC. 20D. 30解析：38. 下列不属于房地产权属登记的是 ( )(分数： 0.50 )A. 总登记B. 初始土地登记C. 房屋不变更登记 VD. 房屋转

14、移登记解析：39. 土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满 ( ) 未动工开发的，国家可以无偿收回土地 使用权。(分数： 0.50 )A. 四年B. 三年C. 两年 VD. 一年解析：40. 下列不属于房地产中介服务特点的是 ( )(分数： 0.50 )A. 人员特定B. 时间准确 VC. 委托服务D. 服务有偿 解析：二、多项选择题 ( 总题数： 15，分数： 30.00)41. 下列财务指标中，反映企业营运能力的指标有 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 流动比率B. 速动比率C. 存货周转率 VD. 应收账款周转率 VE. 资本金利润率 解析：42. 不属于设立房地产中介

15、服务机构应具备的条件是 ( )分数： 2.00 )A. 有自己的名称、组织机构B. 有固定的服务场所C. 有足量的财产和经费 VD. 有足够量的人员 VE. 法律法规规定的其他条件解析：43. 房地产测绘的特点包括 ( )(分数： 2.00 )A. 测图比例尺大VB. 测绘内容较多VC. 精度要求高 VD. 修、补测及时 VE. 测绘范围广 解析：44. 属于物业管理企业运行机制的是 ( )分数： 2.00 )A.自主经营VB.自负盈亏VC.自我补给D.自我约束VE.自我发展V解析：45. 国家为了公共利益的需要， 可以依照法律规定对集体所有的土地实行征用， 但在征用集体土地时一般应 遵循(

16、) 的原则。(分数： 2.00 )A. 合理利用土地 VB. 保证国家建设用地 VC. 妥善安置被征地单位和人员 VD. 无偿使用土地E. 有偿使用土地 V解析：46. 建筑材料的物理性质，与质量无关的是 ( )(分数： 2.00 )A. 抗渗性 VB. 表观密度C. 密实度D. 孔隙率E. 导热性 V解析：47. 根据房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的情形有 ( ) 等。分数： 2.00 )A. 集体土地上的合法房屋 VB. 代管房屋C. 列入拆迁范围内的房屋D. 共有房屋E. 商品房预售许可证正在办理之中的房屋V解析：48. 下列单位银行估算账户是按用途分类的有 ( )分数：

17、 2.00 )A. 贵宾存款账户B. 基本存款账户VC. 一般存款账户VD. 专用存款账户VE. 临时存款账户V解析：49. 城市规划行政主管部门主要通过 ( ) 对城市建设工程项目进行管理和监督。分数： 2.00 )A. 建设项目选址意见书VB. 建设用地规划许可证VC. 建设工程开工许可证D. 建设工程规划许可证VE. 建设工程施工报告解析：50. 保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括 ( )(分数： 2.00 )A. 分散风险职能 VB. 融通资金职能C. 组织经济补偿职能 VD. 防灾防损职能E. 分配职能解析：51. 下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有 ( )

18、(分数： 2.00 )A. 房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法津、法规另有规定的外，必须同属一个法人 或自然人 VB. 房屋权属档案的收集、 整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节C. 房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2D. 临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权E. 房地产权属登记为房地产权利动态登记 V解析：52. 下列关于征地的表述中，正确的有 ( ) 。分数： 2.00 )A. 根据宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”VB. 任

19、何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C. 征地安置补助费归农村集体组织所有D. 土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍E. 征地时所称的地上附着物包括地下管线V解析：53. 下列情形中，属于房地产有偿转让的有 ( ) 。分数： 2.00 )A. 房地产买卖VB. 房地产入股VC. 房地产继承D. 房地产抵债VE. 房地产典当解析：54. 下列属于住房公积金使用原则的是 ( )(分数： 2.00 )A. 定向使用的原则 VB. 安全运作原则VC. 严格时效原则VD. 按期间缴存原则E. 非一次性原则 解析：55. 下列属于不明产权的房屋是 ( )(分数： 2.00 )

