第九章 房地产金融及项目融资

1、第九章第九章房地产金融房地产金融与与项目融资项目融资第一节第一节房地产资本房地产资本市场市场第二节第二节公开资本市场公开资本市场融资融资第四节第四节房地产投资房地产投资信托基金信托基金第三节第三节银行信贷融资银行信贷融资第五节第五节房地产项目房地产项目融资融资第一节第一节 房地产资本市场房地产资本市场一、房地产市场与资本市场（了解）一、房地产市场与资本市场（了解） 市场渠道市场渠道融资分类融资分类私人市场私人市场公众市场公众市场权益融资权益融资私人投资者私人投资者房地产上市公司房地产上市公司机构投资者机构投资者公募基金、房地产投资公募基金、房地产投资信托计划信托计划国外投资者国外投资者房地产投

2、资信托房地产投资信托债务融资债务融资银行类金融机构银行类金融机构抵押贷款支持证券抵押贷款支持证券保险公司保险公司政府信用机构政府信用机构退休基金退休基金房地产投资依托房地产投资依托二、房地产权益融资（熟悉）二、房地产权益融资（熟悉）（一）房地产权益融资的特点（一）房地产权益融资的特点 资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。分配利润。（二）中国房地产权益融资需求（二）中国房地产权益融资需求 房地产企业权益资本规模过小，资产负债率偏高，房地产企业权益资

3、本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖房地产预售收入和商业银行贷款，不利于房过分依赖房地产预售收入和商业银行贷款，不利于房地产业的健康发展，也不利于防范系统性金融风险，地产业的健康发展，也不利于防范系统性金融风险，因此应拓宽房地产企业直接融资渠道。因此应拓宽房地产企业直接融资渠道。（三）房地产权益融资的新发现（三）房地产权益融资的新发现三、房地产债务融资（熟悉）三、房地产债务融资（熟悉）（一）房地产债务融资的特点（一）房地产债务融资的特点1.1.短期性短期性2.2.可逆性可逆性3.3.负担性负担性4.4.流通性流通性（二）债务融资的类型结构（二）债务融资的类型结构1.1.银行信贷银行信贷2.2.

4、商业信用商业信用3.3.企业债券企业债券4.4.租赁融资租赁融资（三）房地产债务融资来源（三）房地产债务融资来源房地产债务融资的主要来源是商业银行和银行类金融机构房地产债务融资的主要来源是商业银行和银行类金融机构第二节第二节 公开资本市场融资公开资本市场融资一、证券市场概述（一、证券市场概述（了解了解）证券市场是证券发行和交易的场所证券市场是证券发行和交易的场所广义：一切以证券为对象的交易关系的总和。广义：一切以证券为对象的交易关系的总和。经济学：通过自由竞争的方式，根据供求关系来决定有价证券价经济学：通过自由竞争的方式，根据供求关系来决定有价证券价 格的一种交易机制。格的一种交易机制。（一）

5、证券市场的分类（一）证券市场的分类1.1.证券发行市场和证券交易市场证券发行市场和证券交易市场2.2.股票市场和债券市场股票市场和债券市场（二）证券市场的构成要素（二）证券市场的构成要素1.1.证券市场参与者证券市场参与者 证券发行人、证券投资者、证券市场中介机构、自律组织、证证券发行人、证券投资者、证券市场中介机构、自律组织、证券监管机构券监管机构2.2.证券市场交易工具证券市场交易工具3.3.证券交易场所证券交易场所（三）证券市场的功能（三）证券市场的功能1.1.筹资功能筹资功能2.2.定价功能定价功能3.3.资本配置功能资本配置功能（四）我国证券市场及其发展（四）我国证券市场及其发展二、

6、房地产企业公开市场融资方式（熟悉）二、房地产企业公开市场融资方式（熟悉）（一）股票市场融资（一）股票市场融资1.1.首次公开发行首次公开发行2.2.配股和增发配股和增发（二）债券市场融资（二）债券市场融资1.1.公司债券公司债券2.2.可转换债券可转换债券3.3.分离交易的可转换公司债券分离交易的可转换公司债券三、公开资本市场融资中的定价问题（熟悉）三、公开资本市场融资中的定价问题（熟悉）（一）企业或资产估值模型（一）企业或资产估值模型1.1.收益折现法：股利折现模型（收益折现法：股利折现模型（DDMDDM）和现金流贴现（）和现金流贴现（DCFDCF）模型模型2.2.类比法：市盈率（类比法：市

7、盈率（P/EP/E，即股价，即股价/ /每股收益）和市净率（每股收益）和市净率（P/BP/B，即股价即股价/ /每股净资产）每股净资产）（二）股票发行价格定价（二）股票发行价格定价第三节第三节 银行信贷融资银行信贷融资一、房地产开发贷款一、房地产开发贷款（一）房地产开发贷款的种类（掌握）（一）房地产开发贷款的种类（掌握）1.1.地产开发贷款地产开发贷款2.2.房产开发贷款房产开发贷款（二）房地产开发贷款的风险（了解）（二）房地产开发贷款的风险（了解）1.1.政策风险政策风险2.2.市场风险市场风险3.3.经营风险经营风险4.4.财务风险财务风险5.5.完工风险完工风险6.6.抵押物估价风险抵押

