业主方合同体系策划浅议

1、业主方合同体系策划浅议某办公楼工程，19层，建筑面积6万M2,要求工期900天完成。为 确保工程顺利实施，根据建设工程项目管理的要求，业主方在项目实施初期对 整个工程的合同体系进行了科学策划，取得的良好效果，浅议如下。一、合同体系策划的含义建筑工程项目是通过许多合同来实施的，对业主来说，这些合同就构成了一个 合同体系。合同体系策划，就是在建筑工程项目开始阶段，对工程相关合同进 行总体策划，确定对整个工程、整个合同的签订和实施具有重大影响的问题， 目标是通过合同保证项目总目标的实现。业主通过实施各个合同来实现项目的目标，由于建筑工程项目的阶段性、技术 上的复杂性，以及专业化分工，通常一个建筑项目

2、需要很多合同，少则几十 个，多则成百上千个。大型建筑工程项目的合同体系尤其复杂。完善的合同体 系策划对成功的实施项目，实现项目目标具有重要的意义：1.合同体系策划决定着项目的组织结构及管理体制，决定合同各 方面责任，权力和工作的划分，所以对整个项目管理产生根本性的影 响。2.通过合同体系策划确定项目各方面的重大关系，防止由于这些 重大问题的不协调或矛盾造成工作上的障碍，造成重大的损失。3.对于业主来说，正确的合同总体策划能够保证圆满地履行各个 合同，促使各个合同达到完善的协调，减少矛盾和争执，并顺利地实现 项目的整体目标。二、项目管理模式及合同体系结构策划项目管理模式一般包含两个方面的内容，一

3、是确定整个项目的合同结构，二是 确定项目各参与方在项目管理过程中的管理关系。因此，合同体系策划和项目 管理模式的确定具有很强的相关性，合同体系策划是项目管理模式的内容之。通常项目管理模式具有以下四种：1）平行承包模式业主将设计、设备供应、工程施工分别委托给不同的承包商。各承包商分别与 业主签订合同，向业主负责（见图1）。各承包商之间没有合同关系。在这种方 式中，业主的采购、招标工作数量较大，需要进行充分的计划和前期准备，而 且在工程实施过程中业主的管理和协调工作很多，需要较强的项目管理能力。 长期以来我国工程项目多采用这种方式。2）总承包模式由一个承包商承包建筑工程项目的全部工作，包括设计、供

4、应、各专业工程的 施工以及管理工作，甚至包括项目前期筹划、方案选择、可行性研究（见图2）。承包商向业主承担全部工程责任。在这种项目管理模式下，业主只需要与 总承包商和咨询顾问签订合同，他所面对的承包商数量很少，合同结构比较简 单。目前这种项目模式在国际工程中采用得越来越多，而且主要是一些大型、 复杂的项目，并且业主多为私人企业。3）混合模式将工程委托给几个主要的承包商，如设计总承包商、施工总承包商、供应总承 包商等（见图3）。在此模式中，业主聘请项目管理单位（PM全权代表其负责 工程项目的管理工作，包括设计和顾问公司的协调管理、招标采购、现场施工 进度、质量、投资控制。业主只与设计、顾问、PM

5、监理公司签订合同，不深入干涉工程的实施和管理，只对重大问题进行决策。施工阶段的现场管理和协 调由施工总承包承担，它将专业工程分别委托不同的专业分包商实施，并在施 工过程中控制各分包的施工质量、进度和投资。4）非代理型的CM承包方式，即CM/non-Agency方式。CM中非代理型的模式（见图4），CM承包商直接与业主签订合同，接受整个工程 施工的委托，再与分包商、供应商签订合同。可以认为它是一种工程承包方 式。这种方式下，业主面对的承包商数量也比较少。图3混合模式图4 CM （非代理型）承包模式根据我国民用建筑工程领域的实际情况，一方面业主对办公类建筑工程的决策 和管理介入较深，特别是在建筑方

6、案、装修效果、幕墙方案等方面，业主往往 在工程实施过程中不断提出新的需求；另一方面我国建筑市场中承包商实力普 遍较弱，全面具备设计、管理和采购能力的总承包商非常少；再者我国建筑工 程领域长期以平行发包模式为主，各方面对平行发包的形式较为熟悉，操作风 险和难度较小，因此决定在本工程合同体系的策划中仍采用平行发包模式，主 要思路如下：考虑施工企业的实际情况，对主要合同如土建、机电、装饰工 程、景观工程等采用平行发包的方式，其他重要性的专业分包合同如幕 墙、电梯等分别由上述几家单位管理；对于垄断性行业采用直接委托的 方式进行。*为了减少施工协调的界面，采用三方协议的方式减少业主的工 作界面；整个项目

7、采用DDB莫式（即设计+采购+施工的模式），以减少 施工过程不确定因素和确认价格的风险；发包模式（见图5）所示：图5本项目的参与方有：业主、监理、各设计单位、咨询 /技术服务单位、承包商、 材料设备供应商等。（1）业主：本项目的最高管理和决策者，负责项目基本目标、功能需求和重大 事项的决策；（2）监理单位：受业主委托，代表业主对其他项目参建方进行总体管理和协 调，确保实现项目目标；（3）设计单位：受业主委托，负责项目相应专业的图纸设计，体现业主的功 能、品质需求。在施工过程中，设计单位还须负责对施工的设计协调服务；（4）咨询、技术服务单位：受业主委托，在项目管理的管理和协调下，提供委 托合同约

