2017长沙写字楼市场报告—2017年半年刊

1、封面页前言：上半年，“政策向左，市场向右”的困局格外明显。房地产行业政策一方面继续支持高库存的二线和三四线城市落实各种措施去库存;另一方面,一线城市和热点二、三线城市密集出台以 “限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。从政策效果看，无疑陷入了“政策向左，市场向右”的困局，紧缩政策的四面“围堵”只是让投资需求和资金从核心城市四处“外溢”至其他城市，以至于前期诸多高库存压力城市都走出了“量价齐升”之路。这些现象的核心原因在于:无论是信贷收缩还是“四限”扩围，都没有从根本上改变投资者对热点城市房地产市场前景和房产投资财富效应预期的判断。虽然金融“缩表”,但整体融资环境仍相对宽松，但5月房贷增

2、量规模却并不算少。在热点一、二线城市“四限”情况下，更多资金流向三四线城市。正是在这样的情况下，上半年各线城市成交量全线回落，一线城市成“重灾区”，成交量同、环比跌幅都在40%左右。二线城市成交表现不容乐观，苏州、合肥、南京等市同比腰斩。核心城市周边的三四线成交持续低迷，珠海、无锡、东莞、中山、常熟等市成交量明显回落。与此形成鲜明对比的是，盐城、汕头、湘潭等三四线城市市场热度显著提升，成交量同、环比均实现较大比例增长，汕头更是同比大增215%，市场热度可见一斑。综合而言，当下三四线城市房地产市场进一步分化，市场热度梯次转移，核心城市周边的三四线城市收政策抑制成交量降至较低水平；更多三四线城市如

3、雨后春笋般迅速成为热点，如徐州、盐城、汕头等成交量呈加速上涨之势。从房价趋势看，随着紧缩调控政策不断升级、效果叠加的确减缓了房价上涨势头，二季度以来重点一、二线城市房价涨幅持续放缓，如广州、深圳、福州、苏州等。而武汉、合肥、杭州等城市涨幅在5%左右。与此同时，新晋热点二线城市和部分三四线城市房价快速持续上涨，譬如长沙、西安、宁波、南宁，部分城市价格已达高位。而环一线和热点二线的三四线城市，在需求外溢以及政策利好下，住宅价格较去年下半年快速增长，例如珠海、惠州同环比涨幅均高于40%；其次，如太仓、芜湖、湖州、南通等在去年房价疯涨基础上继续高位上涨的城市，环比保持10%的增幅，同比涨幅均在20%以

4、上。针对当前政策造成的“逆向分化”也好，还是“按下葫芦浮起瓢”也罢，之前的高库存压力二线和三四线市场开始走上量价齐升的通道。我们预计不排除会有更多的三四线城市跟进落地“限购、限贷、限价、限售”等紧缩政策，轮动效应带来的结果就是三四线城市将成为楼市调控的新主场。随着政策调控蔓延至三四线城市，以及部分城市开始执行“四限”之下，未来楼市将逐渐在政策的威力之下慢慢回归理性。对于非热点城市，应当抓好2017年限购、限贷带来的需求溢出机会，尤其是环核心城市圈的三、四线城市，更应抓好机会加速去化库存产品。在这些有销售量没有入住量的地区盲目囤货，最终只能得落得作茧自缚的结局。目录一、宏观市场环境11.1长沙上

5、半年主要政策11.2宏观环境11.3楼市资讯31.4城市规划41.5典型城市新入市高级办公楼6二、土地市场82.1土地市场供应82.2土地市场成交92.3典型商务地块分析10三、楼市数据123.1商品房市场供求分析123.2商业市场供求分析133.3写字楼市场供求分析14四、半年度销售排名174.1商品房销售TOP20174.2商业销售TOP10184.3写字楼销售TOP10184.4商务企业销售金额TOP1019五、重点产品研究205.1在售项目动态205.2重点竞品分析235.3潜在产品研究24六、租赁市场分析256.1租赁市场格局256.2重点项目月度租金监控26七、总结277.1市场小

6、结277.2政策分析277.3未来市场走势及预判27III定义写字楼标准/ Define Office Buildings一、宏观市场环境1.1长沙上半年主要政策时间政策属性主要内容对商办市场影响2017/3/18限购限购区域为芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县(限长沙经开区、星沙区域)暂停出售二套房；非本市户籍家庭可申购1套商品住宅利好2017/3/18限贷商贷：首套房首付比例不低于30%，1套房贷款已结清购买2套房首付比例不低于35%，1套房贷款未结清购买2套房首付比例不低于45%，暂停发放3套房及以上住房商业贷款公积金：首套房首付比例不低于20%，1套房贷款已结清购买

