地产发展研究报告

1、金廊地产开展研究报告1=1本文系对金廊地产开展方面的初步研究报告,系依据大量国外资料以与第一手调研资 料编撰而成,主要从市场综合分析和未来需求趋势预测分析的角度,对市的竞争优势 以与商业地产进行初步分析研究,籍此导出金廊开发建设必要性、可行性的简要论 证,同时,对金廊开发建设的强度、规模、金廊地产用途性质构成提出参考建议.另 外,本文对金廊地产工程招商提报出整合营销传播IMC策略建议,并对策略要览进行了简明扼要的阐述.再者,本文对金廊地产收益状况进行了初步估算分析.最后, 本文对全文论述进行了结论性总论.本文尚有许多待改良之处,但其中的分析方法和分析思路大体正确,其分析结果的趋 势具有一定的代

2、表性,因此,本文具有一定的参考价值.主题：基于市场角度的金廊地产开展研究主题词：金廊、金廊地产、城市功能中央区、星级酒店、写字楼、零售商厦、公寓、 高档住宅、采博城.鸣在本文编撰过程中,如下单位在资料和数据提供方面曾给予大力协助,特此致排名 不分先后,恕未能全部列出：市商业局、市统计局、市旅游局、市开展方案局、市建委、市规划局、市房产局、铁 西新区开展方案局、铁西新区国有工业治理局等.编撰：xxx 目录前 言.11.竞争优势简要分析.51.1独特的区位优势.51.2极具开展潜力的城市综合经济实力.61.3具有上佳表现的三大产业优势.81.4 令人振奋的工业根底优势.101.5 2003-202

3、1年国生产总值预测.122.商业地产现状简要分析.142.1商业地产现状主要指数分析.182.2星级酒店简要分析.202.2.1从经营规模看星级酒店投资品质.202.2.2从国际酒店连锁经营情况看星级酒店水准.222.2.3 从平均客房出租率看星级酒店运营情况 .232.2.4从房间价格看星级酒店竞争优势.232.2.5如何解决星级酒店面临的主要问题 .262.3 写字楼市场现状简要分析.272.3.1混乱的写字楼市场.272.3.2不尽人意的开发和治理水平.302.3.3 如何解决写字楼市场面临的问题 .323.金廊主要功能阐述.353.1 金廊将成为的“城市功能中央区 .36 3.2 金廊

4、将对效劳业产生巨大的集聚效应.403.3 金廊将是城市升级的标志.444.金廊地产开发建议.464.1 金廊开发规模和强度建议.464.2金廊地产用途性质构成建议.474.3金廊区域中星级酒店开发量建议.494.3.1 2003-2021年星级酒店需求趋势分析.494.3.2金廊区域中星级酒店配置建议.514.4金廊区域中高档写字楼开发量建议.524.4.1 2003-2021 年甲级写字楼市场需求趋势分析.524.4.2金廊区域中甲级以上写字楼配置建议.594.5 金廊区域型商厦开发量建议.604.5.1 2003-2021 年市大型零售商厦需求趋势 简要分析.604.5.2金廊区域型零售商

5、厦配置建议.614.6金廊区域中小户型公寓开发量建议.624.6.1小户型公寓市场概述.624.6.2 2003-2021年市中小户户型公寓需求趋势简要分析.674.6.3金廊区域中中小户型公寓配置建议.674.7 金廊区域中高档住宅开发量建议.684.7.1高档住宅市场现期滞销主要原因简要分析.704.7.2金廊区域中高档彳宅配置建议.724.8 金廊区域其他物业配置建议.734.8.1构筑与城市开展相匹配的会展物业.734.8.2 营造表达区域集中优势的金廊餐饮、娱乐场所.794.8.3 成就经济区采购平台.825.金廊地产整合营销传播策略要览.835.1整合营销传播简介.845.2 金廊

6、地产整合营销传播主要目标.855.3 金廊地产IMC根本传播模型构建方法简述.855.4金廊地产工程招商营销成功关键支持点.87附录1金廊地产收益初步估算.91附1.1政府与土地使用权拥有者收益初步估算.91附1.2 5万平方米商业复合地产投资回报初步估算.92结论.951 .竞争优势简要分析1.1 独特的区位优势位于中国东北地区的南部,省东部偏东,从全球区位经济和“地缘政治的角度看, 正是东北亚的“龙睛之地,是中国东北地区经济、交通、文化的中央,也是东北地 区最大的中央城市.地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中央,具有重要的战略地 位.以为中央,半径150公里的围,集中了以根底工业和加工工业为

7、主的8大城市,它们分别是,有中国著名的钢都、煤都、煤铁之城、煤电之城、石油之城、轻纺之 城、化纤之城和粮煤基地,构成以为核心的共有2400万人口的中部城市群和经济区.拥有东北地区最大的民用航空港,全国最大的铁路编组站和中国最高等级的“一环五射高速公路网.沟通世界各大港口的港、正在开发建设的新港和港,距均不超过400公里,具有得天独厚的经济地理区位优势,作为东北中央城市的,对周边乃至全国都 具有较强的吸纳力、辐射力和带动力,这种极利于装备制造业等工业领域开展的工业经济格局在中国绝无仅有,在全球也极为罕见.在商战上有“得者得东北天下之说.由于特殊的经济地理位置,也有北方最大“批 发城之称,由于小食

