(品管工具D)苏州园区品牌开发商分析

1、（品管工具D）苏州园区品牌开发商分析20XX年XX月峯年的企业咨询咸苏州园区品牌开发商分析目录壹、苏州园区品牌开发商个案分析二、品牌开发商对园区的影响壹、苏州园区品牌开发商个案分析万科南均1 1、拿地情况：拿地数量拿地时间推广时间1 120022002 年20042004 年2 2、已开发项目：玲珑湾花园竞的单位地块位置宗地编号面积（就）用途岀让年限容积率建筑面积（m）浙江南均房产集团XX 公司凤凰泾以 东，苏慕路 以南，玲珑 街以西，苏 春西路以北苏园土挂(2002 )01384042.4居住70 年1.8，2.2768085建筑密度绿化比率起报价元/就成交价楼面单价元/ m2成交总价（万元

2、）上涨幅度元/ m2万元/亩40%3315334522315181282550.86%3 3、未开发项目：无4 4、营销手段：万科收购南均后目前仍没有大幅度向市场推广万科品牌，只是于 物业上有所推广。南均于开盘前 4 4 个月于园区国际大厦大堂设立外接待点来 积累客户。为了有效得到有用的意向客户，南均和中行合作推出玲珑汇会员 卡，加入玲珑汇要交纳 2 2 万元的保证金，发放手表、派克笔、名片夹等小礼 品来吸引客户。开盘时会员就能优先选房。同时大力宣传开发商品牌，开盘前壹年就开始宣传楼盘，有利有弊。有利是让客户对玲珑湾熟知，期待它的开盘；有弊是宣传时间过长，新讯息太少，流失了很多客源。高炮、路标

3、为长期宣传手段，强销期以电视广告、报纸为主。因楼盘于现代大道主干道上，车流量较多，无形中也为楼盘做了免费的广告。开盘时间为20042004 年 4 4 月份,那时的房产仍是比较火热，南均于没有样板房，装修房没有装修标准，只有 虚拟的效果图的情况下卖期房，销售业绩仍是极佳，甚至有客户相互抢房源。如果于什么均没有的情况下把开盘时间换成当下销售，销售业绩可想而知， 凄凉！中海1 1、拿地情况：拿地数量拿地时间推广时间2 220042004 年20052005 年2 2、已开发项目: 2.12.1 中海湖滨壹号竞的单位地块位置宗地编号面积（就）用途岀让年限容积率建筑面积（m）中国海外 兴业 XX 公

4、司金鸡湖湖 边、现代大 道北、沈浒 路南苏园土拍(2004 )01130066.36居住70 年1.8234119建筑密度绿化比率起报价元成交价楼面单成交总价上涨幅度/就元/ m2万元/亩价元/ m2（万元）45 %4230619541334388050046.36%2.22.2 中海半岛华府竞的单位地块位置宗地编号面积（m）用途岀让年限容积率建筑面积（m）中海发展（苏州）XX 公司星湖街西、 金姬墩东 部苏园土拍(2004 )0772346.42居住70 年0.857877建筑密度绿化比率起报价元/m成交价楼面单 价元/ m2成交总价（万元）上涨幅度元/ m2万元/亩45 %25653450

5、23043192500034.99%3 3、 未开发项目：无4 4、 营销手段：开盘前期中海非常高调地进行大规模媒体宣传，从公交站台、路 标、报纸、电视等渠道大幅宣传中海俩项目。以公交车站台广告为主，广告 期从 6 6 月至今壹直持续着。中海于预售 1 1 个半月前首先于观前街设立生活会 馆，会馆的意式装修和家具摆设让苏州人感到的第壹印象是尊贵、豪华的形象。同时中海以高档品牌开发商缔造高档楼盘的形象问世，确立了目标客户 层，拒绝了中、低档客户。于正式发售前半个月，中海以样板房实景来吸引 客户的眼球，让客户充分感受到中海楼盘的高档品质。8 8 月下旬中海半岛华府 已开始预约登记，9 9 月 17