7、2套房首付比例不低于35%，暂停发放3套房及以上住房公积金贷款。无影响2017.5.20限购暂停对限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手房)；暂停对限购区域已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房；限购区域内无住宅的非本市户籍家庭可申购1套住宅利好2017.6.29限价2016年10月有销售的，申报单价不得高于该项目当时的分面积段销售均价；首次开盘的，申报单价不得高于同质可比项目2016年10月的销售均价实施区域：芙蓉区、开福区、天心区、岳麓区、雨花区、望城区、长沙县适用范围：长沙市新建商品住宅(不含保障房、经济适用住房、定向开发、单位自建房、拆迁

8、安置房)利好2017.6.29人才新政在长沙工作、具有专科及以上学历或技师及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制无影响点评：目前为止，长沙实施的主要房产政策有限购、限贷、限价等，均指向商品住宅，将会造成今年商品住宅的成交量大幅下降。直至目前为止，暂无针对商业、办公两市场的相关政策信息。整体而言，目前实施的房产政策对商业、办公利好。1.2宏观环境1、【住建部】保持特色小镇特色 不盲目拆老街区盖高楼住建部日前下发通知，要求各地保持和彰显特色小镇特色，尊重小镇现有格局、不盲目拆老街区，保持小镇宜居尺度、不盲目盖高楼，传承小镇传统文化、不盲目搬袭外来文化。根据通知，各地要尊重小镇现

9、有格局、不盲目拆老街区。一要顺应地形地貌。小镇规划要与地形地貌有机结合，融入山水林田湖等自然要素，彰显优美的山水格局和高低错落的天际线。严禁挖山填湖、破坏水系、破坏生态环境。二要保持现状肌理。尊重小镇现有路网、空间格局和生产生活方式，在此基础上，下细致功夫解决老街区功能不完善、环境脏乱差等风貌特色缺乏问题。严禁盲目拉直道路，严禁对老街区进行大拆大建或简单粗暴地推倒重建，避免采取将现有居民整体迁出的开发模式。三要延续传统风貌。统筹小镇建筑布局、协调景观风貌、体现地域特征、民族特色和时代风貌。新建区域应延续老街区的肌理和文脉特征，形成有机的整体。新建建筑的风格、色彩、材质等应传承传统风貌，雕塑、小

10、品等构筑物应体现优秀传统文化。严禁建设“大、洋、怪”的建筑点评：特色小镇的出现，也导致部分地区出现盲目跟风等弊端现象，破坏老旧街区、破坏原有山水林田等自然要素，几乎失去了原有小镇的特色。该通知的下发，可有效降低特色小镇建设中的各类弊端现象。特色小镇的打造不仅需要寻求和保持自身特色，更需要着重关注后期运营维护，对历史文化遗产、非物质文化遗产要做好保护和活化。2、【长沙市委市政府】长沙发布22条人才新政 专科以上学历首套房不受限长沙市建设创新创业人才高地的若干措施。6月29日, 长沙市委市政府“全力支持人才创新创业系列政策”新闻发布会举行。中共长沙市委 长沙市人民政府 关于印发长沙市建设创新创业

11、人才高地的若干措施的通知，在长沙工作、具有专科及以上学历或技师及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。点评：无论是经济增长情况，还是人口增长情况，长沙在中部地区都处在前列，而且长沙在省内的首位度也非常的高，仅次于武汉。首位度高的一个最大优势是可以快速聚集全省资源，实现跨越式发展。城市的发展离不开人才，人才政策的实施将会加大长沙发展潜力、发展速度。从另一个角度来看，人才的停留也将加大购买力度，商品的需求、住宅的需求也将随之增加。3、【三湘都市报】长沙首套房贷取消利率优惠 二套房利率上浮10%6月全国首套房贷款平均利率为4.89%，为基准利率的9.97折，环比上升了3.38%。

12、去年同期，全国房贷有利率优惠的银行占比85.31%，今年6月优惠占比为14.61%，环比5月的47.38%下降约70%。6月长沙房贷为基准利率，15家监测银行全部取消了利率优惠，首付方面，监测银行首付多为三成起。二套房方面，监测的15家银行利率均为基准利率上浮10%，首付多为4.5成起，部分银行要求二套房首付6成起。点评：首套房贷回归基准利率、二套房利率上浮10%，影响最大的还是尚未购房的刚需人群和改善性住房人群，主要体现在还贷压力方面。对商业、办公市场影响较小。目前房贷份额占比较小的少数银行分行暂停房贷业务，对楼市不会造成较大影响。但长沙各银行在首套房及二套房方面，暂时未暂停房贷业务，随着信

