如何评估承租土地使用权价

1、如何评估承租土地使用 权价摘要本文对代征地的历史成因及其对现实政策的影响进行了讨论，对不同代征地比 例.多种代征地状态.不同的代征地规划用途.多种代征地的取得方式等因素的组合对代 征地费用的影响进行了分析，并对代征地费用和建设项目的不同用途.不同容积率之间的 关系进行了分析，运用公式推导得出一个比较直观的综合公式，将复杂问题进行简单化处 理，对地价评估和地价管理具有一定的参考价值。、背景目前城市建设发展较快，旧城改造和市政建设任务加重，新建项目不同程度上具有一定面积的代征地，开发商.建设项目原用地单位.规划部门.土地管理部门.计 划部门及其他部门和单位对代征地问题也各执一词，意见不统一，鉴于此

2、，本文抛砖引玉, 对代征地费用评估进行了探讨和分析。二、代征地的相关分析1. 代征地的概念根据北京市城市规划条例第三十一条规定，代征地是指城市建设工程沿道路.铁 路.河道.绿化带等公共用地安排建设的，建设单位按照北京市有关法规.规章的规定代 征的公共用地。代征地中的“代征”两个字是广义上的“代征”，不仅包含着“代征用”， 而且还包含着“代拆迁”，指的是代征用.代拆迁等。2. 代征地的由来在计划经济体制下，企业提出用地申请，国家根据项目需要无偿划拨, 企业取得国有土地使用权是无偿的。企业在取得土地使用权时由于往往有公共用地也同时 需要征用，政府多采取以项目代征用的方式把这部分费用分摊在建设项目上

3、，这在当时经 济体制下具有一定的合理性，因为企业是国有企业，国有企业的资产是国家的，国家拿国 家的钱代征城市公共用地，企业无可厚非。但是在目前市场经济体制下，企业投资主体发 生了较大的变化，非国有经济投资主体大量出现，特别是国家实行国有土地使用权有偿使 用制度后，若仍沿袭计划经济体制下的规定不变，由项目建设单位承担代征地费用，已暴 露出较多问题，弓I发了人们对代征地问题的极大关注。3. 对代征地问题的讨论1）各个建设项目的代征地比例不一，代征地的费用差别较大，代征地的规划用途不同，对建设项目的影响也不一样。如果对代征地问题不做区别地对待，对建设单位显然 是不公平的。尤其是目前中国已成功地加入世

4、贸组织，各项政策规定也逐步与国际接轨， 如果仍单纯地依据过去计划经济体制形成的惯例指导管理现在市场经济条件下的建设项 目，势必会减弱准备前来投资的外国企业和个人的信心，不利于北京市经济发展和形成有 序的市场竞争。2）从纯粹的市场角度讲，如果项目在规划用途已经确定的情况下，发生了转让，那么这表明代征地作为项目取得的一个条件，开发企业在决定接受该项目时，就已经接受 了该代征地；另外，项目在前期策划或可研阶段征求规划意见时，代征地已经明确，开发 企业决定继续开发该项目，说明项目有规划代征地，开发企业也能够接受。换句话说，开 发企业看好该项目的未来开发收益，它能够承受代征地费用作为取得项目土地使用权时

5、这 一额外的费用。3）在城市建设快速发展和旧城改造任务不断加大的情况下，政府也面临比较尴尬的局面，一方面建设项目好，容易吸引投资商；另一方面，代征地费用负担过重会加大开 发企业的压力，阻碍或影响开发企业投资的积极性，从而影响旧城改造的进程。有人认为 政府在代征地所需要的费用一分不拿，而在建设项目用地上的土地收益一分没少。在土地 资源稀缺，市场供小于求的情况下，这样做对土地市场具有一定的调节作用，但在房地产 开发资金紧缺，土地市场供大于求的情况下，这样做不仅不会引导和调节市场，反而会导 致土地市场的混乱无序，不利于政府的宏观管理和市场调节。总之，代征地费用的分摊或 承担，受到了土地市场的供求关系

6、影响。4）从地价款定义可看出，政府从建设项目中收取的毛地价（土地出让金 ） 仅是建设用地范围内的基础设施费和土地出让金，不包括代征地范围内的基础设施费和土地出让金。而代征地取得费用指的是为取得土地使用权而支付给原用地单位的费用，是对原用地单位 的一种补偿，并不是支付给土地所有者（国家）的费用。理论上二者存在如下一种等式关 系：建设项目用地熟地价=政府收取的建设用地地价款+建设用地征地拆迁费用+代征地 征地拆迁费用。如果把代征地作为取得新建设项目的一个条件，从成本取得角度和政府立场出发，代 征地费用仅是使得该项目的土地取得费用增加。从市场角度和新项目建设单位立场出发，在该地区熟地价水平保持不变的

