前期物业管理招投标答辩题库(B卷)[

1、前期物业管理招投标答辩题库（ B 卷）、单选题（ 5 分）1、重庆市物业管理条例已于（ B ）经重庆市第三届人民代表大会常务 委员会第十次会议通过。A、2008 年 5 月 21 日 B、2009 年 5 月 21 日 C、2009 年 10 月 1 日 D、2010 年 5 月 21 日2、业主委员会会议应当有（ B ）以上的成员出席并作好书面记录，作出的 决定应当经全体成员半数以上签字同意。A、 B、C、 D、3、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由 A ）交缴。A、建设单位B、全体业主分摊C、业主D、不收取4、保修期满后，物业共 同设施和附属建筑物修缮的最终责任由业

2、主或业主大会承担，执行责任由 （ D ）承担。A、业主B、施工单位C、建设单位D、物业服务企业。5、前期物业服务合同由（ C ）与物业服务企业签订。A、业主委员会B、社区居民委员会C、建设单位D、房屋行政主管部门6、投诉回访率一般应达到（ D ）。A、 60%B、 85%C、 95%D、 100%7、住宅室内装饰装修活动，未经（ D ）禁止变动建筑主体和承重结构。A、建设单位认可B、物业服务公司批准 C监理单同意D、原设计单位或 相应资质等级设计单位提出设计方案。8、物业管理活动内容的依据是（ B ）。A、业主公约B、物业服务合同C业主的财产权D、行政主管部门的监督9、房屋专项维修资金属于（

3、B ）所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。A、业主委员会 B、业主C 物业服务企业D、物业主管部门10、服务礼仪、规范的关健对客户表示（ C ）。A、热情B、优雅C尊重D、高贵二、判断题，错误的并说明理由（每题 5 分）1、业主是指物业所有人，即产权人。即房屋所有权人和房屋使用权人，是 拥有物业的主人。（错）理由：业主是指产权人，或者其他法律文书规定的。房屋使用人不是业 主。2、重庆市辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作由物业服务企业负责。（错）理由：街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业 主委员会选举工作。3、业主大会

4、会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的 业主，且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会 会议。（对）4、物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域 内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受 到损害的，可以不承担相应的法律责任。（错）理由：物业服务企业未能履行 服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的 法律责任。5、物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，服务合同到期限后，自行马上撤离物业小区，不需要做任何工作。（错）理由：物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同

5、期限届满三个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限 届满三个月前在物业管理区域内公示。并书面告知物业所在地街道办事处（乡 镇人民政府）。6、街道办事处（乡镇人民政府）、建设单位、物业服务企业、业主委员会 及其工作人员应当妥善保存业主信息资料，不得泄漏。（对） 7、物业属于私人 财产，业主、使用人可以改变房屋使用性质。（错）理由：业主、使用人应当 按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业。不得擅自改 变物业使用性质。业主、使用人将住宅改变为经营性用房的应当依法申请。8、占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车，以 及相关收费和管理事项，由业主大

6、会或者业主委员会决定。（对） 9、业主大会 依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域 的，责令限期退出；逾期不退出的，处五万元以上十五万元以下罚款，并由颁 发其资质证书的行政主管部门降低其资质等级或者取消其资质。（对）10、物业维修、更新、改造的费用，由全体业主分担。（错）理由：（一）专有部分的维修、更新、改造的费用由专有部分业主承担；（二）部分 共同部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分摊；（三）全体共有 部分的维修、更新、改造成直接经济损失费用，由全体业主分摊。三、简答题（ 5 分）1 什么是物业管理？答：物业管理条例中所称物业管理，是指业主通过选聘物业服

7、务企 业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备 和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩 序的活动。2 前期物业管理有哪些内容？答：（ 1）建立与业主、物业使用人的联络关系；（ 2）设置管理模式、草 拟物业管理制度；（ 3）建立服务系统和服务网络；（ 4）办理移交承接事项。3 物业招标文件应包括哪些内容？答：（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、 项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；（二）物业管理服务内容及要 求，包括服务内容、标准等；（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的 资格、投标书的格式、主要内容等；（

