特色街建设可行性报告(共24页)

1、精选优质文档-倾情为你奉上筑境特色商业街可行性报告临安××房地产开发有限公司2005年11月筑境特色商业街可行性报告目录前言第一部分 临安商业现状第二部分 临安休闲商业中心形成的必然性第三部分 城北商圈形成的必然性第四部分 筑境商业街所具备的打造特色商街的条件第五部分 其定位及经营布局设想第六部分 特色商业街操作模式第七部分 特色商业街对临安城市发展的意义和影响第八部分 发展建设需要的政府支持前 言筑境特色商业街是针对临安目前的商业布局和临安的长远发展规划而精心打造的一个商业项目。她依托于临安城北商圈，并服务于整个临安地区，辐射至外地旅游人群和消费资源，她强调于临安独有的特

2、色，即对内服务于临安百姓大众的日常生活，又对外宣传发扬临安的物华天宝，这一功能将会明显差异于其它一般的商业项目。应该说，这样定位筑境特色商业街，是更多地展现临安市商业、旅游、特色产业和城市经济的价值与魅力，十分适应临安市城市规划的要求，对提升城市品位，促进我市旅游经济的发展具有明显的意义。鉴于此，筑境临安特色商业街项目任重道远，这样一个项目的开发、运作和经营，需要社会各界的共同支持和关注，需要政府有关部门的大力支持和帮助！第一部分 临安商业现状一、现有商圈分析 临安市区的商业主要集中在城中街、钱王大街和衣锦街两侧，以人民广场和锦城新天地为中心，向周边发散。商业圈内商铺物业类型主要以沿街商铺以及

3、百货商场为主，其市场发展相对已经比较成熟。目前暂时可划分为以下五大板快：1、城西商圈消费群体主要为周边居民，商业业态以为服务周边小区的家装、超市、餐饮店为主。主要为玲珑花园、忆江南家园和云中绿园等一些新建成小区的住宅底商。2、人民广场商圈该区域为临安市中心的商业中心，商业氛围浓厚，业态构成比较丰富，主要集中了一些较大的知名品牌店，和一些服饰精品店和土特产店，服务半径覆盖整个临安市区。3、钱王大街商圈该区域贯穿临安市区，主要以街道两边的沿街商铺为主，为一些五金建材和汽车、摩托销售公司，一些综合市场、超市其中穿插其中。4、老城区商圈该区域为临安市较老的商业中心，以锦城新天地为中心，以衣锦街和周边延

4、伸路段的沿街商铺为主，主要经营业态以服饰、百货为主。5、成长中的城北商圈现阶段该区域的商业主要以一些社区服务型商业为主分布在苕溪两岸和林学院周边，并以靠西北的浙皖农贸城和东北部林学院所在的“北学区”为中心向东北方向发展。二、目前临安商业发展特点1、 消费品市场繁荣活跃2004年，全市实现社会消费品零售额28.45亿元，同比增长14.5%，其中市区零售额16.11亿元，增长15.9%。2、 新型商贸流通业态继续扩展新型商贸流通业态快速发展，超市连锁门店达到35家，营业面积超过4.7万平方米。新型商贸业中除超市外，另有专业市场、特色休闲业等也逐步发展，整个新商贸格局在按功能细分的方向进行。3、 餐

5、饮市场日益红火全年餐饮业零售额实现4.11亿元，同比增长41.3%增加1.2亿元，占社会消费品零售总额增加额的三分之一，比上年增长41.3%，高出杭州地区平均增幅4个百分点4、 旅游经济快速发展接轨杭州旅游西进，2005年整个临安地区全年旅游接待总人次将达到305.5万，同比增长25.7%，实现旅游总收入13.5亿元，增长12.5%。5、 休闲服务业迅速崛起三产扩张、消费升级，人们的生活方式不断改变，市民生活方式逐渐改变，一些新型的休闲娱乐场所不断出现。6、 土特产市场发展迅速随着交通条件的改善和临安生态旅游城市的建设推广，临安土特产市场已经逐步扩展，发展成为商业贸易中一大新的亮点。三、临安城