13、贷政策从紧，不排除暂停房贷业务的出现，需关注五大行对商业、办公房源贷款的发放情况。4、【21世纪经济报道】长沙出台限价令：新房定价比照去年10月水平6月29日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会、国家统计局长沙调查队三部门联合印发长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程（长发改价控201796号），通知强调，长沙市的商品住房项目申请预售许可证，价格比照2016年10月的均价来确定。具体而言，2016年10月有销售的，申报单价不得高于该项目当时的分面积段销售均价。首次开盘的，申报单价不得高于同质可比项目2016年10月的销售均价。此次“限价令”的实施区域为：芙蓉区 、开福区、天心

14、区、岳麓区、雨花区、望城区、长沙县。适用范围为长沙市新建商品住宅（不含保障房、经济适用住房、定向开发、单位自建房、拆迁安置房）。点评： 据克而瑞观察，2017年1月至6月，长沙住宅市场成交均价均有较大幅度上涨，其中内五区住宅均价涨幅15.5%、内六区住宅均价涨幅11.8%、六区一县住宅均价涨幅11.3%。六区一县中，天心区涨幅最大：17.7%；雨花区涨幅最小：1%。长沙本次实施“限价令”，实则限制住宅市场房价上涨速度、稳定住宅市场。“限价令”并无针对商业、办公的规定，短期内利好商业、办公市场，但需关注长沙市对商业及办公市场的后续政策。1.3楼市资讯1、【绿地控股】绿地10亿转让子公司给雅居乐

15、并拟结成合作伙伴6月30日，绿地控股公告，公司拟将全资子公司上海绿地物业服务有限公司100%股权转让给雅居乐物业管理服务有限公司，股权转让对价为10亿元。同时，公司拟与雅居乐物业结成战略性合作伙伴，支持雅居乐物业未来物业管理及各类社区增值服务的快速发展。为此，公司与雅居乐物业达成共识，自2018年至2022年的5年内，公司开发的房地产项目将以雅居乐物业作为优先级物业合作商。点评：从表面看，此事件为雅居乐收购绿地旗下物业服务公司，但此交易或许更多是为日后雅居乐物业上市所做的铺垫，而绿地所真正希望获得的，也并非仅有9.93亿元的投资收益而已。雅居乐董事局主席陈卓林曾在2017年3月的业绩会上表示，

16、雅居乐物业板块“雅生活”已经筹备在香港上市。吸纳绿地旗下的物业板块，将让雅居乐如虎添翼，并一定程度上促使其上市进程更为顺利2、【融创中国】融创632亿收购获万达296亿元贷款 项目建面超6千万方7月10日，万达集团官方网站发布消息称，其当天已与融创签订了76个酒店的转让协议，同时将十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款，两项转让总价达631.7亿元。据万达披露，为了充分发挥双方各自产业优势，经友好协商，双方于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、

17、成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目等十三个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店转让协议。点评：此事件加快万达对文旅地产的布局，主要与目前文旅热的兴起有关。随着人们生活水平的提高和追求美好生活的向往，国民也开始更加注重生活质量的提高，对文化和旅游相关消费支出有所增长。1.4城市规划1、【长沙】高铁长沙西站启动场站规划编制长沙西站位于望城区南部金山桥街道和黄金园街道交界处，北临望城国家级经济技术开发区，南靠梅溪湖片区，东连麓谷片区，西接宁乡经济开发区，区位优势明显。长沙西站是长沙市最重要的交通枢纽之

18、一。渝长厦高铁、长九高铁、京广高铁西复线、长沙至西安高铁4条高铁线路从此经过；长益常城际、长株潭城际、长岳城际、长浏城际4条城际铁路在此接驳；除此之外，地铁2号线、地铁10号线，有轨电车（T2、T3），磁浮快线（宁乡支线），多条城市公交等在此汇集。长沙西站将成为汇集高铁、地铁、城际、有轨电车、磁浮快线、城市公交六位一体的综合型交通枢纽，是国家级对外交通枢纽与城市轨道换乘中心相结合的复合型交通枢纽，与长沙火车站和长沙火车南站一起，成为长沙市三个国家级高铁枢纽。点评：高铁长沙西站的启动，标志着湘江新区在高等级交通配套上，与高铁新城板块形成东西两翼的发展能级，将进一步带动周边区域的发展、加快周边区域

19、配套设施的完善，确定了金桥新城的综合性功能区的作用，同时也标志着湘江新区和望城区站在了发展的主引擎上。2、【长沙】平安不动产湖南总部落子南湖新城，金融外滩轮廓初现7月4日出让的南湖新城C5地块，位于湘江大道与湘汉路交汇处东南，出让面积11516.77平方米；用地性质为商业。起始价为44052万元人民币。点评：该宗地未来建成后10年内，竞买人自持该宗地开发后计容面积的50%，该宗地需建区域性金融总部。平安集团获得该宗地将会打造平安不动产湖南总部，将与周边的汇景发展、华融湘江、保利国际广场形成新的金融中心，同时也将加快区域内的发展。1.5典型城市新入市高级办公楼今年1月-6月，北京、上海、广州、深

