房地产评估Part概述

1、1第五章 房地产评估Part.1 概述一、房地产的特征（一）土地1.稀缺性：非再生性资源（一般只会增值）2.位置移动的双重性：地理位置社会经济位置（交通通讯商业文化卫生）3.寿命：相对永恒性4.用途的广泛性：最佳效用原则（民星校园用途）2案例 “从07年11月开始，人们买地像着了魔一样，成都竟出现8800万/亩的地，而楼面价才1.6万，旁边最好的房价只有1.3万左右(香港某企业） ；上海也出现6.6万/米楼面价。南京(2700-24000)；苏州：均价：620024000；深圳40000；济南：6600；西安6500；昆明：10000 房地产商地方政府共同进步3（二）房屋建筑1.一般没有空中楼

2、阁2.寿命有限3.可以再生（维修或重新来过）4二、房地产价格评估的专业性原则 房地合一原则（评估时的综合进行） 区域及地段原则（按不同的区域和地段有所区别地评估） 最佳使用原则 （“此一时彼一时原则”next pp.）5评估原则须参照各国的通胀背景1 对于房价与收入比，联合国人居中心给出的上限是3：1，世界银行给出的上限是5：1，而我国2006年三季度统计数据：深圳市场房价与家庭可支配收入为15.76：1，上海15.55：1，北京13.55：1。 美次债危机以来，新房销售均价19.59万美元，合140万元（含土地），中国却非常普遍!！2006年后走势离谱三分是市场，七分是人为： 地方政府土地财

3、政；GDP；联合炒作者为强势群体推动通胀的罪魁祸首；三亚市长陆志远：“房价8394元，贱卖是犯罪”6评估原则须参照各国的通胀背景2 上世纪90年代日房跌过70，东京地区跌过60清盘、倒闭、破产。亚洲金融危机，香港跌了60，泰国等国家至今还有烂尾楼。 杨国强的碧桂园 自92年开发碧桂园以来, 一直秉持在郊区,远郊发展,低调,实干. 到99年,开发特点是在郊区三不要地方,荒山野地拿地开发,然后卖给以港澳客户为主的群体,赚香港人的钱;进入本世纪,碧桂园向全国发展,特点依旧哪有碧桂园,那儿的房价就涨不起来现在还有不少碧桂园别墅才数千元/M2。 7Part.2 房地产价格一、房地产价格体系（一）土地价格

4、体系我国特指：土地使用权价格体系房产、土地使用权（美国西部大开发的一部影片/ 一桩案例1.基准地价：城镇国土使用权在一定时期、区域内不同用途使用权的级别平均价格。2.标定地价：以1.为基础，结合宗地本身和市场的具体情况确定的地价。3.出让底价：政府出让土地使用权的最低价格。4.转让价格：再转让价（房产商土地储备：万科，1800万M2买卖/ 租赁（曹路某银行）/ 征用价格：五角场一老妪（物权法）5.其它价格8（二）房产价格体系1.生产用房产：企业资产评估中属于单项资产要素，不具有整体生产和赢利能力：重置成本法2.居住用房产：福利价格/ 成本价格/ 标准价格/ 商品价格 均或多或少包含地价。3.营

5、业用房产：成本价格/ 收益现值价格4.行政事业用房产价格：公益目的 ； 转作它用：用相应用途的价格标准（州政府搬迁之后）9二、房地产价格的构成 （一）土地价格的构成 我国土地的所有权归属：城市国有/ 农村和城市郊区：农村集体所有 城市建设征用各类土地后归国有，但须补偿 城镇土地价格的可能构成因素： 土地征用费/或拆迁安置费/土地开发费/土地使用权转让费（国家让渡给土地开发企业）10具体来看：1.土地征用费：土地补偿（农村集体）/ 土地投资补偿（房建、青苗、土壤改良费）/ 和劳动力安置费江大2.拆迁安置费：城市建设动迁补偿和安置费3.土地开发费：A/ 三通或七通一平：道路、水电通和场地平整（+排

6、水、煤气、供热及邮电）B/ 公益性市政基础设施配套费C/ 息税D/ 利润4.11（二）房地产价格构成 1、房地产生产成本 2、流通费用（生产性：看房、维修费； 纯流通：广告、代销） 3、税利（营业税、城乡维护建设税和教育费附加） 房地产生产成本包括 土地价格（含公关成本） 勘察设计费、建安费配套费、管理费（如，开发企业工人工资等） 息税（土地使用税） 案例：大东滩围海造地以及土地划拨抵债 12三、房地产价格的影响因素（一）一般因素社会因素：人口数量与素质、政局与治安、城市化和公共设施完备程度经济因素：宏观经济金融形势（NY王启明）：奥运；世博政策因素：住房制度（房改）、房地产政策等心理因素：深

