建筑工程行业BT业务的盈利模式和财务处理

1、建筑工程行业BT业务的盈利模式和财务处理1. BT：项目融资新模式BT(buildtransfer)即建设转让，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。相比于BOT，BT是BOT的一种变换形式，BOT通过特许经营获利，而BT通过回购款获利。目前采用BT模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式。BT项目的建设一般由项目投资发起人与其他相关投资者共同出资成立项目公司，由项目公司负责整个BT项目，与回购方签订回购协议。BT项目和一般的垫资承包项目的区别主要在于以下几个方面：区别 BT模式 垫资施工 性质 带有行政色彩的民事行为

2、 纯粹的民事行为 项目所有权 投资人拥有项目所有权 垫资人对项目不享有所有权 出资方地位 项目业主 项目承包方 出资方利润空间 施工利润融资利润政府转嫁的风险收益 施工利润 担保与否 一般有银行或政府回购担保 一般无担保 1.1 设立项目公司的总包BT模式项目的建设实施一般有两种模式，一是投资者或组建联合体的单位具有建筑资质， 项目公司直接实施项目建设，建设期间按照会计建筑合同原则处理，确认相应的收入及成本。这种模式适用于工程技术比较复杂、投资规模大，且投资方具有较强的工程建设管理经验和能力的工程项目。如围海股份与其全资子公司宁波高新区围海工程技术开发有限公司共同组建舟山市网新围海建设投资有限

3、公司，由网新围海作为项目公司，以BT 模式与项目业主（发包人）舟山市定海区金塘北部开发投资有限公司在2009 年6 月份签订舟山市定海区金塘北部沥港渔港建设工程项目I标段工程。网新围海负责该项目的投融资、建设和管理工作。在2009 年12 月底，网新围海再把该项目的施工承包的合同发给围海股份，由围海股份负责施工。1.2 设立项目公司的二次招标BT模式投资者没有建筑资质，项目公司通过招投标流程的中标单位实施建设。项目公司通过支付第三方建筑施工单位的施工费用，确认相应的长期应收款费用，待回收期内进行摊销。这种模式适用于工程技术成熟、技术标准明确，且投资方无工程建设管理经验或者施工能力不足的工程项目

4、。如浦东建设投资的北通道项目BT 项目，浦东建设与上海浦东城市建设投资有限责任公司联合组建了北通项目公司，其中浦东建设股权占55%。北通道项目的主体工程约为43.6 亿，北通项目公司把主体工程分成了20 多个标段分开招标，公开对外招标，其中上海新腾市政道路交通设施工程有限公司中标二标段，上海水利工程集团中标14 标段，浦东建设也在当时中标北通道主体工程项目新建三标和二十标。1.3 不设立项目公司的总包BT模式与设立项目公司的总包BT 模式相比，这种模式最大的区别在于投资方不组建项目公司，而是由投资方直接对BT 项目进行融资、建设组织和管理以及施工建设。这种模式适用于工程技术较为简单、投资规模不

5、大，且投资方有较强的工程建设管理经验或者能力的工程项目。如铁汉生态在2011 年9 月直接与政府BT 业务代理公司郴州高科投资控股有限公司签订了郴州林邑公园、西河带状公园及生态治理BT 项目投资和施工总包合同，不单独设立项目子公司。2. BT收益=施工收益+审价差+回购期投资收益一般而言，BT业务的收入可以分为三块：分别为施工阶段的施工收益；审价完成之后产生的审价差；回购期内产生的投资收益。完整的BT项目一般经历项目建设期和项目回购期，建设期通常为1-3年，回购期通常3-5年。本文主要阐述一下同时提供投资和建造服务的项目公司BT财务处理。建造期间，建筑公司按所提供的建造服务确认相关收入和成本，

6、同时确认“长期应收款-建设期”。待工程完工审价后将“长期应收款-建设期“转入”长期应收款-回购期“。我们以浦东建设2007年投资承揽建设浦东机场北通道BT项目为例，主要的项目资料来自于公司的增发招股说明书、债券发行说明书、短融发行说明书和各年度的年报，此外，本文估计了一部分财务数据，以下涉及具体的分录是根据中国相关会计准则以及中国中铁、浦东建设、铁汉生态、围海股份和海诺尔等公司的招股说明书和年报等公开资料中关于BT和BOT财务处理的规定所作出的合理判断，因此可能本报告中案例涉及的数值可能与实际情况存在一定的出入，本文重点关注的是项目实施过程对公司报表的大致影响，而非精确的数字。浦东建设成立的项