8、四）评标标准和评标方法；（五）招标 活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；（六）物业服务合同的签 订说明；（七）其它事项说明及法律法规规定的其他内容。 4 参加前期物业招投 标的物业现场答辩人员有何规定？答：答辩人员应当是公司副总经理以上的人员或者企业拟定负责管理该项目的经理（管理处主任）。不符合此项规定，不得进行招投标。5 重庆市规定的物业服务用房包括哪些？其配置有何具体规定？答：物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房。物业服务用 房属于全体业主所有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不 得擅自改变其用途。其配置规定：由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分 之三

9、的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置，并明确物 业用房的位置和面积。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具 备水、电、通风、采光使用功能，并且相对集中；没有配置电梯的物业，物业 服务用房所在楼层不得高于四层。6 在重庆市，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书几日前向物业 项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案？备案应提交的 资料有哪些？答：招标人应当在 10 日前。提交以下资料备案：（一）与物业管理有关的 物业项目开发建设的政府批件；（二）招标公告或者招标邀请书；（三）招标 文件；（四）法律、法规规定的其它材料。7 物业管理服务合同的主要条款包

10、括哪些？答：（一）业主委员会和物业服务企业的名称；（二）物业管理服务区域 范围；（三）物业管理服务内容；（四）物业管理服务标准；（五）物业管理 服务费用；（六）物业管理服务合同期限；（七）违约责任；（八）物业管理 服务合同解除条件；（九）双方约定的其他事项。8 物业服务企业何时开始收取物业管理服务费？其原则是什么？答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋、签字认可后开始计 取物业管理服务费；也有物业管理公司以住户办理入户手续时开始计取物业管 理费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。9 业主委员会在与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同时，对物业服务合

11、同约定的物业服务事项应当包括哪些主要内容？答：（一）共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；（二）物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护；（三）共有绿化、 花木等的养护与管理；（四）物业管理区域内环境卫生的维护；（五）物业服 务收费标准；（六）其他物业服务内容。10 什么是房屋专项维修资金？答：是指由法律规定的由业主缴纳的，专项用于物业公用部位、共用设施设备保修期届满后的维修、更新和改造的资金。11 我县的房屋专项维修资金缴交标准是多少？答：根据我县的实际情况， 2009年 1月 1日起，主城区多层住宅的维修资 金按20元/ m叫攵取，多层非住宅的维修资金按 30元/ m叫

12、攵取。高层住宅房屋的维 修资金按30元/ m收取，高层非住宅的维修资金按 40元/ m收取。其余镇街多层 住宅维修资金按10元/ m收取、多层非住宅维修资金按 20元/ m收取。12房屋 专项维修资金的使用程序有哪些？1、已实施物业管理并成立业主委员会的小区、大厦，由物业服务企业提出 维修计划、整改方案，报业主委员会审核，业主委员会初步审核确定施工单 位、工程预算、费用分摊等事项；未实施物业管理或未成立业主委员会的小 区、大厦，由居委会组织业主代表共同商议，初步审核确定以上事项。2、经初步核定确定的事项，必须在小区、大厦物业区域内张榜公布，不得 少于 7 天，并征得共用部位全体业主所持投票权以

13、上业主签字同意（部分共用 的由该部分业主所持投票权以上业主签字同意）后，方可向主管部门提出使用 书面申请。3、主管部门接到使用维修资金申请和提交的材料后，在2 个工作日内作出是否受理的决定，并签出书面意见。4、维修工程完工后，业主委员会或者居委会通知主管部门参加工程验收，验收合格后， 2 个工作日拨付维修资金。13 什么是物业管理服务收费？答：物业管理服务收费是指经工商行政管理机关登记注册的物业服务单 位，接受物业产权人、使用人的委托，经当地物价部门审批，对所辖的房屋建 筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常 维护、修缮、整治及提供其它与居民生活相关的服务所收取的

14、费用。14 物业管理区域内的公共建筑、共用设施如何管理？答：物业管理区域内按规划建筑的公共建筑、共用设施，不得改变用途， 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告 知物业服务企业，物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提 请业主大会讨论决定同意后，由业主代表依法办理有关手续。15 物业使用人的权利义务是什么？答：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。16 街道办事处（乡镇人民政府）物业管理职责是什么？如何成立业主大 会？什么情况下可以不成立业主大会？答：街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖

15、区内业主大会成立及业主 委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠 纷，协调物业管理与社区建设关系。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处（乡镇人 民政府）指导下成立业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立 业主大会。决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职 责。17重庆市物业管理条例对前期物业服务合同作了哪些要求？答：前期物业服务合同应当以书面形式订立；建设单位与物业买受人签订 的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；前期物业服务合同可以约 定期限，但前期物业服务合同是附终止条件的合同，约定