7、前提下，该项费用使得取得土地使用权部分政府应收缴的 地价款减少。这里面涉及到三方的利益，原用地者政府开发企业。这里的原用地者指 的是广义上的原用地者，包括建设项目上的原用地者，和代征地上的原用地者。给建设项 目上的原用地者的征地拆迁和给政府的费用由开发企业来承担；代征地上政府收益免交， 给原用地者的征地拆迁费用由政府和开发企业共同负担。5）从代征地的概念和上述规定来看，代征地主要指代征公共用地。既然是公共用地，则应该按照“谁收益，谁投资”的原则，合理分摊代征地土地取得费用。代征地费用 的直接受益方为沿道路河道绿化带等分布的建设项目以及政府，因此代征地费用亦应 由这些直接受益各方来合理分担，其中

8、政府应分摊部分代征地费用。代征地费用中政府应 负担的部分，一种思路是通过财政税收来解决，即执行收支两条线的政策。另一种思路是 从建设项目收取的毛地价中分摊一部分代征地费用。三、征地取得费用的分析和确定1. 征地土地使用权性质在郊区代征地一般为集体土地。在城区代征地土地使用权性质 则可能为划拨土地使用权以出让方式取得的土地使用权和以其他有偿方式取得的土地使 用权。由于目前大多数代征地为划拨用地，故本文的代征地土地使用权性质如不做特别说 明，为城区划拨土地使用权。2. 代征地项目来源代征地的项目来源主要有城市旧城区改造和征用集体土地。其中城 市旧城改造又分为：危旧房改造污染扰民企业搬迁转让存量土地

9、转开发项目转让等。3. 代征地费用确定方式代征地费用的确定按建筑面积和土地面积计算有如下几种方式* 依据代征地地块现状建筑面积计算* 依据代征地土地面积计算* 依据整个建设项目征地拆迁费用按现状建筑面积来分摊* 依据整个建设项目征地拆迁和按代征地比例来分摊这里的代征地比例 =代征地占地面积 ?建设用地面积此外可考虑依据项目地上建筑物面积按代征地比例来分摊，这样做对开发企业来讲， 往往不太公平，因为多数情况下，代征地上的费用比建设用地的费用要高。本文最终依据代征地土地上现状建筑面积确定代征地费用，如果建筑红线正好分割某 被拆（征） 单位，则按该地块分割的土地面积来分摊该地块代征地费用。此种方法虽

10、不好操 作但和实际费用接近，相对合理。4. 代征地费用确定代征地费用确定有两种方法，一种是参考基准地价评估，根据新的 基准地价体系中的熟地价和毛地价水平，经过修正可得出征地费用，一种是根据代征地上 的房屋现状按照征地拆迁政策进行评估。本文根据拆迁征地政策进行试算，参照住宅用途 和非住宅用途房屋拆迁的有关法规，代征地费用可表达如下：1）代征用城区范围内非住宅用地现状代征地楼面费用=区位价格现状容积率调整系数房屋现状用途调整系数位置临 路修正系数地上物补偿价格该公式主要参照非住宅拆迁补偿办法（2）代征用城区范围内住宅用地现状代征地楼面费用=（基准地价k+基准房价）建筑 面积地上物补偿价格该公式参照

11、住宅房屋补偿款公式确定。 K 值为容积率调整系数，基准地价基准房价 以及 k 值根据项目的具体情况确定。地上物的补偿，参考多数项目的拆迁水平确定。需要说明的是，以上费用均为计算费用，非为实际发生费用，除上述费用外，还包括 各种补助相关管理费和服务费等。通过计算可得到现状代征地总费用，最终结果应以发 生的客观合理部分为准。四、建设项目分摊代征地费用分摊基数规划建设项目分摊的楼面代征地费用根据建设 项目建筑面积和代征地土地面积之间的关系以及公式：代征地比例=代征地占地面积？建设用地面积可推导出：规划楼面分摊代征地费用=代征地总费用?建设项目建筑面积=代征地总费用?（建设项目建设用地面积规划容积率）

12、=代征地总费用?（代征地占地面积 ?代征地比例 ）?规划容积率=代征地总费用?代征地占地面积代征地比例？规划容积率=现状地面分摊代征地费用代征地比例 ？规划容积率即：规划楼面分摊代征地费用=现状地面分摊代征地费用代征地比例？规划容积率根据上述公式可看出，若建设项目代征地比例为50%，现状容积率为 0.7 ，规划容积14%，为现状地面分摊代率为 2.5 ，则规划楼面分摊代征地费用为现状代征地楼面费用的 征地费用的 20%.五、代征地费用的分摊根据上述分析，项目代征地费用按照“谁受益，谁投资”的原 则，政府应分摊一部分费用，该部分费用可根据项目的规划容积率代征地的比例和代征 地的规划用途来计算，公

13、式为：政府分摊费用（楼面）=规划楼面分摊代征地费用代征地比例修正系数规划用途修正系数=现状地面分摊代征地费用代征地比例 ？规划容积率代征地比例修正系数规划用途 修正系数其中规划用途修正系数，主要考虑到代征地规划用途对建设项目，可能会产生正面影 响，也可能会产生负面影响，修正时根据代征地规划用途对建设项目的影响程度分别进行。代征地比例修正系数，是在确定了建设项目建筑面积分摊的代征地费用后，对该部分 费用根据代征地的受益方的受益程度来进行分摊，即对建设项目和政府确定合理的分摊比 例。地价款的管理为政府行为，哪些代征地的费用应分摊以及何时分摊本文不发表评论, 本文仅在假设代征地费用要分摊的前提下进行