20、A. 无权属证明的 VB. 产权人下落不明的 VC. 暂时无法确定产权所有人的 VD. 产权关系正在诉讼的 VE. 有两个产权人的解析：三、判断题 (总题数： 40，分数： 20.00)56. 凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确 VB. 错误解析：57. 国家实行土地登记制度，应由县级以上人民政府土地管理部门对所管辖的土地进行登记造册。( )分数： 0.50 )A. 正确 VB. 错误解析：58. 国家对集体土地实行征收或征用后，土地所有权发生转移。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确 VB. 错误解析：59. 农村集体经济组织按协议将土地

21、使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确B. 错误 V解析：60. 土地管理法根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确 VB. 错误解析：61. 拆除代管房屋、产权不明确的房屋、已设定抵押权的房屋，依法均需办理公证手续。( )(分数： 0.50 )A. 正确B. 错误 V解析：62. 根据城市房屋拆迁估价指导意见 的规定， 承担城市房屋拆迁估价业务的房地产估价机构须由拆迁主 管部门指定。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确B. 错误 V解析：63. 新设立的房地产开发企业领取营业执照后应

22、当在法定时间内向登记机关所在地房地产开发主管部门备 案。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确 VB. 错误解析：64. 拆迁人与被拆迁人未达成房屋拆迁补偿安置协议的，不能实施强制拆迁。 ( )分数： 0.50 )A. 正确 VB. 错误解析：65. 在中华人民共和国境内从事各类房屋建设及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、 设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须申请领取施工许可证。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确 VB. 错误解析：66. 建设用地规划许可证是在建设单位向土地管理部门申请征用、 划拨土地前， 经城市规划行政主管部门确 认建设项

23、目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确 VB. 错误解析：67. 对本行政区域内的建设工程勘察、设计活动实施监督管理的部门是县级人民政府。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确B. 错误 V解析：68. 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的， 必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协 议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确 VB. 错误解析：69. 根据商品房销售代理要求的有关规定， 受托房

24、地产中介服务机构在代理销售商品房时， 可以收佣金以外 的其他费用。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确B. 错误 V解析：70. 无权利承受人或不能确定承受人，不能进行注销登记。 ( )分数： 0.50 )A. 正确B. 错误 V解析：71. 向权利人发权属证书是权属登记程序的最后一项。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确 VB. 错误解析：72. 房地产估价人员的考试办法由省、自治区房地产管理部门和直辖市建设行政主管部门负责制订。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确B. 错误 V解析：73. 房地产估价师执业资格考试主要以基础理论为主。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确B.

25、 错误 V解析：74. 物业管理招标有公开招标和邀请招标两种方式。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确 VB. 错误 解析：75. 业主，即物业产权人，指房屋所有权人。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确 VB. 错误解析：76. 土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确 VB. 错误解析：77. 课税对象决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。 ( )分数： 0.50 )A. 正确 VB. 错误解析：78. 住房公积金义务性的目的是使职工逐步确立住房商品意识和自主其力观念，提高购房的支付能力

26、（分数： 0.50 ）A. 正确 VB. 错误解析：79. 由单位出具证明并且凭职工的有效证明材料，职工才可去申请提取公积金。 （ ）（分数： 0.50 ）A. 正确B. 错误 V解析：80. 消费者和生产者的信息完整是市场失灵的表现。 （ ）（分数： 0.50 ）A. 正确B. 错误 V解析：81. 一国政府通过中央银行确定的各种利率是固定利率。 （ ）（分数： 0.50 ）A. 正确B. 错误 V解析：82. 以保险标的的价值确定与否为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险。（ ）（分数： 0.50 ）A. 正确 VB. 错误解析：83. 按照公司法的规定， 只有股份有限公司才可以发行股票

27、。 股票是一种只适用于股份有限公司的证券。（分数： 0.50 ）A. 正确 VB. 错误解析：10%的84. 非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过成交价 佣金。 （ ）分数： 0.50 ）A. 正确B.错误 V解析：85. 反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志。标志是统计认识的终点。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确B. 错误 V解析：86. 在速度指标统计中，定基发展速度加上 1(或 100%)等于定基增长速度。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确B. 错误 V解析：87. 会计主体可以是一个法律主体，也可以是多个法律主体。 ( )(

