天津经济技术开发区物业管理规定

1、天津经济技术开发区物业治理规定草案第一章总那么第一条目的和依据为了标准天津经济技术开发区以下简称开发区物业治理效劳市场行为,维护业 主、物业治理企业的合法权益,明确物业治理行业的开展方向,为开发区投资者和居 民创造一个整洁、文明、平安、舒适的工作和居住环境,根据?天津经济技术开发区 条例?、?天津市物业治理条例?及国家有关法律、法规的规定,结合开发区实际,制 定本规定.第二条适用范围本规定适用于开发区内的物业治理活动.第三条定义本规定所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地.本规定所称物业治理,是指全体业主对物业共同利益的维护和治理,由物业治理企业依照与业主或者业主会合同约定,为业

2、主提供效劳,对物业及其环境、秩序进行专 业养护、维修和治理.本规定所称物业治理区域,是指开发区用地红线范围内物业相对集中、 可实行统一 治理的区域.本规定所称住宅小区,是指包括住宅含别墅、公寓及配套商业效劳设施等房屋 在内的单一的或综合的物业治理区域.本规定所称非住宅物业,是指包括商业设施、写字楼、酒店、宾馆等的 商业物业； 包括厂房、仓库、仓储中央等的 工业物业；包括机关、学校、医院、幼儿园等的 其他 物业.第四条实行物业治理新建住宅小区和有两个以上业主的新建物业, 应当实行物业治理；尚未实施物业管理的已建成物业,应当创造条件,尽快实行物业治理；单一业主的非住宅物业根据条件推行物业治理.第五

3、条行业治理宗旨开发区物业治理行业开展坚持业主自治和专业效劳相结合、 政府监督与行业自律相结合的原那么,推行“社会化、专业化、市场化、规模化的物业治理体制.第六条主管部门开发区房地产行政主管部门是本区物业行政主管部门,负责本规定的组织实施.其责任是制定物业治理法规及相关政策；标准物业治理市场行为及市场秩序；监督指导 物业治理效劳活动；调解物业治理效劳纠纷等.第七条相关部门开发区社区居民委员会负责对物业治理与社区治理、社区效劳的相互关系进行协调.开发区规划、建设、公安、价格、工商、环保、综合执法等行政主管部门根据各自 责任,负责相关的治理、效劳工作.第二章业主自治第八条自治治理业主通过业主会或者业

4、主代表会 以下统称业主会和业主委员会对物业实施自治 治理.第九条业主与使用人本条例所称业主是指物业的所有权人.本条例所称使用人是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人.使用人应当履行业主的义务.经业主授权后,使用人享有业主相应的权利.业主应当将与使用人的约定书面告知业主委员会和物业治理企业.使用人无权中选业主委员会委员第十条业主的权利业主享有以下权利：一参加业主会会议,发表意见,享有表决权 ；二推选业主代表、选举业主委员会成员,享有被选举权；三监督业主会的工作；四提议召开业主会会议；五接受物业治理效劳合同约定的效劳；六监督物业治理企业的治理效劳活动；七法律、法规规定的其他权利.第十一条业主的义

5、务业主应当履行以下义务：一遵守业主公约；二遵守业主会通过的决议和物业治理制度 ；三配合物业治理企业根据业主公约、 物业治理效劳合同和物业治理制度实施的物业治理活动；四根据物业治理效劳合同的约定,按时交纳物业治理效劳费；五根据规定缴存物业维修基金；六接受社区居民委员会的监督治理；七制止个别业主侵犯全体业主合法利益的行为；八法律、法规规定的其他义务.第十二条业主会与业主代表会业主会由同一物业治理区域内的全体业主组成. 业主会是业主集体行使权利和维护 全体业主合法权益的组织.同一个物业治理区域内的业主缺乏一百人的, 可以直接组成 业主会；一百人以上的,由业主根据业主总数的一定比例推选业主代表,组成

