某商贸物流中心可行性研究报告

1、/'项目单位： XX 镇人民政府报告编制单位： XX 镇人民政府项目名称： XX 商贸物流中心 项目 项目承担单位： XX 镇人民政府法人代表：丁勤华 报告编制单位： XX 镇人民政府一、项目单位概况 5二、项目基本情况 6（一）项目名称 6（二）项目承办单位 6（三）法人代表 6（四）项目拟建地点 6（五）项目建设内容 6（六）投资预算 7三、项目提出的背景及建设必要性 7四、建设条件与场址 7（一）项目建设地点概况 7（二）场址选择原则 8（三）项目建设地点 8（四）场址评述 8五、项目建设方案 8（一）建设内容 8（二）设计指导思想 9（四）建筑结构设计 10（五）公用工程 11

2、六、企业组织、劳动定员 15（一）企业组织机构 15（二）劳动定员 15七、环境保护、劳动安全卫生及消防 16（一）环境保护 16（二）劳动安全卫生 17（三）消 防 18八、项目实施进度 18九、投资估算 19（一）投资估算 19（二）资金筹措与资金使用计划 20十、经济评价 21（一）财务评价依据 21（二）营业收入、营业税金和附加估算 21（三）财务评价结论 21十一、结论 22、项目单位概况XX 镇位于安徽省萧城镇西北 32 公里处，苏鲁豫 皖四省交界处，东临江苏徐州，南靠淮北大煤田，西与 河南商丘、 北与山东菏泽、 济宁不过百公里。 陇海铁路、 310 国道、 301 省道纵贯横连，

3、另有黄赵、黄青两条县 级公里，交通便利。全镇总面积 92 平方公里。其中， 镇区面积 4.7 平方公里。辖区有 35 个行政村， 111 个 自然村， 6 个居委会， 138 个镇直机关、事业单位。到 2005 年底，全镇总人口 92000 人，其中镇区人口 3.3 万人， XX 镇是苏鲁豫皖边区物资交流辖区的集散地， 淮海经济区重镇。改革开放以后， XX 镇快速发展。 镇区面积由原来的 2.2 平方公里扩大到现在的 4.7 平方公里，镇区人口由 1984 年的 2 万多人增加到现在的 3.3 万人，街道由原 来的 2000 多米增加到 11000 多米。到 2005 年底，全 镇有国营、集体

4、、私营企业 42 家，其中皖王集团 2005 年销售收入达到 3.4 亿元，另外全镇还有个体工商户 2100 多户，中小学 35 所，其中镇区有完全高中 1 所， 普通初中 4 所，小学 3 所，职业技术高中 1 所，医院 3 所，医疗室、所 25 个，临床 230 张，另有文化站、电 视台、广播站、剧场、影院、邮政、电信局各1 处，其中电视转播台可覆盖苏鲁豫皖接壤地区周围40 公里地域。主要商贸市场有工业品市场、农贸市场、百货公司 大楼、华联超市、美联超市、联华超市等，其他服务业 有饭店 60 多家，小吃部 80 多家，旅社、旅馆 25 家， 出租汽车 70 多部。 1970 年建起的 XX

5、 变电所，担负着XX 镇及周边乡村的输变电任务。 坐落在镇区中间的 XX 火车站，归属济南铁路局，为四级一等站，每天有四对 直快客车停靠。XX 镇地势平坦，属黄淮海冲积平原，暖温带半湿 润性季风气候区，四季分明，雨水较充沛，土壤以半沙 半淤为主，适宜小麦、玉米、棉花、大豆、红薯、苹果、 梨生长。 地下资 源主要有 石油， 经有关部 门勘探 ，以 XX 为中心，周围 50 公里内有着丰富的石油油气资源， 有待日后开发。二、项目基本情况（一）项目名称XX 商贸物流中心（二）项目承办单位XX 镇人民政府法定地址： XXXX 镇人民路（三）法人代表 法人代表：丁勤华（四）项目拟建地点XX 镇物流工业园

6、（五）项目建设内容 现代物流中心规划总占地面积 50-60 亩，项目分两期 建设，一期主要为集团总部办公大楼、综合楼、仓储一 区、信息中心与物流调度中心等，二期为研发中心、仓储 二区及其它工程。一期主要为集团总部办公大楼、综合楼、仓储一区、 信息中心与物流调度中心区，集团办 公大楼一幢：建筑面 积 6280 平方米，配电房一幢：建筑面积 50 平方米，综合 楼一幢 : 建筑面积 2560 平方米 ;信息中心与物流调度中心 一幢 ： 建 筑面 积 2240 平方 米 ， 停车 场 一排 ：建 筑 面 积 1170 平方米 ；仓 储一 区包 括仓 储综合 楼一幢， 建筑面 积 2600 平方米、普