8、品、服装、鞋帽、家具、卫生瓷、炊具、家电、文教用品、小 商品等日用消费品,在均有相应的规模较大的批发市场,在全国以“中国冠名的批 发市场就有5个之多,占一半以上.已经逐渐成为东北三省和自治区商贸中央.1.2 极具开展潜力的城市综合经济实力综合经济实力是反映一个地区宏观经济的综合实力,是城市对外竞争的核心,表达了 深层次的开展潜力.目前,国际上尚无一套成熟的、被广泛接受的城市综合经济实力 评价指标体系,参照有关文献,本文拟从两大方面对市的综合经济实力进行分析：一 是从经济开展程度、固定资产投资、金融资产、人民生活四方面对城市的综合经济实 力进行测评,采用十六个指标对全国 9个代表性城市进行横向比

9、照分析,评定市综合 经济实力在全国十大城市的位次.二是比照有关经济指标,从纵向上反映五年来市综 合经济实力的增强程度,从而对市的综合经济实力有一个较为全面的、总体的熟悉.我们导入的城市综合经济实力评价指标体系具体见表1-1.根据城市综合经济实力评价 指标体系,运用数理统计原理,建立如下评价模型：每一个指标的评价采用“百分等级的方法.某一指标的“百分等级是指低于(逆指标那么为高于)它的指标的百分数与该指标构成的百分数的一半之和.“百分等 级能够反映出某市某一个指标在各市中的位置,“百分等级的数值越大,排列的 位置越靠前.如 A市GDP勺百分等级为55, B市GDP勺百分等级为35,那么说明A市

10、GDP总量比B市大,在各市中的位置较 B市列前.综合经济实力的评价采用“Z变量平均数的方法.Zi = EYj/N, i=1,2 ,10; j=1,2 ,10Yj = (Xj - X-j ) / Bj其中,Zi为i城市的综合经济实力指数,Yj为i城市j指标的实力指数,N为指标个数(在此处为16) , Xj为i城市j指标的具体值,Xj为10个城市j指标的平均 数,Bj为10个城市j指标的标准差.工程(4个)指标(16个)1.经济开展程度(1)国生产总值(GDP(2) GDP占全国比重(3)人均GDP(4) GDM均增长率(比 2001年)(5)人均社会消费品零售总额2.固定资产投资(6)全社会固定

11、资产投资额综人(7)人均投资额经 济 实3.金融资产(8)城乡居民储畜存款余额(9)人均储蓄额(10)城乡居民储蓄额占 GDPt：匕重力4.人民生活(11)人均纯收入(12)人均纯收入年均增长率(比 2001年)(13)城镇居民人均可支配收入(14)城镇居民人均可支配收入年均土普长率(比2001年,按可比口径计算)(15)恩格尔系数(16)文教娱乐支出占消费支出的比重表1-1城市综合经济实力评价指标体系在进行城市横向比较时,选定的是目前具“比较价值样本的城市,它们分别、十大城市.根据以上评价指标和评价模型,对 2002年的数据进行测算,得出如下评价结论：市目前的综合经济实力在 10大城市中列第

12、8位.(注：第一位,第二位,第三位,第 四位,第五位,第六位,第七位,第八位,第九位,第十位.)1.3 具有上佳表现的三大产业优势十八世纪末十九世纪初,英国经济学家大卫.加图提出“比较优势论,证实了生产力不同开展水平的国家(地区)之间可以根据相对优势进行交换,双方获利 ,即“两优相 较择其重,两劣相较择其轻.每个国家(地区)都有自己的比较优势 ,在此,我们引进“比较优势系数来衡量市不 同产业、不同行业在全国的比较优势,从而对市的比较优势产业、比较优势行业有所 熟悉.不同产业比较优势系数为本地区i产业增加值占全国i产业增加值比重与本地区GDP总额占全国GDPb匕重之比,如果比较优势系数大于 1,

13、那么本地区i产业具有“比 较优势,假设小于1,那么视为“比较劣势.、/Zi / ZsYi =GDP / GDPs其中：Yi为i产业的比较优势系数,Zi为i产业增加值,Zs为全国i产业增加值, GDP%;本地区GDP总额,GDP劭全国GDP总额.2002年,全市实现国生产总值 1400亿元,比上年增长13.19%.在全国15个副省级 城市中,列第8位.其中第一产业实现增加值 83.6亿元,增长8.0%;第二产业实现 增加值615.2亿元,增长14.6%;第三产业实现增加值 701.2亿元,增长12.5 %.财 政收入快速增长.全年完成地方财政收入105.00亿元,比上年增长约 30%.其中各项税