8、物估价风险7.7.贷款保证风险贷款保证风险（三）房地产开发贷款的风险管理（了解）（三）房地产开发贷款的风险管理（了解）二、土地储备贷款（二、土地储备贷款（熟悉熟悉）（一）土地储备贷款的发放（一）土地储备贷款的发放（二）土地储备贷款的风险（二）土地储备贷款的风险（1 1）土地储备中心自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款；）土地储备中心自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款；（2 2）土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限）土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配；相匹配；（3 3）土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险。（保证和）土地储备中心贷款抵押中的法律

9、问题带来的风险。（保证和土地使用权抵押）土地使用权抵押） （三）土地储备贷款的风险管理（三）土地储备贷款的风险管理（1 1）审慎发放土地储备贷款；）审慎发放土地储备贷款；（2 2）贷款额度不得超过评估价值的）贷款额度不得超过评估价值的7070，贷款期限最长不超过，贷款期限最长不超过2 2年；年；（3 3）对包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、）对包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等土地整在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等土地整体情况，进行认真的调查分析；体情况，进行认真的调查分析；（4 4）实时掌

10、握土地价值状况。）实时掌握土地价值状况。三、房地产抵押贷款三、房地产抵押贷款（一）房地产抵押贷款的概念与发展现状（一）房地产抵押贷款的概念与发展现状（掌握掌握） 概念：是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，概念：是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。债务履行担保，获得贷款的行为。（二）房地产抵押贷款的种类（二）房地产抵押贷款的种类（掌握掌握）1.1.个人住房抵押贷款个人住房抵押贷款2.2.商用房地产抵押贷款商用房地产抵押贷款3.3.在建工程抵押贷款在建工程抵

11、押贷款（三）个人住房抵押贷款风险（三）个人住房抵押贷款风险（了解了解）1.1.操作风险操作风险2.2.信用风险信用风险3.3.市场风险市场风险4.4.管理风险管理风险5.5.法律风险法律风险（四）金融机构对房地产抵押物的要求（四）金融机构对房地产抵押物的要求（熟悉熟悉）1.1.合法设定的房地产抵押权合法设定的房地产抵押权2.2.择优选择设押的房地产择优选择设押的房地产3.3.合理确定抵押权合理确定抵押权4.4.处置抵押物的渠道通畅处置抵押物的渠道通畅（五）个人住房抵押贷款的风险管理（五）个人住房抵押贷款的风险管理（了解了解）1.1.遵照个人住房贷款的相关政策规定，严格遵守贷款年限、遵照个人住房

12、贷款的相关政策规定，严格遵守贷款年限、贷款价值比率等方面的规定；贷款价值比率等方面的规定；2.2.详细审查借款人的相关信息；详细审查借款人的相关信息；3.3.对贷款申请做整体分析；对贷款申请做整体分析；4.4.考核借款人还款能力。月供占收入考核借款人还款能力。月供占收入5050以下，所有债务支以下，所有债务支出占收入出占收入5555以下。以下。5.5.对抵押对象进行价值评估。对抵押对象进行价值评估。四、房地产抵押贷款二级市场（四、房地产抵押贷款二级市场（了解了解）（一）抵押贷款二级市场的发展（一）抵押贷款二级市场的发展（二）抵押贷款二级市场发展的条件（二）抵押贷款二级市场发展的条件（三）抵押贷

13、款支持证券的类型（三）抵押贷款支持证券的类型1.1.抵押贷款支持证券抵押贷款支持证券2.2.抵押贷款传递证券抵押贷款传递证券3.3.抵押贷款直付债券抵押贷款直付债券4.4.抵押贷款担保债务抵押贷款担保债务第四节第四节 房地产投资信托基金房地产投资信托基金一、房地产投资信托基金概述一、房地产投资信托基金概述（一）房地产投资信托基金的概念（一）房地产投资信托基金的概念（掌握掌握）1 1、概念、概念 通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托收益凭证或股票等人）签订信托投资合同，通过发行信托收益凭证或股票等方式受托投资者

14、的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。的一种资金信托投资方式。 （二）房地产投资信托基金的功能（二）房地产投资信托基金的功能（掌握掌握）1.1.提供了收益较高的投资工具提供了收益较高的投资工具2.2.提高了房地产投资的流动性提高了房地产投资的流动性3.3.为投资者有效规避风险为投资者有效规避风险4.4.给房地产企业提供了直接融资渠道给房地产企业提供了直接融资渠道（三）房地产投资信托基金的特征（三）房地产投资信托基金的特征（掌

15、握掌握）1.1.流动性好；流动性好；2.2.市场价值稳定；市场价值稳定；3.3.高现金回报；高现金回报；4.4.有效分散投资风险；有效分散投资风险；5.5.抵御通货膨胀。抵御通货膨胀。（四）房地产投资信托基金发展概况（四）房地产投资信托基金发展概况（掌握掌握）二、房地产投资信托基金分类与组织形式和机构（了解）二、房地产投资信托基金分类与组织形式和机构（了解）（一）房地产投资信托基金的分类（一）房地产投资信托基金的分类按投资业务不同：按投资业务不同：1.1.权益型：以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，权益型：以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；主要收

