年报告南京年土地场年分析报告

1、（年度报告）南京年土地市场年度分析报告20XX年XX月峯年的企业咨询咸问经验.经过实战验证可以藩地执行的卓越萱理方案.值得您下载拥有2010 年南京土地市场年度分析方金网络置业南京分公司市场研究部二零壹壹年壹月目录总结和展望 11 运营性用地供应和开发情况分析 31.1 年度供应分析 31.2 月度供应分析 51.3 供应土地结构 71.4 土地开发分析 81.5 小结 92 运营性用地成交价格分析 102.1 年度成交价格分析 102.2 月度成交价格分析 142.3 小结 153 成交土地区域格局分析 163.1 区域成交土地规模分布 163.2 区域成交土地价格分析 173.3 小结 1

2、8附表 2010 年南京市成交土地壹览表 20总结和展望2010 土地市场成交量相比往年稳中有升，成交地块数有所减少，然而成交面积却逆市 反弹，成交价格攀升明显。2009年下半年以后南京房地产市场形势的火热，2010年土地市场也广泛受到开发商的追捧。全年共成交土地61宗（除工业用地，以下除特别注明均是除去工业用地），成交建设用地面积441.23万怦，规划建筑面积1087.2万平米，同比增长了 14.4%。2010年4月房地产新政推出后，成交量锐减，之后土地价格骤降，其中9、11月份各有1幅土地由于开发商报价低于底价导致地块流拍。随着4月份房地产新政的推出，整体市场下滑。5-7月三月仅5块土地成

3、交，成交建设面积35万平米，8-10月成交量略有回升，2010年底迎来高峰仅12月成交8宗土地，成 交建设面积45万平方米。2010年居住类用地市场火爆，呈现供不应求的局面。2010南京市共成交43宗住宅土地，成交建设用地面积339.6万平米，和上年同期 45宗地相比减少2宗，共296.95万平米的建设面积相比，增加了18.19%。住宅类规划建筑面积 686.2万平方米，占总成交土地规划建筑面积的 78.04%，同比2009年67.91%上涨了 10个百分点，可见政府正于逐年加 大住宅类土地供应的比重，同时也显示出南京商品房市场正朝着健康的方向发展。2010年土地价格上升到空前高度，达到历史最

4、高峰。自2009年下半年开始南京房地产市场的形势变化使得土地市场迅速复苏升温，2010年61宗土地总成交额达 554.8亿元，是2009年土地成交额的2倍；2010年全年成交土地中 60%是溢价成交，其中溢价高于100% 的土地共有13宗，溢价200%之上的地块已达5块。其中雅居乐竞得的 2幅浦口地块溢价率达到500%之上。2010年成交土地（扣除工业用地）楼面价格为 5103.4元/平米，同比2009年上升 65.66% ；成交住宅用地楼面价为 5161.4元/平方米，同比2009年住宅用地楼面价 3336.08 元/平方米上涨了 77.10%，壹年时间仅仅是住宅类土地成本就上涨了近七成，全

5、市商品住宅（包括溧水、高淳）均价9061元/平米，同比上涨31.45%，这样计算商品住宅上涨也算“合理”的；成交商办类用地楼面价为4895.45元/平方米，商办类存量土地总量巨大，但开发速度较慢。2007-2010 年，南京市供应运营性用地的规划建筑面积共计3945.87万平米，累计开发率为54.13% ;存量面积17133.06万平米，其中约20%为商办类开发体量。居住 类用地规划建筑面积共计2889.20万平米，累计开发率达到 62.14%，存量面积6026.10万紧邻城市中心的区域仍是未来商品房供应的热点，同时远近郊区土地出让量上涨，市场份额不断扩大。土地供应呈现出城市中心区小、紧邻城市