14、收收入80.92亿元,增长18%.全年地方财政支出 128.72亿元,增长24%.图1-1 2002年三次产业分别占国生产总值比重图在进行现时横向比较时,我们选定的依然是目前具“比较价值样本的城市,分别为十大城市.经综合比较分析得出如下结论：第二、三产业占国生产总值的比例接近,第三产业尤其是效劳业品质与“大型城市的称谓极不匹配.虽然市的第三产业整体实力在全国所有副省级城市以上中的位置处 于相对中游地位,但是与国际级都市的要求还相距甚远,无论效劳业的种类、治理水 平,还是效劳水平、硬件设施均不能符合效劳业现代化的要求.效劳业整体品质水准 的落后表现最为突出,在酒店、会展等商业地产配置方面甚至落后

15、于的.从比较优势系数分析可知,市三大产业的比较优势均在全国各大型城市位于前五名行列,其中第一产业由于副业的拉动,比较优势系数大于1,然而,副业品质一般,绿色生鲜品推广缓慢,缺乏“规模整合优势,比较优势不明显,亟待经营业态方面本质上的提升.而第二产业、第三产业的比较优势系数均大于5,具有明显的比较优势,其中起决定作用的是雄厚的装备制造业根底和得天独厚的商贸地利优势.比较优势系数在全国10大城市的排位_第一产业_2.088第二产业5.654第二产业6.503表1-2市2002年三大产业比较优势系数另外,选取属于中国装备制造业相对兴旺的六城市：,根据以上方法经合分析结果为：市三大产业现状综合指标列第

16、三位第一、第二、第三、第四、第五、第六,而潜力综合指标列第一位.1.4 令人振奋的工业根底优势的工业开展从1998年连续五年保持两位数增长,已经根本构筑起以汽车、机械装备、 电子信息三大支柱产业的开展格局.在优势工业方面经综合分析,我们可以得出如下 结论：优势行业主要集中在装备制造业.其余处于领先水平的行业有处方药类制药、大型自 控装置、大规模软件开发、汽车制造、道桥建设和大型电力装置等.由于受方案经济 体制影响,片面追求工业门类的大而全,原有轻工和纺织行业领域以与小型非高精端 加工机械方面的地区优势目前几乎殆尽,而重化工业以与精细化工的优势不明显,前 者与“长三角和“珠三角地区无可匹敌,后者

17、与周边、无法比较,应该推向市 场运作并列入不予“政策优惠扶持产业.工业在如下方面具有明显的优势：l传统产业具备一定相对优势由于工业根底雄厚,的重装备制造在全国当属第一,具体表达在超高压变电装置、电 站辅机、大型石化设备、冶金辅机等成套设备,其技术水平、产品规模与质量均处于 全国领先地位.然而,本钱治理水平和产品效劳水平与南方某些同类企业的差距相对 较大,整体水平与国际同类产品除在价格占优势外,其余几乎无优势可言,尤其在技 术创新、制造业与IT业结合、专有技术Know-how掌握、知识产权占有以与标准制 定等方面,的传统产业任重道远.l工装设备优势明显的装备制造业企业固定资产原值达 203亿元,

18、拥有主要生产设备4.5万台套,其中60%以上为国先进水平,20以上为国际先进水平.然 而,由于生产组织方式落后,全市专业化生产组织协调系统匮乏,使设备的利用率和 生产效率低下,严重阻碍装备业开展.l制造业存量根底潜力巨大 装备制造业门类齐全,在全国绝无仅有,既有机床、凿岩机、鼓风机、水泵、重型等历史悠久的骨干大型企业为主力的传统装备制造 业,也有环保设备集团、黎明航空发动机集团等实力企业支撑的新兴装备制造业.制 造装备业存量根底的潜力十分巨大,具备向新兴领域开展的良好根底.l技术人才优势突出由于历史的原因,除有“国装备部之美誉外,还有“被人遗忘的“中国工业大 学之称.可以说,建国初期到改革开放

19、以前,如果没有以为中央的人才输出支援, 就没有全国其他各地工业开展的今天.注：六十年代支援“大三线建设 ,尤其承当了最重的任务.超过30%1勺技术、治理骨干 被抽调到了西部,很多甚至是整厂整矿地搬迁.今天在等地的工厂、矿山、军企、基地局部,甚至整厂整矿的是由人、人、人、人、人与其后裔构成.当时 以为代表的工业人是为整个国的开展建设充当“工业志愿军.东北大学等国外知名学府以与中科院的各专业研究所等科研机构,为开展装备制造业 提供了良好的科技资源环境支持,同时,遍布全市各厂矿的高水平的有实践经验的工 程技术专业人才,可谓开展最大的资本.而名闻遐迩的技术工人是工业振兴的“王 牌所在.1.5 2003

20、-2021年国生产总值预测根据国外专家屡次论证结论,凭借的产业优势和区位优势,已经具备成就国际级甚至 全球级装备制造业“焦点城市的先期条件,而成为东北三省和自治区经济、文化信 息的中央,完全可以顺理成章,构筑经济区中央城市具有相当的可行性和必要性.据 此,我们通过分析处理大量与未来经济开展相关的政策利好趋势、产业开展潜力以与 综合经济实力等方面相关数据,得出如下结果具体见表 1-3:图1-2 预测2021年三次产业分别占国生产总值比重图年份2003 年2004 年年增长率 预计值15.00%15.00%国生产总值预测值1,610.001,851.50第一产业 预测值80.5092.58第二产业