28、分数： 0.50 )A. 正确B. 错误 V解析：88. 某房地产开发公司所开发的商品房尚未售出， 则该商品房在该房地产开发公司的会计科目中应列入资产 类科目。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确 VB. 错误解析：89. 城市用地大类中的绿地是指居住小区及居住小区以上级的公共绿地和生产防护绿地。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确 VB. 错误解析：90. 中美合资企业可以选择用美元作为记账本位币， 相应财务会计报告也可以提供给中国境内的使用者。 ( )(分数： 0.50 )A. 正确B. 错误 V解析：91. 按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为施工定额、预算定额、

29、概算定额、概算指标 和投资估算指标五种。 ( )（分数： 0.50 ）A. 正确 VB. 错误解析：92. 当测量区域的半径小于 5km时，可将地面视作水平面。（）（分数： 0.50 ）A. 正确B. 错误 V解析：93. 指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理。 （ ）（分数： 0.50 ）A. 正确 VB. 错误解析：94. 私有房屋在租赁期内， 因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的， 原租赁合同对承租人和新房主失效。（ ）（分数： 0.50 ）A. 正确B. 错误 V解析：95. 诉讼时效是指权利人在法定期限内行使权利，请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利。（ ）（分数：

30、 0.50 ）A. 正确B. 错误 V解析：四、综合分析题 （ 总题数： 3，分数： 30.00）孙某自 2004 年通过考试取得房地产估价师执业资格证书及注册证书， 执业单位是市金地房地产评估咨询有 限责任公司 （以下简称金地公司 ）， 2006年 3月亨通不动产评估中心因不足法定的估价师人数要求，便向孙 某借用其估价师执业资格证书进行资质升级，并取得了相应的资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买 的自有住房， 向孙某咨询。 孙某说， 如果委托自己评估， 可以使房屋评估价格比其他评估机构所得结果高， 在办理过户手续时，还可另签一份假合同，减少成交价格，一来李某可以少交增值税，二来买方可以少交

31、 契税。根据孙某的咨询意见，李某与孙某签订了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。（分数： 10.00 ）（1）. 一级房地产评估机构应具备的条件为 （ ） 。（分数： 2.00）A. 注册资本 100 万元以上 VB. 有七名以上专职房地产估价师 VC. 从事房地产价格评估业务连续三年以上D. 每年独立承担估价标的物建筑面积10Xl04m以上 V解析：(2) . 土地增值税应由 ( ) 缴纳。(分数： 2.00 )A. 孙某B. 李某 VC. 钱某D. 金地公司解析：(3) . 土地增值税的计税依据是 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 土地价格B. 房地价格C. 土地增值额 VD. 房屋

32、增值额解析：(4) . 转让房地产时应缴纳的税费有 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 营业税 VB. 城市维护建设税 VC. 印花税 VD. 个人所得税 V解析：(5) . 孙某的违法行为有 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 同时在金地公司和亨通公司注册执业 VB. 私自接受估价委托 VC. 在估价报告上署自己的名字D. 房屋价格评估不合法 V解析：某房地产公司(以下简称A公司)现场拍卖获得某城市内 100000m2土地(含代征道路、绿化用地 10000用)70 年使用权，拟开发为商品住宅。经初步规划和可行性研究，计划建造 5 栋楼，每栋均为 5 个单元，均为 7 层，每层均为一梯两户，每户建筑面积为 120m2。(分数： 10.00 )(1) .A 公司获得土地使用权后， ( ) ，才能合法使施工队进驻工地。(分数： 2.00)A. 向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，并向市政工程部门办理相关手续B. 向建设管理部门办理开工许可证即可C. 交付剩余土地出让金，办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，向市政工程部门办理相关手续，取得开工许可证后方可 VD. 取得预售许可证解析：(2) . 由于该地块位于文