6、市发展规划前景临安市的发展目标是把临安建成现代化的生态经济强市。按照这一思路，城市发展按照东扩北移的方向进行。到2005年，临安国民生产总值达到137亿元（人均2.65万元，折合3200美元），年均递增10.5%，三次产业比例达到105832； 通过"十五"计划的实施，三次产业比例更趋协调，"一主两副"城镇框架体系初步形成，生态经济初具规模，人民生活水平有更大提高。结论：从临安的城市定位及发展趋势看，十分需要建设集风味美食、特产购物、休闲娱乐为一体的具现代化品位的大型商业中心。第二部分 休闲商业中心形成的必然性所谓休闲商业中心，就是指一个区域内兼具商业、

7、观光功能，并在此功能基础上穿插休闲业态，提供一站式多元化服务的商业集居点。每个城市的发展，都需要经过一定的阶段。区域中心或功能中心的形成，都有它的必然性。城市功能越来越走向细分化，这是城市发展的规律。解剖临安城市的特性为：一、生态资源和旅游资源丰富临安生态环境优越，盛产木、竹、笋、茶、丝、果、药等，“茶叶、笋干、山核桃”被誉为“临安三宝”。临安森林覆盖率极高，有森林中的城市之美誉；境内有天目山和清凉峰两处国家级自然保护区，青山湖国家级森林公园，大明山省级风景名胜区等数十处名胜景点。湖光、山色、巨树、溶洞、峡谷、飞瀑、温泉等形成了临安独特的自然风光。吸引众多的国内外游客前来观光旅游。这是带动整个

8、休闲产业和旅游附属产业发展的优越客观条件。也为休闲商业中心的形成提供了充足消费群体。二、商业分散，没有集中的共享资源临安由于小经济格局的限制，使得消费市场呈现四处割据的局面，缺乏集中的休闲商业中心，商业资源的整合运作能力不够。相反，由于临安经济的迅猛增长，市民和周边城镇居民的消费能力大大提升，对商业体量和商业模式都有了新的发展和需求。商业资源的整合与发展比较迫切地摆在眼前。三、交通条件日益完善交通资源丰富，交通网络四通八达。区域内贯通徽杭（在建）高速，以及杭昱一级公路。同时环城北路延伸段今后将贯通杭州，形成新的交通枢纽。便捷的交通条件，是形成休闲商业中心的基础之一。四、旅游城市发展呼唤人文景观

9、临安目前的人文内容除钱王庙外，市区内，既能体现人文特征，又能感受临安文化以及现代时尚的去所还是比较少的。与强市、名城、胜地的建设目标还具有相当的距离。五、城市规划东扩北移的需要临安城市规划和发展确定为城市的东扩和北移，一个新城的发展和扩张需要一个新的商业文化来支撑，而这一中心点的商业元素，将兼具商业、休闲与文化交流的功能。六、城市的休闲功能需要拥有良好生态资源和特殊位置的临安被誉为杭州的“后花园”，并将作为杭州世界休闲博览会的分会场所在地。这一功能的赋予迫切地需要提升临安城市的休闲功能，在原有城市综合功能的基础上，对休闲旅游产业的快速发展提出了更高的要求。七、提升城市综合竞争力的需要城市的综合

10、竞争力和影响力是衡量城市地位的重要标准，而在发达城市，如杭州、上海等，商业的发展程度成为衡量城市综合竞争力的重要指标。因此，形成多个拥有一定知名度和影响力的综合商业中心，将是临安城市综合竞争力和城市地位提升的必然趋势。结论：临安丰富的旅游资源和生态环境，以及作为杭州城市的后花园，使临安具备成为旅游、养生、度假、休闲城市的优越条件。第三部分 城北商圈形成的必然性商圈是一个城市和区域内由于一个或一个以上商业集中点的辐射，带动一定范围内相对集中消费的半径。目前临安城北主要是指笤溪以北的区域范围，这一区域由于地理位置的限制，具有相对的独立性。在这一区域内，由于产业的建设和开发，将形成新的商圈和商业集中