6、业主代表会.业主代表会的代表一般不得少于三十五人.业主代表名额分配时,应当根据房屋单元楼层、楼门、楼 栋等建筑面积占区域总建筑面积的一定比例乘以业主代表会的总人数计算.业主代表会行使业主会的权力.第十三条业主会的权力业主会行使以下权力：一制定、修改业主会章程和业主公约；二选举、更换业主委员会成员,监督业主委员的活动,审议通过业主委员会工 作报告；三审定物业治理效劳合同内容,决定聘用、解聘物业治理企业；四审议通过物业治理企业提出的物业治理效劳年度方案和物业治理制度；五监督物业治理效劳企业的治理效劳活动；六决定维修基金的筹集和使用方案,并监督实施；七审议通过物业治理企业的工作报告和物业治理收支情况

7、报告；八决定涉及业主利益的其他重大事项.第十四条业主委员会业主委员会是业主会的办事机构.业主委员会成员在业主中选举产生.业主委员会成员的条件：一业主委员会成员应当是业主,即物业的所有权人；二由道德品质好、责任心强、热心公益事业,能够履行业主权利和义务的人担任;三由能独立行使民事权利、履行民事义务的人担任;四由能遵守业主会章程和业主公约的人担任；五由根据物业治理效劳合同的约定,按时交纳物业治理费的人担任 业主委员会成员中可以设执行秘书一人,协助处理日常工作.第十五条业主投票权数投票权根据业主拥有房屋建筑面积计算.业主投票权数的具体计算方法,由业主会 章程规定.第十六条首次业主会召开已交付使用的新

8、建物业有以下情形之一的,应当召开首次业主会会议：一出售建筑面积达百分之五十以上；二业主入住率达百分之五十以上；三首位业主实际入住达二年以上.第十七条业主会的召集首次业主会会议在开发区物业行政主管部门的指导下, 由前期物业治理企业负责召 集.前期物业治理企业不召集首次业主会会议的,业主有权要求前期物业治理企业召 集,或者要求物业治理行政主管部门催促召集.前期物业治理企业仍不召集的,在物 业治理行政主管部门的指导下,由社区居民委员会或者业主自行召集.业主委员会改选、补增选时,业主会会议由原业主委员会召集,原业主委员会 不召集的,业主有权要求原业主委员会召集,或者要求物业治理行政主管部门催促召 集.

9、原业主委员会仍不召集的,在物业治理行政主管部门的指导下,由社区居民委员 会或者业主自行召集.第十八条会议决定内容首次业主会会议应当讨论决定以下事项：一制定业主会章程、修订业主公约；二选举业主委员会；理安三£净品7；三确定物业治理效劳企业；四决定物业治理其他重大事项.第十九条会议制度业主会会议每年至少召开一次.由业主委员会负责召集.业主会会议可以邀请公安 派出所、社区居民委员会和使用人代表列席.根据业主委员会或者五分之一以上业主的提议,可以随时召开业主会会议.业主会做出的决议,必须经代表物业治理区域内二分之一以上投票权数的业主通过.业主代表行使表决权前,应当事先征求其所代表的业主意见,

10、并如实反映业主意见.业主会做出决议后,应当在物业治理区域内公告.业主会决议对物业治理区域内的 全体业主具有约束力.业主会签订的物业治理效劳合同,由全体业主共同承当民事责任.第二十条业主委员会责任业主委员会履行以下责任：一召集业主会会议；二执行业主会做出的决议,定期报告有关决议执行的情况,提出物业治理建议；三根据业主会的决定,代表业主会签订、变更、解除物业治理效劳合同；四监督物业治理企业的效劳活动,支持物业治理企业正当的效劳活动；五听取和反映业主及使用人的意见,协调业主及使用人与物业治理企业的关系；六履行业主会赋予的责任；七制止个别业主侵犯广阔业主利益的行为；八接受社区居民委员会的监督治理；九召