21、 预测值740.60851.69第二产业 预测值788.90907.24第一产业5.00%5.00%2005 年 2006 年 2007 年15.00% 14.00% 14.00%2,129.23 2,427.32 2,767.142021 年 2021 年 2021 年14.00% 14.00% 14.00%3,154.54 3,596.18 4,099.64106.46109.23124.52126.18129.46143.49979.441165.11 1328.23 1419.54 1510.39 1639.861043.32 1152.98 1314.39 1608.82 1956.

22、32 2357.295.00%4.50%4.50%4.00%3.60%3.50%所占比重第二产业所占比重第三产业所占比重46.00% 46.00% 46.00% 48.00% 48.00% 45.00% 42.00% 40.00%49.00% 49.00% 49.00% 47.50% 47.50% 51.00% 54.40% 57.50%表1-3 2003-2021市国生产总值预测单位：亿元人民币随着,国际装备制造城地位的逐步确立,以与经济区中央城市建设的日益深入,到2021年市人口,不包括未来副城城市人口,将到达 1200万人,市的国民生产总值将达 到4000亿元以上,2021年较2002年

23、国生产总值增加值也将到达2699.64亿元左右,增长率为192.83%.其中,第一产业增加值将到达59.49亿元,增长率为70.82%;第二产业1025.26亿元,增长率166.82%;第三产业1655.89亿元,增长率 236.08%.三 次产业所占比重由 2002年的6.0%、43.9%和50.1 %, 2021年将变成3.5 %、 40.00 %和57.5%.届时,将成为中国兴旺城市,经济水平到达亚洲兴旺城市的中上等 水平.图1-3 2003-2021市第二产业和第三产业开展预测值单位：亿元人民币2.商业地产现状简要分析商业地产是支撑国际级城市的“硬盘体系,它为国际级城市的国际化、区域化

24、、现代化和专业化承当“载体的作用.可以说,商业地产的水平、品质和数量关联着一 个城市第三产业的开展水平,甚至关系城市经营的开展方向和开展趋势.同时,商业 地产也是城市现代化水平的缩影,是城市经营水平评价的重要指标之一.商业地产的根本含义系指,为效劳业的组织和机构提供经营活动或者运营活动的功能空间以与相关配套效劳设施,包括酒店、写字楼、商场、娱乐场所、餐饮场所等物业,其性质属于不动产权益,其有四大重要组成局部：土地；土地上的永久定着物；那些附属于土地或依法伴随着土地的工程；那些依法不能移动的工程资料来源美国学者 Richard M. Betts 等编著的?Basic Real Estate Ap

25、praisalFifth Edtion ?.商业地产的价值主要表达在：效用：有用并较具商业和投资价值,具备能引起占有欲的水平.稀缺：供给相对缺乏,不充裕,使土地价位较高并具有时间增值水平.需求：地价能使有占有欲投资商购置,并在经营土地与其上面附着物和工程经营方面,能形成必要的客流从而达成有效的购置力.可转让性：可以改变所有权或使用权的水平,并可以销售的所有权.地产价值的上下受如下四个重要影响因素制约：物质影响力；社会影响力；经济影响力；政治影响力.商业地产价值受四大影响力制约分述如下：l物质影响力有人为的和自然的,主要包括：自然资源：土地本身与其地形、地质状况、地理位置；气候、空气质量和水资源

26、质量；动植物、景观以与生态平平.开发的资源：地块的大小和形状；周边建筑物性质是否便于集客；公共设施水平、 环境限制、卫生与平安设施、智能化水平；街道和道路改建是否便于客户通畅到达； 公共交通状况、通信水准、娱乐系统；教育与文化设施；方便性商业配套系统是否完 善.l社会影响力：影响商业地产的社会影响力包括构成社会的人们具有的所有特征和习惯.其主要局部 如下：社区、地区以与国家人口状况；生活方式和生活水平；对执法、政府职能、政府效劳质量和个人责任的态度；对开展、增长和生态的态度；对旨在全民素质提升和文明程度进化的态度.l 经济影响力由于房地产价值尤其商业地产价值是经济气候的产物.经济因素对商业地产

27、的影响主 要表达在：邻区、社区、地区居民的收入水平；就业时机和就业趋势以与地区工资水平；经济趋势与商业周期；地区经济状况与其在全国乃至国际上的位置；地区政治、经济、文化、旅游、会展的地位对集客的影响；地区商业气氛对集客的影响；商业地产供需状况；货币坚挺程度和利率水平、价格水平和当地税收水平以与有无优惠政策；个人存款水平、投资渠道多样化程度以与各类型投资收益水平；业务活动的频繁性、商品和效劳的状况.l 政治影响力主要是政府和当地政府制定的政策、法规对商业地产价值的影响.包括：区划制度和土地使用法规；规划、建筑、平安、环境保护、文化遗产保护等相关法规；政府行使效劳职能在政治、私人财产和公共财产平安