11、点，原因是：一、人口和经济增长推动商圈形成从理论上认为，以城北目前的发展态势，商业圈的形成是必然的，并将形成一个或一个以上的商业集中区域。城北是临安新兴社区开发的重要部分，而城市格局的完善，恰恰需要消费人口的支撑，城北已经拥有近6万消费人口（由筑境2050、林水山居、碧桂园以及其他大型经济适用房社区组合），这些人口资源以及外来人口和旅游人口将自发形成一个新的商业网点或集中商贸中心，进而形成新的城北商圈。二、区位副中心需要集中商圈临安城北是扼守“两湖一镇”的核心位置，并享有临安的“后花园”的美誉，是临安城市的“副中心”。当一个城市副中心已经相对发达，居民消费观念不断提升的时候，新的商圈形成将是大

12、势所趋。三、缺乏主题商圈，必须有新的商圈中心来改变这一现状目前临安城北商业比较分散，没有真正意义上的“商圈概念”，随着时间推进，商圈将由一个或几个点逐步发散，最终将形成一个比较成熟的商圈态势。四、大学经济将提升商圈成熟度浙江林学院拥有约20000师生资源，而林学院周边相应的商业设施和配套相当有限，学生消费市场远远未得到释放。而城北商圈的形成，恰恰迎合了该消费需求，并将把这一需求的潜力彻底放大，起到链接性的消费作用。五、规划上更容易形成新商圈城北属于临安新的开发区，相对于老城区而言，更容易形成新的经济格局和商业格局，在规划上具有更强的优势性。六、交通成为商圈形成的基础城北畅达的交通条件，将为城北

13、商圈的形成提供更为丰富的基础资源，该商圈的形成，不但是临安城北人流自发走向的要求，更是外地旅游人流和一批城市外来人口集散带来的结果。第四部分 筑境商业街具备打造特色商街的条件一、筑境特色商业街能体现临安特色的人文景观主题商业街的规划具有一定的超前性，能较好体现现代城市的特质，它集特色旅游街、特色美食街、大学商街、文化长廊等主题于一身，体现了浓郁丰富的商业特色。比如美食街，规划路及大学商街的规划设计，较好的把握了现代商业与当地特质的结合，很容易打造出具有特色的商业街市。二、筑境特色商业街可以成为旅游配套商业的集中场所特色旅游街、特色美食街、大学创业园、文化长廊等概念的塑造将使项目具有较强的差异性

14、和竞争力。 一个休闲商业中心区的建立，必须具备一定的城市功能，筑境商业街项目的消费群区分为两大块：一是临安市场，一为外地旅游市场，而要提升旅游市场的功能，我们必须给商业街塑造一个强势的概念。将临安的特色产品深入挖掘，就是这种概念的强化和体现。三、筑境特色商业街将一改当地缺乏特色街区的现状特色街区是城市的一个招牌，如苏州的观前街，杭州的武林路、河坊街等，临安商业业态多元化，但目前为止形成特色街区的商街还比较少，项目特色街区的设立，将进一步推动项目成为休闲商业中心的核心地位，同时提升临安城市的对外形象。四、筑境特色商业街具有一定的规模依托筑境2050拥有28万的总建筑体量，规划有2.8万方的商业主

15、题街，与临安目前的普通商业区对比，商业的体量较大，同时各条主题街相互贯通，有机连成一体，使得这一特色商业中心具有很强的操作性。五、筑境特色商业街具有强劲的生命力和可持续性商业中心与临街的零星店面不同，它是一个区域商业服务的概念，这种商业运作模式具有更好的延续性以及抗风险能力，也更适合新形势下城市的发展和城市新版图的构建。六、筑境商业街具有良好的资源整合能力和运作能力团队整合和社会资源的充分利用是保证商业街成功运作的条件之一。我们针对本项目，设立了招商先行、长期返租、全面招商等模式，并有相对优秀的招商队伍、经营管理队伍、策划队伍和商业策划专家的配合，充分保证了商业街运行的安全性。某某公司在运作该

