房地产开发成本构成(完整资料).doc

1、【最新整理，下载后即可编辑】房地产开发成本构成1、桩基工程(如有)：701()()元/平方米；2、钢筋：4075KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高)，合16030()元/ 平方米；3、役：0.3().5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高)，合10()165元/平 方米；4、砌体工程：6012()元/平方米(多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程:2540元/平方米；6、外墙工程(包括保温)：5()1()0元/m2 (以一般涂料为标准，如为石材或幕 墙，则可能高达30()10()0元/m2;7、室内水电安装工程(含消防)：6()120元/平方米(按小区档次，多层略低一 些)；8、

2、屋面工程：153()元/平方米(多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程 (不含进户门)：每平方米建筑面积门窗面积约为。250.5平方米(与设计及是否 高档很大关系，高档的比例较大)，造价90300元/m2, 一般为9 0150元/平方米, 如采用高档铝合金门窗，则可能达到30()元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：3()15()元/m2 (与小区档次高低 关系很大，档次越高，造价越高)；11、地下室(如有)：增加造价4()1()0元/平方米(多层含量较高、高层含量较 低)；12、电梯工程(如有)：4()20()元/m2,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层 的多少有很大关

3、系，一般工程约为1()。元/ m2；13、人工费：130200元/平方米;14、室外配套工程:3()300元/平方米，一般约为70100元/平方米;15、模板、支撑、脚手架工程(成本)：7()15()元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的58%:约6()9() 元/平方米；17、临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排 污、形象、生产厂棚与其它生产用房)：3()5()元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：1()3()元/平方米；19、承包商管 理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%)：以上各项之和*10%=9018

4、() 元/平方米；20、上交国家各种税费(总造价3.33.5%):3370元/平方米,高档的可能高达100 元/平方米。以上没有算精装修，一般造价约为1()0020()()元/平方米，高档小区可达35修元 以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为 50()150()元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有 300()10()00元/平方米超高档装修(拎包入住)。21、设计费(含前期设计概念期间费用)：151()0元/平方米；22、监理费：33()元/平方米；23、广告、策划、销售代理费：一般3()200元/平方米，高者可达500元/平方米 以上.2

5、4、工地费：一般二线城市市区(老郊区地带)为7()1()0万/亩，容积率一般为 1.02.(),故折算房价为：525150()元/平方米，市区中心地带一般为20()万元/亩, 折算房价为：15003000元/平方米,核心区域可达300万元/亩以上,单方土地 造价更高；一线城市甚至有高达2000()元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、 县城等土地单方造价较低，一般为1()050()元/平方米，也有高达200()元/平方米 以上的情况；25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为1()()5()()元 /平方米，各地标准都不一样。结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的

6、动迁房，以国家最低标准承建，造价 也难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200 元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在150()1800元/平方 米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土 地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开 发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比 国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民 营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对 要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也

7、不会超过100-20()元/平方 米。相关资料一)房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造 价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行 政事业收费、营业税。相关资料一)房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造 价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行 政事业收费、营业税。二、建安造价尾 土造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基 本上差不多，小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。一般而言， 成本控制好点的企业基础建安造价如下(以三线城市为例，一线城市 上浮20%)砖混多层：600元/ nf-800元/面,全框架

8、多层多成本100元/ nf小高层(10-17层)：80()元/衍-1()()()元/憎(不含电梯)，一部电梯约25万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/nf左右，18层以上(含18层)须配两部电梯，成本约增加6()元/仃。高层(18层以上):1400元/mM800元/W钢筋含量是高层建安造价的重要指标国标为68 kg/m"目前钢筋价格约为350()元/吨。取平均值折合一 平方的成本约250元(含人工费)。这还不包括其他水泥、沙子、磨 具等费用。国家倡导的节能型住宅建安成本要增加200元/肝左右；而且，一 些好的小区，外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的！三、配套设施包括煤

9、、暖、电、供排水、道路、景观等，除掉景观外，成本约 200元/般。(以三线城市为例，一线城市上浮20%)景观因项目而异。如果是世界级景观设计公司设计的(如：易道、 泛亚、贝尔高林等)，设计费用和施工费用一般不低于30()元/nf (设 计对施工有费用要求)；如果是国内公司设计的，则不等。|四、勘查、设计、监理等不超过10()元/随。但都是需要打擦边秋，需要公关。(同样以三 线城市为例，一线城市上浮20%)五、营销费用营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一线城市的营 销费用为10% (楼盘多，销售压力大，可以理解)，三四线城市的营 销费为5%左右。六、财务费用经验公式：财务费用=总成本X

10、50%X年贷款利率X2七、公司管理费用根据公司和开发的项目不同，差别较大，一般为2()-2()()元/nf (以 三线城市为例，一线城市上浮50%)八、行政事业收费这是不透明的。差距相当大，标准全国统一，但公关后取费不同。 具体费用省略，只举一例人防工程收费：如自建人防工程，则成本为：多层1200元/%高层1800元/疔(按 人防面积摊)如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下：高层：5B级人防，单位成本=200()元/层数多层：6级人防，单位成本=15()()元/层数高层如果是2()层，则每平方需要缴纳20()元。但有公关的空间。建筑工程清包工价格由于清包工价格随市场变化而变化，以下价