11、集业主会审议通过物业治理企业制定的年度治理方案和物业治理收支情况及效劳的重大举措；十完成业主会交办的其他事项.第二十一条业主会备案业主会自成立之日起十五日内,业主委员会应当持以下文件向开发区物业行政主管 部门办理业主会备案手续：一业主会备案申请表；二业主会章程、业主公约；三业主委员会组成人员的根本情况.第二十二条活动经费业主会和业主委员会可以在物业治理效劳费中根据每年不超过百分之一的比例提取活动经费,具体方法由业主会和物业治理企业在物业治理效劳合同中约定.第二十三条业主会章程业主会章程示范文本由开发区物业治理行政主管部门另行制定.第三章物业治理企业与工程招投标第二十四条依法从业物业治理企业应当

12、具有独立的法人资格,并根据物业行政主管部门核定的资质等级 从事物业治理效劳活动.未取得物业治理行业资质的企业,不得从事物业治理效劳活动.第二十五条资质审核和年审开发区物业治理行政主管部门负责对在开发区从事物业治理效劳活动的物业治理 企业的资质审核和年审.第二十六条物业治理企业权利物业治理企业享有以下权利：一依照有关规定和物业治理效劳合同,对物业及其环境、秩序实施治理；二依照物业治理效劳合同收取物业治理效劳费；三对造成物业共用的部位、设施、设备损失的,代表业主要求责任人停止侵害、恢复原状、赔偿损失；四委托专业效劳公司承当专项治理效劳；五拒绝任何形式的不合理摊派；六制定物业治理效劳制度,制止违反物

13、业治理制度和业主公约的行为；七可以开展多种经营和效劳,以其收益补充物业治理经费；八要求业主委员会协助治理；九法律、法规规定的其他权利.第二十七条物业治理企业义务物业治理企业应当履行以下义务：一履行物业治理效劳合同,提供治理效劳,维护业主利益二定期公布物业治理效劳费和维修基金的使用情况,接受业主质询；三接受业主、业主会和业主委员会的监督；四接受物业治理行政主管部门的监督指导；五重大的治理举措应当得到业主委员会认可,并提交业主会审议；六接受物业治理行业协会的监督治理；七物业治理委托合同终止或解除时,向业主会新聘任的物业治理企业移交物业 治理档案和本物业的公共财产,包括治理费、公共收入积累形成的资产

14、；八接受业主委员会委托的专业审计机构对其财务状况进行审计；九法律、法规规定的其他义务.第二十八条协助事项物业治理企业应当配合社区居民委员会工作； 协助公安部门维护物业治理区域内治安秩序、制止违法彳丁为.在物业治理区域内发生治安案件或者突发事故时,应当及时向有关部门报告,并协 助做好救助和调查工作.第二十九条专项治理效劳委托物业治理企业可以委托有资质的专业效劳公司承当专项治理效劳.物业治理企业未经业主会同意,不得将物业工程治理权整体转让给其他物业治理企 业.第三十条相关政策开发区鼓励物业治理效劳企业积极参与市场竞争,实现规模化经营、专业化效劳. 具体鼓励政策另行制定.第三十一条物业治理工程招标开

15、发区推行物业治理工程招投标制度.新建住宅小区物业治理委托和已建成住宅小区完成整体改造后重新选聘物业治理 企业时,应当通过招标方式确定,或者从本社区范围内从事物业治理效劳活动的企业 中选聘.第三十二条招标组织未成立业主会的物业治理区域,由开发建设单位负责物业治理效劳的招标组织工 作；已成立业主会的,由业主委员会负责物业治理效劳的招标组织工作.业主会决定选聘物业治理企业的, 应当在做出决定的同时,授权业主委员会确定中 标人.物业治理工程招标时,应当成立招标小组,招标小组负责招标活动的具体实施、 审 定标底、提出评标、定标方法和定标意见.具体包括投标书、投标须知、订立物业治理效劳合第三十四条招标文件