20、圳和天津五个一线城市写字楼市场66个项目新增供应200.68万方，1.66万套，其中首次供应的项目为53个；湖南省周边省会城市（包含成都、广州）写字楼市场112个项目新增供应337.71万方，4.67万套，其中首次供应的项目为58个。城市属性城市新入市面积（万方）新入市套数套均面积（）新入市项目数一线城市上海0.09 10 92.80 1北京49.32 5235 94.21 14广州47.27 3972 119.01 14深圳52.06 5392 96.55 16天津51.93 2007 258.75 21总计200.68 16616 120.77 66长沙周边城市南宁12.81 1946 6

21、5.82 6成都144.46 20261 71.30 50重庆24.43 6074 40.22 26贵阳36.75 6385 57.55 7武汉48.98 7095 69.04 19南昌23.01 1007 228.52 4广州47.27 3972 119.01 14总计337.71 46740 72.25 112长沙37.62 3374 111.51 7据克而瑞监测，2017年上半年，一线城市及湖南省周边省会城市办公市场共有164个项目新增供应491.12万方，其中成都供应144.46万方，供应量排第一，深圳供应52.06万方，供应量排第二。一线城市及湖南省周边省会城市中，上半年写字楼供应量

22、超过10万方的项目共有5个，具体项目及具体供应量如下表所示：城市项目名称新入市面积（万方）新入市套数套均面积（）备注贵阳中天未来方舟15.20 289252.57天津四季汇14.43 412350.27首次入市成都花样年美年中心14.36 719199.76首次入市南昌商联中心10.66 336317.3深圳侨城坊10.01 483207.29首次入市贵阳-中天未来方舟项目位于贵阳市云岩区渔安安井片区，地处贵阳母亲河南明河下游流域的起点，且河流贯穿片区而过，景观优越；北接乌当温泉旅游带，具备丰富的温泉旅游资源。项目体量庞大，总占地9.53平方公里，建设用地5600亩，建筑面积约720万方，建成

23、后将成为集旅游引擎、综合型宜居新城和标志性生态廊道于一体的贵阳城市副中心，将是贵阳实现城市功能空间再造和城市形象升级的重大标志性引擎项目。天津-四季汇项目位于天津市和平区赤峰道138号，周边有两条地铁、四大公园、两大医院等众多配套实施，集出行、购物、游玩等众多配套优点于一体。项目占地1.1万方、总建筑面积27.8万方，是四季酒店管理集团在中国大陆地区第三家四季酒店品牌公寓，由全球顶级建筑设计事务所SOM负责整体建筑设计，由加拿大四季酒店集团为四季汇业主提供24小时超五星级物管服务，与四季酒店服务同步。成都-花样年美年中心项目位于成都国际城南，天府大道西侧，紧邻锦江，临河而建一脉相承。距市中心仅

24、20分钟车程，紧邻地铁一号线，交通便捷。总占地255亩,总建面约100万，是西南首个亮相的世界级都市综合体项目。项目集住宅、写字楼、LOFT、公寓、酒店、商业、培训中心于一体，涵盖居住、商务、办公、休闲、娱乐、购物、教育、文化全方位功能。南昌-商联中心项目位于南昌市红谷滩新区，毗邻赣江之滨的凤凰洲，占地约187亩，总建筑面积78万平米，总投资60亿元，项目集企业总部甲级写字楼、赣商文化博物馆、国际白金五星级酒店、主题体验式商业中心、高端住宅、艺术大道于一体的世界赣商平台。由地块A与地块B构成；其中地块A由1栋58层高层办公楼（为办公酒店混合建筑，含3层裙楼），1栋57层高层办公楼（含4层裙楼）

25、组成；地块B由2栋41层高层住宅，1栋42层高层住宅，1栋48层高层办公楼，2栋3层集中商业，1栋2层幼儿园组成。且地块A和地块B均设有地下车库。深圳-侨城坊项目地处侨香路北侧，位于华侨城片区内，园区周边交通便利，环境优美，配套齐全。园区共有12栋独立建筑，总占地约5万平方米，总建筑面积约33万平方米，建筑密度30%，绿地率为35%，停车位1800个。侨城坊是深圳市政府批复的大沙河创新走廊新兴产业基地（一期）重点园区之一。园区定位文化创意产业，将大力引进文化创意类企业，并为入园企业提供研发创意、人才公寓、金融、文体、商务等综合配套服务，逐步形成文化创意产业集群。二、土地市场2.1土地市场供应今