16、项目过程中，以适度超前的商业规划和运作理念，对商业街的各个环节进行了细致的探讨。开发商在操作该项目时投入了高额的开发成本，在资金纳吐能力上也有着充分的信心和准备，长期运作是理念是保障商业街持续发展的前提之一。七、筑境特色商业街拥居城北商圈的核心地位从地理位置看，项目位于城北正中心，地理位置得天独厚，先天的中心优势已经存在。八、周边良好的生态环境依托筑境商业街生态景观丰富，林学院人文景观和自然景观完美结合，脱离城市的喧嚣，将有助于塑造休闲的特色，提升商业街的景观价值；九、各业态有机组合，具备形成休闲商业中心的条件筑境特色商业街具有相当的规模，各业态有机组合（见项目介绍），各特色街区相互承接，既有

17、风味浓郁的临安土特美食，又有土特产品，临安古玩字画交易长廊及休闲娱乐场所。在突出“特色”的基础上，满足居住百姓的日常生活需要。第五部分 筑境特色商业街定位及经营布局设想一、项目商圈定位 商圈定位图 筑境特色商业街的第一属性功能为“特色旅游消费商圈”，为外地游客提供临安特色的美食、土特产品，地方文化的消费场所，吸引本地及外地游客前来休闲和消费。筑境特色商业街的第二属性功能为“临安城北核心商圈”，作为城北居住组团（组团内有大量的住宅区如：筑境2050、碧桂园、林水山居以及林学院近6万人口）的商业中心，将为该区域的居民提供生活消费需要。筑境特色商业街的第三属性功能为“临安次核心商圈”，即临安市民休闲

18、集散地，可为临安15万居民提供日常休闲生活的场所。三种功能属性融合成临安的“特色休闲商业中心”二、业态分布和经营布局设想业态分布图 根据商街的建筑和人流动线情况，我们将整体业态布局分为：临安特色美食街、临安特色产品街、临安文化古玩长廊、大学生创业园等，其中各条商街的分布和业态经营布局如下：1、 特色美食街的经营设想该商街同时承接大学路和社区内部的规划路（南北走向），连通了内部和外部；居于社区内核心位置，且交通便利。这里主要经营的是临安的特色美食，将临安特有的餐饮资源整合，形成一条具有临安本地特色的美食街，所有的材料几乎都采用本地比较特色的产品，例如临安土菜、本鸡、笋干、板栗等等，充分挖掘和利用

19、临安本地各乡镇的特色美食特色资源，一方面让游客享受这生态旅游城市当中独具特色的美食，另一方面，可展现临安当地的民俗文化，让游客了解临安、热爱临安。由于独立于住宅外，这条街主要为中式餐饮，临安的土菜和野味风靡杭州，由于临安目前尚无良好的美食一条街，我们希望这里填补这个空白，成为临安市的特色美食一条街主要为外地游客服务，兼顾本地区的居民，学生以及临安地区的其它消费群，就建筑形式上看，也很适合打造高品位的美食街。2、 特色产品街的经营设想直接处于社区内南北向规划路上，北面正对林学院，承接大学商街和特色美食街，充分体现商业价值；商业街具有一定规模的旅游特色街是必不可少的一个主题内容；通过购物街的设置，

20、可以有效的吸引外部人流进入社区内其它主题商业街进行消费。这里主要经营的是临安的土特产品，既有传统的，也有新开发的，将临安所有的特产资源整合，形成一个展示临安特色的窗口，所有的商品几乎采自临安本地区打造，是临安真正意义上的旅游特色街，提供购买临安特产的集中性消费场所。3、 临安文化长廊的经营设想 文化的融入是现代商业中心发展的新趋势，也是临安“融入大都市，建设新临安”的现实需要。临安文化长廊处于规划路两侧，主要经营临安的石文化字画、竹编工艺、地方特色农民画及工艺品等等。我们采用前店后厂的经营模式，这将充分显示出临安悠久的文化历史底蕴。也展现临安“中国民间艺术之乡”的响亮品牌。4、 大学生创业园的