6、中心的外围区域土地供应量大、城 市边缘区县土地供应量相对小的趋势，表明未来商品房供应的热点仍将于紧邻城市中心的外 围区域出现。江宁区仍将是未来商品房存量最多的地区，占总存量面积的20.75% ;浦口区存量土地仅次于江宁区，占总存量面积的9.04% ;下关、雨花台、栖霞作为发展已久的紧邻城市中心区域，有大量存量土地，占比依次为8.29%、8.21%和8.01% ；建邺区壹直有较大土地存量， 而且消化速度很快；玄武、白下、秦淮3个老城区虽仍有壹定存量，但随着后续土地供应的减少，也很难对南京市场产生多大的影响；高淳、溧水等城市边缘区县土地供应量和存量均 有壹定增加，可是总体体量较小，很难对南京城区形

7、成实质性的有效供应。33.4%，规划2010年江宁区成交土地总面积居全市各区县之首，占全市供地总面积的199.54建筑面积约221万平米，占全市的 20.36%，其居住类用地也居各区域之首，达到万平米；浦口、江宁俩区全年土地供应量占据全市的半壁江山，未来商品房上市量也将引领 全市商品房市场。江宁虽然离市区的直线距离较远，可是由于地铁1号南延线带来的便利交通，也为周边楼盘带来了很好的销量，土地更是成交猛增；江北板块土地供应仅次于江宁，实力大型开发 商进驻江北，未来价格见涨；城北板块由于中冶200亿拿下的俩幅地王地块，同时拉开了南京老城改造的序幕。1运营性用地供应和开发情况分析1.1年度供应分析2

8、010年，南京市土地市场共成交61宗土地（不含工业用地，其中于 9月份和11月份流拍2幅地块分别是玄武区 2010G30商业金融用地，出让面积9016.7平米；栖霞2010G46 商务办公用地，出让面积43397.7平米。壹块土地拍下后退地：2009G74，位于栖霞区仙林湖，出让面积35068.5平米。之上3块地没有计入统计。），总成交建设用地面 441.23万 平米，其中规划建筑面积1087.2万平米，和2009年74宗地、737.5万平米的规划建筑面积相比，增长了 47.4%。数据来源：中国房地产指数系统除2007年南京土地市场最火热之外，2010年南京整体土地市场发展良好，共成交 61幅

9、地块，成交总价 554.9亿元，同比2009年土地成交额250.65亿元，增长近120%。数据来源：中国房地产指数系统2007年住宅用地成交73幅，因为2007年市场行情好，而且政府对土地方面限制较小 价格较低；2008年金融危机，整体市场行情走低，政府推地节奏也比较缓慢，全年只成交 35块住宅用地，规划建筑面积也跌到2007年壹半的水平；09年上半年房地产市场依旧保持低迷，土地市场于 2009年下半年发力，全年成交 46幅地块，规划建筑面积 500万平米， 相对2008年增长33% ； 2010年成交43幅住宅用地，略低于 2009年水平。数据来源：中国房地产指数系统2007年商办用地成交4

10、7幅，规划建筑面积 4109606.94平方米；2008年受金融危机 的影响整体市场行情走低，政府推地节奏也比较缓慢，全年只成交18块商办用地，规划建筑面积1656513.45 平方米；2009年成交27幅商办类土地，规划建筑面积233万平米, 相比2008年增长近50% ; 2010年成交的18幅商办用地和 2008年持平。1.2月度供应分析2010年土地市场起伏较大：1-2月春节期间土地低调入市，土地市场相对冷清；3月由于俩会期间地产行业被推于风口浪尖，所以且没有预计的火热；4月房地产新政推出，南京土地市场大幅回落，仅成交土地3宗，规划建筑面积109.26万平米；由于新政初期开发商对市场预

11、期比较低，所以于拿地上也比较保守，而且这段时间政府也有意放缓退地节奏，综 合之上几点4-8月份南京土地成交总额 74万平米，持续保持低迷，五个月的成交总量尚不 及10月份壹个月的成交面积；10-12月由于政府2010年推地计划尚未完成，因此于挂牌 出让方面也比较积极，10-12月的挂牌成交土地面积为214万平米，占全年成交总面积的50%。数据来源：中国房地产指数系统 数据来源：中国房地产指数系统2010年年初由于俩会期间土地市场低迷，4月由于政府宏观调控，开发商对市场预期较低，上半年土地成交不足全年的1/3，下半年南京楼市逐渐回暖，土地成交也跟着上扬，2010年全年成交住宅用地 43幅，规划建