7、通仓库两幢，建筑面积 12820 平方米； 一期建筑面积 26550 平方米；二期主要为研发中心、仓储二区，研发中心一幢：建筑面积 1250 平方米，仓储二区包括综合服务楼一幢，建 筑面积 2165 平方米、普通仓库两幢，建筑面积 11120 平 方米。本项目针对全部工程进行设计。（六）投资预算该 项 目 总 投 资 为 6500 万 元 ， 其 中 ： 固 定 资 产 投 资 3850 万元，流动资金 2650 万元。三、项目提出的背景及建设必要性建设大型商贸物流中心，加强与省内外发达地区商贸 流通业的对接步伐，推进商贸物流现代化。 新型商贸流通 业态的介入将会极大地提升南屿商贸流通业的层次

8、。 XX 商 贸物流中心的建设，对 XX 镇的工业、物流业、建筑业、 服务业的发展具有极大的促进作用。四、建设条件与场址一）项目建设地点概况XX 镇经济开发区位于 XX 镇南部，属镇南社区。开发 区地势平坦开阔，北面靠近 310 国道， 314 省道、陇海铁 路穿境而过，交通十分便利。该项目建设在开发区中，对 发展十分有利。（二）场址选择原则、符合 XX 镇的长期战略规划；、符合 XX 镇总体发展规划及长远发展规划；3 、水、电、交通等配套条件良好；4 、建设规模符合当地资源情况；5 、无其它不良条件。（三）项目建设地点该项目选址于 XX 镇物流园，占地 50-60 亩，区内供 水、供电设施齐

9、备，交通、供电、供水等配套条件良好。（四）场址评述 本项目的场址选择充分考虑企业的实际能力和长远发 展，做到了统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。本项目场址生产辅助设施配套条件好，良好的基础可 保证项目的顺利实施、有效运转。五、项目建设方案（一）建设内容 该项目为现代商贸物流中心 建设项目。现代商贸物流 中心主要分集团总部、研发中心、物流调度中心、信息中 心、仓库等五个部份。一期项目占地面积 40 亩，主要包括集团总部、综合楼、仓储一区、物流调度中心、信息中心等，还包括道路和绿化。二期项目占地面积 20 亩，主要包括研发中心、和仓储 二区。一二期项目总占地约 50-60 亩。（二）设计指导

10、思想 建立科学、完整的物流体系，提高流通效益，减少流 通环节，把本项目建设成档次高、功能 全、辐射面广、对 区域性经济有影响和带动作用的物流中心。（三）规划方案1 、总平面布置总图布局以满足仓储物流为原则，合理布局，疏密有 致，并为良好的内部交通组织、庭院环境打下坚实基础。（ 1 ）根据选定场址的地形、地貌及功能要求，合理划 分功能区域。主要包括集团总部办公区、研发中心区、物 流调度中心及信息中心区、库区 四部分。力求各功能区域 划分明了，联系方便，保证各运作环节相互衔接，流程顺 畅。（ 2 ）功能区内采用组团式布置。根据用户实际需要， 划分出大小不等的组团。组团的布置应充分考虑各用户产 品特

11、点及用途，合理安排，避免互相影响。（ 3 ）各功能区内，各组团的划分应尽量使运输距离最 短，避免迂回与交叉干扰，运输通道采用无交叉的单向环 形路线，车流、货流顺畅，保证生产作业的安全与有序。（ 4 ）办公区和仓储区应为货物承托双方提供方便，托 运、提取货物处设置于进出口附近，方便货主，同时避免 人流与车流交叉。（ 5 ）规划方案应重视经济论证，在满足生产、仓储物 流需要和建设指标要求的前提下，要节约用地，提高面积 利用率。( 6 )进出口位置、建筑物的位置、外观形式等方面， 要符合城市及道路两侧景观设计要求。( 7 )在满足仓储物流要求的前提下，各建筑物紧密布 置，使生产运输方便，并利于环保、

