实务与案例其他登记—王越熙理完

1、房地产登记实务与案例（其他登记 ）王越熙一、预告登记二、地役权登记三、其他登记（异议登记与更正登记）四、查封与协助执行一、预告登记1、概念：物权法第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权（目的） ，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记 的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（物权法第二十条 第一句的表述）2、申请预告登记的情形 登记办法第六十七条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：1）预购商品房 ;2）已预购商品房设定抵押；3）房屋所有权转让、抵押4）法律、法规规定的其他情形在建工程抵押可以申请预告登记 （问答 P163）

2、在建工程抵押同样可以办理预告登记。在建工程抵押办理预告登记后，虽然和在建工程抵押一样也是发“登记证明” ，但两者并不相同，因为在建工程办理预告登记后，取得的 只是将来为实现抵押权的请求权，只有办理抵押登记后取得的才是抵押权。5 年以内禁止上市的房屋不宜办理房屋所有权转移预告登记。 （问答 P168 ） 根据经济适用住房管理办法的相关规定， “购买经济适用住房不满 5 年，不得直接上市 交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的， 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水 平等因素进行回购。 ”该办法还规定：“购买经济适用住房满 5 年，购房人上市转让经济适用 住房的，应按照届时同地段普通商品住房与

3、经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收 益等相关价款。 ”这一办法虽然不是法律、法规，但考虑到一是经济适用住房是具有保障性 质的政策性住房， 如果在禁止上市的期限内， 用预告登记来规避办法的规定， 显然是不合适 的。二是登记机构还是行政机关， 各级登记机构的行为不能和上级行政主管部门的要求相冲 突。因此，对于禁止在一定期限内上市的房屋，不宜办理房屋所有权转移预告登记。3、物权法第二十条 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月 内未申请登记的，预告登记失效。 （物权法第二十条 第二句的表述）4、不动产登记之日应为预购商品房预告登记自完成所有权初始登记之日起计算；预购商品 房

4、设定抵押应以抵押人完成该房屋所有权转移登记之日起计算； 房屋所有权转移预告登记应 自当事人双方签订房屋转让合同之日起计算； 房屋所有权抵押预告登记应自当事人双方签订房屋抵押合同之日起计算。问答 P159）5、房屋登记办法 第六十九条规定：预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请。 （单方申请适用的条件）6、预告登记与本登记的法律关系 本登记具有终局的、确定的效力。 预告登记是为了将来发生的不动产物权或顺位而进行的登记。 具有担保效力、 顺位效力、 增 强效力。预告登记不能直接转为本登记，须当事人的申请。 （问答 P161） （1）预告登记和本登记的性质不同。预告登记并不具有终局

5、的、确定的效力，其登记的是 不动产物权的请求权。而本登记具有终局确定的效力，确认的是物权的归属，具有对世性。 两者性质是完全不一样的，其保护的权利内容也不尽相同。（2）预告登记后，其主体、客体和法律关系等相关情况可能会变化，一旦发生变化，预告 登记赖以存在的基础就可能不复存在，本登记也就不可能按照预告登记的内容进行受理。 申请本登记时不需要先注销预告登记，可以在办理本登记登簿时将预告登记置为失效。7、预告登记与商品房预售合同备案之间的关系（释义 P304）1）二者的性质不同。预告登记是物权法规定的一种不动产登记制度，属于民事制度； 预售商品房登记备案制度是 城市房地产管理法 规定的行政管理措施

6、， 属于行政管理制度。2）二者的功能不同。预告登记制度主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权；商品 房登记备案制度不仅具有保护预购人的功能， 还有助于建设主管部门加强对房地产市场的监 督管理，维护房地产市场制度的功能。3）二者有无强制性上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定后才能申请；房地 产企业与承购人签订商品房预售合同，该企业自签约之日起 30 日内，向房地产管理部门办 理备案手续。 （合同备案由开发商完成）4）二者的适用范围不同。只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议， 为保障将来实现物权， 都可以按 照约定向登记机构申请预告登记。预售商品房登记备案制度只是适用于商