14、探讨。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府 土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁，由 承租人取得承租土地使用权，并按规定支付土地租金及完成开发建设后，经土地行政主管 部门同意或根据租赁合同的约定，可以转租、转让或抵押，但必须依法登记。承租人在租 期内有优先受让权，可以在办理土地使用权出让手续后，终止租赁关系，转变成出让土地 使用权。涉及承租土地使用权的各种经济活动，尤其是转让、抵押、出资等，需要对其进 行估价。承租土地使用权的估价尚在探索之中。估价思路承租土地使用权的价格实际上是土地租赁权益的价格。土地租赁权益是在承

15、租期内，承租人占有和使用承租土地所获得的收益现值高于合同土地租金现值的部分。从 价格构成上看，包括已付土地费用和合同权益两部分。因此，估价的基本思路，首要的就 是求取承租期内土地纯收益扣除合同土地租金后的余额的现值，相应的估价方法为收益法;其次，当承租人在承租土地之前已支付有关土地费用时，亦可从成本途径进行估价；再次, 因为承租土地可补交使用权出让金转变成出让土地，可以以出让后地价减去应补交的出让 金作为承租土地使用权的价格。因其取得前提不同，权益内涵各异，可比性不大，市场交 易资料极少，目前还难于应用市场法估价。估价方法租金差额还原法。租金差额还原法是 从土地市场租金与合同租金的差额出发，求

16、取未来租期内租金差额现值的一种方法。具体 可根据市场租金和合同租金各自的变化规律，以一定的数学模型加以拟合，选用适当的数 学模型计算出市场租金和合同租金各自的现值。两者之差就是承租土地使用权的价格。承 租土地残余法。承租土地残余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并将其出租，把租 赁总费用和建筑物纯收益从不动产总收益中扣除，得到属于承租土地的土地纯收益，以适 当的土地资本化率将该土地纯收益进行还原，得到承租土地使用权的价格。出让金扣除法。出让金扣除法是以承租土地假定办理出让手续后的出让土地使用权价格扣除应补交的土地 使用权出让金后的余额作为承租土地使用权的价格。出让金扣除法以承租土地在租期内可

17、 优先办理出让手续转变为出让土地这一规定为出发点。承租土地成本法。承租土地成本法 是以承租人取得并开发土地所耗费的费用之和为依据，再加计适当的利息、利润以及可能 分享的土地增值，估算承租土地使用权的价格。承租土地成本法相似于土地估价中常用的 成本逼近法，要对发生的土地取得和土地开发费用，以估价期日的客观费用标准进行重置。中华人民共和国土地管理法实施条例 ) 第二十九条规定：国有土地有偿使用的方式包括： 国有土地使用权出让；国有土地租赁；国有土地使用权作价出资或者入股。国土资源部规范国有土地租赁若干意见第三条规定：国有土地租赁的租金标准应 与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其他土地费

18、用的，租金标准应按全额 地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除 有关费用后的地价余额折算。合理估算市场租金。市场租金应为客观租金，而非估价对象的实际租金。要通过市场 调查，在对大量相似交易实例进行比较、修正的基础上确定。在难于通过市场比较途径得 到市场租金的情况下，可用土地经济租金代替市场租金。土地经济租金是指土地租赁的正 常租金回报。其公式为：土地经济租金 =期待土地年纯收益 +有关税费。期待土地年纯收益 是指一定土地资产期望得到的年投资收益额，在实践中，可用出让土地的价格乘以租价比 得到。有关税费主要包括有关的土地税、必要的土地维护费及管理费等。正确

19、估算补交出让金的数额。各地补交出让金的方式不同，要根据当地的有关规定， 正确估算应补交出让金的数额。特别应注意补交出让金后的出让地价的内涵，与应补交出 让金的内涵的一致性。例如，补交出让金后的出让地价中包含了城市配套费等费用，则应 补交出让金的数额内就应当包括城市配套费等费用。应注意结合估价目的进行分析判断。例如，在抵押估价时，考虑到实现抵押权时以拍卖方式处置抵押物，此时补交出让金的数 额可能取高限。注意估价技术的特殊性。承租土地残余法的估价思路与通常的土地残余法相似，两种 方法的主要区别在于：第一，承租土地残余法的总费用中多了一项内容，即承租人需支付 的合同租金；第二，承租土地残余法中的收益年期、资本化率等主要参数的确定，必须综 合考虑租赁合同以及有关土地管理法规、政策对承租土地的权利、义务的配置。承租土地成本法与通常的成本逼近法的主要区别在于它不能全额计算土地增值收益， 因为土地增值收益一般被视为土地所有者权益。但承租人有可能分享土地增值收益，其数 额由承租土地使用权价格与土地成本价之差决定。慎重对待资本化率和收益年期。由于承租人须按期支付租金才能继