12、防火、安全、卫生等 要求。( 8 )结合场区实际，做到统筹兼顾，为将来发展留出 余地，处理好近远期关系。2 、总体规划特点 将各区规划分开，既相对独立、完整，又便于联系， 成为有机整体。集团总部办公区、研发中心区、物流调度 中心及信息中心区、库区 四部分内容因功能的不同，服务 对象的不同，建筑形式的不同以及结构形式、荷载的不同 而相对独立设置，既独立又方便联系，易于功能组织和交 通流线设计，同时使工程造价更趋于合理。(四) 建筑结构设计1 、设计依据建筑结构荷载规范( GB50009 2001 ) 高层建筑混凝土结构技术规程 (JGJ3-2002) 建筑抗震设计规范( GB50011 2001

13、 ) 建筑地基基础设计规范( GB50007 2002 ) 建筑结构可靠度统一标准( GB50068 2001 ) 混凝土结构设计规范( GB50010 2002 ) 建筑抗震设防分类标准( GB50223 95 ) 2 、设计参数基本风压抗震设防 均布活荷载标准a、不上人屋面0.7 kN/m2b 、上人屋面1.5 kN/ m2c、办公室2.0 kN/ m2d 、走廊、楼梯2.0 kN/ m2e、厕所、卫生间2.5 kN/ m2f、水箱间10.0 kN/ m2其余房间活荷载按建筑结构荷载规范 GBJ9-87 取值3 、建筑方案设计原则（ 1 ）功能使用要求是建筑的最基本因素，因此，仓储 物流中

14、心应充分满足储存、发送流程及工艺设备要求，使 建筑与工艺有效结合，努力创造出功能合理、利用率高、 节能、环保的仓储物流中心。（ 2 ）着重解决好交通组织、消防设计、制冷设计及大 屋面可能带来的技术难题，使本工程建设为仓储物流中心 的典范工程。（ 3 ）建筑造型设计力求创造出具有文化内涵，同时又 体现现代建筑特点，并与厂区周围建筑物及道路相吻合的 建筑风格。建筑设计构思本工程为一现代商贸物流中心，因此本方案在整体 形象设计中力求使用简洁明快的建筑语言来表达现代 仓储 物流中心这一高效、快捷的建筑内涵。（五） 公用工程1 、给排水工程1） 设计依据a 建筑给水设计规范 GBJ15-88b 建筑设计

15、防火规范 GB50016-87 （ 2001 年版）c 自动喷水灭火系统设计规范 GBJ84-85d 污水排入城市下水道水质标准 GJ18-862）供水a 供水水源、取水和输水工程、方案 项目厂区供水水源为城市自来水，自来水由市政管道 DN75 管道，接点压力为 0.5Mpa 。本项目一期完成后小时 平均用水量为 3m 3 ，经计算，市政自来水管网可满足本项 目用水需求。b 消防给水系统方案 消防管网与生产、生活供水管结合，建筑物的室外消 火栓用水量为 25l/s ，室内消火栓用水量为 10l/s ，与市政 管网相联，可满足消防用水要求。c 项目用水量 本项目达产后用水量估算见下表：工厂用水量

16、估算表序号用水部门用水种类耗水量（ m 3 ）全年用水量小时平均小时最大全天4生活用 水自来水2455绿化自来水116浇洒道 路自来水117其他自来水12210合计38930003）排水生活废水主要来自办公服务区和住宅区各建筑物卫生间的厕所冲水，除粪便污水需经化粪池处理外，其他生活 废水均可直接排到市场前的市政排水沟；雨水采用地面自 然排水，再排入道路两旁的暗沟，先流入厂区排水干道， 最后流入工厂的废水总排水管与经营、生活废水合流排 出 厂外。2 、供电及通讯1）工厂供电（ 1 ）项目装机容量、用电负荷、负荷等级项目投产后，全厂的总装机容量约为 120kW （其中消 防及其他备用负荷未考虑）。

17、经计算有功负荷为 102kW ， 无功计算功率为 45kVar ，视在计算负荷 130kVA 。选用 1 台 160KVA 的 S9 型低损耗变压器，则变压器平 均负荷率为 87% ，全厂需要系数约为 75% 。本项目全年用电量约为 2 万度。（ 2 ）电源、电源设施及外部条件本项目的用电由南屿镇变电站供应，该站以 10KV 单 路为本项目供电，供电专线经高压电缆接入中心内配电 房。供电可靠。（ 3 ）供电方案本项目全部负荷均为三级负荷，但考虑到产品在经营 过程中一旦停电时间过长会造成企业重大的经济损失，故 也按二级负荷处理。10KV 高压电源线进入配电站后，经高压开关柜接到 变压器高压侧，由