7、品房预售活动中。8、预告登记的受理要件、办件流程1）预购商品房预告登记：登记申请书， 申请人的身份证明， 已登记备案的商品房预售合同， 当事人关于预告登记的约 定，其他必要材料。2）申请预购商品房抵押权预告登记： 登记申请书，申请人的身份证明，抵押合同，主债权合同，预购商品房预告登记证明，当事 人关于预告登记的约定，其他必要材料。3）房屋所有权转移预告登记：登记申请书， 申请人的身份证明， 房屋所有权转让合同， 转让方的房屋所有权证或房地产权 证书，当事人关于预告登记的约定，其他必要材料。4）房屋抵押权预告登记：登记申请书， 申请人的身份证明， 抵押合同， 主债权合同， 房屋所有权证书或房地产

8、权证书， 或者房屋所有权转移登记的预告证明，当事人关于预告登记的约定，其他必要材料。9、预告登记登记的是不动产物权的请求权，是基于双方当事人的合意而产生，也可以基于 双方当事人的合意而消灭。10、预告登记的注销登记需要双方共同申请， 提交双方合意撤销预告登记的书面协议和预告 登记证明、双方身份证明等其他必要材料。举例： 1、王某委托拍卖行拍卖其房屋一套 ,经拍卖后 ,竞买人张某要求王某办理房产登记。 在 拍卖期间，王某见房地产涨价又以更高的价格将房屋卖给了刘某，并办理了预告登记,后刘某亦要求王某办理房屋转移登记。关于房屋所有权归谁所有，下列表述正确的有（ C E ）。A ）王某所有B ）张某所

9、有C）自能够进行不动产登记之日起三个月内申请转移登记，刘某可取得所有权D ）张某和刘某共有 E）刘某所有举例 2： 2009年 7 月王某向李某借钱 50万购买甲房地产开发商的住宅并签订了商品房预售 合同，办理了预购商品房预告登记，同年 8 月与乙银行办理了预购商品房抵押权预告登记， 同年 12月王某办理了转移登记， 2010年 1月王某与丁银行签订了借款抵押合同，并办理了 抵押登记，后王某因经济原因无力偿还债务，受偿顺序正确的为（B ）。A 李某 、乙银行、丁银行B 乙银行 、丁银行、李某C 丁银行、乙银行、李某D 乙银行、丁银行、李某举例：3、特殊情况下经过预售备案的合同， 也可以直接办理

10、预购商品房抵押权预告登记 （ 2） 问答 P1661、正确2、错误3、放弃 如果没有设定预购商品房预告登记， 是不能设定预购商品房抵押权预告登记的。 因为预告登 记是物权登记， 如果没有设定预购商品房预告登记， 就不能保障将来取得该项物权。 而预购 商品房抵押权预告登记也是物权登记， 在没有把握取得物权的情况下， 设定预购商品房抵押 预告登记， 显然是不合适的。 申请预购商品房抵押权预告登记， 应当提交预购商品房预告登 记证明。因此，只有办理了预购商品房预告登记以后，才能办理预购商品房抵押预告登记。举例： 4、办理完房屋所有权转移预告登记后，可以以房屋所有权转移登记证明办理房屋抵 押权预告登记

11、（ 2）。问答 P1701、正确2、错误3、放弃房屋登记办法 没有规定 “预购”存量房抵押可以办理预告登记。 该办法第六十七条规定， 可以申请预告登记的几种情形是（ 1）预购商品房； （2）以预购商品房设定抵押； （ 3）房屋 所有权转让、抵押； （ 4）法律、法规规定的其他情形。其中第二项明确规定了“以预购商品 房设定抵押”可以申请预告登记。第三项则是“房屋所有权转让、抵押” ，在这一句中， “所 有权转让”和“抵押”之间使用的是顿号，说明两者是并列的，即房屋所有权的转让和房屋 所有权的抵押可以申请预告登记。 房屋所有权的抵押显然并不包含房屋所有权以外其他权利 的抵押。因此，在没有新的、明确