7、目公司北通公司与2007年10月16日与上海市浦东新区发展和改革委员签订关于浦东机场北通道投资建设的三份回购协议，暂定回购基数合计106.3352亿元（其中投资额93.8989亿元（包含前期费用和工程施工费用），利息12.4363亿元）。该项目计划工期为2007年10月至2009年12月，项目竣工后，浦东新区人民政府将在8年内分期支付回购资金，回购期间从2010年起始，连续8年至2017年支付完最后一笔回购款。2.1 建设期间，前期费用不确认收入，利息资本化计入长期应收款与建安费用无关的代垫款项，不构成BT项目的收入和成本，比较典型的是建筑项目的前期费用。政府方通常委托当地国有企业负责前期工作

8、，前期费用通常由投资人承担，计入投资成本。BT项目的投资方是征地拆迁工作的资金支付主体，一般前期费用和建安费用会分开签订回购合同，回购的时间安排也可能不一样（比如铁汉生态的BT项目在拆迁工作完成后即前期费用即进入回购期，而建安成本需要竣工后才进入回购期；而浦东建设的北通道项目是在整个项目竣工后集中进入回购期）。北通道项目的主体工程约为43.6亿，北通项目公司把主体工程分成了20多个标段分开招标。根据浦东建设2008年的公增招股书统计，公司当时中标北通道主体工程项目新建三标和二十标。其中，三标中标价为3.49亿元，全长592米，工期795天；二十标中标价为2.75亿元，全长1203米，工期765

9、天。合计为浦东建设带来了约6.24亿元的施工合同。这部分可以计入浦东建设的主营业务收入。2007年10月至2009年12月（建设期间），浦东建设工程确认一部分营业收入和成本（注：以下所有分录的单位都为亿元）：借：工程施工5.5贷：应付工资/原材料5.5（工程建设成本投入，这个是根据一般的工程毛利率估计出来的成本）借：营业成本5.5工程施工-毛利0.74贷：营业收入6.24（根据公司披露的数据，浦东建设在北通道项目承接的施工合同额达6.24亿元，工程施工收入确认在浦东建设报表）2007年10月至2009年12月（建设期间，北通公司的账务处理）借：长期应收款-建设期50.33（前期费用部分，公增招

10、股书披露）长期应收款-建设期43.58（建安投入部分）长期应收款-建设期10.17（利息资本化部分）贷：银行贷款/银行存款50.33（北通公司前期投入的费用）银行存款/应付工资/原材料/长期借款43.58（北通公司前期投入的费用）应付利息10.17（符合资本化的融资利息）2.2 审价差=BT项目的实际投资额与回购基数之间的差额BT项目完工后开始进入回购期，但是项目完工后业主会进行审价，审价工作和项目回购是两个独立事件，因此会出现审价完成前回购和审价完成后回购两种会计处理的情况，具体处理如下图所示：虽然北通道项目在2009年底已经完工进入回购期，但是迄今仍然未完成审价工作，因此北通道项目必须用审

11、价前进入回购期的会计处理方式。即以合同约定的“暂定回购基数”作为“长期应收款-回购期”，同时等额转销“长期应收款-建设期”。2009年底北通道BT项目在完工审价前进入合同约定的回购期，则以合同原约定的暂定回购基数111亿元与“长期应收款-建设期”之间的差额，即15.51亿元先转入长期应付款，待审价结束后再结转。具体的会计分录为：借：长期应收款-回购期111.06（暂定回购基数，2012年公司短融券发行说明书披露）贷：长期应收款-建设期95.55（北通公司的实际投资成本，暂定回购基数-长期应付款倒算）长期应付款15.51（调整后的回购基数-长期应收款，2012年公司短融券发行说明书披露）如果北通

12、道工程审价完成后，以审计确定的回购基数作为“长期应收款-回购期”。“长期应收款-回购期”和“长期应收款-建设期”（也就是公司的实际的投资额）之间的差额一次性计入“主营业务收入”，这就是“审价差”。我们这里假设北通道工程完工审价结束，审确定的回购基数为111.06亿元，那么相应的会计分录为：借：长期应收款-回购期111.06贷：长期应收款-建设期95.55主营业务收入15.51（调整后的回购基数-长期应收款）2.3 BT项目的审价差存在较多不确定性审价差简单来说业主方核定的建造成本与公司实际投入成本之间的差异，如业主方认为建造某BT项目的成本是100，但工程投资方以95的成本就做下来了，那么工程