26、年上半年长沙内六区新增土地供应52宗，总出让面积235.83万方。其中非经营用地27宗，占总供应土地的51.9%；纯住宅用地5宗、商住用地10宗、商业用地8宗、办公类用地2宗。A、上半年商业、办公类土地新增供应详情：地块号地址板块区域土地性质出让面积(万平米)容积率建筑面积(万平米)起拍价(万元)起拍楼板价(元/)长土网001号黑石铺街道黑石村省府南天心商业1.1944.7871331493长土网008号谷丰路以东杜鹃路以北市政府岳麓商业0.2951.4634842392长土网009号洞井街道洞井村红星洞井雨花商业1.0155.0367431341长土网010号劳动中路278号(已中止)雅塘井

27、湾雨花办公0.172.50.4325765993长土网020号梅溪湖国际新城二期(L06-D23)梅溪湖岳麓商办9.0619.06207892294长土网021号井塘村雅塘井湾雨花商业2.45614.71341182319长土网024号马坡岭街道张公岭(流拍)隆平科技园芙蓉商业0.772.51.9356102903长土网025号湘江大道中心天心商业1.157.58.64440525100长土网026号友谊村高桥雨花商业0.2220.4421254801长土网031号黄兴北路(7月25日交易)中心开福商业2.848.5424.221454006004B、上半年新增商业、办公类用地位置示意图：观点

28、：2017年上半年，长沙市受各类政策影响，工业用地较多、住宅类用地偏少。其中住宅类用地供应面积104.86万方、商业及办公类用地供应面积19.16万方，与2016年上半年相比，分别上涨66.2%、23.1%。从目前各开发商手中待建土地存量来看，多数开发商已处于无地可用状态，下半年经营性土地将会出现较为火爆的抢地浪潮。2.2土地市场成交今年上半年，长沙市内六区共成交土地50宗、流拍3宗、中止3宗。在成交的土地中，住宅类用地20宗，商业及办公类用地6宗、其他用地4宗、工业用地20宗；在成交的土地中，溢价地块12宗， 其中溢价率超过100%的地块有5宗，溢价率最高地块为2016长土网056号(恢复挂

29、牌)，竟得单位为华润置地。2017年上半年各溢价地块信息如下表：地块号地址板块区域性质出让面积(万平米)溢价率楼板价（元/）竞得者2016长土网056号(恢复挂牌)韶山路143号二区雅塘井湾雨花商住2.91171.79%8154华润置地（湖南）发展有限公司2016长土网057号(恢复挂牌)东岸街道东屯村尚东芙蓉住宅6.90168.38%8588长沙龙湖房地产开发有限公司网挂201705号金山桥社区望城望城住宅4.22150.39%4422湖南省碧桂园地产有限公司2017长土网018号D1-A地块滨江新城岳麓商住4.21149.97%8142湖南省碧桂园地产有限公司网挂201703号金山桥社区望

30、城望城商住4.80124.03%4010长沙玫瑰园房地产开发有限公司2016长土网064号银衫路以西茶山路以南市政府岳麓商住1.0091.73%5637长沙龙湖房地产开发有限公司2017长土网002号桂花坪街道省府南天心商住3.0185.78%5573旭辉集团股份有限公司2017长土网013号新路村大托天心工业1.1685.57%569湖南印美文化创意产业有限公司2016长土网065号万芙路与金海路交汇处红星洞井雨花商住2.4934.96%3482恒大地产集团长沙置业有限公司2017长土网004号大托镇新路村大托天心工业1.753.01%410兴盛社区网络服务股份有限公司2017长土网014号

31、环保工业园环保科技园雨花工业2.432.02%501湖南南庭合创投资发展有限公司网挂201628号金山桥社区望城望城住宅4.421.07%1716湖南省碧桂园地产有限公司观点：长沙内六区上半年溢价地块中，多数地块周边缺乏配套设施，其中位于望城区金山桥社区、雨花环保科技园、天心区大托镇的各地块周边严重缺乏各类配套设施，且周边未来规划较少，不确定因素较多。2.3典型商务地块分析1、2016长土网056号(恢复挂牌)地块位于雨花区雨花区韶山路143号，于2月10日成交，溢价率为171.8%，楼面价8154元/平米，被华润获得。地块号地址板块土地性质商业占比出让面积（万平米）容积率建筑面积（万平米）成

32、交价（亿元）成交楼板价（元/）2016长土网056号(恢复挂牌)韶山路143号雅塘井湾商住30%2.913.911.379.278154宗地资源：土地原为湖南省湘筑工程有限公司综合用途划拨地；毗邻高升时代广场、卓越未来城邦等项目，周边商业、生活配套较成熟，距汽车南站500米、距通程商业广场2000米。企业计划：暂无观点：本地块成交将进一步提升汽车南站周边社区成熟度，间接提升区域内项目升值潜力与关注度，对周边各在售待售项目利好。2、2017长土网018号地块位于岳麓区滨江板块，于6月8日成交，溢价率为150%，楼面价8142元/平米，被碧桂园获得。地块号地址板块土地性质商业占比出让面积（万平米）

