第五讲城中村问题

1、房地产市场热点解读房地产市场热点解读u3 3月月2424日住建部要求增加公积金贷款额度，拟进一步降日住建部要求增加公积金贷款额度，拟进一步降低门槛简化手续，建立方便快捷业务流程，缩短办理时限。低门槛简化手续，建立方便快捷业务流程，缩短办理时限。u据据中国建设报中国建设报官方微博消息，住建部部长陈政高提官方微博消息，住建部部长陈政高提出，出，各地要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，各地要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。有专家手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。有专家分析称，此举是释放刚性需求以及稳定房地产市场的分析称，此举是释放刚

2、性需求以及稳定房地产市场的“救救市市”措施。措施。u3 3月月1818日，广州宣布通过公积金购买日，广州宣布通过公积金购买9090平方米以下首套平方米以下首套自住房首付降低至两成。自住房首付降低至两成。u3 3月底，上海公积金可贷额度或将一次性大幅提高月底，上海公积金可贷额度或将一次性大幅提高75%75%，从原先的单人最高可贷从原先的单人最高可贷4040万元上升至万元上升至7070万元，每户最高可万元，每户最高可贷贷8080万元上升至万元上升至140140万元。万元。国土部和住建部又联合出台四条举措促国土部和住建部又联合出台四条举措促进楼市平稳健康进楼市平稳健康u3月月27日，国土部和住建部又

3、联合出台四条举措促进日，国土部和住建部又联合出台四条举措促进楼市平稳健康。楼市平稳健康。u首先是限制新增供应。首先是限制新增供应。要求住房供应明显偏多的市、要求住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。地供应量直至暂停计划供应。u其次是优化产品结构。其次是优化产品结构。允许在建商品住房项目，在不允许在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，调整改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，调整不适应市场需求的住房户型，以支持居民自住和改善性不适应市场需求的住房户型，以支持

4、居民自住和改善性住房需求。住房需求。u第三是扩大去化渠道。第三是扩大去化渠道。进一步明确市、县可将符合条进一步明确市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。城市分化加剧城市分化加剧u一线城市与三四线城市的分化在加剧。据中原地产一线城市与三四线城市的分化在加剧。据中原地产的监测，的监测，3 3月第二周，月第二周，5454个城市成交量呈现复苏迹象个城市成交量呈现复苏迹象，其中一线城市回升最为显著，环比增幅达，其中一线城市回升最为显著，环比增幅达33%33%，四，四线城市则依然复苏乏力，环比下滑线城市则依然复苏乏力，环比下滑20%20

5、%。从不同城市从不同城市区域看，市场行情分化更为突出。区域看，市场行情分化更为突出。u总体而言，一线城市房价初步呈现止跌回稳态势，总体而言，一线城市房价初步呈现止跌回稳态势，二线城市房价总体仍在下降，但降幅已缓慢收窄，三二线城市房价总体仍在下降，但降幅已缓慢收窄，三线城市的房价降幅却在扩大。线城市的房价降幅却在扩大。u市场风险仍较大，三四线城市房价有可能大幅降低市场风险仍较大，三四线城市房价有可能大幅降低，去库存难度较大，所以对部分城市存在的风险不能，去库存难度较大，所以对部分城市存在的风险不能掉以轻心，要有所防范。掉以轻心，要有所防范。楼市转折点或将出现在二季度楼市转折点或将出现在二季度 u

6、据统计显示，从据统计显示，从20152015年年1 1月份一线城市的库存消化情况来看月份一线城市的库存消化情况来看，去库存速度明显加快。而年初的各种预测显示，至少一线，去库存速度明显加快。而年初的各种预测显示，至少一线城市和大部分二线城市在今年二季度之后都可能会有一个房城市和大部分二线城市在今年二季度之后都可能会有一个房价回涨的过程。据统计数据显示，价回涨的过程。据统计数据显示，20152015年年1 1月份，一线城市月份，一线城市新新建商品住宅库存量建商品住宅库存量为为37483748万平方米，环比降低万平方米，环比降低3.9%3.9%，同比增，同比增长长35.5%35.5%。这意味着一线城