16、招标文件由招标小组负责制作同的条件及协议条款.招标文件应当包括以下内容：一招标邀请函；二物业治理工程的根本情况：包括占地面积、 建筑面积及产权状况；物业治理用房；物业维修基金；共用设施、设备及场地情况等；四物业治理效劳的内容和效劳标准；五投标文件的格式；六投标书的送达地点、截止时间；开标、评标的地点、时间；七开标、评标、定标原那么；八其他需要说明的事项.第三十五条投标书参加投标的物业治理企业应当根据招标文件的规定编制投标书.投标书应当明确物业治理实施方案,具体包括以下主要内容：一投标人的资信文件：包括营业执照、资质证实、业绩情况等；二物业治理效劳人员配备方案、物业治理效劳分项标准、效劳承诺及有

17、关举措;三物业治理效劳费用收支预算方案；五物业治理效劳模式设想；六物业维修养护方案等.第四章前期物业治理第三十六条前期物业治理的界定前期物业治理是指业主会成立前,开发建设单位委托物业治理企业进行的物业管 理活动.前期物业治理分为两个阶段：第一阶段是自建设工程扩大初步设计方案阶段至物 业竣工验收合格的早期介入阶段；第二阶段是自物业竣工验收合格至业主会成立前的 前期治理阶段.I. B个广；涔第三十七条前期物业治理的委托新建商品房出售前,房地产开发企业应当委托物业治理企业进行前期物业治理,并与其签订前期物业治理效劳合同.前期物业治理效劳合同至首次业主会确定物业治理效劳企业并签订物业治理效劳合同之日终

18、止.房地产开发企业在出售新建商品房前, 应当确定前期物业治理企业,并到开发区物 业行政主管部门办理前期物业治理备案手续.第三十八条书面确认房地产开发企业出售新建商品房时,应当向购房人明示前期物业治理效劳合同及其 内容.购房人购置新建商品房时,应当对前期物业治理效劳合同中相关内容予以书面 确认.经过购房人确认的前期物业治理效劳合同,对购房人具有约束力.第三十九条签署业主公约购房人购置新建商品房时,应当签署业主公约.业主公约对购房人具有约束力.第四十条早期介入在早期介入期间,物业治理企业应当指派专门人员参与工程建设过程,了解熟悉物业相关设施、设备的配置和建设情况,为物业接管验收做好准备.建设工程竣

19、工验收时,有关部门应当通知前期物业治理企业参加.第四十一条前期治理开发建设单位应当在物业竣工验收合格后六十日内,向前期物业治理企业提供下列文件和资料：一物业竣工验收资料；二竣工总平面图,单体建筑、结构、设备的竣工图,附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；三共用的设施、设备清单及其安装使用、维护保养技术资料；四业主分户清册；五前期物业治理备案证实；六物业质量保证文件和使用说明书文件；七物业治理需要的其他资料.第四十二条物业治理效劳用房建设开发建设单位在规划、设计新建商品房时,应当统筹规划、合理布局物业治理服 务的各项设施,并根据物业治理区域内总建筑面积的千分之三至千分之四比例确定物 业治理效劳

20、用房.开发建设单位应当根据规划、设计的要求建设物业治理效劳用房.在物业竣工验 收合格后三十日内,将建成的物业治理效劳用房无偿移交物业治理企业.第四十三条物业治理效劳用房的权属物业治理效劳用房属于全体业主所有,专门用于物业治理效劳活动和业主活动, 任何单位和个人不得占用或者改作他用.物业治理效劳用房不得买卖和抵押.物业治理用房应遵循“谁使用谁养护的原那么,由物业治理效劳企业负责维修、养护,其费用不得从物业治理效劳费中列支.第四十四条物业的接管验收首届业主会与新选聘的物业治理企业签订物业治理效劳合同后,开发建设单位应 当向业主委员会移交物业工程建设文件及资料等明细目录包括前期治理条款的规定 内容,