11、格仅供诸位参考。模板：22-45元/平米(粘灰面)役：45-5()元/立钢筋：600-850元/吨,或者绑扎一个平方25-42元砌筑：10()-180元/立抹灰：10-18元/平米(不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆)面砖粘贴：包工墙面在35到45看面积.地面28元/m2 (修正)室内地面砖：(600*600) 28元/平米踢脚线：12元/米室内墙砖：3()元/平米(包括倒角)楼梯间石材：45元/平米踏步板磨边：16元/米石膏板吊顶：26元(平棚)铝扣板吊项：35元/平米蹲台隔断：180-360元/蹭位大白乳胶漆：16元/平米外墙砖：65元/平米外墙干挂蘑菇石：9()元/平米屋面挂瓦：43元/平

12、米水暖：22元/平米(建筑面积)住宅电气照明部分：28-36元/平米架子工：，一般挑架15到19元一平米，爬架13到16元，不含施工期间图纸变 更，市政装潢架18到32元(实搭面积)房地产建筑成本(按建筑平方米算)桩基工程(如有)：7()1()()元/平方米；钢筋：4075KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高)，合1603()()元/平方 米,W； 0.3().5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高)，合1()()165元/平方 米，盲底工程：6072()元/平方米(多层含量较高、高层含量较低)；抹灰工程：2540元/平方米;外墙工程(包括保温)：501()()元/平方米(以一般涂料为

13、标准，如为石材或幕 墙，则可能高达3()()10()0元/平方米；室内水电安装工程(含消防)：6()12()元/平方米(按小区档次，多层略低一些)； 屋面工程：1530元/平方米(多层含量较高、高层含量较低)；门窗工程(不含进户门)：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25().5平方米(与 设计及是否高档很大关系，高档的比例较大)，造价20()5()0元/平方米，一般 为15045()元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到40()元/平方米； 土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：3()15()元/平方米(与小区档次高低 关系很大，档次越高，造价越高)；地下室(如有)：增加造价4()1()

14、()元/平方米(多层含量较高、高层含量较低)； 电梯工程(如有)：4()20()元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层 的多少有很大关系，一般工程约为1()。元/平方米；人工费：13()20()元/平方米；室外配套工程:30300元/平方米,一般约为70100元/平方米;模板、支撑、脚手架工程(成本)：7()150元/平方米；塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的58%:约6()9()元/ 平方米；临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、 形象、生产厂棚与其它生产用房)：3()5()元/平方米；检测、试验、手续、交通、交际等费用：1()3()

15、元/平方米；承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%):以上各项之和 *1()%=9()18()元/平方米；上交国家各种税费(总造价3.33.5%) : 337()元/平方米，高档的可能高达10() 元/平方米。以上没有算精装修，一般造价约为1()()。200()元/平方米，高档小区可达350()元 以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为 50()15()()元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有 300()100()0元/平方米超高档装修(拎包入住)。设计费(含前期设计概念期间费用)：151()()元/平方米；监理费：33()元/

16、平方米；广告、策划、销售代理费：一般3()20()元/平方米，高者可达5()()元/平方米以 上；土 i也费：一般二线城市市区(老郊区地带)为7()1()()万/亩，容积率一般为1.()2.0, 故折算房价为：52515()0元/平方米，市区中心地带一般为20()万元/亩，折算房 价为：15003000元/平方米,核心区域可达30()万元/亩以上，单方土地造价更 高；一线城市甚至有高达2()000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城 等土地单方造价较低，一般为1()()5()()元/平方米，也有高达200()元/平方米以上 的情况；土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一

17、般为1()()5()()元/平 方米，各地标准都不一样。结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建, 造价也难以少于1()()()元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在120()元/平方米左右，小高层与高层 普通商品房，建安成本大约在15()()180()元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广 告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营 开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是 大多数民营企业主要

18、以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败 成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100-200元/平方米。12墙一个平方需要64块标准砖18墙一个平方需要96块标准砖24墙一个平方需要128块标准豉37搞一个平方需为192块标准破49墙一个平方需为256块标准豉计算公式：津位立方米240墙豉用量1/ (0.24*0.12*0.6)单位立方米370墙豉用量1/ (0.37*0.12*0.6)空心24墙一个平方需要8()多块标准砖 普通住宅建筑混凝土用量和用钢量1、多层砌体住宅钢筋 30KG/m2役().3().33m3/m22、多层框架钢筋 3842KG/m2