7、市。这意味着一线城市1 1月份新建商品住宅存销比为月份新建商品住宅存销比为11.411.4个月，相比个月，相比20142014年年1212月份月份12.612.6个月的数值出现了小幅下个月的数值出现了小幅下跌，说明一线城市去库存的速度在继续加快。跌，说明一线城市去库存的速度在继续加快。u随着降准效应的积极释放，这将会带来一线城市各类物业随着降准效应的积极释放，这将会带来一线城市各类物业的价格上涨，尤其是的价格上涨，尤其是存销比快速改善存销比快速改善中的住宅市场。中的住宅市场。u从从“跌跌”到到“稳稳”再到再到“涨涨”肯定需要一个过程。事实上，尽管肯定需要一个过程。事实上，尽管业界对业界对3-4

8、3-4月份相对乐观，但骤然逆转的格局预计不会出现，月份相对乐观，但骤然逆转的格局预计不会出现，转折点或将出现在二季度。转折点或将出现在二季度。成交持续性低迷成交持续性低迷 沪楼市沪楼市“三月小阳春三月小阳春”基基本无望本无望u 3 3月上半月上海新建商品住宅供应月上半月上海新建商品住宅供应16.016.0万平方米万平方米, ,入市项目仅入市项目仅6 6个，供应量同比减少个，供应量同比减少71.1%71.1%，入市项目，入市项目同比减少同比减少66.7%66.7%。u 从项目开盘的数量统计从项目开盘的数量统计, ,上半月仅上半月仅2 2个盘开盘，并个盘开盘，并且均为旧盘加推，而投放量还不足且均为

9、旧盘加推，而投放量还不足4040套。另外，从套。另外，从成交方面来看，成交方面来看，3 3月上半月，全市商品住宅的成交量月上半月，全市商品住宅的成交量为为27.8027.80万平方米，仅为去年同期的万平方米，仅为去年同期的80%80%。u 在两会透露政策利好走向的背景下，未来成交量在两会透露政策利好走向的背景下，未来成交量逐渐上涨的可能性非常大，不过，逐渐上涨的可能性非常大，不过，3月新增项目入市月新增项目入市量仍然偏低，并且市场的反应比较迟缓，量仍然偏低，并且市场的反应比较迟缓，3月小阳春月小阳春基本无望，恐现基本无望，恐现“倒春寒倒春寒”。不能再任性，房企不能再任性，房企2015三大关键词

10、：三大关键词：谨慎、回归、转型谨慎、回归、转型u关键词一关键词一 谨慎谨慎u除了在制定除了在制定20152015年销售业绩目标上都表现出一致的谨慎年销售业绩目标上都表现出一致的谨慎态度，对于态度，对于20152015年土地储备策略，多数企业也是持谨慎年土地储备策略，多数企业也是持谨慎态度。态度。20142014年的土地市场虽然也有地王出现，但是与年的土地市场虽然也有地王出现，但是与20132013年的火爆程度根本不能相比。年的火爆程度根本不能相比。u碧桂园：碧桂园：未来将继续拓宽融资渠道，降低融资成本，保未来将继续拓宽融资渠道，降低融资成本，保持审慎的土地拓展策略，以及盘活现有的资产。持审慎的

11、土地拓展策略，以及盘活现有的资产。u保利地产：保利地产：“今年无论是投资拓展还是新开工，我们的今年无论是投资拓展还是新开工，我们的态度都是偏谨慎。态度都是偏谨慎。”董秘黄海在机构投资者交流会上表董秘黄海在机构投资者交流会上表示。示。u龙湖：龙湖：坚持坚持“扩纵深、近城区、控规模、持商业扩纵深、近城区、控规模、持商业”的发展的发展战略，秉承战略，秉承“量入为出、合法合规量入为出、合法合规”原则。原则。u关键词二关键词二 回归回归u三四线城市因为人口、产业等支撑力较弱，造成市场抗三四线城市因为人口、产业等支撑力较弱，造成市场抗风险能力低于一、二线城市，这一点在行业调整的风险能力低于一、二线城市，这