21、同时由前期物业治理企业向新选聘的物业治理企业移交全部前期物业治理资料 和物业档案,并一起办理交接手续.新选聘的物业治理企业在办理物业资料接管手续前,应当与业主委员会共同对建 筑物及其相关的共用设施设备、甬道、场地等进行核实验收.第四十五条物业交接和接管规定新选聘的物业治理企业应在收到接管验收相关资料后15日内与开发建设单位约定 时间进行验收.验收合格后,开发建设单位与业主委员会和物业治理企业签订物业交 接和接管书.验收不合格时,由开发建设单位负责修缮,并重新商定时间复验.验收 时间不得超过30天.接管验收后,发生隐蔽的重大质量事故时,物业治理企业应当及时向开发建设单 位报告,分析原因和责任.属

22、于开发建设单位责任的,应当由其承当全部修缮费用.新建房屋从验收接管之日起,在保修期内应执行国家建筑工程保修的有关规定, 由开发建设单位负责保修.开发建设单位可以向物业治理企业预付保修金,由物业管 理企业进行维修,保修期满,保修金据实结算.第四十六条物业交接、接管责任书物业接管责任书应载明以下内容：一交接双方、接管时间；二物业的根本情况；三文件资料保管；四保修责任及保证金约定；五质量问题及意外事故的处理约定；六其他约定事项.第四十七条前期物业治理费用在前期物业治理期间,物业竣工验收合格并交付使用前发生的物业治理相关费用, 由开发建设单位承当.物业交付使用后,售出局部的物业治理效劳费,由业主承当；

23、开发建设单位与业 主约定由开发建设单位承当物业治理效劳费的,由开发建设单位承当.物业治理区域 内未售出房屋的物业治理效劳费由开发建设单位全额交纳.第五章物业的使用和维护第四十八条物业的使用规定物业治理区域内业主及使用人应当遵守物业治理有关规定,并禁止以下行为：一拆改房屋的承重结构,在外墙上拆改、增设门窗,损坏、改变房屋外貌；二占用物业共用部位和消防通道,损坏共用设施、设备；三在屋顶堆放物品或者在阳台、露台、楼板上超荷载铺设地面材料、堆放物 品；四违章搭建建筑物、构筑物；五放置超过平安标准的危险物品,排放有毒、有害物质或者发出超标噪音；六乱设摊点、乱悬挂、张贴、涂写、刻画；七侵占、毁坏绿地、树木

24、和绿化设施；八随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；九法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为.第四十九条排水设施的治理物业治理区域内排水设施的养护治理应当遵守以下规定：一排水管道应畅通无外溢,雨水井、污水井和化粪池应定期清理.饮食业污 水排放应符合开发区有关规定；二业主及使用人应当正确使用排水设备,如因使用不当造成管道堵塞的,疏 通费用由责任人承当；三排水设施的养护治理由物业治理企业负责.第五十条外墙和屋顶治理物业治理区域内外墙和屋顶的治理应当遵守以下规定：一墙面应保持整洁.外沿墙面剥落损坏时,应及时修复；二外墙、门脸一般至少应每三年粉刷一次；三屋顶渗漏,应及时修复.第五十一条电梯治理物业治理区域内电

25、梯的治理应当遵守以下规定:一符合劳动部门的有关规定；二电梯必须设专人检修保养,建立检修登记制度,保证平安运行；三保持电梯紧急 24小时畅通；四电梯发生故障应于24小时内修复.第五十二条环境维护治理物业治理区域内环境卫生治理应当遵守以下规定：一公共通道、门厅、栏杆、扶手、楼梯、电梯、门窗、甬道、绿地、设备间 等部位的公共卫生应定时清扫,保持清洁；二生活垃圾、装修垃圾、工业垃圾应由物业治理企业归集到指定地点,委托 环卫部门定时清运,禁止随意堆放,相关费用按价格行政主管部门规定标准收取；三在雨、雪、风等特殊气候条件下,应增加环境卫生清扫次数.第五十三条公共秩序维护物业治理区域内公共秩序维护应当遵守以

