武汉房地产投资的规模、结构和效益分析

1、2008年第二次全国经济普查资料开发课题武汉房地产开发投资规模、结构和效益研究近年来，武汉市房地产业得到了较快发展，开发投资规模逐年扩大，在经济社会发展中的地位和作用日益突出，本文利用2008年经济普查初步汇总数据，对武汉市房地产开发投资的规模、结构和效益现状进行分析，对促进房地产业的稳定发展进行一些研究和思考。一、房地产开发投资规模房地产投资规模可分为房地产开发的企业规模、建设规模、投资规模等。随着经济的发展，居民收入水平的提高，武汉房地开发业获得到了充足的发展空间，整个行业规模扩大，实力增强。（一）企业规模房地产开发企业个数增加。第一次经济普查的2004年底，全市房地产开发企业有832家，

2、到第二次经济普查的2008年底时已发展到1381家，4年间增加了549家，平均每年新增加137家房地产开发企业。企业资产总量增大。2004年底，全市房地产开发企业总资产1074.45亿元，平均每户房地产开发企业资产总计1.29亿元，到2008年底，企业总资产达到2552.21亿元，是2004年底的2.37倍，平均每个企业总资产达1.84亿元，比2004年底增长42%，每户净增0.55亿元。企业实收资本不断充实。实收资本是投资者投入企业的可作为长期周转使用的经营资金。2004年底，全市房地产开发企业实收资本264.47亿元，平均每个企业实收资本0.31亿元，到2008年底，全市房地产开发企业实收

3、资本达到496.78亿元，是2004年底的1.87倍，平均每个企业实收资本0.35亿元，比2004年底增加0.04亿元。企业从业人数增加。2004年，全市房地产开发企业从业人员28185人，2008年为38609人，是2004年的1.36倍，4年间增加10424人。（二）投资规模从“一普”到“二普”四年间，全市房地产开发投资一直保持在20%以上的较高增长水平，年平均增长24.5%，投资规模稳步放大，到2008年全市房地产开发完成投资560.36亿元，是2004年的1.97倍。（二）资金规模房地产开发资金规模逐步扩大。房地产开发资金来源包括开发企业在本年内收到的可用于房地产开发和经营的各种资金来

4、源之和，包括上年末结余资金、本年度内拨入、借入或以各种方式筹集到的资金。按资金来源结构可分为国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金（如定金及预收款、个人按揭贷款等）。2004年武汉房地产开发企业开发投资资金来源418.75亿元，2008年为864.29亿元，是2004年的2.1倍。（三）开发规模从“一普”到“二普”四年间，全市房地产开发房屋施工面积年均增长11.7%，到2008年底全市房地产开发在建房屋施工面积达到3798.30万平方米，是2004年的1.54倍。四年间，房地产开发竣工面积年均增长5.5%，2004年房地产开发企业竣工房屋面积702.99万平方米，2008年为869.83万平方

5、米，是2004年的1.54倍。（四）市场规模2004年至2007年全市商品房屋销售一直保持较快增长，到2008年受国际金融危机影响，市场下滑，全市商品房屋销售面积较上年出现大幅度下降，四年间全市商品房屋销售面积年平均增长-1.2%。受房价不断上涨因素影响，四年间全市商品房屋销售额年均增长20.6%。2008年全市房地产开发企业销售商品房屋626.61万平方米，比2004年下降4.8%，商品房销售金额为305.01亿元，比2004年增长84.2%。二、房地产开发投资结构分析（一）企业结构1、各种登记注册类型中以其他有限责任公司和私营有限责任公司为主。2008年末，1381家房地产开发企业中，其他

6、有限责任公司418家，占总家数30%；私营有限责任公司523家，占37.8%；国有企业70家，占5%；港、澳、台商投资企业和外商投资企业106家，占7%。2、私人控股企业在开发行业中占主导。2008年末，全市房地产开发企业中，国有控股企业127家，占9.2%， 集体控股企业101家，占2.8%，私人控股企业1043家，占75.5%，港澳台商控股和外商控股分别为71家、39家，占比为5.1%和7.3%。3、一级开发资质的房地产企业较少，企业资质等级集中在三级和暂定资质。2008年末，全市一级资质等级的房地产开发企业12家，占0.87%，二级资质企业253家，占18.3%；三级资质和四级资质的55

7、2家，占39.9%；暂定资质和其他资质等级的564家，占40.8%。4、房地产开发企业从业人员学历水平较高。2008年末，房地产开发企业年末从业人员共38609人，具有研究生及以上学历人数1860人，具有大学本科学历人数10480人，具有大专学历人员13504人，具有高中学历人员9405人，具有初中及以下学历人员3360人。大专及以上学历人员占了总从业人数的66.9%。具有高级技术职称人员2142人，具有中级技术职称5059人，具有初级技术职称3788人，中高级技术职称人员占全部年末从业人员的18.7%。（二）投资结构1、房地产开发企业集中度高。2008年，全市1381家房地产开发企业中，完成