6、17 日正式发售，此次推出 119119 套房源，预约情况良好, 已有 5050 套房源已交定金。于苏州目前房产不是很景气的情况下，中海适时地 利用样板房和大篇幅的品牌宣传来达到了壹定的销售业绩。顺驰1 1、拿地情况：拿地数量拿地时间推广时间5 520032003 年20042004 年2 2、已开发项目2.12.1 顺驰湖畔天城（由 2 2 块地组成）竞的单位地块位置宗地编号面积（就）用途岀让年限容积率建筑面积（m）上海顺驰 投资 XX 公 司钟园路南苏园土拍(2003 )0274000.31住宅、商业70、40年1.8133201建筑密度绿化比率起报价元成交价楼面单成交总价上涨幅度/就元/

7、 m2万元/亩价元/ m2（万元）2430352523519592610045.00%竞的单位地块位置宗地编号面积(就)用途岀让年限容积率建筑面积(m)上海顺驰 投资 XX 公 司钟园路南苏园土拍(2003 )0390215.5住宅、商业70、40年1.8162388建筑密度绿化比率起报价元/就成交价楼面单 价元/ m2成交总价(万元)上涨幅度元/ m2万元/亩2490367524520443320047.56%2.22.2 顺驰凤凰城(由 3 3 块地组成)竞的单位地块位置宗地编号面积(m)用途岀让年限容积率建筑面积(m)苏州工业 园区顺驰 置地有限锦溪街东、 苏胜路南、 榭雨街西、 港田路

8、北苏园土挂(2003)12304925.39居住70 年1.8548866建筑密度绿化比率起报价元成交价楼面单成交总价上涨幅度/m元/ m2万元/亩价元/ m2(万元)40%3045304520316932737000%竞的单位地块位置宗地编号面积(m)用途岀让年限容积率建筑面积(m)苏州工业 园区顺驰 置地有限锦溪街东、 苏胜路南、 榭雨街西、 港田路北苏园土挂(2003)12247792.22居住70 年1.8446026建筑密度绿化比率起报价元成交价楼面单成交总价上涨幅度/m元/ m2万元/亩价元/ m2(万元)40%30453045203169300%竞的单位地块位置宗地编号面积(m)

9、用途岀让年限容积率建筑面积(m)苏州工业 园区顺驰 置地有限港田路南、 斜塘河北、 星华街西苏园土挂(2003)12345166.13居住70 年1.8621299建筑密度绿化比率起报价元/m成交价楼面单 价元/ m2成交总价(万元)上涨幅度元/ m2万元/亩40%30453045203169300%3 3、 未开发项目：无4 4、 营销手段：顺驰以卖二手房起家，顺驰中介公司几乎遍布全国。于苏州顺驰 的俩项目已大量地投入媒体进行轰炸式的宣传，以报纸形式为主，大篇幅报 道楼盘情况，经常举办促销活动。为了广泛吸引市区和新区的客户，顺驰于 干将路也设有接待点。现为园区宣传及促销活动最为频繁的楼盘。因

10、位置不 是很好，固单价较低，即使是频繁的促销活动购房者仍不为所动。栖霞1 1、拿地情况：拿地数量拿地时间推广时间2 220032003 年20042004 年2 2、已开发项目:2.12.1 枫情水岸竞的单位地块位置宗地编号面积（就）用途岀让年限容积率建筑面积（m）南京栖霞建设股份XX 公司星湖街东、钟园路南苏园土招（2003）0176725.85居住70 年V1.8138107建筑密度绿化比率起报价元成交价楼面单价成交总上涨幅度/就元/ m2万元/亩元/ m2价（万元）V30% 40 %2355271518115082082315.01%2.2IALA2.2IALA 国际水岸竞的单位地块位置

