昆明机场附近开发住宅项目的可行性分析

1、机场附近开发住宅项目的可行性分析一、机场附近购房意向随访调查情况（ 一 ） 、对于目前居住或工作在机场附近的各类人员进行试探性的访 谈后发现，普遍认为开始时飞机噪音有一定影响，适应了就没有妨 碍；以前机场有军用飞机和美式飞机的时候，噪音更大，现在只有 中国民航飞机，噪音小多了。所以，目前项目周边的目标群体不会对项目选址有抗性。（二）、对于居住或工作在其他区域的人员进行试探性的访谈调查 抽查地点 : 官渡广场沿线 , 金马碧鸡广场至东站的拓东路一线 随意性抽查样本量 :31 人 其中有购房需求或对购房问题感兴趣的样本18 人, 占 58%;无购房需求或对购房问题不感兴趣的样本13 人, 占 42

2、%;认可该地段的样本 8 人, 占抽查样本量的 25%;不认可该地段的样本 10 人, 占有购房需求或对购房问题感兴趣的 样本量的 55%;认可该地段的原因有 、地理位置好，有3人，占有购房需求或对购房问题感兴趣的样 本量的 16.7%; 、空气好，有1人，占5.6%； 、根据房价来考虑，有 2人，占11.1%； 、飞机起降不影响，有 2人，占11.1% 不认可该地段的原因有 : 、地理位置远，有2人，占有购房需求或对购房问题感兴趣的样 本量的 11.1%; 、已经有住房，不考虑，有3人，占16.7%； 、暂不考虑或其他原因，有5人，占27%所以，项目区域之外的其他片区存在现有的和潜在的客户。

3、（三）、对于周边区域房地产项目的调查分析项目名称：日新小区（ 1900 元/ 平方）、山水南苑（ 2300 元/ 平方）、缇香名苑（2200元/平方）、五彩点睛苑（2400元/平方） 目前周边已建项目和在建项目中 ，多数为知名度不是很高的住房项 目，比如：山水南苑和缇香名苑的楼盘由于规模小，不愿投入大量 的营销推广费用，所以知名度不高，其购买顾客基本为周边的企业 和务工人员，属于地缘性客户群体。另外，在价位和品质上都不是很高，除了最近即将面市的“碧海蓝 天”项目，严格从机场能够影响到的区域来说，还没有出现“升级 换代”的住房项目，并且几乎为多层建筑。“五彩点睛苑”同样在机场附近，离飞机跑道不远

4、，周边环境、社 会配套、交通等总体不如本项目，但是以 1580 元/ 平方的起价发 售，同样取得很好的销售成绩。另外，该公司在离机场 100 米的地 方也有一块约 40 亩的土地，目前尚未开发。（四）、新机场在 2015 年建成，现有机场将要搬迁的消息在已经妇 孺皆知，其远期的升值潜力也普遍被认同，并且目前流传着一些对 于机场周边环境有利的小道消息。同时，航空公司在本项目南侧正 在建设水疗中心等项目。（五）、本项目的出入口开在春城路上，西侧苜蓿村脏乱差的环境 对项目的影响减少 。油库的仓储区实际离项目的距离达到 150 米以 上，所以影响不是很大，在油罐北侧 10 米远的区域就有许多住宅 小区

5、。以前虹山小区的大量住宅同样是建设在两个巨大的液化气罐 旁边，并且本项目的交通，东面和南面的外部环境相对好。项目周 边有利的环境因素相对于不利因素要多。从以上的初步调查可以发现，本项目如果拟建，对于周边区域和其它区域是存在市场需求的 ，飞机噪音毕竟不是影响市民购房 的决定性因素 ，关键还是要看楼市的供需情况和购买群体的接受程 度。二、参照案例调查便捷的空中交通 , 良好的区位优势 , 综合国际国的经验 , 各个城市的 航空港几乎都是高档住宅林立 , 国际国一些知名城市的航空港 , 特 别是机场周边入城沿线 , 人们都会发现 , 多是高档住宅集中地 , 法国 戴高乐机场入城一线 , 被称为浪漫巴

6、黎的香艳地 , 许多法国名流都 居住航空港的别墅里 , 纽约肯尼迪机场附近的航空港别墅 , 则住着 许多政治 、演艺名人 , 北京首都国际机场的三元桥一带 , 则号称“国 门” , 风情万种的别墅住宅群让人艳羡 , 再看看上海虹桥机场 、白云 机场、香港启德机场一线 , 同样是高档住宅集结区。（一）、大校场机场周边项目 原有机场不仅限制了楼盘高度的发展，住宅品质定位也因此受限。 试想哪个成功人士会到受机场噪音、灰尘污染的地区定居呢？ 但大校场机场搬迁 2004 年被列为城建的 16 个投资超过 20 亿元的 重点项目之一，的城市建设近两年才将开发重点转向河西，此前一 直以“东进南延”为发展战略

7、 ，而大校场机场搬迁将会给城南地区 带来新的发展机遇 。机场搬迁将会彻底解决长期困挠该地居民的飞 机噪音问题，市民的居住环境和居住品质将会有所提高。在大校场 机场附近及其飞机航线围，已经集聚了数十个房产项目，分别分布 在石门坎地区、大明路板块以及宁南板块。由于大校场机场的明确 搬迁给城东南住宅规划松了绑，不仅有住宅已“长高”成了小高 层，而且错层、复式住宅也先后现身，楼盘自身的定位规划跟着变 得“高档”起来，楼盘“升级换代”了。与之相比，城东南特别是 大明路应该算是离主城较近的最后一个“中低价板块” ，原来机场 的存在曾一度阻碍其发展，但现在却给其留出了增值空间。 所以，在机场附近早已存在房地

8、产项目。（二）、航空港周边房地产项目2005 年夏天 , 航空港片区的川大河畔、学府嘉苑、金色校园 广场、温哥华花园等楼盘纷纷亮相 , 悄然打出 2000 多元 / 平方米的 低价大旗。较之华阳、温江等地 3000 元/ 平方米以上的价格 , 离城 区中心更近的航空港楼盘却只有 2000 多元 / 平方米 , 价格诱惑大， 航空港楼盘 , 住宅价格均未超出 3000 元/ 平方米。销售反馈信息显示 , 航空港的购房者 90%以上是用于自住。航 空港至少有四大优势对购房者有吸引力。一是房价便宜 , 相对市区 房价可以车房兼购 ; 二是航空港除了飞机出行方便 , 距离市区也仅 有 10 分钟车程 ; 三是楼盘品质从容积率 、绿化率到户型设计等不逊 于城区楼盘 ; 四是航空港兼具大学城和科技园的功能 , 区域含金量 高。开发的楼盘以小高层或多层住宅为主 , 以