33、容积率建筑面积（万平米）成交价（亿元）成交楼板价（元/）长土网018号桐梓坡路和潇湘中路相交处(D1-A地块)滨江新城商住70%4.23.514.7128142宗地资源：土地权属湘江新区土地储备中心；毗邻保利西海岸（保利天禧）、万科金域国际、蓝光雍锦阁等项目。周边商业、生活配套较成熟，距奥克斯广场和楷林国际广场均约2公里。总建规模约15万方。企业计划：碧桂园欲将本地块打造代表碧桂园新形象的高端濒江综合体项目。根据土地成本占据房地产开发成本30-40%比例计算，该地块未来房价售价将超过20000元/。观点：本地块成交将进一步提升滨江新城关注度，间接提升区域项目升值潜力和关注度，对滨江新城各在售、

34、待售项目利好明显。3、网挂201703号地块位于望城区金山桥街道金山桥社区，于6月18日成交，溢价率为124%，楼面价4010元/平米，被长沙玫瑰园房地产开发有限公司获得。地块号地址板块土地性质商业占比出让面积（万平米）容积率建筑面积（万平米）成交价（亿元）成交楼板价（元/）网挂201703号金山桥社区望城商住8%4.80314.415.784010宗地资源：宗地位于金山桥街道金山桥社区（金山桥街道彩霞路与金坪路交叉口西南角）；毗邻中粮鸿云、润和山水郡、新城国际花都、金地自在城等项目，周边缺乏大型商业及生活配套设施，与龙湖高尔夫小镇隔路相望。企业计划：暂无观点：除了本地块之外，周边还有碧桂园获

35、得的网挂201705号、网挂201704号两个地块，三宗溢价土地的成交，将土地市场的争夺引向了望城区，间接提升区域内项目升值潜力与关注度，对周边各在售待售项目利好。三、楼市数据3.1商品房市场供求分析今年上半年长沙市内六区商品房市场新增供应387.56万方、成交690.97万方，成交均价9603元/。与去年上半年相比，内六区商品房供应、成交量分别下降40.7%、14.5%，但成交均价上涨35.8%。注：上图表数据来源：CRIC易居克而瑞受限购、限贷、限价等政策影响，成交量有较大降幅，主要原因在于限购政策的实施剔除了投资客户以及多数购房客户。5月份成交量180.6万方，同比增长13.6%，成为今

36、年前半年网签量最多的月份，主要原因在于3.18限购政策实施之前已成交、已签约的受限客户于5月份集中网签（限购补充政策影响）。自2015年底长沙实施去库存政策以来，效果较好，从2016年1月35个月的去化周期缩减到了2017年6月的16.2个月，库存量也降至2084万方。与5月份相比，库存量下降2万方，但去化周期上涨0.4个月，主要原因在于3.18限购、5.20限购执行后月均去化量下降较大。注：上图表数据来源：CRIC易居克而瑞，因望城区无库存数据，上图中数据统计范围为内五区3.2商业市场供求分析上半年，长沙内六区商业市场新增供应26.85万方、成交59.69万方，整体成交均价17828元/，与

37、去年同期相比，供应量下降63.8%、成交量上涨183.0%、成交均价上涨2.7%。成交量的上涨主要在于上半年出台的各类政策仅针对商品住宅，短期内对商业及办公市场市场利好。近一年商业供求走势如下图所示：注：上图表数据来源：CRIC易居克而瑞商业库存量一直居高不下，去化周期始终高于120个月，去库存政策对于商业库存的去化效果较小。因今年3月、5月出台2次针对商品住宅的限购政策，使商业成交量大幅上涨、去化周期呈现小幅下降，整体仍呈现下降趋势，但去化压力仍然较大。注：上图表数据来源：CRIC易居克而瑞，因望城区无库存数据，上图中数据为统计范围为内五区3.3写字楼市场供求分析1、内六区市场今年上半年写字

38、楼市场新增供应37.62万方，成交27.37万方，整体成交均价11761元/，与去年同期相比，供应量下降15.1%、成交量上涨14.5%、成交均价下降1.0%。成交量的上涨部分得益于上半年针对商品住宅的两次限购政策。月度办公市场供求走势如下图所示：注：上图表数据来源：CRIC易居克而瑞截止2017年6月底，长沙写字楼库存量为453.84万方，去化周期为91个月，目前长沙市在建写字楼项目较多，去化困难将会提升。目前在政策导向和产业导入上暂未形成投资风潮，化解写字楼的天量库存仍较为困难。近一年来长沙办公市场库存量及去化周期如下图所示：注：上图表数据来源：CRIC易居克而瑞，数据统计范围为内五区2、

