美国次贷危机凸显中国工业地产市场价值

1、 美国次贷危机凸显中国工业地产市场价值 文/本刊记者 邓广锋美国次贷危机自去年7月引爆以来不断深化。2007年4月，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融破产。美国次级抵押贷款危机浮出水面。8月初，美国住房抵押贷款公司申请破产保护；8月15日，美最大抵押贷款公司全国金融公司股价开始暴跌。因房地产危机的出现，这些公司的住房不良贷款数额升高，银行要求追加保证金，导致资金链断裂的风险加大。于是，次贷危机迅速在美国乃至全球市场蔓延开来。但是这次源于房地产信贷领域的危机，并没有减弱工业地产投资商对中国市场的投资，相反，由于欧美市场萎靡，全球资金仍然流向亚太物业，跨国企业和本地企业对工业产业园的需求不减，继

2、续进行扩张，整体上，国内工业地产市场需求仍然旺盛。企业投资热度不减 产业园需求仍旺 仲量联行2008年第一季房地产市场回顾报告显示，今年第一季度，跨国企业和本地企业对工业产业园的需求不减，继续进行扩张。亚洲-大洋洲地区的最大物流公司日通集团在本季度落户广州开发区。开发区内现有的世界500强企业达到100家。随着中国市场的不断成长，著名奢侈品牌VASTO（华斯度）也在本季度加盟开发区。VASTO在科学城综合孵化区租赁了9000平方米的办公室作为中国经营和设计团队的总部。开发区大量亦吸引了不少内资企业的入驻。日前，广州市最大、交易品种最齐全的钢铁交易市场广州钢铁交易中心落户广州开发区科学城。该交易

3、中心计划5年内成为中国最大的钢铁交易市场。工业产业园需求量增加，也带动了工业园区写字楼租金整体上升。其中位于市中心的天河科技园上升4.26%，达到763元/平方米/年；由于综合孵化区A、B、C组团将近30万平方米写字楼的落成，科学城的写字楼租金略微有一些下降。在天津，目前，数家投资商正在对其希望收购的天津物流空间进行调查。这些交易有望在今年年中达成。第一季度，天津本地的一家物业公司阳光股份在外资的支持下收购了位于北辰区，原为华润集团旗下的一个仓储物业。空客在机场附近的设施也有了显著的进展，而空港区域的开发商也在努力建设物流及其它配套设施。此外，至少有一家美国跨国公司正计划在天津建立符合LEED

4、(节能与环保设计优先)认证标准的工厂。预计今后越来越多的开发商和最终用户将向该环境标准迈进。 “中国工业地产在未来三年发展更快”工业地产巨头美国安博置业（AMB）的亚洲区总裁盖伊·贾奎伊日前曾表示，次贷危机将使安博今年更关注中国及亚洲其他市场，而与之业务相近的其他国际工业地产巨头也已采取类似策略。贾奎伊认为，虽然次贷危机主要影响美国的消费、住宅类地产，迄今尚未对物流业及分销地产业造成较大影响，但间接来说，由于次贷危机可能会在2008年使美国经济增长放缓，所以安博这样的公司更需要在像中国这样经济成长迅速的市场寻找增长点。仲量联行广州研究部主管李畅也表达了相同的观点，她认为，在国际大环境

5、影响下，北美的市场和欧洲的市场都在下滑，在这种情况下，投资资金需要找到一些比较稳健的高回报的基地。“外资看到了中国大陆潜在的经济实力，对中国的工业地产市场感到非常有信心，未来三年，中国工业地产的发展更快。”李畅说。事实上，工业地产巨头在2008年一季度已经展开了对中国工业地产市场新一轮的争夺战。普洛斯在上海浦东合庆收购了一座4万平方米的厂房，已着手将其翻新为标准仓库。该交易的收购价格堪比高质量仓库，显示出普洛斯对中国市场的极大信心。同样是在本季，嘉民集团在浦东机场附近购入一块土地。此外，中外运一个准备在世博会前建成的，位于奉贤的定制项目则显示出第三方物流商对奉贤的极大兴趣。中小工业园受冲击虽然

6、工业地产巨头仍看好中国市场，但实力弱小的中小工业园和零散的私人厂房已经多多少少感受到大洋彼岸次贷风暴所带来的冲击。次贷危机使美国经济发展放缓，对中国服装、制鞋等传统行业的出口造成了一定程度的影响，一些以来料加工为主要业务的中小制造业企业也因此而倒闭。美国是东莞最大的出口地。每年东莞有170亿美元的商品直接出口美国，130亿美元商品通过香港转销美国。自去年美国爆发次贷危机以来，消费市场萎缩，美元持续低迷，这种影响已通过订单和汇率的方式传导到东莞。今年12月，传统大宗商品出口不增反降，其中家具及零件、服装及衣着附件、塑料制品下降0.8%。记者调查发现，目前珠三角地区的中小工业园空置率正逐月上升。“

7、以前这里的厂房是皇帝女不愁嫁，业主对中介爱理不理，现在他们已经主动向中介公司寻求帮助。”番禺一知名地产中介公司负责人表示。准备挑战有分析家认为，即使在中国，受制于次债危机的后续效应，今年下半年的整个投资市场都将趋缓，这将在短期内给房地产市场带来挑战，因此，工业地产开发商也应该提高抵御风险的能力。李畅透露，从1997年开始，广州开发区已经开始注意经济结构的调整，以前广州开发区是以低附加值的加工型经济为主。到了2003年重工业在开发区整体国民生产总值的比重达到了60%，高科技企业不断增加，在2007年的时候有很多的高新产业进驻了广州开发区，如微软产业基地、中国建设银行总行集约化中心、马士基、因特尔等。这在一定程度上使开发区增强了抵御风险的能力。而目前制造业所遭遇的出口难题，也使得政府更加重视保税仓库、保