7、圳、广州（跌1/3）、世博概念或成2年后的替罪羊？13（二）区域因素住宅区：离市中心远近、小区配套及自然环境、建筑密度（世纪公园/文化馆/阳光苑/金体苑）商业区：商业群落大小、顾客来源、交通便捷程度工业区：运输便利程度、水电能源供给状况等等 14（三）个别因素1.土地史玉柱巨人大厦（短裂层，地基成本暴升）健特地理位置（地段商业繁华与交通便捷程度）、地质、形状2.房屋建筑物环境、设计、楼层、朝向、面积15Part.3 房地产价格的评估 一、市场比较法（以土地使用权价格评估为例） 注意：公式5.29（P.141） 被估地产价格=交易实例地产单价*各类修正系数*被估地产面积 5.14公式（P.137

8、） EP.1 （P.142）说明： 交易情况修正系数（正常交易：1） 交易时间修正系数：每月上涨1%？ 区域修正系数：繁华区与非繁华区，交通等 个别修正系数：面积、容积率与土地使用权剩余使用年限16二、收益现值法评估 步骤：（一）年净收益=有效毛收入（包括空置、拖欠租金等因素造成的损失）营运费用 （二）年收益的资本化（总价） （三）收益期限的确定 EP.2 （P.135）的说明 （四）计算结果可与重置成本法结果比较，能发现什么问题么？17附：收益法的派生方法 1.土地残余法 公式5.11 （P.134）L=a-B(rB+d)/rL EP.3（P.136） 2.建筑物残余法18三、重置成本法(重

9、置净价) （一）土地评估 （适用于学校、公园、医院、公共建筑和公共设施等） EP.4(p129) 1.说明 生地开发：地产重置成本=土地取得与开发成本+息税利 熟地：地产评估值地产贬值额（规定了使用年限或周围环境恶化） 2.生地开发评估 其中土地开发费用中的资金成本（贷款利息的估算）： 按各阶段的投资额分段估算利息 按投资总额的50%逐月计息19 其中的利润率10%： 关于公司或项目业绩考核的科学性应将前一年的赢余追加投资本题的综合投资回报率或者复利前提下的投资回报率10%20（二）房地产重置成本法评估 EP.5(p130)21四、房地产评估剩余法（假设开发法） 将待评估房地产预期开发后的价值

10、扣除其正常的开发费用、利税后，倒推算房地产的（市场）价格。 （一）地价=楼价建筑费和专业费利息利税 =楼价建筑费（1+a）（1+r+r1）税收/ （1+r+r1）公式 其中，利息=（地价+建筑费+专业费）*r （全部投资的资金成本） 利润=（地价+建筑费+专业费）* r1 EP.6（P.149）22五、土地评估的路线价法 基本概念 （P.152-154） 基本步骤 EP.7（P.155）23作业 习题26（P.160）：请评估某宗地块价格。24案例 “从07年11月开始，人们买地像着了魔一样，成都竟出现8800万/亩的地，而楼面价才1.6万，旁边最好的房价只有1.3万左右(香港某企业） ；上海

11、也出现6.6万/米楼面价。南京(2700-24000)；苏州：均价：620024000；深圳40000；济南：6600；西安6500；昆明：10000 房地产商地方政府共同进步25二、房地产价格评估的专业性原则 房地合一原则（评估时的综合进行） 区域及地段原则（按不同的区域和地段有所区别地评估） 最佳使用原则 （“此一时彼一时原则”next pp.）26二、房地产价格的构成 （一）土地价格的构成 我国土地的所有权归属：城市国有/ 农村和城市郊区：农村集体所有 城市建设征用各类土地后归国有，但须补偿 城镇土地价格的可能构成因素： 土地征用费/或拆迁安置费/土地开发费/土地使用权转让费（国家让渡给土地开发企业）27（二）区域因素住宅区：离市中心远近、小区配套及自然环境、建筑密度（世纪公园/文化馆/阳光苑/金体苑）商业区：商业群落大小、顾客来源、交通便捷程度工业区：运输便利程度、水电能源供给状况等等 28附：收益法的派生方法 1.土地残余法 公式5.11 （P.134）L=a-B(rB+d)/rL EP.3（P.136） 2.建筑物残余法2