28、以与人身平安、个人健康保护 方面所提供的效劳；促进健康文明娱乐开展、预防犯罪的举措和效劳；能源、水力、交通、防洪、污水系统、市政供暖等市政工程水平；财政和税收政策、货币政策与管制；对外埠、境外投资人投资领域和投资方向开放程度；政府工作效率、效劳质量和廉政文明水准；政府资助城市再开发工程和融资政策；工业和商业治理水平.总之,物质、社会、经济和政治影响力相互交叠、相互作用,对商业地产价值以与投 资价值的影响绝不可无视,每一因素尤其重要影响因素均要分析、研究周全,倘假设以 偏概全,任凭感觉行事,只能事与愿违.2.1 商业地产现状主要指数分析衡量一个城市的商业地产水平主要依靠以下三种指标每种指标总分值

29、为10分商业地产在城市中的整体布局状况：布局指数商业地产首先应该表达提升城市功能,其区位、规模、集聚状态、周边环境和交 通是否满足城市功能需求以与方便相关效劳业正常运营.的商业地产除零售商厦的布 置在传统商业街外,其余布置不集中,尤其写字楼、酒店等代表一个城市繁华程度的 商业物业,布局指数相对较低.而在满足市民日常生活的商业地产方面更是相对欠 缺.的商业网点星罗棋布,马路市场遍地开花,批发市场散落在城市各处,所有布局 是方便了居民购物,但在商业地产区位、交通以与市民日常起居安静和出行方便方 面,缺乏统筹性的考虑,使诸如道路等市政配套公用设施的运营本钱加大,尤其对市 中央稀缺土地上道路交通造成不

30、应有的侵害,人为加重的城市负荷.市商业地产总体布局指数 3.6.商业地产是否符合效劳业开展以与未来的开展需求：符合指数市的商业地产在战略规划和建筑筹划方面,对效劳业的需求以与效劳业的未来开展需 求欠考虑.集中反映在商厦方面片面追求面积的增加,而忽略运营商的使用功能以与 购物环境的营造；酒店的规模过小制约运营商开展和收益的稳定；写字楼空间布局、 配套设施、智能化水平明显不适于效劳业的当前需求和未来开展需求；缺乏组织大型 展览会的会展设施；商业地产周边的绿化、景观等生态环境匮乏,街区公园营造水平 相对薄弱等.市商业地产总体负荷指数 3.2.商业地产是否能代表一个城市的文化与文明水平：标志指数上文提

31、与代表国际级城市的现代化水平形象的标志建筑是商业建筑,它主要彰显一个 城市的文明程度.而作为除书籍以外记载一个城市历史文化的建筑物,应表达一个城 市独特文化以与文脉的延续.的商业建筑在此方面的整体水平更令人难以恭维.的地 标建筑不少,但能够表达悠久历史文化或者代表现代化文明程度的标志建筑几乎没 有,使的整体形象在世人眼里模糊、贫乏,甚至许多建筑专家对城建的熟悉就是“傻 大黑粗和毫无品位.这些对市整体经济开展、对外经济合作直接产生了负面影响.市商业地产的整体标志指数 2.2.综上分析,的商业地产与城市开展、经济开展和未 来开展趋势极不匹配,已经成为城市开展和城市经济、文化、政治开展的主要瓶颈.

32、下面我们选取代表商业地产开展水平的星级酒店和高档写字楼展开论述.2.2 星级酒店简要分析2.2.1 从经营规模看星级酒店投资品质截至2003年8月20日,市经市旅游局注册备案的星级酒店共有106家其中丽都喜来登酒店为正在申请的准五星级酒店,客房总数为13559间.其中五星级酒店 3家,拥有客房总数1295间；四星级10家,拥有客房总数2505间；三星级44家,拥 有客房总数5639间；二星级26家,拥有客房总数2314间；一星级22家,拥有客房 总数1806间.五星级酒店房间总数仅是的15.49%,加上四星级酒店总数不过 3800间,仅占五星级酒店房间总数的45.45 %.高档酒店房间总数明显

33、缺乏.星级房间数所占比例五星级12959.55%四星级250518.47%三星级563941.59%二星级231417.07%一星级180613.32%合计13559100.00%表2-1市星级酒店房间数统计图2-1市星级酒店星级别房间数统计工程500 间以上 300-499间 200-299间 100-199间100间以下总计五星级021104四星级1054010三星级114162244二星级00181726一星级01051622合计23113455106所占比例1.89%3.77%10.38%32.08%51.89%100.00%表2-2星级酒店房间数量规模别统计星级酒店房间数分配比例,除