12、筑面积 686.2万平方米。数据来源：中国房地产指数系统随着4月份房地产新政的推出，整体市场下滑。商办类土地更是由于开发商报价低于底价而流拍。下半年表现突出，8月-10月共成交7幅商办用地，其中10月成交4畐规划建筑面积644万平米，占全市的 60%之上，由于浦口、六合区的商业配套亟待完善，政府 10月份推出大量商办类土地；12月成交2幅；规划总建筑面积为 16万平方米。1.3供应土地结构从成交土地的结构来见，居住用地仍然是供地重点，可是所占比重呈下降态势。2010年43块土地的主要用途为居住用地，规划建筑面积686.2万平米，占总成交土地规划建筑面积的63.1%，占比较2009年同期下降约4

13、个百分点。2010年共推出18块商办用地，规划建筑面积400.8万平米，占总成交土地规划建筑面 积的36.7%，占比较2009年同期上升约个5.2百分点。数据来源：中国房地产指数系统自2007年以来住宅用地成交宗数相对是比较壹致的，除2007年市场行情火爆之外，2008-2010 年均保持良好的增长趋势，住宅类规划建筑面积年增长率始终保持于40%左右。数据来源：中国房地产指数系统1.4 土地开发分析数据来源：中国房地产指数系统注：该土地开发面积数据来源于中国房地产指数系统，2010年数据和往年差别较大，有 待考证。2007-2010 年，南京市供应的运营性用地的规划建设面积共计1975万平米，

14、其中429万平米已开发，存量面积1546万平米，已开发比例 27.75% 。江宁区仍将是未来商品房存量最多的地区，占总存量面积的20.75% ;浦口区存量土地仅次于江宁区，占总存量面积的9.04%，是11个区中土地存量最大的地区；下关、雨花台、栖霞作为发展已久的紧邻城市中心区域，有大量存量土地，占比依次为8.29%、8.21%、8.01% ;建邺区壹直有较大土地存量，而且消化速度很快；玄武、白下、秦淮3个老城区虽仍有壹定存量，但随着后续土地供应的减少，也很难对南京市场产生多大的影响；高淳、溧水等城市边缘区县土地供应量和存量均有壹定增加，可是总体体量较小，很难对南京城区形成实质性的有效供应。1.

15、5小结2010年土地市场也广泛受到开发商的追捧。全年共成交土地61宗（扣除工业用地，以下除特别注明外均为扣除工业用地后的统计数据），成交建设用地面积 441.23万怦，规划建筑面积1087.2万平米，同比增长了 14.4%。2010年4月房地产新政推出后，成交量锐减，之后土地价格骤降，其中9、11月份各有1幅土地由于开发商报价低于底价导致地块流拍。随着4月份房地产新政的推出，整体市场下滑。5-7月三月仅5块土地成交，成交建设面积35万平米，8-10月成交量略有回升，2010年底迎来高峰仅12月就成交8宗土地， 成交建设面积45万平方米。2010年居住类用地市场火爆，呈现供不应求的局面。2010

16、南京市共成交43宗住宅土地，成交建设用地面积 339.6万平米，和上年同期45宗地相比减少2宗，共296.95万平米的建设面积相比，增加了18.19%。住宅类规划建筑面积 686.2万平方米，占总成交土地规划建筑面积的 78.04%。同比2009年67.91%上涨了 10个百分点，可见政府正于逐年加 大住宅类土地供应的比重，同时也显示出南京商品房市场正朝着健康的方向发展。2运营性用地成交价格分析2.1年度成交价格分析2007年以来，南京市共通过招拍挂方式出让310宗土地（扣除工业用地），建设用地面积1957.1万平米，规划建筑面积 3945万平米。表2007-2010年南京市土地成交情况土地宗

17、数（块）建设用地面 积（万m2）规划建筑面积（万m2）成交土地均 价（元/ m2）成交楼面均 价（元/ m2 ）平均溢价率土地出让金（万兀）2007 年122794.171524.0712317.034814.1889 . 28%37425442008 年53341.42541.416727.333802.363 . 31%12536532009 年74380.28737.5314286.46570.27139 . 62%21368352010 年61441.231142.8427880.8810754.4384 . 66%5591925数据来源：中国房地产指数系统数据来源：中国房地产指数系统