13、的投资方应确认营业收入5。一方面，审价差数额大小取决于公司在项目实施过程中控制成本能力和管理能力，有可能为正数也有可能为负数（负数情况基本很少）；另一方面，政府审价有项目成本指导价，指导价往往较公司实际投资成本较高，因此业主审价的结果往往会高于企业BT项目投资的实际成本。而近年来，因为政府对项目审计核算更为准确和严格，BT项目的实际投资额与回购基数之间的差额在逐步较小，未来审价差的贡献可能会越来越少，BT项目的盈利主要通过投资收益实现。此外项目的审价受工程材料、人工、工程量、利率等诸多因素的变动，以及审计方法等主观因素的影响，不确定很大，同时由于政府审计的过程较为复杂，审价差的确认时点也较难把

14、握浦东建设公司2005-2007三年市政施工业务毛利率分别为10.37%、11.00%、13.91%，市政施工业务毛利含有BT业务的一次性差价（即工程审价后“长期应收款”科目余额与审定的回购基数之间的差额部分）。2005年、2006年、2007年公司BT业务的一次性差价分别为722.54万元、72.36万元、1,521.15万元，分别占当年毛利润的8%、0.8%、17%，可见审价差收入存在较大的不确定性。2.4 投资收益率：公式计算初始的收益率，每期根据基准利率调整回购期里，“如果BT项目在回购期内现金流可以确定，长期应收款-回购期”应该计算内涵报酬率，应采用摊余成本计量并按期确认该BT项目的

15、投资收益率，在存续期一般参照央行5年期贷款基准率变化而调整。根据北通道项目的合同条款，如中国人民银行调整人民币5年以上期贷款基准利率，则回购期内每年按当年1月1日五年以上期贷款基准利率，按照协议确定的下浮原则对未支付部分回购款的内部收益率进行调整，在当年回购款支付时执行。根据浦东建设2008 年的增发招股书，北通道BT 项目回购期的实际利率的计算公式为： P=In/（1+r）n其中P：回购基数 In：第n年的现金流入净额r：实际利率 n：年数北通道项目于每年第二季度（6月20日）收到回购款时确认投资收益，会计处理如下：2010年6月20日，回款17.4亿，确认投资收益借：银行存款17.4贷：长

16、期应收款-回购期11.5（17.4-5.9）(采用EXCEL简单计算，见表1)投资收益5.9（期初摊余成本111.06*5.3%）2011年6月20日，回款17.67亿借：银行存款17.67贷：长期应收款-回购期11.97（17.67-5.7）投资收益5.7（2010年6月20日摊余成本99.56*5.3%）未来几年都是按照摊余成本的方式，计算每年的投资收益（=期初摊余成本*贷款基准利率调整），2010的贷款利率为5.94，调整后为5.30。以后参照中国人民银行调整人民币五年以上期贷款基准率，按每年1月1日下浮原则确定的基准利率对未支付回购款内部收益率进行调整。在excel依据“贷款利率等额本

17、息分期偿还额”的PMT函数公式，得出的每年应回购的百分比。五年期贷款基准利率下机场北通道BT项目投资收益表：2.5 单个BT项目投资收益逐年递减，增长来自于持续的投资BT项目的回购价款支付方式一般有等额本息支付和等额本金支付两种回购模式，其中等额本息回购安排的情况较多。等额本息回购法特点：等额本息回购法本金逐期递增，利息逐期递减，每期回款数不变，相对于等额本金还款法的劣势在于总的支出利息较多，回款初期投资收益占每期回购款的大部分，随本金逐渐返还每期回款额中本金比重增加，每期总的回款额固定。如机场北通道项目就是用这种模式，回购款的本金按照摊余成本计量，本金余额将逐年减少，故计入投资收益的利息收入

18、也将逐年递减。等额本金回购法特点：等额本金还款法本金保持相同，利息逐期递减，每期回款数递减；由于每期的回购款中本金额固定，而投资收益越来越少，起初项目回款的金额较多，但是随时间的推移每期回款数也越来越少。2010年、2011年浦东建设的BT项目投资收益利润分别为5.13亿和4.75亿元，分别占当年利润总额的1.24倍和1.05倍，说明BT业务在回款期内产生的投资收益弥补公司主营业务亏损，成为公司利润的主要贡献来源，对公司的经营利润产生重要影响。BT模式建设的项目除了可以在回购期为公司带来投资收益和一次性审价差，在项目建设期也可以为公司带来高于传统施工项目的毛利率。近年来，随着BT、BOT项目在公司施工项目所占比重越来越高，公司