土地增值税清算程序与清算方法

1、土地增值税清算程序与清算方法1、 土地增值税的清算程序土地增值税的清算程序大体分为六步：1 .清算前的准备工作；2 .清算工程收入总额的计算及?土地增值税清算工程销售收入汇总表?的编制；3 .扣除工程金额的计算及?扣除工程本钱费用计算表?的编制；4 . 土地增值税应纳税额的计算及?土地增值税纳税申报表?的编制；5 . 土地增值税的审计鉴证；6. 土地增值税的申请清算.2、 清算前的准备工作土地增值税的清算,包含的时间范围比拟长,清算涵盖的内容比拟宽,而 且,对清算涉及的原始凭证要求严格,没有凭证不得扣除.这就要求纳税人从清算 的依据,到将来提供的清算资料都需要做充分的准备.大体包括：一清算范围

2、的界定：1 .明确清算工程及其范围.2 .正确划分清算工程与非清算工程的收入和支出.3 .正确划分清算面积和非清算面积待售面积.4 .根据当地省级人民政府制定的“普通标准住宅标准,正确划分清算工程中普通 住宅与非普通住宅的收入和支出.5 .正确划分不同时期的开发工程,对于分期开发的工程,以分期开发工程为单位进 行清算或以?土地增值税工程登记表?为依据.6 .正确划分征税工程与免税工程,预防混淆两者的界限.7 .明确清算工程的起止日期.二应当搜集、整理如下资料：1 .取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同.2 .开发工程工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等.

3、3 .银行借款合同及借款计息清单.4 .转让房地产工程本钱费用账簿、分期开发分摊依据,与本钱和费用有关的其他证 明资料.5,无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证.6 .与转让房地产收入有关的其他证实资料,为编制?房产销售收入统计表?做准备.7,与转让房地产有关的完税凭证,为编制分税种的?缴纳税款统计表?准备资料.8 .工程竣工决算报表和有关账簿.9 , 土地增值税纳税预缴申报表及完税凭证.10,与土地增值税清算有关的其他证实资料.3、 清算工程销售收入的计算一商品房销售合同与销售发票核对,特别要注意合同面积和实测面积.二销售发票与“主营业务收入明细账、总账的核对.三正

4、确划分预售收入与销售收入,并与?预售收入备查簿?核对,预防影响清算数据的准确性.四将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿 债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应当做视同销售房 地产处理,编制?开发产品视同销售明细表?.五复核销售退回、折扣销售与销售折让业务相关手续是否符合规定,折扣与折让 的计算和会计处理是否正确.六复查“预收账款、“其他应付款有无应结未结收入的业务.七分房产类别编制?土地增值税清算工程销售收入汇总表?.4、 扣除工程的计算一扣除工程计算的程序1,计算扣除工程之前,应复核“开发本钱本钱工程的划分是否符合税法的规定,如 果有差异

5、,应根据税法要求加以调整.2.检查扣除工程的记录、归集是否正确,是否取得合法、有效的凭证,会计及税务处 理是否正确；如果没有合法凭证应提请公司补齐有关凭证.3,对“开发本钱、“开发产品总账、明细账进行核对.4,计算清算工程的?开发产品本钱明细表?.5,编制清算面积的?扣除工程本钱费用计算表?.二本钱工程计算要点1,取得土地使用权支付的金额.1原始凭证审核,取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证,口径是否一致.(2)如果同一土地有多个开发工程,审核取得土地使用权支付金额的分配比中有没有 关联方或关联工程的费用、有没有期间费用、有没有预提费用.2 .土地征用及拆迁费.(1)审核支付给个人的

6、拆迁补偿款所需的拆迁(回迁)合同和拆迁补偿花名册,并与 相关账目核对.(2)拆迁费有无合法凭证.(3)动迁还建的开发产品是否做拆迁和销售两项业务进行处理.(4)取得土地使用权后分期开发土地费用的分摊是否合理.取得土地使用权所支付金额的分摊方法是：纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除工程金额 确实定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分 摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊.转让土地使用权时土地费用的分摊：土地使用权扣除工程金额=取得土地使用权所支付的金额X (转让土地使用权面积+总面积)转让房地产时土地费用按建筑面积分摊：土地使用权扣

7、除工程金额=取得土地使用权所支付的金额X (转让建筑面积+建筑总 面积)3 .前期工程费.(1)开支范围是否属于前期工程费,有无乱摊费用情况.(2)费用支出的原始凭证是否符合规定.4 .建筑安装工程费.(1)自营方式：审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和治理 费支出是否取得合法有效的凭证,会计处理是否符合规定.(2)出包方式：审核工程发包合同、工程决算书、发票及账务处理是否符合规定.(3)甲供材料的核算：甲方采购材料是否取得合法有效的凭证, 增值税额是否计入材 料本钱,出入库手续是否完备.5 .根底设施费和公共配套设施费的审查与核算.(1)审核各项根底设施费和公共配套设施费

8、用是否取得合法有效的凭证.根底设施费和公共配套设施费的核算范围是否符合税法的规定,有无把开发企业自用或经营性的开发产品计入公共配套设施费的情况.(2)如果有多个开发工程,根底设施费和公共配套设施费用是否分工程核算, 是否将 应记入其他工程的费用记入了清算工程.(3)审核各项根底设施费和公共配套设施费用是否含有其他工程的费用.(4)审核各项根底设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证.(5)审核是否将期间费用记入根底设施费和公共配套设施费用.(6)审核有无预提的根底设施费和公共配套设施费用.(7)获取工程概预算资料,比拟、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常.(8)审核根底设施费和公共配套设施应负担各项开发本钱是否已经按规定分摊.