18、自2008年起，南京土地成交额几乎均是翻跟头式增长，09年土地成交额213.68亿元,同比08年增长70.45%，2010年空前达到554.9亿元，同比2009年增长162个百分点， 增幅惊人，甚至超过了 2007年的最高水平。数据来源：中国房地产指数系统2007年以来平均单幅土地的购置总价已由3.06亿元大幅走高到了 9.16亿元。同时，随着地价涨幅加速，这几年高总价的土地占总土地幅数的比例也于不断上升，低总价土地越 来越少。数据来源：中国房地产指数系统2010年成交总价大于10亿的土地占当年成交总幅数的20%，因为中冶下关的俩块地总价200亿元拉高了南京总体的土地价格； 5-10亿的地块有

19、14块，占全年成交的 23% ； 1-5亿的地块今年成交了 18快，占全市成交的29%。5亿元是小开发商能接受的地价上限， 因此5亿元成为土地总价分水岭，而且地处比较偏远的地段价格低，总价相对也就比较低； 1亿元以下的很大壹部分均是跟政府协议拿地，走招拍挂形式的，要么是小面积地块，要么 是偏远郊区地块。数据来源：中国房地产指数系统2007年房地产市场火，楼面价 4814.18元/平米，于当时市场算是比较高了；2008年金融危机全市成交萎缩，楼面价相比2007年降了 1000元/平米；自2009年下半年开始南京房地产市场的形势变化使得土地市场迅速复苏升温，2010年61宗土地总成交额达 554.

20、8亿元，是2009年土地成交额的2倍，溢价率首次过百达到近年来的最高峰139.62%，楼面价达到5103元/平米，相比2009年略有降低；2010年全年成交土地中 60%是溢价成交， 其中溢价率高于100%的土地共有13宗，溢价率于200%之上的地块已达 5块；其中2幅 浦口地块溢价率超过了500%，2010年楼面价也达到了 5103元/平米。数据来源：中国房地产指数系统2007年住宅类楼面价为 2705.9元/平米，于当时已经比较高了， 而且07年溢价率也相 当高，达到了 66.34%，创往年之最；然而08年全年受国际金融危机影响，地产行业也达到了历史的冰封期，住宅类楼面价首次下跌达到了24

21、45.27元/平米相比07年下滑9.63% ；2009年下半年住宅市场首度转好，成交住宅类楼面价达到了3336.08元/平米，同比08年上涨了近1000元/平米，溢价率也达到了往年的新高为77.86% ； 2010年屡屡诞生地王，更是坚定了开发商对市场的良好预期，地价接连飙升，曾有1块地经过350轮的竞拍耗时2个小时，最后成交楼面价达到7400元/平米，接近当地于售商品房价格。数据来源：中国房地产指数系统商办类土地相对住宅类就比较稳定，楼面价走势也相对比较稳定，从07年1528.1元/平米涨到目前4895元/平米，涨幅较低，溢价率相对住宅而言也没有住宅那么疯狂，仅有河 西壹块10月28日成交的

22、壹块商业用地溢价率达到 200%，楼面价为5600元/平米。2.2月度成交价格分析数据来源：中国房地产指数系统2010年1月南京成交土地延续 2009年的火爆，壹度达到 6000元/平米的楼面价；溢价率也保持于80%左右；2月受春节影响，开发商拿地兴致不高，且政府出让地块也不是特别好的地段；3月受俩会影响，成交土地楼面价有所提升，达到4869元/平米；4月房地产新政对市场影响较大，成交量也比较低，楼面价跌到最低谷2442元/平米，溢价率也跌落到50%左右；5-6月份秦淮区集庆路地块（楼面价 17000元/平米）的影响提升了整体的楼面 价；7-9月新政影响渐渐显现，成交价逐月走低，9月份低至12