8、开发投资额过10亿元，只有7家，占全市房地产开发企业单位数的0.5%，这7家房地产企业共完成开发投资120.41亿元，投资额占全市房地产开发投资21.5%。开发投资额5亿元以上企业22家，企业数占全市的1.6%，完成开发投资额202.48亿元，占全市房地产开发投资的36%；开发投资额在1亿元以136家，占全市开发企业数的9.9%，完成开发投资额476.34亿元，占全市的85%；2、建筑工程投资占房地产投资比重近七成。按照房地产投资构成划分，房地产投资可以分为建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置和其他费用。2008年房地产开发投资额中，建筑工程投资389.14亿元，占比为69.4%；安装工

9、程投资29.19亿元，占比为5.2%；设备工器具购置8.96亿元，占比为1.6%；其他费用133.07亿元，占比为23.7%。3、土地购置费用和土地开发投资所占比重超过二成。2008年，房地产开发完成投资中，土地购置费和土地开发投资之和所占比重为22.7%。其中，土地购置费为62.58亿元，所占比重为11.2%；土地开发投资64.37亿元，所占比重为11.5%。4、房地产开发以商品住宅投资为主。从投资用途结构看，2008年房地产开发完成投资中，商品住宅投资414.97亿元，比重为74.1%；办公楼投资12.21亿元，比重为2.2%；商业营业用房投资为31.06亿元，比重为5.6%；其他用房投资

10、为102.13亿元，比重为18.2%。商品住宅投资中以90140平方米住宅投资为主。从户型结构看，2008年商品住宅投资中，90平方米及以下住宅投资92.42亿元，占商品住宅投资比重为22.3%；140平方米以上48.54亿元，占17.9%。经济适用房投资49.29亿元，占住宅投资的24.1%，别墅和高档公寓投资30.92亿元，占7.5%。5、企业自有资金比例高，银行资金支持力度大。2008年，用于房地产开发建设本年到位的资金687.86亿元。其中国内贷款到位180.08亿元，占26.2%；房地产开发利用外资11.11亿元，占1.5%；企业自筹资金252.11亿元，占35.7%，其中房地产企业

11、自有资金到位252.11亿元。以定金及预收款和个人按揭为主的其他资金245.47亿元，占35.7%，其中定金及预收款到位150.99亿元，个人按揭贷款到位63.34亿元。（三）企业分布情况房地产开发企业主要集中在中心城区。2008年，从全市1381家房地产企业地区分布看：江岸区有177家，江汉区201家，硚口区68家，汉阳区74家，武昌区131，青山区39家，洪山区79家，东西湖区138家，汉南区117家，蔡甸区43家，江夏区61家，黄陂区74家，新洲区107家，东湖高新技术开发区51家，武汉经济技术开发区21家。从全市560.36亿元房地产开发投资按项目所在地分布看江岸、武昌、东湖高新技术开

12、发区占到全市45.5%。江岸区完成房地产开发投资88.79亿元，占全市总投资15.8%，江汉区30.78亿元，占5.5%，硚口区40.59亿元，占7.2%，汉阳区31.6亿元，占5.6%，武昌区95.28亿元，占17%，青山区22.04亿元，占3.9%，洪山区47.17亿元，占8.4%，东西湖区43.11亿元，占7.7%，汉南区9.51亿元，占1.7%，蔡甸区12.26亿元，占2.2%，江夏区21.94亿元，占3.9%，黄陂区27.29亿元，占4.9%，新洲区13.56亿元，占2.4%，东湖高新技术开发区70.75亿元，占12.6%，武汉经济技术开发区5.69亿元，占1%。三、房地产投资效益情

13、况从2004年至2008的四年间，我市房地产在开发投资、房屋施工面积、竣工面积等方面均保持较快增长，开发投资稳步发展，取得了较好的经济、社会效益。1、固定资产投资交付使用率较高。2008年末，房地产开发投资固定资产投资交付使用率为62.5%，高于城镇固定资产交付使用率50.3%的平均水平；房地产开发房屋建筑面积竣工率为22.9%。固定资产交付使用率和房屋建筑面积竣工率综合地反映了固定资产的交付使用状况。一般来说，固定资产交付使用率高，说明在建工程比重小，投资效益好。2、企业资产总量大幅增加。2008年末，全市房地产开发企业净资产741.49亿元，是2004年的2.62倍。房地产开发企业总的资产

