房产税改革试点分析

1、中国财政前沿问题课程报告从房产税的国际政策比较研究看中国房产税征收第三小组组 长： 马闰卓 1110301532 组 员： 白楠溪 W14194055 沙 凡 1200018201 胡云升 W15194133 谭 菲 W14194107 魏兆越 1200011408 二零一五年十二月目录1 引言及概述31.1 引言31.2 房产税概述32 中国房产税的法理学分析33 房产税的经济作用有效性分析43.1 从税收模型角度分析43.2 从财政收入角度分析63.2.1 国际经验：房产税可成为地方政府收入重要来源63.2.2 沪渝两地试点分析63.3 从调控房地产需求角度分析73.3.1 房产税对住房需

2、求影响的理论分析73.3.2 实际中的房产税沪渝房产税试点改革分析73.3.3 .实际中的房产税国际经验83.4 对于促进社会公平的作用93.4.1 横向公平93.4.2 纵向公平94 结语105 参考文献101 引言及概述1.1 引言“房产税”在中国早已成为一个热词，各种关于房产税的讨论此起彼伏。从几年前上海和重庆的试点，到“十三五规划”中税制改革的重要方面，房产税改革势在必行。本文旨在通过捋清中国现有情况，了解推进房产税改革的问题和难点在哪里，同时对国外房产税征收情况搜集资料，着重于中国的问题和难点找出可以借鉴的地方。正文内容将包括两大部分，首先是从法理学的角度，简要探讨中国房地产的确权问

3、题，分析房产税合理性。其次为房产税的经济作用有效性，这部分将从中外的角度讨论以下四方面的内容：买方卖方对于房产税的承担比例、房产税对政府财政收入的影响、对于调控房地产需求的作用以及对于社会公平方面的促进效果。最后，对房产税征收方向、合理性及有效性进行总结，为中国房产税如今的困局找到一点希望之光。1.2 房产税概述中国的房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税于1986年第二步利改税后依据中华人民共和国房产税暂行条例开征，但鉴于全国推行难度较大，目前正在重庆、上海两个城市进行试点。至今改革的路径还不明晰。关于其未来走向讨论不断，原

4、财政科学研究所所长贾康提出“产税2016年能够完成立法，2017年将正式实施。”，住建部人士预测，将来房产税将与城镇土地使用税合并成房地产税 凤凰财经：经济参考报援引权威渠道信息。网站访问时间：2015年12月11日. ，并由各地地方税务局征管、划归地方，成为地方税源的重要补充。2 中国房产税的法理学分析在现代社会，任何政治制度下的行政行为，要想具有合法性，必须获得现行法律体系的相融和协调。我国房产税在合法性方面存在问题。首先，房产税方案违背了税收法定的原则。我国试点的两座城市，上海和重庆，征收房产税的法律依据是1986年中国房产税条例 李丽娜. 我国房产税的法理分析D, 广州大学, 2012

5、.。但实际上，虽然税种明目是相同的，但1986年的房产税明确规定该税主要对工商业住房征收，城市居民不征收，但沪渝两地房产税的征收对象是每一个居民。根据立法法，房产税的立法权归于全国人大，地方政府对于税收法律是无权立法的，试点的“房产税”无法排除绕开法律、绕开全国人大审批的嫌疑。其次，房产税方案导致重复征税。试点的房产税方案征收对象是土地和房屋，土地在开发商开发时已经缴纳巨额土地出让金，并转嫁到消费者身上。土地出让金就是土地的交易价格。1990年颁布的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例Error! Reference source not found.推行国有土地使用权出让制度，

6、在这之前，土地使用是无偿的。1986年的房产税调理规定征收对象单指房屋，因为土地不构成房屋价值。而当下房产价值包括土地和房屋本身价值，其价值构成发生根本变化。由于物品会发生折旧，在房屋价值贬损、土地价值升高的情况下，房产价格中土地价值所占的比重会越来越大，此时房产税征收中的计税依据主要是针对增长的土地价值。如果征收房产税，就相当于开发商拿地时交过一次土地出让金，这笔费用最终转嫁到购房的公民，公民在交房产税时再交一次含土地价值的费用，故而，无论其是只是“试点”、还是只针对“高档别墅”征收，都无法回避重复征收的事实。另外，房产税方案违反了法不溯及既往原则，该原则是指法律对于其生效以前发生的是没有法

7、律效应。重庆从2011年起对主城内符合要求的商品住宅征收个人住房房产税，是对既往民事行为进行强制性管理。重庆不但在制定房产税方案时将存量房纳入了征税范围，而且在执法与行政时也依据地方房产税方案对重在的存量独栋商品住宅征税，违反了法不溯及既往原则。最后，从正当性方面讲，由于分税制，地方政府存在的巨额赤字只能靠土地财政来弥补，房产税收入的具体管理与支出并未设有专门的机构。因此，房产税的出台很容易让公众认为政府将自身的财政负担转嫁给社会公众，亦很难让公众相信政府开征房产税的目的是正当的；房产税征收，需要建立了相应的配套机制，而我国，统一的居民个人住房信息并未实行全国共享，房屋动态价格评估体系亦未建立