8、定的范围内的咨询或技术服务；（5）施工单位：土建、机电、精装、室外景观为四个主要的平行合同；土建单 位为现场的总体协调单位和牵头单位；桩基、支护及土方、消防弱电、建筑智 能化、幕墙工程、市政工程（供水、供电、供气、电信等）与业主签合同；（6）材料设备供应商：按照材料设备采购合同的约定，为项目提供符合合同要 求的各项产品和服务，接受业主、监理的管理和协调。在以上平行发包模式中，本工程特别注重发挥监理单位在工程总体协调、管理 方面的作用，而不仅仅局限与施工阶段的质量控制。三、合同界面策划对合同发包模式中所确定的主要合同，确定其主要工作范围和界面如下。合同范围备注合同名称桩基工程、基坑支护及土方工程

9、桩；基坑围 护、支撑安装与拆除、止 水、降水、排水、修补、 配合等；土方外运；桩头 处理；（根据当地的实际情况 和工程需要决定 是否纳入土建合 同包）土建工程（1）地下室和主 体等土建工程；（2）地下 室的人防门及普通装修（3）屋面工程及其防水工 程；（4）整个项目的安全 文明总体协调单位。根据工 程进展情况决定 地下室水电、幕 墙、电梯等的预 留预埋是否由土 建单位实施；方协议幕墙工程外装饰工程（石 材、铝板、玻璃幕墙）、 雨棚、大门、檐口、外立 面防雷、保温、与幕墙有 关的防火封堵等；擦窗 机；玻璃、 型材、结构胶、 五金件等指定品 牌；石材视设计 情况决定是否二 次招标；1、强电工程（除

10、空调系高压配电部分）2、通风空统的BA控制软硬调3、建筑给排水及消防件及控制策略；机电工程水；4、发电机房的降噪等温热开水进化器机房环境；5、室外管道工 程是否单独采购；建筑智能化电梯消防弱电厨房设备楼宇自动控制系 统、综合保安监控系统、 综合布线系统、通讯自动 化系统、停车场管理系 统、有线电视及卫星电视 系统、ups、门禁系统、会 议系统、系统集成；设计、设备米购及调试消防弱电；机房灭火设备包括机 房装修工程；机 电的部分弱电控 制阀门是否纳 入；招标时决定 是否进行标段划 分；安装合同和设备采购合 同可以分开；（通常为 当地单位，可并 入机电工程）机械式停车库机械式停车库可以纳泛光照明入

11、幕墙分包或机 电分包(1)卫生间的界面在合 同中详细规定；（1）精装修工程（2）机电末端的及地面以上的普通装修；界面在合同中规（2）防火门；（3）灯定；（3）电梯工内装饰工程具、插座、卫生洁具等机程精装修在合同电末端系统；中规定；（4）具 体标段在招标时 确定；家（1）家具工程,具工程根据实际需要划分标段；窗帘三方协议设计、材料米购、制作和安装；主要包 标括室外指示牌、室内及大 识系统 楼Logo等室外小品、树木包括室等园林绿化；室外道路、外的市政管道室外工程地面装饰等（详细工作界面在具体合同中规定）；市政工程供电工程；自来 水；电信（电话、网络 等）；燃气工程四、招标采购方式策划 工程所需的

12、服务、材料设备需要通过招标采购获得，我国常用的采购方式有三 种：公开招标、邀请招标、直接发包等。1）公开招标 此方式业主选择范围大，承包商之间竞争充分，有利 于降低报价，提高工程质量，缩短工期。但招标期较长，业主有大量的管理工 作，如资格预审文件、发标、评标、澄清会议等。不限投标对象的公开招标容 易导致无效投标，造成时间、精力和金钱的浪费。为减少这种情况，严格的资 格预审是十分重要的。2 ）邀请招标 业主根据工程特点，有目标、有条件地选择几个承包 商，邀请他们参加工程的投标竞争。采用这种招标方式，业主的事务性管理工 作较少，招标所用的时间较短，费用较低，同时业主可以获得一个比较合理的 价格。如

13、果技术设计比较完备，信息齐全，签订工程承包合同最可靠的方法是 采用选择性竞争招标。3）直接发包 业主直接与一个承包商进行合同谈判，由于没有竞争，工程合 同价格自然很高。一般在一些特殊情况下才米用此方式。米用议标，业主比较 省事，无须准备大量的招标文件，无须复杂的管理工作，时间又很短，能够大 大地缩短招标米购周期。根据不同专业工程的特点，分别对其米用不同的招标米购方式，如下表所示：同名称合招标米购方式总体设计合同请招标邀案竞赛精装修设计请招标邀案竞赛幕墙设计 请招标邀案竞赛建筑智能设计请招标邀案竞赛观设计 请招标邀案竞赛光设计 请招标邀案竞赛桩基工程、基 坑支护及土开招标 方土建工程 开招标幕墙

14、工程 开招标1011电工程 开招标建公筑智能化开招标电公12梯开招标单价合同 在这种合同中，承包商仅 按合同规定承担报价的风险，即对报价（主要 为单价）的正确性和适宜性承担责任；而工程 量变化的风险由业主承担。风险分配比较合 理，能够适应大多数工程，能调动承包商和业 主双方的管理积极性。1.固定总价合同这种合同以固定的总价包死，合同价格 不因环境的变化和工程量增减而变化。因此承 包商承担了全部的工作量和价格风险。除非设 计有重大变更，一般不允许调整合同价格。现 代工程中，特别在合资项目、私人项目中，业 主喜欢采用这种合同形式，因为此种方式下工 程款结算简单、承包商索赔较少。由于承包商 承担全部风险，报价中不可预见风险费用较1.成本加酬金合同此合同的最终价格按承包商的实际成本加一定 比率的酬金计算，在合同签订时不能确定一个具体的合同价格，只能确定酬金的比率。这类 合同中，承包商不承担任何风险，而业主承担 了全部工作量和价格风险。为克服此类合同缺 点，人们对其作了许多改进口：（1）酬金采用固定