12、一点在行业调整的20142014年年展露无遗，因此展露无遗，因此“回归回归”将是将是20152015年房企的另一个关键词。年房企的另一个关键词。u20152015年，有很多企业明确表示要回归一二线城市，甚至年，有很多企业明确表示要回归一二线城市，甚至包括原来以三四线城市为主战场的企业。包括原来以三四线城市为主战场的企业。u碧桂园：碧桂园：此前在一二线城市与三四线城市之间的比例一此前在一二线城市与三四线城市之间的比例一度为三七开、四六开，到现在几乎五五开。度为三七开、四六开，到现在几乎五五开。u恒大：恒大：基于平衡布局的考虑，早在基于平衡布局的考虑，早在2014年初恒大就明确年初恒大就明确提出增

13、加一二线土地储备。提出增加一二线土地储备。u富力：富力：2015年将不会参与太多土地收购项目，如有十分年将不会参与太多土地收购项目，如有十分合适的土地收购机会，亦只限于考虑北京和广州等一线城合适的土地收购机会，亦只限于考虑北京和广州等一线城市。集团未来的业务重点将更集中于一线和二线城市。市。集团未来的业务重点将更集中于一线和二线城市。u关键词三关键词三 转型转型u从房企从房企20142014年年报公布的数据看，利润率普遍下降，调年年报公布的数据看，利润率普遍下降，调低低20152015年销售增长目标成为各企业的共识，除此之外，为年销售增长目标成为各企业的共识，除此之外，为了提高利润寻求新业务增

14、长点，转型也将成为了提高利润寻求新业务增长点，转型也将成为20152015年房企年房企避不开的关键词。避不开的关键词。u万科：万科：除了合伙人制度、小股操盘，全面进入商业、产除了合伙人制度、小股操盘，全面进入商业、产业、养老地产。业、养老地产。u万达：万达：要实行新的发展模式，同时加快发展文化旅游、要实行新的发展模式，同时加快发展文化旅游、金融产业、电子商务金融产业、电子商务3 3个产业，到个产业，到20202020年形成商业、文旅、年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。u绿地：绿地：要实行新的发展模式，同时加快发展文

15、化旅游、要实行新的发展模式，同时加快发展文化旅游、金融产业、电子商务金融产业、电子商务3 3个产业，到个产业，到20202020年形成商业、文旅、年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。第五讲第五讲 城中村问题城中村问题繁荣背后的城中村繁荣背后的城中村城中村图片城中村图片czc_01.jpg、02.jpg、城中村图片城中村图片03.jpg一、城中村概念一、城中村概念u城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成分耕地被征

16、用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为的居民区，亦称为“都市里的村庄都市里的村庄”。u从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。低下的居民区。u从土地所有权的角度出发，城中村是指那些位于城市建从土地所有权的角度出发，城中村是指那些位于城市建成区或城乡结合部，被城市建设用地包围或半包围的、没成区或城乡结合部，被城市建设用地包围或半包围的、没有或是仅有少量农用地的村落，表现为相对集中的农村集有或是仅有少量农用地的村

17、落，表现为相对集中的农村集体用地被成片的城市建设用地所包围。体用地被成片的城市建设用地所包围。u城中村与旧城、贫民窟的差别城中村与旧城、贫民窟的差别u旧城并不是城中村，它指的是城市区域内经济明显落旧城并不是城中村，它指的是城市区域内经济明显落后，房屋年久失修，配套设施不完善，居民生活质量后，房屋年久失修，配套设施不完善，居民生活质量不高的地区，并且往往具有一定的历史文化沉淀，有不高的地区，并且往往具有一定的历史文化沉淀，有着经济发达、文化璀璨的历史，凝聚着几代人的劳动着经济发达、文化璀璨的历史，凝聚着几代人的劳动和智慧。和智慧。u贫民窟是指有贫民窟是指有5050户以上居民聚居在一起，房屋建筑无