19、殓().330.35m3/m23、小高层1112层钢筋 5052KG/m2添 0.35m3/m24、高层1718层钢筋 546()KG/m2添 0.36m3/m25、高层30层H=94米钢筋 6575KG/m2殓 0.420.47m3/m26、高层酒店式公寓28层H=9()米钢筋 6570KG/m2殓().380.42m3/m27、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层1112层之间X以上数据按抗震7度区规则结构设计普通多层住宅楼施工预算经济指标室外门窗(不包括单元门、防盗门)面积占建筑面积().200.24模版面积占建筑面积2.2左右【最新整理，下载后即可编慢】室外抹灰面积占建筑面积(

20、).4左右 室内抹灰面积占建筑面积3.8施工功效一个抹灰工一天抹灰在35平米一个豉工一天砌红砖10001800块一个雇工一天砌空心砖8001000%瓷砖15平米刮大白第一遍18()平米/天，第二遍12()平米/天，第三遍压光9()平米/天基础数据混凝土重量25()()KG/m3钢筋每延米重量0.00617*d*d干砂子重量150()KG/m3,湿砂重量17()0KG/m3石子京量2200KG/m3一立方米红砖525块左右(分墙厚)一立方米空心砖175块左右筛一方干净砂需1.3方普通砂1点不同观点：一k多层砌底住宅：钢筋25-30KG/m2,其中经济适用房为16-18KG/m2。一般多层砌体住宅

21、，室外抹灰面积占建筑面积().5-().7。一般多层砌体住宅，模版面积占建筑面积L3-2.2,根据现浇板多少、柱密度变化 很大。一个砖工一天砌 240 砖墙 10001800 块，370 或 500 墙 20()()-300()块。钢筋混凝土重量22()()KG/m3,素混凝土重量21()0KG/m3。工程石子重量18()0KG/m3。)().617是圆1()钢筋每米重量。钢筋重量与直径(半径)的平方成正比。G=0.617*D*D/100每米的重量(Kg)=钢筋的直径(mm)义钢筋的直径(mm) X0.00617其实记住建设工程常用的钢筋重量也很简单?6 = 0.222Kgq)6.5 = 0.

22、26kg(p8 = 0.395kg 平1()= 0.617k空 12 = ().888kgO 14 = 1.21 kg 16 = 1.58kg 18 = 2.0k纯24 = 2.47kgO22 = 2.98kn25 = 3.85kgO28 = 4.837kg012 (含12)以下和中28 (含28)的钢筋一般小数点后取三位数，14至25钢 筋一般小数点后取二位数6二().222Kg8二().395KgO10=0.6171<gO12=().888Kg 14=1.21Kg 16=1.58KgO18=2KgO2（）=2.47KgO22=3Kg25=3.86Kg我有经验计算公式，你自己计算一个表

23、格就可以了。也可以去买一本有表格的书， 用起来也很方便的。钢材理论重量计算简式材料名称理论重量W （kg/m）扁钢、钢板、钢带W=0.00785X宽X厚方钢W=000785 X边长2圆钢、线材、钢丝（）.（）（）617X直径2钢管W=O02466义壁厚（外径-壁厚）等边角钢W=（）.0（）785X边厚（2边宽边厚）不等边角钢0.00785义边厚（长边宽+短边宽-边厚）工字钢W'=0.（）（）785义腰厚高+f （腿宽-腰厚）槽钢W=000785X腰厚高+e （腿宽-腰厚）备注1.角钢，工字钢和槽钢的准确计算公式很繁，表列简式用于计算近似值。2.f值:一般型号及带a的为3.34,带b的为

24、2.65,带c的为2.26。3.c值：一般型号及带a的为3.26,带b的为2.44,带c的为2.24。4.各长度单位均为毫米。2全现浇结构板式小高层住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水（冷水、热水、中水、排水、雨水）、消防、照明、 动力、弱电、电梯、防雷接地等十个专业。外墙保温聚苯板随混凝土浇注，外墙 内保温粘贴水泥聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，双侧通常采光井，采暖 系统为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警、配电箱及多功能户门。 土方运距5公里以内。每平米造价1442.17元,其中：建筑工程：803.59元;装饰工程:306.62元;电气工 程：238.65元;管道工程:81.1

25、6元;通风工程：12.15元；3全现浇结构板式住宅楼：包括建筑、装饰、给排水（含泵房）、通风、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地 等九个专业。公共部分粘贴地豉，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，本工程采暖用电膜 采暖，只做埋管，外窗为落地窗。含消防、居室门、卫生洁具，混凝土为预拌混 凝土，土方运距2（）公里以内。每平米造价1360.43元,其中：建筑工程：730.56元;装饰工程：174.30元;电气工 程：248.45元;管道工程:207.12元；4全现浇结构塔楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷接地等 十个专业。公共部分楼梯间、电梯间地面为水泥砂浆整体面层，天棚、内墙面底 层刷耐水腻子，面层擦洗涂料。含给排水、消防、通风设备，不含电梯、卫生洁 具，弱电（电视、电话、综合布线）只埋管不穿线。混凝土为预拌混凝土，土方运 距5公里以内。每平米造价1383.46元，