8、起来，开征房产税难以实现社会的公平，其正当性更加难以保障。综上所述，从合法性和正当性方面来讲，试点的房产税存在诸多的问题，但是，作为调控房价的一次有益尝试，我们应该秉持着宽容的心态，逐渐解决合法性和正当性的问题。3 房产税的经济作用有效性分析3.1 从税收模型角度分析在历史上，关于财产税的理论问题一直不断。主要观点分为三种：第一种是传统观点，认为财产税完全由消费者承担。第二种是受益者付费观点，认为财产税是对当地福利的一种付费，理当由消费者付费；第三种是资本税观点，认为财产税由资本最终承担的。第一种观点传统观点认为（Simon, 1943；Netzer, 1966）财产税最终完全由消费者承担。它

9、以部分均衡模型分析财产税。它的假设是，在开放经济体中，不同地区的资本回报率应当是一致的。这就说明，资本不承担财产税。既然资本不纳税，那么一个地区如果征收财产税，必然是消费者纳税了。这种观点思路很清楚，具体到微观层面是这样一个过程：征收财产税后，短期内房价不变，资本获利变少，因为资本逐利，所以会流失至其他地区，本地投资减少，房屋供应减少，需求不变，价格升高，直至投资回报率与其他地方相同。而消费者不得不忍受房价升高的后果。因此，可以说这样的财产税是通过消费者承担升高的房价缴纳给政府的。第二种观点受益者付费观点（Hamilton 1975-1976；Fischel, 1975; White, 197

10、5）认为财产税是消费者根据自己对社区提供公共品的需求自己进行的选择，对公共设施要求高的就选择房产税高的区域，对公共设施要求低的消费者就选择房产税低得区域，且交的房产税数额正好等于该地区公共品给该消费者的好处。它建立在Tiebout模型的基础上。在理论初期，它提出了同质区域模型。它假设，区域内的房屋价值是一样的、有足够多种区域以至于不同房产税税率满足所有人对公共品的不同需求、并且区域内会规定一个房屋的最低成交价格。在这样的规定下，没有人会出比房屋最低成交价格更高的价格，如果这样，他们何不到比这个社区最低价格要求更高的社区去买房子呢？在那里他们可以获得更好的公共服务。所以，在同一个地区大家买的房子

11、都是一样的价格，交的税也就都一样，根据Tiebout模型，这样大家正好可以根据自己对公共服务的偏好选择区域。后来Hamilton又把模型扩展到了区域内房屋价值异质的情况。这种情况下因为没有人愿意交比得到的公共服务价值高的钱，所以最终房屋的价格也是趋同的即一个区域内虽然房屋价值不同，但最后的成交价格相同，大家会交一样多的税，这样就变成了和第一种情况一样。这种观点被实证数据所支持。支持的逻辑是这样的：既然这个房子未来的税收代表着它能得到多少公共福利，那么这个房子的税收也就影响着它的总的使用价值（原本价值加上公共服务），也就是税收的房产资本化。而这，正是被实证数据所证实的。第三种观点资本税观点（Mi

12、eszkowski, 1972）认为，财产税的主要效用是对资本征税，是利润税。它假定，一个国家有一个固定的投资总额、有两个地区，一个高财产税税率一个低财产税税率。那么，资本自然会流入低财产税税率的地区，造成这样的结果：高财产税税率地区的投资减少，房屋和商品供应减少，房屋和商品价格升高；从劳动力市场看，劳动力和土地需求减少，工资降低和土地价格下降，高税收地区的消费者收益受损；低税收地区相反，消费者受益增加。因此整体来看，全国的消费者福利基本没有变化，而征收上来的财产税主要由全国的资本承担，并造成了投资的扭曲。总结一下我们可以看到，传统观点认为是消费者完全承担了这部分税收；受益者付费观点认为这与我

13、们平时的消费一样，这只是对公共品的消费；而资本税观点认为，在全国来看，是资本承担了这部分税收。3.2 从财政收入角度分析3.2.1 国际经验：房产税可成为地方政府收入重要来源美国各州为了向公共服务和基础设施提供资金支持，而普遍征收财产税，；英国为了满足地方公共项目支出需要，地方政府开征房产税；日本开征房产税的最初目的是缓解战后财政压力。可以看出，这三个国家征收房产税的主要目的都是为了增加地方财政收入，减轻地方政府支出负担。从发达国家经济实践数据经验来看（见表 1），经济发达的国家其房产税占地方收入比重较高，例如，澳大利亚和英国长期的地方政府收入主要来源为房产税。居民收入水平的提高可以扩大房产税

14、征税范围，提高税率。表 1 部分OECD国家房产税收入占地方税收收入的比重 单位（%） 年份国家19751985199520052009美国81.974.272.970.873.1加拿大88.384.881.38791.1澳大利亚10099.6100100100英国100100100100100法国45.24040.741.643.2日本-21.929.329.128.8（数据来源：根据Revenue Statistics of OECD Countries 1965-2010中的数据计算） 胥玲，邢丽. 基于国际比较视角正确认识房产税职能. 税务研究, 2012.3.2.2 沪渝两地试点分析