39、岳麓区市场今年上半年岳麓区办公市场新增供应3.18万方，占上半年内六区新增供应量的8.5%；累计成交4.63万方，占内六区上半年累计成交量的16.5%。从成交量来看，雨花区最高，12.2万方，占内六区上半年累计成交量的43.4%。注：上图表数据来源：CRIC易居克而瑞从各月成交量来看，岳麓区5月份成交量最高，成交面积为1.94万方，占据岳麓区上半年岳麓区成交总量的41.9%，主要受两次限购影响，较多的投资型客户转入写字楼、商办公寓以及商业等方向。同样的作用也体现在了3月份的成交量上，岳麓区3月份成交1.29万方，占上半年岳麓区成交总量的27.9%。注：上图表数据来源：CRIC易居克而瑞存量方面

40、，截止6月底，岳麓区办公市场总存量为110.6万方，累计去化周期为122个月，环比上涨3.3个月，主要是因为6月份成交量偏低，致使近一年月均去化量降低，加上6月份供应了3.18万方办公房源，进而导致去化周期有所上升。注：上图表数据来源：CRIC易居克而瑞四、半年度销售排名4.1商品房销售TOP20今年上半年内六区商品房市场成交金额榜排行TOP20中，各项目成交金额共计186.7亿元，占内六区商品房成交总金额（675.88亿）的27.6%,其中上榜项目最多的是雨花区和岳麓区,分别有6各项目上榜,总成交金额分别为58.34亿元、56.10亿元，占上榜项目总成交金额比例分别为31.3%、30.1%；

41、上榜项目数量最少的是天心区,成交金额仅有6.86亿元,占上榜项目总成交金额的3.7%。具体榜单如下：2017年上半年内六区商品房市场销售金额榜TOP20排名项目名称开发商(简称)区域成交金额（亿元）成交面积（万方）成交均价（元/）1北辰三角洲北辰实业开福区19.1112.30155302中海国际社区中国海外岳麓区14.4012.43115803中建·嘉和城中建信和雨花区13.0015.7282684保利西海岸保利地产岳麓区11.248.25136215万科魅力之城万科地产雨花区10.2710.3099736五江天街江域置业雨花区9.526.96136747明昇壹城明昇发展雨花区8.9

42、67.12125828汇金城嘉华地产雨花区8.809.8289699芙蓉万国MOMA当代置业芙蓉区8.4010.76780010金桥国际市场集群百家汇望城区8.2613.78599511湘江壹号创远置业开福区8.108.39964912江山帝景楚盛园岳麓区8.089.01897013金茂广场中国金茂岳麓区7.894.121915614万科里金域国际万科地产岳麓区7.876.131285415阳光城甜橙阳光城雨花区7.7810.47743116万科·金域蓝湾万科地产芙蓉区7.355.601311617润和·紫郡秀龙地产望城区7.219.21783018勤诚达·新界勤

43、诚达望城区6.9611.26618019鑫远悦城鑫远投资天心区6.868.78781620梅溪湖金茂湾中国金茂岳麓区6.626.1510764数据来源：CRIC易居克而瑞4.2商业销售TOP10今年上半年长沙内六区商业成交金额榜TOP10中各项目售价最高达65060元/（叮叮mall），最低为5970元/（金桥国际市场集群），价格相差超过约6万元/。榜单中第一名为金桥国际市场集群，是第五名成交金额的1.97倍，是第十名成交金额的4.38倍。以整体成交金额来看，上半年长沙内六区商业成交金额榜TOP10总成交金额为37.73亿元，占内六区商业成交总金额（105.97亿）的35.6%。具体上榜项目如

44、下：2017年上半年商业市场销售金额榜TOP10排名项目名称开发商(简称)区域成交金额（亿元）成交面积（万方）成交均价（元/）1金桥国际市场集群百家汇望城区7.1211.925,9702北辰三角洲北辰实业开福区6.171.5439,9573五江天街湘域置业雨花区5.012.0424,6124梅溪湖·金茂悦中国金茂岳麓区3.841.4726,1855高岭国际商贸城香江商贸开福区3.622.7213,2966润和·紫郡秀龙地产望城区3.182.7411,6277旭辉国际广场旭辉控股雨花区2.830.8533,2958龙湖·湘风原著龙湖地产望城区2.221.5314,4

45、909中海国际社区中国海外岳麓区2.120.8724,35510叮叮mall盛邦地产天心区1.620.2467,458数据来源：CRIC易居克而瑞4.3写字楼销售TOP10今年上半年六区办公市场成交金额为33.62亿元，在上半年办公市场成交金额榜TOP10中，各项目总成交金额为17.69亿元，占整体市场成交金额的52.62%，各项目成交均价跨度为8314-19652元/，跨幅达11338元/。2017年上半年办公市场销售金额榜TOP10排名项目名称开发商(简称)区域成交金额（亿元）成交面积（万方）成交均价（元/）1华创国际广场华创地产开福区4.792.7117,7032宇成朝阳广场宇成投资芙蓉