18、户以上居民聚居在一起，房屋建筑无序，占用他人或公共土地，缺乏必要公共服务设施的序，占用他人或公共土地，缺乏必要公共服务设施的生活区。生活区。u二者区别：二者区别：城中村内的居民包括原住村民与外来人员城中村内的居民包括原住村民与外来人员, ,是房主和房客的关系。而贫民窟完全是占据公共土地是房主和房客的关系。而贫民窟完全是占据公共土地自建的棚户区。自建的棚户区。二、城中村特征二、城中村特征u城中村普遍具有以下特征：城中村普遍具有以下特征：u第一，在地理位置方面，第一，在地理位置方面，城中村大都地处城市建成区城中村大都地处城市建成区内或与城市建成区毗邻；内或与城市建成区毗邻；u第二，在经济结构方面第

19、二，在经济结构方面, ,失去第一产业的城中村一般都失去第一产业的城中村一般都以第二、三产业为主要经济支柱；以第二、三产业为主要经济支柱；u第三，在管理体制方面，第三，在管理体制方面，依然维持农村的管理体制的依然维持农村的管理体制的城中村，与城市体制相互制约，管理关系不够清晰，城中村，与城市体制相互制约，管理关系不够清晰，责任不够明确；责任不够明确；u第四，在村民的思想文化方面，第四，在村民的思想文化方面，由于被逐渐渗透的城由于被逐渐渗透的城市又化观念所影响，在科教、文卫等方面比一般的农市又化观念所影响，在科教、文卫等方面比一般的农村先进村先进, ,思想比较开放，接受新事物较快思想比较开放，接受

20、新事物较快, ,现代化观念现代化观念也较强，但由于它从根源上来说仍属于农村，所以它也较强，但由于它从根源上来说仍属于农村，所以它仍然会受到传统的乡土观念的影响；仍然会受到传统的乡土观念的影响；u第五，在村民的生活方式方面，第五，在村民的生活方式方面，由于他们失去赖以生由于他们失去赖以生产的耕地，改变了村民产的耕地，改变了村民“日出而作，日落而息日出而作，日落而息”的单一的单一的生活方式的生活方式, ,受城市快节奏的影响，村民的生活节奏受城市快节奏的影响，村民的生活节奏也随之加快，但由于他们普遍缺乏生存技能也随之加快，但由于他们普遍缺乏生存技能, ,也无法也无法融入城市的产业分工中，无法彻底地转

21、变为城市居民融入城市的产业分工中，无法彻底地转变为城市居民的生活方式；的生活方式；u第六，在居住条件方面，第六，在居住条件方面，城中村村民的建筑质量、城中村村民的建筑质量、装修水平等条件比普通农村较好，但低于城市水平，装修水平等条件比普通农村较好，但低于城市水平，而住宅的建筑面积要高于城市水平；而住宅的建筑面积要高于城市水平；u第七，在人口结构方面，第七，在人口结构方面，城中村的居民几乎都是农城中村的居民几乎都是农业户口。业户口。三、城中村形成的原因三、城中村形成的原因u城中村的形成是多种因素共同作用的结果。城中村的形成是多种因素共同作用的结果。u1 1、城市的扩张、城市的扩张u城市向农村扩张

22、的过程改善了城市周边农村的区位城市向农村扩张的过程改善了城市周边农村的区位优势，提高了这些农村的土地价值。在城市化进程优势，提高了这些农村的土地价值。在城市化进程高速发展的过程中，城市的建设迅速向周边延伸，高速发展的过程中，城市的建设迅速向周边延伸，基础设施也随之日趋完善，使得原本处于郊区的农基础设施也随之日趋完善，使得原本处于郊区的农村被城市包围，地价大幅提高。村被城市包围，地价大幅提高。u城市扩张过程中，城市的外来人口大量增加城市扩张过程中，城市的外来人口大量增加, ,这便这便促进了城中村的廉租房市场的发展。促进了城中村的廉租房市场的发展。2、城乡二元化体制、城乡二元化体制u城乡二元体制是