21、经营设想一般来讲，在拥有大学的城市中，都会围绕着大学区形成一定规模的大学生创业园区。临安拥有林学院这个唯一的大学资源，因此我们规划在这条商街内将开辟一块领域作为大学生创业园区，让大学生在这条商街自主创业等，为他们创业、实践树立一个良好平台，同时也丰富了学生的业余文化生活，提升了林学院区域生活品质和魅力；第六部分 筑境商业街操作模式一、目前商业街普遍存在的问题在商业街的经营方式上，应体现平价经营、专业经营或者品牌经营。把商业街做成“城市的名片”。目前商业街普遍存在着一些问题：² 商业街缺乏统一整体规划，布局凌乱，交通管理混乱，使其周围街区交通也随之超负荷运转。² 经营范围的管

22、理方面也显得略有欠缺，开发商在前期开发中缺少统一规划，在经营范围中缺乏统一管理；² 整个商业街的环境方面管理比较欠缺，开发公司把商铺出售、出租以后，缺少管理，购物环境差，经营效果不理想。² 开发公司在开发商铺时没把整体策划融于经营当中，没有商业经营模式这种概念，因此从没有追求利润最大化。² 商业街集客力负面影响着附近商场的营业额，此消彼长。没有起到带动地区的发展作用。两者在经济欠发达地区的牵制作用更加明显。² 由于街内店铺昂贵的售价或租金，使一些提供基本服务的小商品商店逐渐无法进入，容易致使步行街内的商品种类发展失衡。二、筑境特色商业街的经营思路 针对本

23、项目的具体情况，开发商以商业街可持续经营为目的，充分考虑商业街在临安城市发展中良好的示范地位，将采用以下经营管理模式：1、 统一规划对商业街进行统一的规划是本项目经营成功的第一步，对商业街的业态合理定位、整体经营合理布局等等，保证本项目的业态和经营布局符合市场需要、有利于特色商街经营的有序，并在今后的经营管理中，统一营销、统一宣传，保证商业街形象的统一。2、 统一招商本项目作为临安特色商业中心，担负着重要的使命，必须能够经营成功，促进临安经济的发展，为临安城市树典范，因此，我们采取返租八年，定率回报，招商先行的营销模式，确保统一招商，确保特色商街的经营管理。我们期望政府有关部门联合组建特色产品

24、专家鉴定委员会（组），挖掘整理临安各乡镇的特色饮食，特色产品，给与优惠的政策，将这条商街办成临安特色的招牌窗口；3、 统一管理筑境特色商业街成立筑境房产经营管理公司，按照现代商街的经营管理体系，对商街进行统一经营、规划与管理，配合筑境物业管理公司，保证商业街日常经营管理秩序。为了促进筑境特色商业街顺利招商，某某房产公司与筑境房产经营管理公司将为商家提供一系列优惠措施，包括各种减免13年的租金、免物业管理费政策等等，对一些比较具有临安当地特色的品牌商家将提供力所能及的优惠政策；为商家提供一条龙服务，悉心地培育市场，保证商业街经营成功。第七部分 筑境商业街对临安城市发展的意义一、社会效益1、积极吸

25、纳外地游客，提高临安城市形象和品位临安著名的钱王故里，有着悠久人文历史文化，更重要的是临安作为生态旅游城市，有着极为丰富的旅游资源，浙西大峡谷、天目山等知名旅游景点，吸引了大量游客前来观光、度假和旅游。但是临安还缺少与生态旅游城市相匹配的休闲商业，休闲消费无法得到释放，导致游客停留时间短，消费规模小等等，而筑境商业街的形成，可以填补临安休闲商业市场的空白，吸纳更多的游客前来观光、度假和旅游，在文化长廊体味临安的悠久文化，增强临安作为生态旅游城市的影响力，提高临安城市形象和品位。2、树立临安区域特色商业的的典范临安商业可谓四面开花，但是真正达到经营成功的却比较少，已经在经营的商业项目，后续的经营