26、下规定：一指定车辆行使路线,车辆按指定地点停放、存放,禁止乱停乱放,维护车 辆治理秩序；二设置门卫24小时值班,区域定时巡视；三定时对区域内共用部位、设施、设备进行全面检查,发现损坏时,立即采 取举措进行维护,如发现井盖损坏或丧失,应当派专人看护或采取平安防范举措,并 在24小时内恢复原样；四制止摆摊、设点行为；五对甬路、公共通道、防火通道的照明设施应经常进行检查,发现损坏的, 应及时修复；第五十四条消防设施的治理物业治理企业应当增强物业治理区域内消防设施的治理.指派专人对消防设施进行经常性检查,发现损坏和丧失的,及时修复,保证物业的消防平安.发现人为造成 消防设施损坏的,应当追究有关人员的赔

27、偿责任.第五十五条装饰装修治理业主及使用人装饰装修房屋前,应当告知物业治理企业.物业治理企业应当将有 关装饰装修的规定和考前须知告知业主及使用人,并与其签订装饰装修治理协议.第五十六条物业档案治理物业治理区域内物业档案的治理应当遵守以下规定：一物业治理企业应建立健全工程建设资料、合同、维修基金账目、财务账册及物业修缮治理等档案；二物业治理企业变更时各类档案资料一并移交给新的物业治理企业业主委 员会.第五十七条物业移交治理物业治理效劳合同期限满不续约或者解除合同的,原物业治理企业应当在合同终 止之日起十日内,向业主委员会办理以下移交事项：一物业治理效劳费、场地占用费、利用物业共用部位、设施、设备

28、所得收益 等余额和财务账册；二物业档案资料及业主花名册；三物业治理效劳用房、场地和属于业主共同所有的其他财物.新物业治理企业确定后,业主委员会应当将前款所列事项移交新物业治理企业C第五十八条相关效劳规定开发区供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、路灯、绿化等专业经营效劳部 门根据各自责任,执行本规定.相关效劳应遵守以下规定:供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营效劳部门,应当直接为业主提供效劳,根据国家有关规定与业主签订供给和使用合同,保证效劳到户.涉及两个以上业主的物业应当建立公用部位、设施、设备维修基金.维修基金治理方法另行制定.第六章物业治理效劳与费用第五十九条物业治理效劳规

29、定物业治理企业进行物业治理效劳时,应当遵守以下规定：一根据物业治理有关的技术标准和效劳标准、物业治理效劳合同和物业治理服 务年度方案提供物业治理效劳；二书面告知业主及使用人对物业共用部位、 设施、设备的使用方法和考前须知;三不得随意降低物业治理效劳合同约定的效劳标准, 保证物业治理效劳质量和 水平；四接受业主会、业主委员会对物业治理效劳合同的监督和指正；五接到物业损坏保修时,及时进行维修和处理；六根据物业治理效劳合同约定,做好其他物业治理效劳事项.第六十条物业治理效劳合同物业治理效劳合同应当载明以下主要内容：一当事人和物业的根本情况；二物业治理效劳内容和效劳标准；三物业治理效劳费用及收费方法；

30、四物业治理效劳合同期限、合同的解除条件；五物业治理效劳合同终止时物业档案资料的移交方式；六违约责任及纠纷处理；七其他约定事项.第六十一条物业治理效劳内容物业治理效劳合同中约定物业治理区域内的物业效劳,主要包括以下内容：一物业共用部位的维修、养护和治理；二物业共用设施、设备的、使用、维修、养护和治理；三电梯、智能系统等设备的运行效劳；四环境卫生清扫效劳；五物业装饰装修治理；六消防设施的维修养护；七排水设施的养护治理；八物业治理区域内公共秩序的治理、效劳；九物业资料的治理和查询效劳.十物业治理的其他效劳.第六十二条物业治理效劳合同的备案物业治理效劳企业应当自物业治理效劳合同签订之日起十五日内,将物业治理效劳合同报开发区物业治理行政主管部门备案.第六十三条物业治理公共效劳费以下工程支出列入物业治理公共效劳本钱：一物业治理区域治理人员的工资、保险、福利；二物业共用的部位、设施、设备维修、养护、治理费用；三收集和运送垃圾装修垃圾除外、清扫楼道