23、我国特有的一种体制城乡二元体制是我国特有的一种体制，包括：城乡，包括：城乡二元化的户籍管理制度、城乡二元化的土地管理制二元化的户籍管理制度、城乡二元化的土地管理制度、城乡二元化的行政管理制度、城乡二元化的社度、城乡二元化的行政管理制度、城乡二元化的社会保障制度、城乡二元化的公共投资体制、城乡二会保障制度、城乡二元化的公共投资体制、城乡二元化的教育体制等制度对城中村的形成产生了重要元化的教育体制等制度对城中村的形成产生了重要影响，也阻碍了城中村向城市化转变。影响，也阻碍了城中村向城市化转变。四、城中村的发展过程四、城中村的发展过程前 城 中前 城 中村阶段村阶段城中村城中村的形成的形成阶段阶段u

24、城中城中村的成村的成熟阶段熟阶段瓦 解 阶瓦 解 阶段段四、城中村的发展过程四、城中村的发展过程u1 1、前城中村阶段、前城中村阶段u在这一时期，城市尚未延伸至农村在这一时期，城市尚未延伸至农村, ,村民的经济来源基村民的经济来源基本依靠第一产业，经济水平较低，农村依然保持传统农本依靠第一产业，经济水平较低，农村依然保持传统农村聚落的特点，依然保持原有的风俗习惯与宗教礼法。村聚落的特点，依然保持原有的风俗习惯与宗教礼法。u2 2、城中村的形成阶段、城中村的形成阶段u在这一阶段，城市用地的边缘扩张至农村在这一阶段，城市用地的边缘扩张至农村, ,农村位于城农村位于城市规划发展区，与城市建成区外围毗

25、邻，或被城市建成市规划发展区，与城市建成区外围毗邻，或被城市建成区半包围。这时城市的公共基础设施也逐渐延伸至农村区半包围。这时城市的公共基础设施也逐渐延伸至农村周围，农村用地与城市用地相交错，农村的生产用地逐周围，农村用地与城市用地相交错，农村的生产用地逐渐被征用，这些农村的社会经济、建设规划、空间利用渐被征用，这些农村的社会经济、建设规划、空间利用以及生活方式等方面发生了转变。以及生活方式等方面发生了转变。u3 3、城中村的成熟阶段、城中村的成熟阶段u在这一阶段，城市用地的扩张已完全将农村包围在这一阶段，城市用地的扩张已完全将农村包围, ,农村己经成为位于城市建成区内，靠近城市中心区农村己经

26、成为位于城市建成区内，靠近城市中心区的村镇居住聚落，城市己将耕地全部征用的村镇居住聚落，城市己将耕地全部征用, ,但为了但为了减少开发成本，村民的宅基地一般会被保留。这时减少开发成本，村民的宅基地一般会被保留。这时的城中村，第一产业已经衰落，但村民也并没有融的城中村，第一产业已经衰落，但村民也并没有融入新的城市环境的经济产业分工。第二、第三产业入新的城市环境的经济产业分工。第二、第三产业的蓬勃发展，经济迅速增长，绝大部分村民的收入的蓬勃发展，经济迅速增长，绝大部分村民的收入有了大幅提高。有了大幅提高。4、城中村的瓦解阶段、城中村的瓦解阶段u在这一阶段，城中村已完全城市化。随着城市的在这一阶段，

27、城中村已完全城市化。随着城市的发展，在城中村，诸如城市规划、建筑环境、交发展，在城中村，诸如城市规划、建筑环境、交通、治安、防火以及人口素质等一系列问题己发通、治安、防火以及人口素质等一系列问题己发展到必须解决的程度展到必须解决的程度,这促使政府下决心将改造城这促使政府下决心将改造城中村的计划纳入议事日程，下最大的力度完成城中村的计划纳入议事日程，下最大的力度完成城中村的改造。而对于村民来说，他们以积极主动中村的改造。而对于村民来说，他们以积极主动的态度配合政府对城中村的改造。的态度配合政府对城中村的改造。u在这一阶段，城中村将逐渐瓦解，村民将逐步融在这一阶段，城中村将逐渐瓦解，村民将逐步融入

