全球房地产场调整趋势报告

1、全球房地产市场调整趋势报告国际货币基金组织近日发出警告， 全球房地产已经开始出现降温的迹象。 由于加 息和宏观调控的作用， 美国、法国、西班牙和一些新兴经济体房地产市场都陆续 出现不同程度的降温。自 2000 年以来，美国楼市持续繁荣，成为支撑美国经济 走出衰退和安然度过“ 9.11 ”等重大冲击的主要动力；而据经合组织估计，工业 国房地产价格在过去 10 年中实际增长了 1 倍之多， 也是拉动工业化国家消费扩 大和经济增长的重要动力。 全球房地产市场泡沫的破灭和调整， 必将使世界消费 需求和经济增长面临很大的不确定性风险， 其未来走势和影响值得高度关注和高 度重视。一、全球房地产市场出现历史

2、上最大的泡沫据英国经济学家杂志分析，过去 5 年发达国家楼市总值由 30 万亿美元 升至超过 70 万亿美元，增幅相当于世界各国国内生产总值的总和。全球房价一 路飙升，正形成历史上最大的房地产泡沫， 也是有史以来全球最大的一次资产泡 沫。这次楼市泡沫超过 20 世纪世界上曾出现的三次房地产泡沫，包括 80 年代 后半期日本的房地产泡沫、 80-90 年代泰国房地产泡沫和 30 年代美国部分地区 的房地产泡沫，而这三次房地产泡沫均引发当事国局域性乃至全球性的经济金融 危机；也超过上世纪 90 年代后期全球股市泡沫（历时 5 年，增幅为世界各国国 内生产总值的 80% ）及上世纪 20 年代后期美

3、国股市泡沫 （占其国内生产总值的 55% ）。据该杂志调查， 这一轮全球性房价飙涨覆盖面之广也前所未有。 不仅涉及美 国、英国、澳大利亚、法国、西班牙等发达国家，也覆盖很多发展中国家。根据 对全球 20 国的调查，1997?2005 年位列全球房价涨幅最大的是南非， 达 244% ； 第二位的是爱尔兰， 达192% ；第三位是英国，涨幅达 154% ；第四位是西班牙， 涨幅 145%.全球房地产泡沫膨胀的主要原因，一是主要发达国家为了摆脱 IT 泡沫破灭 的影响，促进消费和经济增长，持续降低利率，使世界利率水平降至历史低点， 各种低利率的住房信贷花样翻新， 扩大了房地产需求， 刺激消费者踊跃贷

4、款购房， 以获取市场增值和其他好处； 二是投资人在股市崩盘后， 大量转向回报率较高的 房地产市场； 三是世界油价猛涨也使得产油国资金充裕， 大量富余资金流向世界 房地产市场。美国房地产泡沫首当其冲。为了减轻 IT 泡沫破灭的冲击、摆脱经济衰退， 美联储自 2000 年起连续 13 次降低利率，使联邦基金利率由 6.5% 降到 1.75% 的低水平。由于房地产市场的财富效应，这导致 2000 年以来美国房地产价格出 现全面迅速的上涨，为历史罕见。过去 4 年多美国平均房价涨幅已超过 50% ， 而过去半个多世纪美国全国平均房价涨幅仅为 5.5% 。另据美国房地产经纪人协 会 2006 年 9 月

5、 25 日估计，从 1995 年至今年夏天美国平均房价已上涨 111% 。 美国的房价 /收入之比和房价 / 租金之比都已处于历史最高水平。 按居民可支配收 入衡量，美国房价与收入之比已达 5 左右；按全部收入衡量，房价与收入之比 2004 年底已达 3.4 左右。而 1975?2000 年，这一比率在 2.7?3.0 之间很小的区 间内波动。 同时，房地产市场也存在泡沫心理， 大多数人买房不是为了居住而是 为了投资（或投机），是基于未来房价上涨和财富升值的预期。房价上涨是不可 持续的，它已经脱离了经济和收入水平的基本面， 存在着很大的泡沫成分， 美国 业界人士基本认同这是美国历史上最大的房地

6、产泡沫。二、全球房地产开始降温或面临调整近期，国际货币基金组织等国际经济组织和有关人士都发出了全球房地产市 场降温的警报。据彭博报道，近期以来，美国、法国、西班牙、新西兰和中国部 分地区的房地产市场都因为加息及宏观调控措施而出现不同程度的降温， 截至今 年3 月，全球楼市的住宅平均价格在一年内上升了 6.1% ，相比 2004 年楼价高 峰期的按年递升 10.9% ，升幅明显放缓。美国全国房地产经纪人协会日前发表的报告显示， 8 月份美国旧房销售中间 价比去年同期下跌 1.7% 。这是美国房地产市场 11 年来首次出现的年度房价对 比下跌，9月份新房中间价比去年同期下降9.7%,创近3 6年来