12、的规定以前，登记机构不宜为“预购“的现房办理抵押预 告登记。、地役权登记1、地役权的概念物权法 第一百五十六条规定：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高 自己的不动产的效益。他人不动产是供役地，自己的不动产是需役地。 （所谓地役权是不动 产所有权人或使用人为了提高自己不动产利用的效益，而利用他人不动产的用益物权。 ）2、物权法第一百六十四条规定： “地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使 用权等转让的，地役权一并转让，当合同另有约定的除外。 ”物权法第一百六十五条规定： “地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用 权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 ”3

13、、地役权与相邻关系区别：问答P176相邻关系是基于法律的直接规定， 不属于一项独立的民事权利； 而地役权则是基于双方当事 人的合同产生，是一项独立的权利，是一项独立的用益物权，属于他物权的范畴。4、地役权的生效物权法 第一百五十八条 地役权自地役权合同生效时设立。 当事人要求登记的， 可以向 登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。5、需要注意的内容1）需役地和供役地所在区域不在统一登记机构管辖时，应当先在供役地所在登记机构办理，然后凭供役地登记机构发的他项权证到需役地所在登记机构办理。2）地役权设立的最长期限看问答 P177 的表述国家相关法律法规规定，土地承包经营权的期限为：

14、耕地 30 年，草地 30 至 50 年，林地 30 至 70 年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长；建设用地使 用权期限为：居住用地 70 年，工业用地 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年， 商业、旅游、娱乐用地 40 年，综合或者其他用地 50 年。设立地役权的双方当事人， 如果是建设用地使用权人或者是土地承包经营权人， 他们之间设 立的地役权的期限，不得超过他们各自用益物权的剩余期限。6、地役权消灭的情形1）地役权合同已被依法解除；2）地役权期限届满；3）供役地被国家征收；4）混同；他物权与所有权混同的情况下，他物权原则上应当消灭。但是就地役权

15、而言， 其混同的情况下法律后果略有不同。 地役权因混同而消灭， 包括如下情形， 一是当地役权为 供役地所有人所设定时， 地役权人必须取得供役地所有权且供役地上不再有其他使用权， 地 役权因混同而消灭； 二是当地役权为供役地使用人所设定时， 地役权人取得了供役地的使用 权，从而地役权因混同而消灭。5）地役权无存续的必要；举例 1、某学校为方便老师和学生乘坐地铁，与相邻单位约定，学校人员可以借该单位道路 通行，每年支付贰万元。据此，学校享有的权利是（B ）。A .相邻权B .地役权C.建设用地使用权D .宅基地使用权三、其他登记（异议登记与更正登记）1、更正登记1）更正登记概念： 物权法第十九条规

16、定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的 事项错误的， 可以申请更正登记。 不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明 登记却有错误的，登记机构应当予以更正。利害关系人申请更正登记，还应提交权利人同意更正的证明材料。2）权利人是指登记簿登记记载的权利人，不仅包括所有权人和他项权利人，还应当包括预 告登记、查封登记的权利人，如预购商品房的买受人、查封申请人。 利害关系人是指与争议的法律关系或某一事件、事实或人有权利义务关系的人。3）更正登记的受理要件登记申请书； 申请人的身份证明； 证明房屋登记簿错误的材料。 利害关系人申请更正登记的， 还应当提供权利人同意更正的证明材料。4）更正登

17、记的内容 : 权利人可以就不动产登记簿记载的自然状况、权利状况以及其他事项申请更正登记。 利害关系人不能对登记簿记载的自然状况申请更正登记。5）依申请的更正登记和依职权更正登记的区别 依申请的更正登记是权利人和利害关系人提出的更正申请， 如有证据证明登记确有错误的登 记机构应当予以更正 （属利害关系人申请的更正登记的， 还应当提供权利人同意更正的证明 材料）。依职权更正登记不涉及房屋权利和内容的， 登记机构书面通知权利人限期更正， 无正当理由 不来的， 直接更正， 并书面通知权利人； 涉及房屋权利和内容的登记机构书面通知权利人限 期更正， 登记机构不能直接进行更正登记， 在办理更正登记期间，