34、二星级酒店偏少外,其他比例根本与全国统计比例相吻 合.然而,从图表分析可以看出,星级酒店单体酒店房间总数在100间以下的竟占52.38%之多,100-199间规模的也占32.38 % ,两者所占比例共计 84.76 %,共89家. 经过分析可看出与全国星级酒店客房数规模的差异值分别为-3.89%、9.30%、-6.34%、-2.02%和21.56%,尤其100间以下规模酒店竟较全国平均值多出21.56个百分点.这种酒店规模极不合理的配置是导致酒店业普遍经营不好,以与平均客房率低的主要 原因,同时也是造成低星级酒店业房间价格盘旋余地小,难以应对“价格战的主要 原因.图2-2星级酒店规模别统计图2

35、-3与全国星级酒店规模别统计比照表系列 1为,系列2为全国2.2.2 从国际酒店连锁经营情况看星级酒店水准星级酒店属于国际型酒店治理集团的酒店只有5家,从表2-3可看出,属于境外酒店治理集团连锁经营的酒店集中在5星级和四星级,前者占同级别房间总数的90.04 %,后者占46.11 %,总体占星级酒店房间总数仅仅为17.12%.说明酒店业的整体治理水平除五星级酒店外,相对全国平均治理水平还是很落后的.酉店名称星级品牌酒店集团客房总数间/ 套“朝万豪酒店MarriottMarriott436W都喜来登酒SHERATONSix Continents .TM Hotels432洲际酒店InterCon

36、tinentalSix ContinentsHotels TM298商贸饭店一SHANGRI-LA香格里拉集团5921凯莱大酒店Gloria凯莱集团289“日酒店HOLIDAY INNSix ContinentsTMHotels274合计2321表2-3属于境外酒店治理集团连锁经营的星级酒店一览表2.2.3从平均客房出租率看星级酒店运营情况2002个百分点年度星级酒店的平均客房出租率仅为 55.3%,低于全国平均客房出租率 4.85 然而,五星级酒店的平均客房出租率为76.80 %,高于全国平均水平10.47个百分点；四星级酒店的平均客房出租率为72.50 %,高于全国平均水平 7.55个百分

37、点.说明酒店业的高端市场经营状况良好.而其他星级酒店经营情况不好的原因主要 是：市中央酒店经营规模偏小；经营治理水平落后；目前市为非旅游城市,旅游客源缺乏；市的总体经济状况低迷徘徊,商旅人士匮乏.2.2.4 从房间价格看星级酒店竞争优势37.75 %,复我们随机选取星级酒店,并与 2003年8月22日至24日进行有关标准间房价的市 场调研.抽取样本总数 25家,占星级酒店总数的 23.58 %,房间总数5723间,占星级 宾馆房间总数之42.21 %.其中,五星级酒店抽查比例 90.04 %,四星级抽查比例 75.97 %,三星级抽查比例 31.81 %,二星级抽查比例 14.17%, 一星级

38、抽查比例29.51%,均超过最低抽查样本规定值,在市调结果中,由督导员抽样率核准确率100%,由此可判定此次市场调研置信度95% ±3%.从调查结果分析可得出如下结论：一星级酒店的房间价位在全国处于中等水平五星级酒店的优惠价格在 500-600元人民币/间*天；四星级酒店的优惠价格浮动围较大,在220-460元人民币/间*天,其中优于商贸饭店的酒店设施可与城任何一家五星级酒店媲美,因而其价格执行五星级酒店价位；三星级酒店的优惠价格在220-260元人民币/间*天,个别的也有跌破200元“大关；二星级酒店的优惠价格在显；一星级酒店的优惠价格在 这个价位直接参与市场竞争很难.180-24

39、0140-180元人民币/间*天,元人民币/间*天,其参与竞争的劣势十清楚由于尚未推行经济型酒店,以上价位略低于全国同级别、同季节、非旅游区星级酒店价格平均水平.二一、二星级酒店很难抵御三星级酒店竞争由于酒店的治理本钱,三星级与一、二星级相差无几,倘假设低价位运行,由于规模限制,极易形成亏损.一、二星级酒店受低星级限制外加无价格下浮余地,其与三 星级竞争无价格优势可言,只能凭地段优势和其他特色效劳一搏.然而,由于硬件优 势和价格优势,三星级和局部四星级酒店可凭根本同等价位,直接抢走原一、二星级 的中端消费客.三五星级酒店与四星级酒店争夺高端客户五星级酒店除绿岛地势偏僻外,其他运营情况一直不错.