46、区3.142.4113,0653融创前海中心融科智地雨花区1.731.6410,5194旭辉国际广场旭辉控股雨花区1.711.3013,1415兴旺双铁城兴旺地产雨花区1.461.3410,9416绿地中心绿地集团开福区1.140.6816,8897中盈广场中盈万嘉岳麓区1.030.7713,3468红星紫金国际红星实业雨花区1.031.248,3149中建信和城中建信和雨花区0.930.9010,24610嘉熙中心嘉熙国际雨花区0.730.3719,652数据来源：CRIC易居克而瑞榜单中第一名华创国际广场上半年成交套数为97套，套均面积279.18，据易居克而瑞数据系统显示，华创国际广场上

47、半年办公房源成交主要集中在3月和6月，两个月份共网签77套，占整上半年成交量的79.4%。楷林国际2017年完成网签金额7300万元，排名11名；网签面积4326、共网签26套，套均面积为166.38。4.4商务企业销售金额TOP10今年上半年商务企业销售金额榜TOP10中，各企业多数为外来开发商及全国50强企业，本土企业有4家；从业态组成方面来看，上榜企业多以商业成交金额为主要组成部分；从企业在售项目个数来看，除秀龙地产、保利地产、北辰实业三家企业之外，其他企业均为单个项目在售。2017年上半年商务企业销售金额榜TOP10排名项目名称成交金额（亿元）成交面积（万方）成交均价（元/）1长沙华创

48、房地产开发有限公司4.892.5818,9452湖南江域置业有限公司4.692.0023,4903湖南百家汇投资有限公司4.557.326,2144旭辉控股（集团）有限公司4.291.9322,2485湖南秀龙地产置业有限公司4.143.2312,8336湖南宇成投资有限责任公司3.732.4415,2717湖南中茂房地产开发有限公司3.251.6819,3388保利房地产(集团)股份有限公司3.192.1314,9349长沙香江商贸物流城开发有限公司3.042.3013,21110北京北辰实业股2.570.6241,374数据来源：CRIC易居克而瑞五、重点产品研究5.1在售项目动态据克而瑞

49、不完全统计，今年上半年长沙写字楼项目各类活动共有18个，涉及项目12个，主要有企业入驻、讲座、会议等。整体而言，写字楼项目活动与住宅项目的活动有较大区别，写字楼项目活动多以企业入驻、发布会、签约等为主。2017年上半年各写字楼项目活动详情如下表所示：项目区域活动主要内容华尔街中心开福区讲座(6月27日)急救护理知识”健康知识讲座华坤时代雨花区讲座/比赛(6月17日)风水讲座/拉斯维加斯狂欢趴比赛举行华远国际中心天心区企业入驻(6月17日)微软入驻华远国际中心复地星光天地雨花区新闻发布会(6月15日)与金鹰卡通卫视强势合作，为孩子创造独一无二的共享商业空间五江天街雨花区舞会(6月10日)五江天街

50、潘多拉舞会嘉年华华尔街中心开福区建筑动工(6月2日)滨江华尔街中心开工北辰三角洲开福区公益活动(6月1日)“爱在北辰”六一儿童节大型公益活动富兴世界金融中心开福区开业誓师大会(5月23日)CFC复兴时代购物中心开业冲刺百日誓师大会，购物中心将于9月开业华坤时代雨花区开盘(5月14日)于售楼部开盘大汉海派芙蓉区样板间开放(5月13日)大汉海派奢装公寓样板间开放德盛欢乐广场天心区企业入驻(5月12日)华天酒店入住；房源1万抵5万湘江财富金融中心岳麓区考察(5月12日)全国金融业联合会联席会议代表考察湘江财富金融中心光明E城岳麓区开盘(5月1日)光明·悦邻荟耀世开盘华尔街中心开福区会议(4月14日)开福区楼宇经济发展研讨会在华尔街中心召开湘江财富金融中心岳麓区开盘(3月23日)项目首次开盘富兴世界金融中心开福区企业入驻(2月24日)湖南首家星巴克臻选店入驻恒伟湘江时代岳麓区授牌(1月21日)荣获“2016年度长沙楼市投资价值楼盘”华尔街中心开福区企业入驻(1月9日)中国信达湖南分公司乔迁“华尔街中心”在售项目活动照片：华坤时代 (6月17日)风水讲座/拉斯维加斯狂欢趴华尔街中心 (6月27日)健康知识讲座华远国际中心 (6月17日)微软入驻复地星光天地 (6月15日)新闻发布会五江天街 (6月10日)潘多拉舞会嘉年华华尔街中心 (6月2日)滨江华