18、权利人因处分其房屋权利 申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。（问答 P179 和案例分析 P30）2、异议登记1）利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误而权利人不同意更正的，利害关系人可以持 登记申请书、 申请人的身份证明、 房屋登记簿错误的证明文件等材料申请异议登记。 （定义）2）利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误，而权利人不同意更正时，可以提出异议 登记。（异议登记的前置条件）3）异议登记对交易的效力 异议登记的效力优于在先的处分登记。（只要在先的处分登记尚未完成， 即房屋登记机构已经受理登记申请但尚未将申请登记事项 记载于房屋登记簿上，第三人申请了异议登记，则异议登记的效力应当优

19、先。 ） （释义 P374）4）物权法第十九条规定， “申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”5）异议登记期满（ 15 日）后申请人未申请诉讼或者仲裁的，登记机构不能依职权注销异议 登记。问答 P184举例： 1、异议登记期间不可以办理房屋转移登记但可以办理抵押登记，因为房屋的权利人 没有改变（错误） 。案例分析 P31 问答 P184房屋登记办法第七十八条规定， “异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人因处分其房 屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。 ”这里所说的处分登记，不仅指登记簿记 载权利人通过合同转移其权利办理的转移登记， 还包括设定他项权利或者抛弃其权利而申请

20、的登记。举例： 2、更正登记是受理异议登记的前置条件（正确） 。释义 P367四、查封与协助执行1、查封的概念及效力1）概念：是指房屋登记机构依据人民法院送达的协助通知书、裁定书等法律文书，依照法 定的程序作出的限制不动产权权属变动的登记。查封的主体除人民法院外还可以是公安、 海关、工商行政管理局、 税务等行政机关。 法释 （2010）15 号第二条2）房屋登记机构办理了有查封限制处分登记的法律责任。（登记办法的第九十三条）房屋登记机构工作人员有下列行为之一的， 依法给予处分； 构成犯罪的， 依法追究其刑事责 任：（ 1）擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿； （ 2）对不符合登记条件的登记申请予以

21、登记， 或者对符合登记条件的登记申请不予登记； （ 3）玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。2、预查封概念及情形1）概念：是指人民法院对可能属于被执行人，被执行人尚未经过土地房屋登记，取得相关 权属的土地和房屋的查封登记。2）预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。问答 P227补充：国土资源、 房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理 预查封登记。 土地、 房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的， 预查封登记自动转为查 封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。 “预查封的效力等同 于正式查封。 ”从上述规定可以看出，在查封的条件具备之时

22、，预查封应当“自动”转为正 式查封， 而不需要法院再次下达正式查封的协助执行通知了。 另外一个方面， 预查封的效力 与正式查封并无二致， 查封的时间也不存在重新计算的问题， 所以并无必要通知法院。 不过， 如果有业务上的特殊需要， 在转为正式查封之时也可以通知法院， 以更好地协调部门之间的 工作。最高人民法院、国土资源部、建设部协助执行通知 （法发 20045 号）的规定，对预查封 转为查封、轮候查封转为查封，没有要求登记机构书面告知法院。3）预查封仅限于商品房问答 P230人民法院要求执助转移产权的房屋没有办理所有权初始登记的情况主要有两种情形： 一种是 被预查封的房屋， 另一种是被执行人自

23、建或是购买的未办理房屋登记手续的房屋。预查封的房屋因为按法发 20045 号文的规定只局限于商品房，权利状态较为明晰；房屋登记办法第三十五条第二款对此专门作了规定： “因人民法院或者仲裁委员会生效 的法律文书取得房屋所有权， 人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的， 房屋 登记机构应当予以办理。 登记机构予以登记的， 应当在房屋登记簿中记载基于人民法院或者 仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。 ”在办理这类登记时， 应注意的事项是： （ 1）只能按人民法院的法律文书所确定的房屋所有权 人办理； 法律文书所确定的房屋所有权人如要求将该房屋所有权转让他人， 应当在登记并取 得房屋所有