23、39元/平米，9月也主要是因为成交地块大均比较偏远，如六合、浦口等地较多，地价本就便宜；2010年末的最后三月成交相对回升，价格也上升，11月的时候价格升到 6407元/平米，逼近月度最高水平。数据来源：中国房地产指数系统2010年住宅类地块2月受春节影响，开发商拿地兴致不高，且政府出让地块也不是特别好的地段；3月受俩会影响，成交住宅类土地楼面价有所提升，达到4869元/平米；4月房地产新政对市场影响较大，成交量也比较低，楼面价跌到最低谷1923元/平米，溢价率也跌落到30%左右；6-9月新政影响渐渐显现，成交价逐月走低，9月份低至1239元/平米；10月受中冶下关地王影响，住宅类楼面价有所提

24、高；11月仙林湖地块成交拉升了住宅类土地价格；12月成交量是全年成交额成交面积最多的壹个月，政府为完成2010年土地供应指 标于12月推出了十余幅地块，大均以低溢价率及底价成交。2010年商办类土地成交占全年土地供应的20%左右，商办楼面价为 4895.45元/平方米，由于2010年南京商办类成交土地大多不于市中心，所以整体的成交均价均比较低。2.3小结2010年成交总价大于10亿的土地占当年成交总幅数的20%，因为中冶下关的俩块地王总价200亿元拉高了南京总体的土地价格；5-10亿的地块有14块，占全年成交的23% ；1-5亿的地块今年成交了18块，占全市成交的 29%，小开发商能接受的地价

25、总价上限是5亿元；1亿元以下的很大壹部分均是跟政府协议拿地，走招拍挂形式的，要么是小面积地块，要么是偏远郊区地块。商办类土地相对住宅类就比较稳定，楼面价走势也相对比较稳定，从 2007年1528.1元/平米涨到目前2620.2元/平米，涨幅较低，溢价率相对住宅而言也没有 住宅疯狂，仅有河西壹块10月28日成交的壹块商业用地溢价率达到200%，楼面价为5600元/平米。2010年屡屡诞生地王，更是坚定了开发商对市场的良好预期，地价接连飙升，曾有1块地经过350轮的竞拍耗时2个小时，最后成交楼面价超过了7000元/平米，接近当地于售商品房价格。3成交土地区域格局分析3.1区域成交土地规模分布从成交

26、土地的分布来见，2%的土地分布于市区中心位置；靠近市中心的几个行政区栖霞区、建邺区、雨花区、下关，成交的土地约为40% ； 50%之上的土地分布于离市区30公里外的郊区；2010年江宁区商品房共上市180万平方米，约占全市上市量的20%，土地方面，江宁成为2010年南京土地供应之首，占全市供地总面积的 33.4%，规划建筑面积约221 万平米，占全市20.36%，其居住类用地也居各区域之首，达到199.54万平米；浦口、江宁俩区全年土地供应量占据全市的半壁江山，未来商品房上市量也将引领全市商品房市场。数据来源：南京市国土资源局 数据来源：中国房地产指数系统3.2区域成交土地价格分析数据来源：中

27、国房地产指数系统下关区由于俩幅超级地王把住宅类楼面价拉高到第壹达到9128元/平米；排于第二位的是建邺区平均住宅类楼面价7560元/平米，这和河西板块的住宅均价15000元/平米相对比较切合；由于雨花台区今年金地自于城和朗诗绿色街区等大盘的热销，带动整个雨花台区楼 面价整体上涨达到 5961元/平米；接着就是浦口区和栖霞区，浦口区今年涨幅惊人，由于雅 居乐于浦口拿下俩块地王，楼面价逼近当地于售商品住宅价格，使得浦口区全年的溢价率达 到 315.20%。数据来源：中国房地产指数系统玄武区碑亭巷地块溢价率为62%，楼面价达到了 22682元/平米，地处南京新街口核心区域；秦淮区2010年没有单独住

28、宅类地块成交，只底价成交了壹幅商业混合用地，成交楼面价17021元/平米；其次就是底价成交下关的地王，其中有商业混合用地，容积率较高，虽然总价高可是楼面价且不高，只有4500元/平米的水平。2010年1月1日至12月31日，南京市共成交 61幅地块，其中过半地块溢价成交，溢价率从6%-572%不等。雅居乐浦口地王创下溢价之最，俩块浦口区七里河西侧临江路以 东和以西的G40和G41地块，溢价率分别高达 539%和572%，由世纪金源拍得的 G42地 块，溢价率也不低，达到408%。地价逼近房价的地块仍有 1月8日拍出的N0.2009G75 地块，该地块是位于雨花台风景区西南侧的类别墅用地，由长发