14、负债率为70.6%。房地产开发企业实现主营业务收入433.93亿元，实现利税30.63亿元，销售利税率7.1%。实现劳动报酬1231783万元，人均劳动报酬达到3.19万元/人。3、改善了人居条件。房地产业投资规模的扩大，为社会提供了相当大的房屋存量，使居民的居住水平和单位的办公条件得到明显提高。2008年武汉房地产开发企业竣工商品住宅74943套，其中经济适用房14515套，别墅、高档公寓1860套。竣工商品住宅面积768.23万平方米，其中经济适用房122.27万平方米，别墅、高档公寓34.97万平方米。建成了大量功能齐备、配备完善、环境幽雅的住宅小区，使居民的居住环境得到极大改善。200

15、8年，全市城镇居民人均居住建筑面积为29.28平方米/人，比上年提高了1.03平方米/人。2008年，房地产开发建成竣工办公楼20.51万平方米，竣工商业营业用房43.93万平方米，促进了单位和个人办公条件的改善。4、拓宽了就业渠道。2008年武汉房地产开发企业直接吸纳的就业人员年末人数达到38609人，物业管理、中介服务及其他房地产业吸纳就业人员年末人数达到89831人。另外，房地产开发投资都是通过建筑业企业的生产施工来实现的，2008年武汉建筑业从业人数达到744221人，建筑业企业所吸纳的劳动力，其中有相当部分是由于房地产开发投资而间接引起的。房地产业为社会就业状况的改善，起到了重要作用

16、。5、带动了相关产业的发展。房地产业是国民经济发展的基础性和先导性产业，与国民经济其他行业有着密切的关系，其发展带动了一大批相关产业的发展。商品房的生产和消费与建筑、建材、钢铁、水泥、冶金、纺织、化工、机械、家用电器、家具、装修装饰、工程监理等等紧密关联，房地产开发投资的快速增长，极大地促进了相关产业的发展。6、扩大了地方财力。伴随着房地产业的发展，各级政府通过土地出让金、通过房产税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、与房地产有关的营业税金及附加等直接税收和间接税收方式获取大量的财政收入，从而给社会经济发展带来了巨大的资金来源。2008年房地产开发企业应上交的税收（主营业务税金及附加、管理费用

17、中的税金、所得税）31.73亿元，占全市地方财政收入的比重达8.4%。土地收入也成为地方政府收入的重要来源之一。四、需关注的几个问题2008年我市房地产投资、施工规模保持相适应的较快发展的同时，但销售市场仍有一些新问题、新情况值得关注。（一）商品房销售量降幅较大。2008年，我市商品房市场大幅下滑，销售面积比上年度下降35.5%。主要原因为：经过2004年至2007年房地产市场快速发展期，市民对市场预期看涨，市场投入加大，部分刚性需求提前释放造成需求减少。国家房地产调控政策陆续实施后，房地产市场逐渐进入调整阶段。而全球金融危机的加重，一定程度影响了市民的支付能力和对市场的消费信心，加之股市不景

18、气等因素，同时买涨不买跌的心态使观望气氛进一步蔓延，造成市民持币观望，销售市场出现低迷。（二）土地市场交易量下滑。一方面，受商品房销售市场遇冷的影响，购房者的观望情绪传导至土地市场，开发企业对市场发展信心不足，资金投入谨慎。另一方面，前期部分开发企业拿地较多，占用大量资金，而受市场冷清和国家实行从紧的货币政策双重影响，开发企业在资金回笼和贷款投资两端出现紧张局面，而在国家宏观调控政策对土地市场进行规范管理后，开发企业加强了对囤积土地的处理，市场中土地需求量减少。（三）市场运行中存在不确定性因素。如果有效需求难以启动，一旦企业资金链紧张，部分中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，资金链

19、有可能出现断裂，延期交房、“烂尾楼”等现象可能出现，市场中潜在不确定性因素出现的可能性加大。（四）舆论引导有待进一步规范。2008年全球经济困境及国内房产市场供需矛盾,使房地产市场进入深度调整,观望、低迷成为楼市的主要表现形态。在这一阶段，市场信心尤为重要。新闻媒体在新闻热点的驱动下，夸大区域房地产市场变化，引发市场心理的不确定性，误导消费者，对市场产生了较大的不良影响。五、促进房地产健康发展的几点思考为了使房地产市场持续发展，建议从以下几方面着力，充分调动各方面积极因素，促进我市房地产业健康发展。一是要整合资源，提高武汉房地产企业竞争力。近年来，武汉房地产开发企业户数虽然增加较多，但大多规模较小，资金实力较差。2008年底，全市1381家房地产开发企业中，净资产在2000万元以下的有760家，占55%。从开发情况看，一些企业房地产开发企业连续两年没有投资项目，有名无实。因此，可通过联合、兼并、收购等资产重组方式，使资源得到最优配置，形成规模效应，减少企业间的无序竞争，以减轻企业面临的各种风险，提高房地产开发企业的整体质量和综合实力。二是要进一步优化调整住房结构。按照武汉市“十一五”住房发展规划，积极解决城镇低收入