7、的最大降幅。三季度美国居民新房开支同比下降 17.4% ，为15 年半以来最大跌幅。此外，未 售出房屋库存量增长至 392 万幢，按 8 月销售速度计算，需要 7 个半月才能售 完，这个比率是 1993 年 4 月以来的最大值。美商务部数据显示，美国 8月份的新房开工量猛降 6% ，是2003 年 4月以 来的最低水平。 这是美国新房开工量连续第三个月下降。 与去年同期相比， 当月 新房开工量下降了 19.8% 。 9 月份美国住房建设开支减少 1.1% ，连续 6 个月下 降。受此影响，美国制造业活动指数由 9月份的 52.9%下降至 10 月份的 51.2% ， 为 2003 年 6 月份

8、以来最低。法国全国房地产联合会报告指出，法国平均房价继 7 月下降 0.3%之后， 8 月又下降了 1.1%。，房价连续两个月下降为法国房地产市场近 10 年来首次出现。 其中， 8月份法国公寓楼的平均售价比 7 月份下跌 1.7%，而独立住房的售价下 降了 0.2% 。近期法国房屋交易量也呈下降趋势，而 2006 年租金收益增长预计 也将是 7 年来最低的随着房价下跌， 近期法国房屋交易量也呈下降趋势。 据法国财政部下属机构 统计，今年第二季度法国房屋交易量比去年同期下降 7.2% ，其中独立住房的交 易量甚至下降 22% 。西班牙房地产市场开始放缓， 新开工住宅也开始减慢。 今年上半年，

9、全国有 超过 350 万套住宅处于空置状态。马德里自由经济市场国际咨询公司总裁LorenzoBernaldodeQuir os称：西班牙房价将面临急剧下跌，问题只是何时发 生。西班牙对外银行报告称，预计房价从明年底开始将下降，到 2009 年跌幅达 15%。澳大利亚和英国的房价已基本停止上涨。而日本房价在连续坐了 14 年的滑 梯后，似乎有止跌反弹现象。即便如此，现今的日本房价较 1991 年的高点也已 缩水近四成。三、美国及全球房地产市场调整的主要风险美国这一轮经济复苏的主要动力是，房地产繁荣刺激了占美国 GDP2/3 的 私人消费的持续扩大。 美国及全球房地产市场泡沫破裂将会给美国及世界经

10、济运 行带来很大的冲击。 国际货币基金组织已经发出警告， 美国房地产泡沫破灭将是 世界经济面临的最大的风险。综合各方面分析，美国及全球房地产市场调整的主要风险是：第一，影响美国及世界消费需求。 近年来， 美国房地产财富效应对于刺激消 费需求起了巨大作用。 2004?2005 年间，美国居民实际消费平均增长 3.7% ，而 同期个人实际可支配收入平均仅增长 2.4% ，其缺口主要靠房市的财富效应来填 补。过去 5 年间，房价上涨对美国消费需求年增长率的贡献超过 0.5 个百分点， 一旦房价趋稳或下跌， 其对消费的贡献度将会变为零或负值。 其他工业国家也大 体类似。第二，加快美国经济减速。 据罗奇

11、的估算， 房市泡沫破裂可能将使美国 GDP 增长率降低 2 个百分点以上。 其中，建筑业开支收缩的影响为 1.5 个百分点， 财 富效应逆转的影响为 0.5 个百分点。如果考虑相关的关联效应，影响还会更大。 房地产降温已使今年美国经济出现减速，美国 GDP 增速从今年一季度的 5.6% 回落到二季度的 2.6%和三季度的 1.6% 。明年美国经济将进一步回落至 2%左右。第三，对美国消费需求的严重依赖将使有关国家出口面临风险。美国 2005 年消费总额达 9 万亿美元，比欧洲高 20% ，分别是日本和中国的 3.12 倍和 9 倍。 这形成了全球出口对美国消费需求的严重依赖， 美国创纪录的 8

12、000 亿美元贸易 赤字就是一个例证。 美国消费和经济增长放缓首先会冲击高度依赖美国市场国家 的出口，如加拿大出口 84% 输往美国、墨西哥 86% 出口输往美国、中国加上香 港转口有 40% 出口输往美国，东亚其他经济体对美国市场依赖程度也比较高。 其次，还会通过全球商品生产供应链在世界经济中引起连锁反应， 包括近年来日 益依赖中国等市场的经济体。第四，美国经济减速可能演变为全球经济减速。 美国房地产泡沫破灭有可能 使美国进入一个消费减速时期。 同时，全球房地产市场调整也会冲击世界消费需 求的成长。在此情况下， 世界将缺乏填补美国消费需求减少的源泉， 也缺乏抵消 高度依赖美国经济的现行增长模式的政策空间， 美国