29、均市以8.65亿元竞得，楼面价为15977元/平米，创下南京住宅楼面地价新高。而当时该地块西面的先锋国际青年公寓均价才14000元/平米左右。地价破万的仍有12月拍出的位于河西南河西侧的N0.2010G54地块。G54地块经过12789元/平米，刷新33轮竞拍，被手持3号牌的招商局地产以18.6亿元竞得，楼面地价了河西地王。3.4南京成交土地板块格局分析数据来源：中国房地产指数系统2010年南京成交土地江宁居首，总供地面积达到147万平米，占全市 421万平米的34% ；其次是江北板块，江北板块由六合区和浦口区俩大行政区组成位于南京版图的西北边，2010年成交土地为102万平米，占全市的 23

30、%，浦口、江宁俩区全年土地供应量占据全市的半壁江山；城北板块近些年由于板块认知上的提升，地铁壹号线的开通以及价格的不断攀升，导致成交土地量价齐升，2010年达到历史最高的 79万平米，占全市成交量的18%，66万平米，占整个城北板块而且2010年城北板块的商办类土地的成交量达到全市第壹为的84%，城北下关区的俩幅地王也拉开了南京老城改造的序幕；城南雨花区供地2010年膨胀，由于2010年板桥商品房是南京成交热点区域，带动土地成交；仙林板块位于南京紫金 山的东边，由仙林大学城和地铁2号线的利好仙林成交土地量于南京也是排于中游水平的；目前城中，城东成交地块较少。数据来源：南京国土资源局板块的认知差

31、异化随着交通便利的利好、配套的逐渐完善正于壹步壹步的缩小，住宅类楼面价南京主城区域的均价于 7000元/平米左右，而偏远写的板块如江宁、江北、 仙林的住宅类楼面价于 4000元/平米左右。相对溢价率而言，江北异军突起，因为雅居 乐于江北的俩块溢价率于 500%左右，拉高了整体江北板块的溢价率。数据来源：中国房地产指数系统商办类土地成交城中板块独占鳌头，均价为14397元/平米，溢价率达到62%，由于传统商业格局以及城中优势的地理位置和交通条件的影响，城中板块的价格壹直均是独居全南京市第壹的位置。其次就是城北，城北地处南京中心区域的北面，涵盖下关区和栖霞区，下关区由于中冶总价 200亿的地王，带

32、动下关整体商办类土地的发展，价格更是达到了7000元/平米；河西作为未来南京的商业副中心，正于紧锣密鼓的建设中，周边高端楼盘和商业也如雨后春笋般的出现，商办类溢价率位居全市首位达到73%。3.5南京热点板块分析板块地王的诞生于南京是屡见不鲜的，城南板块的壹类居住用地的楼面价接近16000元/平米，浦口地王也达到了周边于售商品房的售价，空前达到7400元/平米；城北河西地王楼面价也达12000元/平米，逼近了当地周边于售新房价格。日期土地位置面积（就）摘牌单位成交价（万兀）楼面价（元/m2 ）备注1月8雨化台风景区内西南49219.2长发均市8650015977城南单日侧价地王江宁九2月9江宁区

33、湖西环路以北114019.8南京雅居乐地105004407龙湖单日地块产价地王4月13江宁开发区内环路以22327.5银城地产288006449江宁单日南价地王下关区滨江江边路以353664.31214100下关总9月19西1号地块临江老城改造价地王日下关区滨江江边路以313879.4（中冶）789300下关总西3号地块价地王浦口区七里河西侧临113608.12105007411浦口单10月江路以西雅居乐价地王29日浦口区七里河西侧临1858493630007813溢价率江路以东578%溢价率10月浦口区七里河西侧、兴123175世纪金源2030006592达到29日隆路以北400%11月下关

