大理房地产开发项目可行性研究报告

1、房地产开发项目可行性研究报告5/ 5、项目背景1、项目名称：兴盛富康XX （暂定名）2、项目概况1)地块位置：该基地东起大丽路，西至兴盛北路、围该地块属市中地段。建设规模与目标：土地面积： 80 亩（平方米）；容积率： 3.35；土地价2）格：预计 300 万元 /亩（国有土地使用权挂牌出让起价）总面积（预计）：53280叱建筑面积（预计）：178488讥3）周围环境与设施周边配套设施有全民健身中心、客运北站、湿地公园、幼儿园、小学、中学、医院等。周边邻近的小区有洱海庄园、玉海豪庭等。其中：距离大理古城 13 公里；距离市人民医院、海尔玛、海湾国际酒店仅 3公里；距离下关第四中学 1公里；距离

2、大理市第四幼儿园大概 1.5 公里；距离 周边商业银行 2 公里；步行到公交车站仅 5-10分钟；3、项目优、势分析优势及机会（1）该项目地处市中具发展潜力的地段，周边配套设施已基本完善交通便 利，在不久的将来是最佳的居住区域。外来人口在此购置屋业的机率大理市近几年因旅游业的带动下， （2）增加，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。（3）周边日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成。（4）该项目东是苍山，西邻洱海，景致引人。(5) 该项目定位为高层建筑较为合适。(6) 在该项目的投资会给本集团的物业管理公司带来商机。劣势及威胁(1)该项目对于地块排污系统工程不完善，具有一定的不可确定性。(2)

3、 地“块成本 ”估计相对有些高，会使开发成本增高。(3)建筑材料价格与红河州相比较相对高一些。由于当地的沙石料都从外地 运输，所以运输费用会有所增加。(3) 洱“海庄园、玉海豪庭 ”小区等日趋完善，即为高层住宅，其中玉海豪庭 预计于本年 9 月份开盘，是本项目的竞争对手。二、市场分析1、xx 概况(参考)大理州地处云南省中部偏西，东邻楚雄州，南靠普洱、临沧二市，西与保 山市、怒江州相连，北接丽江市。自治州首府驻大理市下关，距昆明市338 公里。总人口达 200多万，其中常驻人口 64万左右。 2、房地产住宅市场分析目前为止，大理市居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系 基本建立。对今

4、后市场的预测： 从购房能力看伴随着国家政策的下达，尽管去年房价涨幅较大，但大理市的消费市场仍 保持平稳。从投资角度看当地银行的执行方式是限贷不限购，限贷是指限制户口，限于当地的居、 周边县市及昆明户口客户才可以贷，其它外来人口是贷不了款，但是不限制购 房数量。从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于 “够住就行 ”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。 住房消费正由 “居住型 ”向“享受型 ”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩 大。3、资料分析：（摘选 xx 房网）大理市现状 :2012 年自此，大理楼市天籁家园价格由原来均价 5000/平米上

5、调为 5400/平 米；2 月大理山水间价格上调百分之一；本月华跃梨花溪价格下调为均价 5000/ 平米 .花韵蓝山亮出抄底一口价 4580/平米，而事实并非花韵蓝山所有房源 4580/ 平米。大理楼市变化不一、无论风云变幻，大理似乎没有任何明显是涨还是降 的趋势。对比 xx 及其他地州平米左右；玉溪相 4000/ 曲靖楼市关注度也是颇高，如今均价在近之；与昆 明相比，大理作为三线城市，其房地产市场起步较晚，起价低，基数相对较 低，因此不能因为大理在近段时间以来的房价涨幅超过昆明就认为存在泡沫。 从客观的角度来分析，云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研 认为大理具有云南很多州市无可

6、比拟的自然条件， “苍山、洱海，四季如春的气 候，风花雪月，这都是大理房地产发展的资本。加之它作为滇西咽喉，是通往 丽江、保山等省内城市和省外很多城市的要塞。这些条件都注定了大理的房地产有着广阔的市场，它的消费群体不仅仅局限于当地、本省，而是来自世界各地。 ”大理房价坚挺的根本旅游热是大理房价热根本所在。大理的房价凭什么涨得那么快？面对大理房价的异军突起，很多人发出了这样的疑问。“大理的房地产市场目前已完成从政府提供公共住宅向市场提供商品住房方 面转型,这为大理房地产业发展带来了良好的发展机遇。 ”大理州规划建设局相 关负责人表示,城市居民住房消费观念的转变,为大理房地产业发展带来了一 场根本

7、性的转变,居民已经适应从过去依赖政府供给住房转向到市场找房,成 为房地产消费主力。据了解中发现，大理居民开始钟情于商品房似乎并非大理房价大涨的主要 原因。外地人对大理情有独钟，旅游地产的兴起反倒是一个不可忽视的房价推 动力。4、主要竞争项目分析：住宅小区详细情况如表（高层）项目套数平均单价（元/ mJ位置洱海庄园& 4500-5800下关景观大道2号玉海豪庭 2355000下关北市区兴盛佳园 5000下关老城区兴盛路xxxx9284800 下关 xx三、项目财务分析一）建筑成本分析地块内大致布置总占地面积：5861地上建筑面积：178430.54地下建筑面积:34489.2m建筑密度： 26.

8、25%，总建筑面积： 212919.74m，容积率： 3.35建设成本估算：见附表 1总成本：建安成本 +税收+费用 +土地成本XX：销售收入一总成本-赔偿部分4 为理想数值，该项目具有 项目不可行。三、项目费用分析结论如土地挂牌竞价在三百万以内，容积率能达到一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，合作方案个人建议仅供参考：假设我自己是投资人的角度去考虑问题：人为因素是也是项目成败前期，首先我要弄清楚此项目搭桥人是否可靠， 的关键。彼近，能拿到这么好位置的人社交人脉也应该很广，所以面对的也不 止是我们一个客户，还会有其它人， “货比三家 ”这种心里我们应该掌握，谁给 的条件优越肯定是帮谁做事儿。我们应做到 “防人之心不可无，害人之心不可 有”！其次，如果项目合作成功，转让土地相关手续得由搭桥人负责完成，免得 造成今后不必要的麻烦，