26、管理跟不上或者定位不准确，导致商街经营问题出现的较多。本项目打造的是一条有别于普通商业的经典商街，作为城北核心商业和临安市休闲商业中心，作为临安生态旅游城市的商业配套，开发商以对社会负责、对业主负责的态度，对项目的定位和后续经营管理极为重视，聘成立商业经营管理公司，采用购房超年限的返租回报方式，统一规划，统一管理，统一招商投入较大的人力、物力和财力这条经典特色商街，使之能够成为临安商业的典范。3、抢占杭州后花园的有利位置当前杭州周边的县市德清、安吉远至千岛湖等地都在争做杭州的后花园，都在争抢杭州的休闲市场，各地区政府使出浑身解数，完善各自的休闲旅游配套、强化自身的卖点，拉近与杭州的距离，以期能

27、够借助杭州这块大休闲旅游市场，扩大自身影响，这对临安抢占杭州后花园构成严峻的挑战。通过建立特色商业街，打造临安休闲商业中心，完善休闲旅游配套，将为临安争做杭州后花园抢占有利位置。4、打造经典特色的大学商街，为林学院提供大学生创业基地浙江林学院是临安经济发展中不可多得的重要资源，充分利用林学院资源，促进临安经济的发展。由于林学院处于新兴的临安城北区域，周边配套尚不成熟，学生的消费只能在散乱的农民房里面，这不利于管理，也不利于临安城市形象，应该为学生提供一个集中消费的场所。筑境特色商业街北依林学院，与林学院大门口隔街相望，可以为近2万大学师生提供集中消费的时尚场所，筑境商业街打造经典特色的大学生街

28、的条件是十分完好的。二、经济效益1、创造就业机会，促进临安经济的发展筑境风情商业街规模2.8万平方米，300多套商铺，可以提供近1200人的就业机会，为临安当地解决就业人口。更重要的是，商街开业之后，可吸收大量的外地游客前来消费，一些在临安旅游的游客停留更长的时间，在这期间将产生大量的消费，同时，由于临安与杭州近在咫尺，2006年高速公路通车之后，临安到杭州的时间距离只需要30分钟，临安的交通可达性大大提高，杭州往返临安就更加方便，到临安度假、养生（“5+2”生活模式）的人大大增加，本项目作为临安特色休闲商业中心，可为游客提供一个临安特色美食、特色旅游用品消费的集散地，富有极大的吸引力。即通过

29、对临安本地的资源进行挖掘和塑造，并进行一系列的整合，使之吸引更多的外地游客前来消费，对临安商业、税收以及经济的发展都有极大的促进作用。2、促进临安建设“强市，名城，胜地”的发展目标本特色街的文化长廊建成后，将进一步完善临安文化产业构建格局，实现了在旅游经济的发展中重视文化资源的运用，增加文化含量。在文化长廊这一商口，充分展示临安的丰富文化积淀和人文特点。有利于“强市，名城，胜地”目标的实现。3、扩大消费市场容量，增加政府税收收入 特色旅游街的形成，将产生大量的特色旅游消费、美食消费，以及产业链规模的扩大，这将将带来巨大的经济效益，经济的增长的同时，带来更多的税收收入，扩大税收收入来源，大大增加

30、政府的财政收入。 第八部分 筑境特色商街需要政府的支持由于项目的周边市政配套尚处于建设初期，商业街的商业氛围短期内较难迅速形成，市场的培育需要一段时期。因此，我们建议在市场培育期间，政府能够给予商街以优惠政策的扶持和支持，促进商街的可持续发展。我们有信心，在政府有关部门支持下，将商街建设成临安市的一个新的商业亮点。筑境特色商业需要的支持内容如下：一、 批准“筑境特色商业街”的立项筑境特色商业街的立项，将使本项目在临安商界有一个明确的定位，也为本项目的建设发展明确了方向，这对于调动商街建设的积极性、推进招商组织和特色商街氛围的迅速形成，具有极其重要的影响和积极的促进作用。二、成立专家评审委员会（组），对临安的特色产品进行挖掘整理筑境商业街