11、宗地编号面积（m）用途岀让年限容积率建筑面积（m）南京栖霞建设股份XX 公司星湖街东苏园土招（2003）0276050.12居住70 年V1.8136890建筑密度绿化比率起报价元成交价楼面单价成交总上涨幅度/就元/ m2万元/亩元/ m2价(万元)V30%40%2400283518915742155318.02%3 3、未开发项目：无4 4、营销手段：开盘前期，大量宣传品牌效应及于南京所做的成功项目案例宣传 和展示，同时路标、报纸、电视广播三管齐下。强销期后以报纸、电视广播 形式为主。同时栖霞随着市场需求和宏观调控的变化适时地推出小户型，销 售率明显上升。建屋1 1、拿地情况：拿地数量拿地时

12、间推广时间4 420032003 年20052005 年2 2、已开发项目：新城花园、新加花园、新馨花园、万杨香樟、万杨服务公寓、加城花园、加城国际、金鸡墩小区、东湖大郡、自由均市、伊顿小镇、欧洲城、南均玲珑湾(持有 20%20%的股份) 1 1 )自由均市竞的单位地块位置宗地编号面积(m)用途岀让年限容积率建筑面积(m)苏州工业 园区建屋 发展XX 公 司钟园路南、万盛街东苏园土招(2003)0356210.36居住70 年V1.8101179建筑密度绿化比率起报价兀/m成交价楼面单价元/ m2成交总 价(万元)上涨幅度元/ m2万元/亩V30% 40 %223528351591325134

13、046.66%2 2)欧洲城竞的单位地块位置宗地编号面积(m)用途岀让年限容积率建筑面积(m)苏州工业 园区建屋 发展XX 公 司南施街西、方洲路南苏园土招（2003）05103439.61居住70 年V1.8186191建筑密度绿化比率起报价元/就成交价楼面单价元/ m2成交总 价（万元）上涨幅度元/ m2万元/亩V30% 40 %2160265517714722740723.07%3 3）伊顿小镇竞的单位地块位置宗地编号面积（m）用途岀让年限容积率建筑面积（m）苏州工业 园区建屋 发展XX 公 司苏胜路南、 南施街西、 琼姬路北苏园土拍(2004 )08102259.45居住70 年1.2

14、122711建筑密度绿化比率起报价元/m成交价楼面单价元/ m2成交总 价（万元）上涨幅度元/ m2万元/亩50%270028351892363290005.03%4 4）湖滨新天地竞的单位地块位置宗地编号面积（m）用途岀让年限容积率建筑面积（m）苏州工业 园区建屋 发展XX 公 司星港街东，城市广场苏园土挂(2003 )1120362.65商业40 年120363建筑密度绿化比率起报价兀/m成交价楼面单价元/ m2成交总 价（万元）上涨幅度元/ m2万元/亩 50%414041402763 3、未开发项目：无 4 4、营销手段：作为苏州本地的开发商，建屋发展集团已有十年的开发经验，而这十年，

15、正是园区成长的十年，也是建屋和园区共同成长的十年：自 19941994 年园区正式启动以来，建屋发展的步伐始终同园区的发展紧密相连，从园区的首个大规模成熟社区-新城花园、新加花园、新馨花园；到园区首个涉外商住区- 加城公寓；以及首个海派小高层住宅区 - 万杨香樟公寓。 20032003 年建屋紧跟湖东发展步伐，和湖东政策为壹致，是 20032003 年首家进驻湖东的房产公司， 继而又推出了东湖大郡壹期和二期。当下又陆续推出东湖大郡三期自由均市、 伊顿小镇、欧洲城等精益求精的产品。建屋于苏州人心中已占有壹席之地。二、品牌开发商对园区的影响根据苏州工业园区的高起点规划， 园区内每平方 kmkm 的基础设施近壹亿美元 因此该园区被认为是亚洲最具有竞争力的区域之壹。从开发和土地批租的情况能够见出，苏州工业园区的规划建设不是苏州当地 政府的行为，而是有效地吸