24、权证后再另行办理。 （ 2）房屋测绘报告等材料应由申请人（取得房屋所有权者） 提供。（ 3）在房屋登记簿中记载“基于人民法院生效的法律文书登记”字样。（4）虽然是执助执行， 仍然应当注意登记事项和登记簿的记载没有冲突。 因法院的查封也是登记簿记载的 内容，故协助转移产权的房屋虽然还没有进行初始登记， 但要注意有否其他法院对该房屋的 预查封。4）预查封标的与经预售商品房合同备案房屋（预告登记房屋）的法律关系依照法发 20045 号，第十五条规定，主要包括：1.已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。此时，作为被执行人的房地产开发企 业虽然已对所建房屋享有物权， 但由于该物权尚未登记公示， 不能

25、进行移转处分， 人民法院 只能预查封。如果房屋已经出售，则此时为保护购房人的物权期待权，不能进行预查封。2.被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。此时，建筑物 已由房地产开发企业办理了大产权证， 但还没有区分所有。 作为被执行人的购房人虽并不对 该房屋享有真正意义上的物权，但已经享有期待权，具有排他性，可视为其财产而预查封。3. 被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、 保全将来发生的不动产物权的 功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动， 但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生 物

26、权变动的排他性权利。5）预查封与查封转化程序性规定 预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。 在人民法院预查封期间， 任何单位 和个人不得擅自处分预查封的财产， 有关部门也不得办理转让、 抵押手续。 但是预查封和查 封也有一些细微的区别；一是人民法院不能对预查封的房地产进行处理；二是预查封期间， 登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外， 登记机关不得为任何其他登记 行为。在预查封期间，一旦房地产权属登记在被执行人名下，则预查封就自动转为查封。3、轮候查封及适用情形1）概念：是指两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封时，登记机构首先送 达协助执行通知书的人民法院

27、办理查封登记手续后， 对后来办理查封登记的人民法院作轮候 查封登记，并书面告知该房地产已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。2）轮候查封的查封顺位及效力：轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。 查封法院依法 解除查封的， 排列在先的轮候查封自动转为查封； 查封法院对查封物作出处理后， 排列在后 的轮候查封自动失效；对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。轮候查封的主体只限于人民法院。问答 P226）3）轮候查封自动转为查封时，才开始计算查封的期限。4、续查封 1）续查封是指人民法院在查封期限届满前再次办理查封手续的执行措施。续查封的基础是 原查封，没有原

28、查封就不存在续查封。2）适用情形：续查封的协助通知书必须在原查封期限届满以前送达，否则解释一个新的查 封。3）续查封的时限：如果协助执行通知书上明确了续封的期限，续封的开始时间是在送达文 书之日当天或者以后至原查封期限届满以前， 则续查封期限以文书确定的查封期限为准； 如 果续查封法律文书确定的查封开始时间在送达法律文书的时间之前， 则续查封期间应是从收 到续查封文书之日起计算。5、送达协助执行通知书等生效法律文书1）房屋登记机构对协助执行通知书的法律义务司法权具有最终性， 行政权应受司法权的监督和约束。法院的判决、裁定具有既判力、 执行 力，行政部门必须无条件执行。登记机构无需对生效法律文书

29、和协助通知书进行实体审查， 可以提出审查建议，但不得停止执行。2）协助执行中对房、地主体关系一致规则的适用 房屋登记办法第八条 办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地 使用权权利主题一致的原则。（1）土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和 房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。（2）在变价处理土地使用权、房屋所有权时同时转移.（3）土地使用权和房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。（问答 P232）3）协助执行通知书的生效法律文书的送达方式和程序 送达原是指人民法院按照法定的程序和方式， 将诉讼文书送交诉讼当事人及其他诉讼参与人 的行为。送达方式包括直接送达、 留置送达、 邮寄送