34、梅家塘地块城北单13174.1南京商贸房地565001225319日产价地王12月河西南河西侧A1-2地河西单48477.6招商地产1860001278924日块价地王数据来源：中国房地产指数系统江宁板块土地供应全市最高，未来上市量也将引领全市江宁虽然离市区的直线距离较远，可是由于地铁1号南延线带来的便利交通，也为周边楼盘带来了很好的销量，土地更是成交猛增，更主要的是，这些土地均处于5000元以下的价格，交通配套的改善，城市化进程的加快，让开发企业于该区域内拿地的热情越来越高涨。 类似保利地产等国有大型地产公司也进驻江宁，未来江宁土地市场竞争也将非常激烈。江北板块土地供应仅次江宁，实力开发商进

35、驻，价格见涨江北板块由于处于价格洼地备受南京或外地购房者的青睐，目前主流的商品房价格于 7000-9000 之间，2010年10月随着雅居乐于浦口区珠江镇拿下俩幅地王，又将给江北北 板块带来巨大的冲击，因为珠江镇周边的商品房价也就是接近该地王的楼面价8000元/平米左右。未来江北板块价格见涨，是众多购房者公认的。未来南京滨江最高端楼盘将诞生于城北板块城北板块由于中冶 200亿拿下的俩幅地王地块，同时拉开了南京老城改造的序幕，也为未来下关滨江建设带来巨大利好，因为俩幅用地覆盖了下关去的大幅临江地面，未来中冶打 造壹个滨江新城一一集商业办公高端住宅为壹体的大型综合体，也作为城北板块的商品房市场主力

36、上市楼盘。3.6小结2010年江宁区成交土地总面积居全市各区县之首，占全市供地总面积的33.4%，规划建筑面积约221万平米，占全市的 20.36%，其居住类用地也居各区域之首，达到199.54万平米；浦口、江宁俩区全年土地供应量占据全市的半壁江山，未来商品房上市量也将引领 全市商品房市场。江宁区仍将是未来商品房存量最多的地区，占总存量面积的20.75% ;浦口区存量土地仅次于江宁区，占总存量面积的9.04% ;下关、雨花台、栖霞作为发展已久的紧邻城市中心区域，有大量存量土地，占比综合约为30% ;建邺区壹直有较大土地存量，而且消化速度很快；玄武、白下、秦淮 3个老城区虽仍有壹定存量，但随着后

37、续土地供应的减少，也很难对 南京市场产生多大的影响；高淳、溧水等城市边缘区县土地供应量和存量均有壹定增加，可 是总体体量较小，很难对南京城区形成实质性的有效供应。江宁虽然离市区的直线距离较远，可是由于地铁1号南延线带来的便利交通，也为周边楼盘带来了很好的销量，土地更是成交 猛增；江北板块土地供应仅次于江宁，实力大型开发商进驻江北，未来价格见涨；城北板块 由于中冶200亿拿下的俩幅地王地块，同时拉开了南京老城改造的序幕。附表2010年南京市成交土地壹览表编号地块位置用地性质建设用地面积（m）规划建筑面积（m）出让起始价（万元）成交价格（万兀）楼面地价（元 / m2）溢价率成交日期成交情况1六合区

38、东沟镇奶山二类居住用地4824947926195519554080%2010-1-8南京源鼎置业XX公司2六合区纬二路以东，园东西路以南二类居住用地4659116306912580300001840138%2010-1-8南京华欧舜均职业XX公司南京长发均市房3雨化台风景区内西南侧二类居住用地4921954141400008650015977116%2010-1-8地产开发XX公司4江宁区机场高速路以东二类居住用地11401922803957300100500440775%2010-2-9南京雅居乐房地产开发XX公司5江宁区人评水库北侧壹类居住用地30749218322500410018786

39、4%2010-2-9江苏腾辉房地产开发XX公司6江宁区汤山街道东麒路以东A地块：商业，B地块二类居住984232128414610077900366069%2010-2-9安徽宇华房地产开发XX公司7江宁区学九路以北二类居住用地9738818511045000920004970104%2010-2-9天正集团南京置业XX公司8江宁区正方大道以北，宁丹路以西C地块商务办公用地12062144743250325022450%2010-2-9江苏软件园开发建设XX公司9栖霞区仙林大学城文澜路以北二类居住用地12423521119984500116000549237%2010-3-30南京高科置业XX