15、（1）实效性：财政收入增加并不明显上海市财税局数据显示，上海2012年税收收入总额约为1.04万亿元，而2012年全年上海房产税收入约为92.5亿元，占比约0.8%。重庆发布数据显示， 2011年共征收个人住房房产税近1亿元，占重庆地方财政收入的比例约为0.3%。从增加政府收入角度来看，现阶段上海、重庆房产税征收方案收效并不明显，还有很大提升空间。（2）与土地财政相互影响1994年我国分税制改革后，地方性的税种较少，地方政府对土地财政依赖性较大。现有试点将房产税全部交由地方政府负责，而房产税的征收在一定程度上会制约土地政策，因此地方政府在既是裁判员又是参与者，不利于政策的实施效果。考虑到我国地

16、方政府财权相对小而事权大的基本情况，房产税可作为地方主体税，其长期功能定位是增加地方财政收入，减轻地方财政负担。而在政策实施上，还可做出进一步改善。3.3 从调控房地产需求角度分析就房产税的作用而言，调控房地产市场需求是除了为地方政府创收之外最重要的作用之一。当下，随着我国房价的节节攀高，国内热议房产税的一个重要的出发点就是希望房产税可以通过抑制需求从而实现对房价的稳定。围绕这一议题，笔者将从理论与实际、国内与国外的角度浅析房产税的调控需求作用。3.3.1 房产税对住房需求影响的理论分析住宅不同于其他商品，它既是一种消费品又是一种投资品。因此，居民对住宅的需求也有着不同的类型。笔者认为住宅需求

17、主要分为三类：消费性需求（刚性需求）、投资性需求与投机性需求（短期需求）。从理论上讲，房产税的征收由于加大了消费者的购买成本，因此对每类住宅需求都产生了影响：促使消费合理化、转移投资方向、遏制投机行为。总而言之，理论上征收房产税将会降低住宅需求，从而一定程度上抑制住宅价格的上涨。3.3.2 实际中的房产税沪渝房产税试点改革分析2011年1月，上海和重庆两市启动了房产税改革试点。短期来看，在2011这一年内房产税对需求和房价的遏制效果较为显著：如图1所示，房产税征收后的11个月的房价均不及征收前的1月份高。 图 1 2011年1-12月上海和重庆住宅价格走势图 数据来源：2011年上海楼市白皮书

18、和2011年重庆房地产市场年报（下）然而从长期的角度来看，根据图2所示，2011年之后两市的房价大致上都处于上升的趋势，可以说房产税的征收对需求与房价的影响几乎可以忽略不计。图 2 2011-2015年上海和重庆房价走势图 数据来源：2011-2015重庆统计年鉴和2011-2015上海统计年鉴3.3.3 .实际中的房产税国际经验（1）美国征税平抑房价美国的50个州都征收房产税，税率一般在1%与3%之间。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，并据此来作为征收房产税的依据。有学者根据美国房地产1988至2013年的各季度数据带入SVAR模型探究出房产税对需求与房价的冲击效果，如图3、图4所

19、示 胡资骏. 房产税对房价影响效应研究:基于中美比较J. 金融发展评论, 2015, (01): 36-50. 。可以看出，房产税对需求与房价的冲击以负影响为主，但影响的程度不大、持续的时间不久。图 3 1988-2013年美国房产税对需求冲击结果 数据来源：胡资骏. 房产税对房价影响效应研究: 基于中美比较J. 金融发展评论, 2015, (01):36-50.图 4 1988-2013年美国房产税对房价冲击结果 数据来源：胡资骏. 房产税对房价影响效应研究: 基于中美比较J. 金融发展评论, 2015, (01):36-50.（2）德国征税效果卓著但仍面临风险 德国以严厉的税收政策抑制房地

20、产投资者，使得德国的房价长期保持稳定。2012年以前近十年内，扣除物价因素，德国的房价实际上以每年1%的速度缩水 数据来源：House Prices Worldwide: Germany . Available from:。然而，自2012年后，德国房价呈现出快速增长的态势，仅2013年相比2011年增长高达20%，一改之前长期平稳的态势 数据来源：Property Prices in Germany Up Again. Available from: 。 根据上文理论角度对房产税调控作用的分析，加上对实际中房产税在我国、美国和德国的征收效果分析，笔者得到以下结论：首先，房产税的征收可以抑制需

21、求与房价；其次，房产税对需求的调控效果是有限的；最后，对于国家而言没有一劳永逸的房产税政策，房产税也不是调控需求的唯一方式，这就要求房产税的制定需要与市场同步。3.4 对于促进社会公平的作用3.4.1 横向公平(1) 纳税人方面在不久前上海的房产税试点中，户籍限制成为一个问题。非本市居民在上海新购住房即需缴纳房产税，而本市居民新购二套及以上住房才需缴纳房产税。这体现了对本地居民和外地居民的差别对待，虽然户籍限制有利于限制大城市的人口规模，但这种做法影响了税收的公平性。(2) 计税依据方面以房地产市场价值作为计税依据是世界很多国家征收房产税较为普遍的做法。这种做法可以将房地产价值随市场的变化因素考虑进去，反映了房产