18、变压器降压到 0.4/0.23KV 后，用低压配 电柜以放射式与树干式相结合的方法向各用电点送电。区 区内 配 电 电 缆 沿 地沟 敷 设 ， 0.4KV 电 源 进入各 用 电 部 门 后，经动力配电箱向各用电设备配电。高低压侧均采用单母线的接线方式。经估算项目自然 功率因数约为 0.69 ，经低压侧电器补偿后，功率因数约为 0.89 。照明电源由配电室引出专线 以树干向建筑物配电，各 建筑物的室内照明由设在该建筑物内的或附近建筑物内的 照明配电箱控制，照明配电电压采用 380/220V 三相四线 制，灯头电压采用 220V ，局部照明和检修用灯的灯头电 压采用 36V 安全电压。（ 4

19、）防雷措施 本项目各主要建筑物均按三类防雷考虑。低压配电系 统的接地型式采用 TN-C 系统，房屋内所有的金属管道、 机架、金属设备外壳和电气设备的在正常情况下不带电的 金属外壳均应按上述系统做接零保护。各屋面应设避雷 网，引下线暗设。防雷接地电阻不应大于 30 ，所有建筑 物电源入户处均应做重复接地，接地电阻不应大于10 ，重复接地和防雷接地可共用接地装置。2） 电讯 本工程弱电设计内容包括：电话通讯、宽带网、火灾 自动报警及联动控制系统。场区在信息楼内计算机中心设总机室，安置自动电话 交换系统一套，总机室宽带和电话配线架空引出，内线、 外线分别行至单体建筑宽带或电话组线箱，然后敷设到各 需

20、要岗位。根据建筑设计防火规范、火灾自动报警系统设 计规范有关规定，在有关建筑物内的重要部位设防火 区，按防火分区安装烟温探头，在走道入口设报警按钮、 警笛、当火警信号送至消防控制室，发出灭火指令信号， 切除有关非消防电源，鸣警笛，消火栓 按钮启动消防泵。 消防控制室还设有与区消防队的直通电话。3 、采暖、通风1） 设计依据采暖通风及空气调节设计规范 GBJ50019-87 建筑设计防火规范 GB50016-87 （ 2001 年版） 2）通风工程本项目各建筑物内均以自然通风为主，机械通风为 辅。卫生间和浴室设排气扇。六、企业组织、劳动定员（一）企业组织机构1 、组织机构项目由 XX 镇人民政府

21、负责组织实施，实行董事会领导 下的总经理负责制，自主经营。公司设总经理 1 人负责全面工作，下设各业务科室及 行政管理科室，具体负责公司的各项工作。2 、工作制度该项目全年作业天数 360 天，人员年工作日 251 天， 行政管理实行单班制，仓储区三班制，每班工作 8 小时。（二）劳动定员本着务实 、高效 、精干的 原则， 在满足项 目生产 经营 和管理需要，保证项目顺利进行的前提下，合理设置劳动 定员。初步拟定集团公司总部人员为 335 名。其中，物流中 心及调度人员 176 人，研发中心人员 9 人，信息中心人员 15 名，仓储、采购和销售人员 100 人，管理人员 35 人。员工来源分为

22、内部竞聘和外部招聘。 内部竞聘即所招聘 的员工来自公司内部，内部竞聘能形成和提高公司内部竞 争压力，激发现有员工工作激情。因此公司将优先考虑内 部竞聘。七、环境保护、劳动安全卫生及消防（一）环境保护 主要污染源及污染物1 、污染源及污染物概述 本项目主要污染源为清洗废水和生活废水及产品废 料，以及机器运转发出的噪声。2 、国家和地区相关环保标准a、 GB8978 污水综合排放标准；b 、 GB12348-90 工业企业厂界噪声标准 三类标准； c、 GB16297-1996 大气污染综合排放标准。3 、项目污染治理方案a 废水治理与综合利用本项目污 水主要 为清洗废 水，成 分主 要是 泥土，

