(买卖合同)二手房交易应履行

1、 二手房交易应履行 上家收了定金，楼价上涨便随意撤单;下家通过中介获取信息，买房时甩掉中介，与上家“手拉手”成交二手房市场在日益红火中发生的纠纷屡见不鲜，其中不少纠纷产生在房屋交易之前。 二手房交易前纠纷增多的现象是交易对象失信的表现，而房屋买卖合同签订之前，按照相关法律，交易双方都应当履行“先合同义务”，不履行“先合同义务”者应当承担“缔约过失”责任。 房产律师在此提醒二手房交易双方：签订买卖合同前，莫忘履行“先合同义务”。 表现 不履行先合同义务应承担缔约过失责任 据_(省、市、区、县)房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈世福律师介绍，二手房交易中出现了一种新现象，即交易中的一方不履

2、行“先合同义务”。 所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程中，合同订立当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不履行先合同义务，而致另一方信赖利益损失者，应当承担赔偿责任。 不履行“先合同义务”的表现形式有：上家已独家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中介商那里获取了商业信息后，随意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家确认，上家已预收了诚意金，待购房人办出了按揭贷款后，上家以“家里人不同意售房”为由毁约二手房交易中出现的这些纠纷，缘于上下家以及中介商缺乏法律方面的相关知识。交易双方往往片面认为，只有签订了房屋买卖合同以后才能追究违约方的责任。他

3、们不清楚，在交易洽谈过程中，也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担问题。 据陈世福律师介绍，“先合同义务”的法律依据是合同法第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： 假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。 因此，不履行先合同义务应承担合同法第42条的缔约过失责任。 陈世福律师为此建议，合同双方应遵守游戏规则，立法上也应更加完善，以增强缔约过失责任认定的可操作性。 内容 五项内容构成先合同义务 陈世福律师提醒购房者，二手房交易缔约过程中的先合同义务主要有五个方面的内容

4、瑕疵告知义务 内容： 二手房的提供者，不管是上家还是中介商应当将交易房屋所具有的瑕疵告知购房人，不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵押;或者该房屋有质量问题等，都应如实告知购房人。否则，因为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的，则要向购房人赔偿损失。 案例： 上家收了定金，楼价上涨便随意撤单;下家通过中介获取信息，买房时甩掉中介，与上家“手拉手”成交二手房市场在日益红火中发生的纠纷屡见不鲜，其中不少纠纷产生在房屋交易之前。 二手房交易前纠纷增多的现象是交易对象失信的表现，而房屋买卖合同签订之前，按照相关法律，交易双方都应当履行“先合同义务”，不履行“先合同义务”者应当承担“缔约过失”责任。 房产律师

5、在此提醒二手房交易双方：签订买卖合同前，莫忘履行“先合同义务”。 表现 不履行先合同义务应承担缔约过失责任 据_(省、市、区、县)房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈世福律师介绍，二手房交易中出现了一种新现象，即交易中的一方不履行“先合同义务”。 所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程中，合同订立当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不履行先合同义务，而致另一方信赖利益损失者，应当承担赔偿责任。 不履行“先合同义务”的表现形式有：上家已独家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中介商那里获取了商业信息后，随意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被

6、下家确认，上家已预收了诚意金，待购房人办出了按揭贷款后，上家以“家里人不同意售房”为由毁约二手房交易中出现的这些纠纷，缘于上下家以及中介商缺乏法律方面的相关知识。交易双方往往片面认为，只有签订了房屋买卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚，在交易洽谈过程中，也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担问题。 据陈世福律师介绍，“先合同义务”的法律依据是合同法第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： 假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。 因此，不履行先合同义务应承担合同

7、法第42条的缔约过失责任。 陈世福律师为此建议，合同双方应遵守游戏规则，立法上也应更加完善，以增强缔约过失责任认定的可操作性。 内容 五项内容构成先合同义务 陈世福律师提醒购房者，二手房交易缔约过程中的先合同义务主要有五个方面的内容 瑕疵告知义务 内容： 二手房的提供者，不管是上家还是中介商应当将交易房屋所具有的瑕疵告知购房人，不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵押;或者该房屋有质量问题等，都应如实告知购房人。否则，因为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的，则要向购房人赔偿损失。 案例： 上家张先生与下家李小姐与中介商签订了一份居间合同。并当场约定5日内双方签订房屋买卖合同，办理过户登记手续。然而，

8、在5天当中，虽经李小姐多次请求及中介商督促，但张先生拒绝办理签约过户手续。李小姐无奈之下向法院提起诉讼。 忠实的义务 内容： 二手房交易中，虽然一方当事人没有明确告知对方当事人有关信息属商业秘密，但基于此种信息的特殊性质，按照一般的常识，二手房交易当事人不能泄露更不应当以此搞手拉手交易，否则，应当承担赔偿责任。 案例： XX年11月，还某、龚某、季某先后来到上海万乾房屋置换经纪有限公司灵石路分公司，要求上门察看在该处挂牌出售的房屋。万乾公司随即要求3位看房者填写看房约定书，规定看房者自看房之日起3个月内，不私自与出售方或通过第三方签订所看房屋的转让合同，否则需向该公司支付房屋转让总价2%的违约金。 3位看房者填写完约定