28、城市社会，转变为城市居民，完成彻底的城市入城市社会，转变为城市居民，完成彻底的城市化。化。五、城中村土地权利现状五、城中村土地权利现状u“城中村城中村”土地权利现状包括土地权利现状包括土地所有权状态土地所有权状态和和土地使用土地使用权状态权状态两者情形。两者情形。u1、“城中村城中村”土地所有权状态土地所有权状态u由于由于“城中村城中村”在城市化不断推进的过程中，位于城区边在城市化不断推进的过程中，位于城区边缘而被划入城区，成为城市的一部分，既有城市的一些缘而被划入城区，成为城市的一部分，既有城市的一些习性，又摆脱不了农村固有的特质，是二者的混合体。习性，又摆脱不了农村固有的特质，是二者的混合

29、体。u“城中村城中村”土地的所有权状态大体可分为三类：土地的所有权状态大体可分为三类：u（1）已）已“撤村建居撤村建居”。u土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中城中村村”改造的对象。改造的对象。u（2）正在）正在“撤村建居撤村建居”。土地大部分被征用，土地土

30、地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。原农民未转为居民。u（3）尚未）尚未“撤村建居撤村建居”，但已列入城市框架范围，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的上的“城中村城中村”，是通常所说的要改造的，是通常所说的要改造的“城中村城中村”。2、“城中村城中村”土地使用权状态土地使用权状态u“城中村城中村”现实存在的情形：现实存在的情形：u大量的违章违规建筑存在，而没有任何规划与建大量的违章违规建筑存在，而没有任何规划与建设部门的批准；

31、设部门的批准；u存在大量乱占、乱圈地现象；存在大量乱占、乱圈地现象；u非法租赁土地；非法租赁土地；u以土地入股开办各种实业；以土地入股开办各种实业；u用集体土地抵押贷款；用集体土地抵押贷款；u用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。由用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。由于于“城中村城中村” 集体土地的边缘性、稀缺性、区位性、集体土地的边缘性、稀缺性、区位性、固定性，多样性，复杂性以及相比较于国有土地使用固定性，多样性，复杂性以及相比较于国有土地使用权的低廉性，是它拥有旺盛的需求市场，土地使用权权的低廉性，是它拥有旺盛的需求市场，土地使用权的差别使的差别使“城中村城中村”得以客观存在。得以

32、客观存在。六、城中村的社会问题六、城中村的社会问题u“城中村城中村”是城市的一块是城市的一块“夹缝地夹缝地”，这种独特的地，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题：位和现象，必然会带来一系列的社会问题：u（1）人口杂乱，）人口杂乱，“城中村城中村” 由村民、市民和流动由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。安形势严峻。u（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天一线天”、“握手楼握手楼”、“贴面楼贴面楼” 风景独特。由于风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民

33、居住环境差。房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。u（3 3）基础设施不完善，卫生条件太差。）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患；严重消防隐患；u（4 4）土地使用存在诸多问题，）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱，等。业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱，等。u第四第四, ,环境问题。环境问题。城中村普遍不享受国家对其公共基础城中村普遍不享受国家对其公共基础设施方面的投入，大都由村集体自行筹集，往往资金投入设施方面的投入，大都由村集体自行筹集，往往资金投入缺乏。缺乏。u同时，村内的公共基础设施也缺乏与城市规划的协调统同时，村内的公共基础设施也缺乏与城市规划的协调统一协调规划，造成了一些与城市环境形成反差的现象。一协调规划，造成了一些与城市环境形成反差的现象。u“城中村城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾痼疾”。城市隐患城市隐患u“城中村城中村”另外一