23、 基本 无有害物质，可与生活废水一起 及生活污水，经化粪池处 理后，达标排放。b 噪声治理噪声主要 产生于 泵、冷冻 机及冷 凝风机。 泵及冷 冻机 采用单独房间隔离，同时在设计中选用优质低噪设备，并 采用减震基础，在产生噪声的厂房内壁涂敷吸声材料，选 用隔音门窗，在冷凝风机进气口安装消声器。经过以上降 噪措施后，可满足 GB12348-90 的要求。c 固体废弃物的治理本项目设两个固定垃圾箱， 由市政环卫负责清运， 不会 对当地环境造成污染。d 绿化美化环境场区绿化是环境保护的重要措施之一， 也是项目文明建 设的重要标志，是项目规划设计中不可缺少的组成部分。 本项目将充分利用原有条件，选配良

24、好的树种和植物，对 场区进行绿化。绿化的重点以场前区、道路两旁和建筑物 周围等空地为主，采取乔、灌木和乔灌木与绿篱搭配；草 坪与花卉相间的形式美化场区平面，并利用绿化植物改善 环境，为职工创造优美舒适的生产生活条件，促进企业生 产发展。(二) 劳动安全卫生本项目主要为现代物流中心项目其设计依据为：1、中华人民共和国劳动法2、中华人民共和国清洁生产促进法3、工业企业设计卫生标准 ( GBZ1-2002 )4、工业企业厂界噪声标准 ( GB12348-90 ) 职业安全卫生主要措施1、生产设备均制定安全操作规程，使工人做到有章可 循，同时按规定配备必要的安全防护用品，所有危险区域 均设有危险标志和

25、防护措施。2、实验室内装有空调，保证室内的温度、湿度要求和 空气清新。3 、在建筑装修上，采取隔声设计，设置隔声门窗、车 间内墙使用吸音材料作吸声处理。4、对产生的废料等设专人及时清理，保证生产环境清 洁卫生。（三）消 防建筑设计防火规范 GBJ50016-87 （ 2001 年版） 建筑灭火器配置设计规范 GBJ140-90 消防措施1、总图各建 筑 物 间 距 均大于 10m ， 道 路 呈 环状 ，主 干 道 为 8m ，副道为 6m ，有较大面积空场可用于消防回车。2、建筑结构仓房等建筑 物耐 火等级二级 ，各 建筑物内疏 散通 道间 距小于 25m ，并在醒目位置设有安全标志。3、消

26、防给水场区内设有 DN75 消防管网，水压 0.35Mpa ，消防管 网设有室外消火栓多套，与市政管网相联。并设置相应消 防栓、干粉灭火器等室内消防设施，可满足消防要求。4 、车辆区设灭火砂池两个，每个体积不小于20 立方米。八、项目实施进度为使本项目尽快建成并投入使用，项目批复后，应尽快委 托有关部门进行初步设计和资金落实，同时做好设备考察和订 货工作，并对工程建设实行招投标。同时，为确保工程进度和 建成运营后达到预期效益，应合理安排工期，做好市场开发和 管理人员的培训工作。根据项目进展情况，预计批复可行性研究报告后，项目从前期 准备工作到竣工验收投入使用共需 2 年时间。九、投资估算（一）

27、 投资估算1 、估算范围本项目的投资估算范围包括： XX 商贸物流中心建设所 需建筑工程费用、其它费用、预备费及建设期利息等。2 、估算依据 中国轻工总会颁发的轻工业建设项目投资估算办 法；安徽省建筑工程消耗定额； 安徽省安装工程消耗定额； 有关行业规范、规定、标准； 建设单位提供的有关基础数据资料。3 、编制说明 1）建筑工程费用：建（构）筑物估算价值主要依据当 地有关类似工程造价及福建省建筑工程消耗定额估算。2）设备及仪器购置费：主要依据设备生产厂商提供的 设备报价资料，参照国内外近期市场询价确定。本项目设 备价格中包含安装调试费。3 ）土 地征 用费 ：项目 拟征 地 50-60 亩， 预估 费用 1200 万元4）其他费用：按照国家行业现行投资估算有关规定和项目实际情况计取。5）预备费：基本预备费取工程费用和其它费用之和的4% ，涨价预备费根据有关规定免列。4 、总投资估算工程固定投资估算本项目建筑工程费估算采用单位建筑工程投资估算 法，经测算，计划总投资 6500 万元，其中土地费用 1200 万、工程费用 2450 万、不可预见费用 200 万、流动资金 2650 万元。经估算，本项目总投资为 6500 万元，其投资构成见下 表项目总投资估算汇总表序号费用名称投资额占项目总投资的比例 （ %）1建筑工程费2450万37.692土地费用1200万18.4