40、而局部属于国际酒 店连锁经营的四星级酒店,凭借其优质的治理和效劳,相对完备的硬件设施以与广泛 的客源根底,直接与另外三家五星级酒店“刮分高端消费客源.四酒店规模在300间以上较具竞争力 酒店规模在300间以上客房的共有5家:五星级：皇朝万豪酒店 丽都喜来登436间432间四星级：商贸饭店592间三星级：大厦530间一星级：东北饭店367间前三者属于国际酒店治理集团连锁经营,后二者分别是国有企业.中国酒店治理 以与国际酒店治理经验说明,在市中央300间以上客房数规模酒店抗风险水平最强,事实证实这五家酒店经营状况一直良好.经线性回归分析以与经验值修正分析结果,随着酒店业的开展,在未来 5-7年,倘

41、假设 现存星级酒店真正意义上的参与市场竞争,而非企事业单位“福利支援,现有星级酒店能生存下来的不超过 20家,倒闭或转向的大多数是位于市中央客房总数在 200间 以下规模的酒店.2.2.5 如何解决星级酒店面临的主要问题针对酒店的诸多问题,我们认为必须突破资本密集的瓶颈,走酒店规模化、品牌化的 道路,通过特许连锁经营的开展,迅速提升治理水平,扩大酒店规模,获得更广阔的 覆盖,使自己的竞争水平迅速得到提升.具体地说,可以从以下几个方面着手.l将重点置于酒店的品牌建设,开展酒店治理水平建设强大的多品牌体系,不局限于某一个或者某一档次的品牌,开展针对不同客户和不同市场的多层次的品牌体系,并在此根底上

42、,提升酒店的治理经营水平.l开展连锁特许经营,从高端市场向中低端市场扩,走规模化之路酒店的业务应该包括多个层次和多个市场,而不是仅仅以高档豪华酒店为主.应该通 过连锁经营,扩大经营规模,深化经营层次,使得酒店收入多样化,不再依赖于某一 个单一市场.l充分利用资本市场的融资渠道,增加市场影响力酒店业是典型的资本密集型行业,要想获得快速开展,必须学会如何利用资本市场的融资渠道.同时资本市场和上市公司的地位也是酒店充分建设自己的公众信任度的有 效方式.l开展多层次和多等级的连锁品牌细分市场和酒店客户的定位,建立不同层次和等级的连锁品牌.在多个市场上扩大经营规模和品牌影响力,建立自身的优势地位.l连锁

43、酒店的最大开展时机在三星和四星酒店通过对欧美酒店业、亚洲酒店业和中国酒店业的分析,连锁经营的最大市场是中档酒店.同样在目前的中国尤其,在中档酒店市场上,严重缺乏实力国际酒店集团.l市中央酒店的客房规模应该在 300间以上全国各地实践证实,市中央星级酒店具规模效益起点为300间套房间数,优化规模效益起点为500间套.2.3 写字楼市场现状简要分析2.3.1 混乱的写字楼市场由于众所周知的历史原因,写字楼市场的混乱局面在全国同类城市中极为罕见,突出 表现为现有的在建写字楼工程以与已经投入运营的楼宇,占总建筑面积的80%以上存在严重的手续和证件不全,有的甚至连土地证也未办理,还有的楼宇已经竣工,连准

44、 确的施工图也找不到.以上这些“意想不到的客观事实在为我们精确统计带来很大 不便,只能根据估计数字分析如下.针对目前写字楼比较集中的和平大街、街、北站、青年大街四个区域,某国际知 名专业调查公司曾选择有代表性的十几家写字间进行了走访.结果显示,在被调查的 总计建筑面积为73.5万平方米的供给量中,消化量为 47.9万平方米,空置率约为 34.8%.被调查工程中,1998年以前投入使用的工程面积为 22.5万平方米,占供给量 30.6%; 1998年到2000年期间投入使用的工程面积是16万平方米,占供给量的21.8%; 2000以来投入使用的工程面积大约是 35万平方米,占供给量的 47.7%

45、.可 见,近两年市写字间的供给量出现了大幅上扬.由于无法从正常渠道得到写字楼的市场总量,我们再采用另一种方法去估算写字楼的 面积.按每栋楼写字间套面积 1万平方米至2万平方米,取中间值1.5万平方米,目 前建好的写字楼包括在酒店、宾馆的写字间,对外经营的国有企业办公楼和自营 的办公大厦约100栋左右,套面积那么为156万平方米.有720万人口,平均人均写字 楼面积在0.22平方米.写字楼经营较差的在 40添置,经营较好的在 10嫦置率左 右,整个空置量约在套面积 30万平方米以上.写字楼具体分级标准目前尚无统一标准,市面上所称5A级或者甲、乙、丙级无标准而言,我们认为具体评定标准以“硬件与软件

46、为主,价格为辅.硬件方面包括楼宇外观设计、外公共装修标准是否具有超前性,是否到达5A级写字楼水平,包括楼宇自动化系统 BA,通讯自动化系统CA,保安自动化系统SA, 消防自动化系统FA,办公自动化系统OA;设备设施如电梯等候时间、中央空调管 式数量、停车位数量、配套效劳设施电力负荷、绿化、夜间照明等方面是否与世 界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业治理效劳是否到达星级酒店标准.顶级写字楼：除上述软硬件标准完全达标外,与甲级写字楼最大的区别在于其商 圈的代表性和标志性与对商圈的辐射力、影响力,目前尚无一幢顶级写字楼.甲级写字楼：硬件方面外观设计、外公共装修标准相当于四星级酒店,到达5A级写字

