房地产企业土地增值税管理的策略

1、房地产企业土地增值税管理的策略一、房地产企业土地增值税征收方法变化及影响由于房地产开发的成本项目繁多，房地产开发周期又长，核算起 来难度很大，因此土地增值税的征收方式一直是每年按照房地产项目 的预计销售收入预征，然后在项目竣工验收后进行清算。 但由于预征 率较低，预征的税款只占清算税款很小的比例， 大部分的土地增值税 都是在清算阶段缴纳。随着国税总局颁布的关于土地增值税清算有关问题的通知，土地增值税进入严格清算阶段，这意味着以前缴纳金额较小或者直接 免征的土地增值税开始直接影响房地产的开发成本和盈利水平。土地增值税实行四级超率累进税率，计算复杂，对房地产行业的税后利润 和资金链都有很大的影响，

2、在土地增值税严格清算的背景下，如何进 行科学的管理，显得尤为重要。二、在房地产开发周期主要环节中的土地增值税关键管理点分析本文将房地产开发周期主要分为建设前建设中和完工后这三个环节，通过这三个环节，逐项分析影响土地增值税的关键因素。（一）房地产开发企业建设前的土地增值税管理的关键环节建设前，因为土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、 房产产权的行为，所以在立项环节要规划开发建房方案。 因为土地增 值税不得扣除房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，所以在可行性研究环节要进行全面的分析论证和评价；因为企业筹建期和开发 项目人员管理中的开发间接费用和期间费用界限划分容易模糊，所以 要 在建

3、设 前对 这 两 个 环节进 行 清 晰化 的 区 分 。 思 想汇 报 /sixianghuibao/（二）房地产开发企业建设中的土地增值税管理的关键环节 建设中， 如果核算环节上不符合要求， 将不能享受免税或者优惠 政策，所以核算上要选择合适的增值额核算方式，否则，很可能会增 加不必要的土地增值税支出。具体而言，在销售定价环节，要考虑临 界税率带来的节税收益和缴税成本； 为避免清算期税后利润大幅变动， 在会计实务处理环节要及时预提当期税金， 因为土地增值税对扣除项 目税前扣除的凭证要求严格， 所以在发票管理环节上要严格把关， 适 当创新。（三）房地产开发企业建设后的土地增值税管理的关键环节

4、 竣工后对利息费用的处理方式会影响土地增值税的扣除项目， 所 以在借款利息计算环节， 可以选择合适的计算方式。 竣工后对开发房 产的处理方式会影响土地增值税的计算， 因此，可以根据公司的发展 战略进行规划； 另外，竣工后清算后缴纳的土地增值税往往大于预缴 的土地增值税，所以可以适当在清算时间上有所控制。三、如何充分利用土地增值税管理提高效益（一）房地产开发企业建设前的土地增值税管理 首先，在筹建环节，企业可以充分利用加计扣除政策。内部独立 核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用可能由于 间接费用和期间费用的界限划分不是很明确， 从而影响土地增值税计 算结果。如果核算上计入开发间接费

5、用， 就可以在计算土地增值税时 全额计入扣除项目， 享受 20%的加计扣除，如果核算上计入期间费用， 那么扣除的因素取决于房地产企业利息的来源和核算方式， 并且可能 会因为超出限额， 在计算土地增值税时不能扣除。 笔者建议企业尽量 缩短企业筹建期， 并且为了更明确的区分总部人员和项目人员， 可以 通过成立项目公司的方式， 将公司人员列编为开发项目人员， 这样在 会计账务处理时尽量将这部分费用入账到开发间接费用， 充分利用加 计扣 除政 策， 增加 扣 除 项目， 从 而降 低 增 值额 。 思 想汇 报 /sixianghuibao/其次，企业必须进行详尽的可行性研究， 避免可行性研究不到位，

6、 冲动型拿地，某个环节一旦断裂，容易形成烂尾楼，不但要缴纳高额 的土地闲置费，还要缴纳高额的土地增值税。最后，在立项环节， 根据不同的情况进行规划可以实现减少土地 增值税应税范围的目的。本文提出三种不同的建房策略以供参考。第一采用代建的方式。 代建是房地产开发企业代客户进行房屋建 设从中收取一定代建费用的行为。 代建行为属于营业税征税范畴， 不 用缴纳土地增值税。笔者认为，在实际工作中，由于代建要求事先确 定最终客户，并且代建费用一般为总标的的 2%，利润比较低，采用 这种方式进行商业开发的企业比较少， 如果在单位职工集资建房时候 采用代建方式则节税效应明显。第二采用合作建房的方式。 合作建成

7、后按比例分房自用， 暂免征 收土地增值税，建成后转让的，征收土地增值税。笔者认为匮缺资金 的房地产开发企业可以采取这种方式，通过提供土地使用权的方式， 获得合作方提供的建房资金， 合作建成后， 房地产企业和合作方按比 例分得自用的部分均免征土地增值税， 房地产企业对自有的部分再次 转让时候，才需缴纳土地增值税，同时也获得了货币的时间价值。第三采用企业分立和兼并的方式。 在企业兼并中， 对被兼并企业 将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。笔者认为，这 种收购式投资， 不仅对房地产企业自身运营能力要求很高， 而且还要 有机会以较低的价格购入经营不善但有提升潜力的物业， 机会往往是 &dq

8、uo;可遇不可求”的，所以这种模式难以持续快速扩张，但 是在业务扩张，城市更新时，可以争取以合理成本获取优质土地，抢 占城市资源。 开题报告 /html/lunwenzhidao/kaitibaogao/（二）房地产开发企业建设中的土地增值税管理 第一，在核算环节上房地产开发企业要选择合适的增值额核算方 式，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的， 应分别计算增值 额，如果核算上不进行区分，普通住宅将不能适用免税条例。在实践 中，对于同一项目中有不同类型房地产的， 很多企业采用不区分住宅 和商铺，其建安开发成本合并核算，竣工结算时，按建筑面积分摊。 如果不区分核算， 可能提高低增值率房产的适用税率， 增加这部分房 产的税负。笔者建议房地产开发企业在开发前期细化财务核算管理工 作，将住宅和商铺的开发成本按不同账户分别核算， 这种方法麻烦一 些，企业可以通过权衡节税收益和缴税成本，判断是否选择。第二，房地产开发企业在销售定价环节， 制定的销售价格使得增值 额在超过扣除项目金额