40、公司10雨花台区西善桥街道梅兴路以东二类居住用地131662289657377001230004246226%2010-3-30南京建设发展集团XX公司11江宁开发区内环路以南二类居住223274465512500288006449130%2010-4-13银城地产股份XX公司12江宁区诚信大道以南，莆岗街以东商业混合用地2953953170138001380025950%2010-4-13南京翡翠金轮置业XX公司13江宁区正方大道以北 B地块二类居住18157272365900590021660%2010-4-13江苏软件园开发建设XX公司14六合区程桥镇中心小学以西二类居住43346693

41、5422654600663103%2010-4-13南京东庆投资XX公司15六合区新篁镇纬二路以南二类居住6915103723203503379%2010-4-13南京百度置业发展XX公司16栖霞区马群大庄 5号二类居住用地973961168754090070500603272%2010-5-7朗诗集团股份XX公司17雨花台区西善桥街道贾东壹二二类居住用地79715159431446004460027970%2010-5-7江苏安家利置业XX公司18鼓楼区清江路以西其它公共建设用地8829441464150109002469163%2010-5-18福建省越洋集团XX公司19建邺区所街以北金融

42、保险业用地6302163866800680041500%2010-5-18中国保险监督管理委员会江苏分公司20秦淮区集庆路1号商业混合用地797970501200012000170210%2010-5-18南京地下铁道有限责任公司21栖霞区北苑西路二类居住用地53489117677780007800066280%2010-6-1南京中电熊猫置业XX公司22下关区白云亭路以南住宅混合用地15123574702850034500600321%2010-7-30南京边城房地产XX公司23雨花台区板桥三期二类居住用地1051602523853530065000257584%2010-7-30浙江昆仑置

43、业集团XX公司24江宁开发区宁丹路以东二类居住用地92153110584250002500022610%2010-8-12南京建维软件XX公司25栖霞区尧化街道金尧路南侧二类居住用地4520699454400004000040220%2010-8-1南通苏通房地产2开发XX公司26江宁区天印路以西，文靖路以东二类居住用地87572183902750007500040780%2010-8-24南京绿地国际商务中心XX公司27建邺区莲花路地铁汪家村站以北商业金融业用地1019340773285002850069900%2010-8-24江苏天迈投资XX公司28六合经济开发区龙泉路之南二类居住用地2

44、56135122677159100177618%2010-9-9江苏科海房地产开发XX公司29六合区冶山原粮管所壹期住宅混合用地16484247269902400971142%2010-9-9南京开诚房地产开发XX公司30六合区金牛湖北路以东商业金融业用地7424890967018502077176%2010-9-9南京嘉恒房地产开发XX公司31玄武区碑亭巷地块商业金融业264555557800126002268262%2010-9-9南京圣祺项目投资管理XX公司南京临江老城改下关区滨江江边路以西1号地2010-9-132块商业、住宅353664204771612141001214100592

45、90%9造建设投资XX公司南京临江老城改下关区滨江江边路以西3号地商业、文娱、住2010-9-133块宅31387995419378930078930082720%9造建设投资XX公司商业金融业、住2010-9-2江苏兴地投资发34六合区葛塘新城卞西宅668951752642740034000194024%1展XX公司2010-10-35栖霞区仙林湖以北 1号二类居住用地754661660266800076000457812%12保利地产2010-10-南京凤南投资实36六合区大厂街道欣乐路以南二类居住用地17667578339500950016430%26业XX公司浦口区星火北路以东，学府路2010-10-南京新城万嘉房37以北二类居住用地1333623334075900069500208518%26地产XX公司38建邺区楠溪江东街以南商业金融业12180133984550055004100%2010-1026招商银行股份XX公司南京分行2010-10-南京佳祺建设39六合经济开发区浦六路之南商业金融业2016372590520052007160%26XX公司2010-10-南京江北新城投40浦口区江浦街道迎宾大道S02商业混合用地59040295203354003540011990%26资发展XX公司浦口区七里河西侧