16、的期限未满，业主委 员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终 止。18 物业管理联席会议主要协调解决哪些事项？答：（一）业主委员会不依法履行职责的问题；（二）业主委员会换届过 程中出现的问题；（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；（四）提前终 止物业合同的问题；（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题； （六）需要协调解决的其他物业管理问题。19 物业服务费用如何确定？物业服务费用由谁交纳？不交物业管理费用的 应承担什么法律责任？答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原 则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照价格主管部门会

17、 同房屋行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人 约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已 竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交 纳。主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当 督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。20 哪些住宅室内装饰装修违规行为由城市房地产行政主管部门责令改正， 并处罚款？答：（一）将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆 除连接阳台的砖，混凝土墙体的，对装修人处 500

18、 元以上 1000元以下的罚款， 对装饰装修企业处 1000元以上 10000 元以下的罚款；（二）损坏房屋原有节能 设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处 1000 元以上 5000 元以下的罚 款；（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处 500元上 1000 元以 下的罚款；（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计 方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处500 元以上1000 元以下的罚款，对装饰装修企业处 1000 元以上 10000元以下的罚款。四、案例分析（ 20分题选一题， 10分题选两题）（一）2010年 5月 14日，重庆市某小区

19、永久性围墙由于阴雨绵绵，雨水浸 泡，因其地基不牢，突然倒塌，造成行人 2 人被压在倒塌的围墙之下，致使一 人死亡，另一人严重受伤。事故发生后，两被害人家属将原建设单位、施工单 位、小区物业服务企业和小区业主告上法院，并索赔被害人各种抚恤金、医疗 费等赔偿金 76 万元。其中，被告之一原建设单位和施工单位认为，房屋交付使 用五年以上，质量保修期已过，拒绝赔偿；小区物业服务企业认为，围墙属全 体业主所有，应由全体业主赔偿；全体业主认为，将小区内一切公共建筑设施 设备委托其保管，物业服务企业没有及时发现围墙有险情，并未进行围墙维 修、维护，有失职责任，应负主要责任。该案应当如何处理，并说明理由。 （

20、20 分）答： 1、根据侵权责任法第 86条规定： “建筑物、构筑物或者其他设施 倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。 因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由 其他责任人承担侵权责任。 ”由于围墙属永久性的建筑，属终身质量负责的范畴 工程。通过调查，修筑时因地基不牢，质量未过关，属 “豆腐渣工程 ”。因此， 建设单位（房地产开发商）与施工单位负连带责任；其他责任人是指设计部 门、监理部门若失职，同样负有一定的赔偿责任。2、本案中，因围墙的所有人或者管理人对围墙负有管理、保养的注意义

21、务，此围墙地基不牢，围墙的所有人或者管理人未能及时发现围墙险情而对其 加固和维护或者树立警示牌，对围墙倒塌砸伤人的恶果，其所有人或者管理人 也应承担相应的赔偿责任。因此，全体业主和物业服务企业也要承担相应的赔 偿责任。3、此案通过法律调整取证：判决被告开发商、施工单位负70%的赔偿责任；被告物业服务企业负原告损失 20%的赔偿责任；全体业主负 10%赔偿责 任。（二）某小区中学生吴某在放学回家的路上，被小区一幢楼房掉下来的花 盆砸伤了头部，送医院抢救无效亡；吴某父母将该栋楼全体业主、使用人和物 业服务企业诉至法院，要求赔偿原告死亡赔偿金、精神抚恤金等共计 36 万元。 试分析对吴某所受伤害应当

22、如何赔偿？并说明理由。（ 10 分）答：依据侵权责任法第 85条规定： “建筑物、构筑物或者其他设施及 其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害。所有人、管理人或者使用人 不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔 偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。 ”因此，该栋楼面朝此方向全 体业主、所有人、使用人应当承担赔偿责任。同时，物业服务企业作为涉案建 筑物管理者，应当按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行 维修、养护、管理，维护相关区域环境卫生和秩序。同时，物业管理条例 明确规定，对物业管理内违反反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等方 面法律

