东丰县集体建设用地使用权流转调研报告

1、东丰县集体建设用地使用权流转调研报告1 基本情况东丰县下辖12个建制镇，2个乡，集体建设用地14655.47公顷，农民宅基地共计84468宗，总面积7157.33公顷，经营性建设用地689宗，总面积483公顷，城市规划区内可以征收为国有土地的460宗，总面积322公顷，规划区外的还有229宗，面积161公顷，基本都分布在农村的山沟，包括养殖用地、仓储用地等。东丰县集体建设用地和农民宅基地流转主要是入股、联营、联建、转让等形式。以农村建设用地土地使用权投资与他人或者企业联营入股共同兴办企业，视为集体建设用地使用权出让。宅基地的流转由于国务院颁布关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）

2、以来，农民宅基地流转受到了很大的限制，局限于本农村集体经济组织内部的成员，而且一户只能拥有一处宅基地，所以流转相对较少，现有的农民宅基地基本上是通过在平等自愿协商的基础上买卖、置换宅基地上房屋的方式，从而形成宅基地的流转。2 形势分析随着我国工业化、城市化的快速发展，城区产业、功能和人口向农村转移，直接拉动对集体建设用地的需求。通过走访调查，在县城的城乡结合部需求更为明显，一户农村宅基地如果改变用途作为仓储用地能卖到30万，能作为汽车修理部、洗车场、农家乐等效益更高的用途的宅基地则达到百万左右。如果在位置偏远，供水、供电、交通条件相对较差的宅基地则几万元不等。宅基地的流转给农民带来的效益取决于

3、宅基地位置，位置好的支付的进城成本相对较低，位置差的地方相对较大，几万元的农村宅基地转让费用进城后只能买个廉租房，而且每年的物业费、供热费等生活成本，阻碍了农民进城的意愿。结合东丰县当前的经济发展水平和“十二五”规划，建设用地规模控制在100公顷，在现有的农民宅基地中理论上约20%以上可以开展增减挂钩，农民迫切需要改善生产和居住条件，随着收入的增加和生活水平的不断提高，农民对居住条件和居住环境有了新的要求，大部分农户对建设用地增减挂钩持乐观态度，农民和村干部积极拥护，只要补偿到位，农民愿意用宅基地换新楼房。3 存在的问题政府主导势必造成行政干预下的土地流转市场，作为土地所有者的农民，根本没有选

4、择的自由权；农村宅基地产权界定模糊；农村宅基地流转不规范、不完善、不科学。各级政府对农民宅基地流转交易行为监管不到位，极易造成集体土地收益的大量流失；农村宅基地私下交易现象普遍存在，“小产权房”隐患突显，土地纠纷日益增多。4下一步打算针对存在的以上问题，东丰县还是有必要开展集体建设用地流转的规范工作。针对如何开展我们认为首先要建设好试点，发挥示范带动作用，让农民看得见、摸得着，增强农民对增减挂钩、保护耕地的认识。4.1 加大土地流转宣传力度充分利用广播、电视等宣传媒体，大力宣传农村土地流转的法律法规，提高广大干部及农民群众对土地流转的认识。4.2 加快推进农村富余劳动力转移坚持以转移农民、减少

5、农民促进农村土地流转。一要做大做强工业。坚持“工业富民强镇”的发展思路不动摇，坚定不移地抓招商引资，加大项目建设力度，千方百计做大工业经济总量，优化工业经济结构，增加就业岗位。二要大力发展新型服务业。大力发展生产性服务业，积极发展商贸餐饮、文化娱乐、休闲健身、社区服务等服务业，吸引农民从土地上脱离出来。三要切实加强农村劳动力职业技能培训。整合现有培训资源，采取多种培训方式对农村劳动力进行针对性培训，提高农民转移就业的能力。4.3 大力开展农村宅基地复垦加强村庄规划与土地利用总体规划的对接。结合新一轮土地利用总体规划修编工作和社会主义新农村建设，突出两规在村庄建设用地位置、范围、面积的一致性，实现两规合一。结合当前新农村建设契机，建立农村宅基地退出补偿机制，鼓励散居农户向中心村、镇集中，为