回迁房税收政策分析

1、回迁房税收政策一、增值税政策1、营业税借鉴：国税函 2008277号如何界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为的问题，经研究，明确如下：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上 地方人民政府收回土地使用权的正式文件， 无论支付征地补偿费的资 金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权 归还给土地所有者的行为，按照（国税发1993149号）规定，不征 收营业税。国税发1993149八、转让无形资产（一）转让土地使用权土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土 地所有者的行为，不征收营业税。国税函 2009520土地使用者将土地使用权归还

2、给土地所有者时， 政府收回土地使用权 的正式文件如何掌握以及纳税人进行拆除建筑物、平整土地并代垫拆 迁补偿费的行为如何征收营业税的问题。经研究，明确如下：一、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土 地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地 劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税； 其代委托方向原 土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补 偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。国税函 2007768号一、关于拆迁补偿住房取得方式问题房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时， 其实质是以

3、不动产 所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不 动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行 营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税； 被拆迁户以 其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另 处不动产 所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式 取得的住房。国税函1995549对外商投资企业从事城市住宅小区建设， 应当按照的有关规定，就 其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部 分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房，车棚， 托儿所

4、等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业 税的，不再征收营业税。公告 20142号现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下： 纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开 发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照营业税暂行条例实施细则（总局令第 52号）第五条之规定，视 同销售不动产征收营业税，其计税营业额按总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的 土地使用权价款。总局令52号第五条 纳税人有下列情形之 的，视冋发生应税仃为：（）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人2、纳税人

5、取得的拆迁补偿款不征税增值税财税2016 36附件三第一条土地所有者和土地使用者将土地归 还土地所有者的行为不征税增值税；政府征用土地给予的土地补偿免 税。对于地上建筑物的补偿按物权法146147182183条规定地随房走和房随地走的一体化原则；国有土地上房屋拆迁及补偿法规 定：房屋补偿、搬迁安置补偿及停产停业补偿三类；同时指出房屋被 依法征收的同时收回国有土地使用权； 土地管理法47条 规定：征收 耕地的土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费及附着物及青苗费 等，上述费用都是在收回土地使用权过程中支付的对价。应与政府收回土地使用权适用同一免税政策；3、房地产企业新建行为涉及的增值税问题（1）

6、货币回购方式：A:开发商货币支付补偿款同时约定按市场价格销售，无任何折扣；B:开发商不支付回迁补偿费或者支付很少，同时约定回迁户按优惠价格购买房屋；此优惠价格即是销售价格；上述方法都可以按一般纳税方法处理：销售额 -扣除拆迁补偿款后的 金额计算增值税；（2）产权置换方式（面积补偿方式）开发商直接赠与回迁户一定面积的方式，对于免费安置的部分，开发商不支付补偿款，视为拆旧建新行为；对于这部分按不含地价成本的 建安成本视同销售额；视同销售二建安成本*（ 1+成本利润率）；对于置换外的超面积按市 场价格确认收入；二、所得税政策回迁按货币和产权置换方式，货币处理按增值税的方式；产权置换涉及内容复杂；产权

7、置换方式涉及的税法：税法依据一：企业所得税暂行条例实施细则 25条：非货币资产交换 视同销售处理；税法依据二：国税发2009 31号第7条：将开发产品用于捐赠、赞 助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务及 换取其他非货币性资产行为视同销售；视同销售的价格： 第一：本企业近期或最近月份同类产品销售价格；第二：参照当地同类产品市场公允价格第三：按开发产品的成本利润率（不得低于 15%）税法依据三：国税发2009 31号第31条规定：非货币性交易取得土 地使用权的，按下列规定确定成本：A:换取的开发产品为该土地开发建设的，在接受土地时候暂不确认 成本，待分出开发产品时按开发产品市

8、场价格加取得土地支付的税费 等作为该土地是成本；B:换取的开发产品为其他土地开发建设的，按应付开发产品的市场价格加取得土地支付的税费作为土地的成本产权调换回迁房成本 =开发产品市场价格 +换取土地产生的税费 回迁房视同销售价格 =开发产品市场公允价格（换出开发产品视同销 售按 2009 31 号文第 7条中三项方式确定市场价格）三、土地增值税问题税法依据一：国税发 2006 187 第 3 条规定：将开发产品用于捐赠、 赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务 及换取其他非货币性资产行为视同销售； 按以下方式确认收入：第一：同类产品平均价格第二：当地同类平均价格 税法依据二：国税函 2010 220 第 6 条： 对等置换的开发产品，视同销售确认收入，同时确认成本；四、契税政策 税法依据一：拆迁补偿费是否征收契税，财税 2004 134 号 税法依据二：契税暂行条例五、印花税政策税法依据一：财税 2008 137税法依据二：财税 2006 162总结：拆一补一涉及的税务处理：一、增值税