23、、法规行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政部门报告。在 本案中，物业服务企业未举证证明其已及时履行职责，说明其未能尽职履行物 业管理人的职责，对吴某损害应当承担赔偿责任。据此，法院判决被告物业服务企业对原告吴某的损害承担30%的赔偿责任，未能举证证明自己无过错的业主、所有人和使用人承担70%的赔偿责任。（三）某小区业主张某全家外出旅游后，回家发现家中财物被盗，于是向 服务该小区的物业服务企业索赔，并拒交物业服务费。业主张某向物业服务企 业索赔丢失的财物并拒交物业服务费要求合理吗？试分析并说明理由。（ 10 分）答：业主张某是否有权向该物业服务企业索赔丢失的财物，关键在于物业 服务企业对

24、于丢失财物是否存在过错。双方的权利义务是由物业服务合同确定 的。张某与该物业服务企业如果签订了财产委托保管服务合同，该企业理应负 财物丢失全部责任。反之则不负责任。通常情况下，物业服务企业收取的物业 服务费虽然包含保安费，但并不意味着住户丢失的财物都应当由物业服务企业 负责。盗窃行为属于治安或刑事范围，已超出了保安的职责范围。物业服务企 业履行职责过程中没有过错的，这一责任不应当由物业服务企业承担。物业服 务企业只要按照物业服务合同条款尽职尽责提供了物业服务，张某拒交物业服 务费，不应支持。（四）某物业服务企业利用空置的物业管理用房在小区内设小卖部、开茶 楼，并将收益归己所有。业主委员会发现后

25、阻止其营业，但物业服务企业认 为，物业管理用房属物业服务企业办公用房，归其使用。业主及业主委员会无权干涉。试分析该物业服务企业做法是否妥当。答：物业管理用房是专门用于物业服务企业进行物业管理活动。条例虽然规定物业管理用房由物业服务占有和使用。但是，物业管理用房 的所有权属于全体业主。这些房屋的占有、使用、收益与处分权应当由全体业 主共同进行，物业服务企业之所以对物业管理用房享有占有与使的权利，是完 全根据物业服务合同的约定由业主授予的。物业服务企业在物业中心设小卖部 与茶楼属于改变物业管理用房用途行为，并将收益归己是完全错误的做法。物 业服务企业只有在经过业主大会同意的情况下才能改变物业管理用

26、房的用途， 进行经营活动，其收益要与全体业主分成，分成比例以协议的书面形式进行约 定。如果物业服务企业擅自改变物业管理用途，由县级以上地方人民政府房地 产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处 1 万元以上 10万元以下的罚 款。五、论述联想题（每题 20 分，答辩时要对参考答案要点进行阐述）（一） 如何当好合格的管理处主任？参考答案要点：首先， 法律知识。管理处主任是由物业服务企业选聘授权某一物业服务项目的负责人。承担 着管理、技术、安防、环卫、绿化等工作，是连接业主与上级物业服务企业的 纽带。按照企业的经济指标、工作目标、质量要求实现合理化的经济效益，以 高质量的有偿服务，保障业主居住、

27、生活环境舒适安全。熟悉自己职责和管辖区基本情况，有较强的物业管理知识、技能和目标明确、任务清楚、分工合理、管理科学、有的放矢。要做一名优秀的社会活动家。小区就是一个 “小社会 ”，业主形形色其次，色、素质参差不齐。既要与业主打交道、也要与社会各界来往、还要与相关行 政管理部门报告联系。因此，管理处主任必须具备很好的社会活动能力、协调 能力，既要有领导才能，也要有管理艺术。第三，要有一双 “政治家 ”敏锐眼光和对物业问题的洞察力。作为一个小社 会国度的 “总理 ”，对小区物业发展态势要了如指掌，及时发现情况、化解矛 盾、解决问题。对物业工作要有一定的前瞻性和预测性，把一切矛盾操控在自 己手中，妥善快速处置。第四，做一个精明强干、宽容的领导者。作为项目负责人，不但自身工作 出色，重在带领部属积极完成本职工作。为人处事要精明强干，要有宽容感恩 心。体贴下级、关心员工，热情周到服务于业主，用真诚去感化业主与部属， 支持自己的工作。第五，做一个善于理财的现代 “红管家 ”。作为项目负责人，既要生存，也 要讲高效服务，讲质量诚信，还要追求最大的经济效益。因此，必须加强对 人、财、物的管理，提高服务质量，最大限度