47、楼水平,设备设施根本与世界同步,如电梯等候时间小于40秒,中央空调为四管式；软件方面物业治理效劳水准到达三星级酒店以上标准.符合此类标准的纯写字间仅有 华新国际大厦、新港澳国际大厦、总统大厦、金厦广场、银基商务中央凯宾斯基大 酒店写字楼和方圆大厦,写字间套面积合计约为 5万平方米,其余在五星级酒店附带的少量写字间也能到达此类标准.乙级写字楼：硬件方面外观设计、外公共装修标准与甲级写字楼相比较差,局部到达5A级写字楼水平,设备设施以合资品牌为主,如电梯等候时间大于40秒,中央空调为两管式；软件方面物业治理效劳未到达星级酒店的标准.到达此标准的有火炬大厦、 东宇大厦、华阳大厦、华利大厦、御点江山、

48、天辰大厦、玛莉蓝大厦、嘉环大厦等, 写字间套面积合计约为15万平方米.丙级写字楼：硬件方面外观设计、外公共装修标准为普通材料,根本的通讯设施与办 公效劳,设备设施根本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业治理效劳.已旧楼改造和酒店改造的工程居多,市场上最为多见,写字间套面积合计为136万平方米.也就是说市场供给的各类写字楼总套面积约50万平方米,其中只有12.82%左右为乙级以上写字楼,其余均为规模较小、条件较差的中、低档写字楼.在建写字楼套面积 约21万平方米,其中近75班中、高档写字档.故中、高档写字楼总面积到2005年供给量按套面积计算仅 35余万平方米,而真正能到达国际水准的写字

49、楼套面积总数也 就12万平方米左右.市写字楼现有工程主要分布的各区域均不同程度的存在欠缺之 处,故目前市写字楼市场尚无占明显优势的区域,更未形成中央商务区或者城市功能 中央区写字楼密集群.高档次的专业写字楼工程分布较散,彼此缺乏照应,尚未形成 集聚效应.由于目前高档次的专业写字楼工程较少,一些星级酒店利用自身完善的硬 件优势与优越的效劳而开辟专门的写字楼层,这种现象在传统商业区-街商业区周边最为明显.2.3.2 不尽人意的开发和治理水平以下图表系局部国际级都市与写字楼根本指标比较表.从表中可以看出写字楼水平相 对很低.主要表达在人均占有量以与租金和售价方面的低值,同时最高的空置率也令 人“瞠目

50、结舌.究其原因,我们认为造成写字楼市场这种不良状况的原因有三：首先,低水平的开发导致整个市场失衡.的公建市场近年乏有类似华新国际那种 相对有实力的开发商,当地开发商普遍存在不了解市场,盲目上马,后期资金严重缺 乏的问题,造成写字楼市场整体开发水平较低,顾客对进驻后的保证没有信心.其次,经济低迷致使需求量缩水 ,尤其从事贸易经营不景气,外加效劳业未成气 候,使市场对中高档写字楼的需求量过小.再者,政府对公建市场的治理力度不够,工程审批和规划环节限制不得当,又没有必要的物业治理监督机制,导致写字楼散落全城,未发挥“聚集效应,同时造成 物业治理水平相对较低,所谓甲级写字楼除保洁突出外,在物业效劳方面

51、与普通写字 楼无较大区别,严重影响顾客租用或者购置高档写字楼的欲望.城市 名称人口总数 万人套囿积力 平方米人均占启量M2空置率 %甲级租金USD/而年甲级售价usd/Md1367.6012210.8916.4375.6020211321.634860.379.0237.802100994.305270.5312.1221.001880557.933230.5813.6205.0012651681.605470.8010.0448.004500新加 坡417.137501.8014.0428.004200东京200029001.458.0610.756200纽约156026001.676.04

52、06.5238007201560.2226.0180.721180表2-4与局部国际级城市写字楼根本指标一览表图2-4写字楼市场供给建筑面积按套面积计比较图2-5写字楼人均占有量比较图2-6写字楼市场空置率比照2.3.3 如何解决写字楼市场面临的问题我们认为可以从如下方面解决写字楼市场面临的问题：I政府增强监管力度鉴于现在的写字楼市场无专门部门治理的混乱局面,建议市政府成立专门的写字 楼市场治理部门,专职规写字楼市场秩序,严把工程审批和规划建设关,对待“历史 遗留问题在证件方面根据现行标准予以从快批核,对资金缺乏又拖欠银行贷款者, 留置“烂尾物业面向市场公开拍卖,使烂尾工程尽快启动.激发写字楼市场的前提 必须设法提升存量房进驻率,以增强投资者信心.I告诫开展商写字楼工程属于长期投资从事公建开发的多数开展商,普遍存在急功近利,资金缺乏,不具备也无实力进 行长期投资的水平,投资资金以与运营现金流完全依靠银行贷款,导致银行不良贷款 率增加.根据国际和国写字楼开发经营惯例,写字楼属于长期投资工程,在投资期必 须保证投资资金全额到位,工程完全竣工前方能真正意义的实行销售或者出租,这方 面与住宅开发有一定差距,而且投资回报主要靠租务市场以与未来地产升值变现,而 急功近利者不可能开发好大型写字楼工程,也不可能