16、入是房地产出租收入；2.2.抵押型：为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或抵押型：为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券业务，主要收入是抵押贷款的利息收入；经营抵押贷款支持证券业务，主要收入是抵押贷款的利息收入；3.3.混合型：同时经营上述两种形式的业务。混合型：同时经营上述两种形式的业务。按信托性质分类：按信托性质分类：1.1.伞型合伙，不直接拥有房地产，二是通过一个精英合伙制企业伞型合伙，不直接拥有房地产，二是通过一个精英合伙制企业控制房地产控制房地产2.2.多重合伙，直接拥有房地产的同时，还通过精英合伙制企业的多重合伙，直接拥有房地产的同时，还通过精英

17、合伙制企业的方式拥有部分房地产。方式拥有部分房地产。（二）房地产投资信托基金的组织形式（二）房地产投资信托基金的组织形式（三）房地产投资信托基金的组织结构（三）房地产投资信托基金的组织结构（四）估价在房地产投资信托基金中的作用（四）估价在房地产投资信托基金中的作用三、房地产投资信托基金发行流程（三、房地产投资信托基金发行流程（了解了解）四、房地产投资信托基金的风险与风险管理（四、房地产投资信托基金的风险与风险管理（了解了解）（一）房地产投资信托基金的风险（一）房地产投资信托基金的风险1.1.经营风险经营风险2.2.市场风险市场风险3.3.利率风险利率风险（二）房地产投资信托基金的风险管理（二）

18、房地产投资信托基金的风险管理1.1.提升专业化经营水平提升专业化经营水平2.2.提升规模经营水平提升规模经营水平3.3.吸引机构投资者参与吸引机构投资者参与4.4.制定积极稳妥的经营战略制定积极稳妥的经营战略5.5.建立优秀的管理队伍建立优秀的管理队伍第五节第五节 房地产项目融资房地产项目融资一、房地产项目融资的概念（一、房地产项目融资的概念（掌握掌握）1 1、房地产投资项目使用资金特性、房地产投资项目使用资金特性（1 1） “ “货币生产商品货币货币生产商品货币”循环往复；循环往复；（2 2）资金垫付量大、占用周期长、投资的固定性和增值性）资金垫付量大、占用周期长、投资的固定性和增值性以及风

19、险大、回报率高等特性。以及风险大、回报率高等特性。2 2、融资的含义、融资的含义 充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。（三）房地产项目融资的意义（三）房地产项目融资的意义（1 1）开发商取得土地使用权后，事先安排妥当建设）开发商取得土地使用权后，事先安排妥当建设资金，使得项目免于因流动资金拮据、周转困难资金，使得项目免于因流动资金拮据、周转困难而失败；置业投资者，如没有金融机构的长期抵而失败；置业投资者，如没有金融机构的长期抵押贷款，投资者的投资能力会受到极大制约

20、。押贷款，投资者的投资能力会受到极大制约。（2 2）金融机构只有设法及时将资金融出，才能避免）金融机构只有设法及时将资金融出，才能避免资金闲置而造成损失。融出资金原则：流动性、资金闲置而造成损失。融出资金原则：流动性、安全性和盈利性。安全性和盈利性。二、房地产项目融资方案（二、房地产项目融资方案（熟悉熟悉）（一）融资组织形式选择（一）融资组织形式选择1.1.既有项目法人融资既有项目法人融资2.2.新设项目法人融资新设项目法人融资（二）资金来源选择（二）资金来源选择 自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构（信托投资公司、投资基金公司、风险

21、投资公司、保险公司、（信托投资公司、投资基金公司、风险投资公司、保险公司、租赁公司）、其他机构和个人资金、预售或预租收入。租赁公司）、其他机构和个人资金、预售或预租收入。（三）资本金筹措（三）资本金筹措（1 1）出资形态：现金、实物（评估作价，比例限制）、土地使）出资形态：现金、实物（评估作价，比例限制）、土地使用权。用权。（2 2）新设项目法人项目资本金筹措渠道：政府政策性资金、国）新设项目法人项目资本金筹措渠道：政府政策性资金、国家授权投资机构或国内外企业入股的资金、社会团体和个人家授权投资机构或国内外企业入股的资金、社会团体和个人入股的资金；入股的资金；（3 3）既有项目法人项目资本金筹

22、措渠道：项目法人可用于项目）既有项目法人项目资本金筹措渠道：项目法人可用于项目的现金、资产变现资金、发行股票筹集的资金、政府政策性的现金、资产变现资金、发行股票筹集的资金、政府政策性资金和国内外企业法人入股资金资金和国内外企业法人入股资金（四）债务资金筹措（四）债务资金筹措1.1.信贷融资信贷融资2.2.债券融资债券融资 债券融资的偿付方式：偿还、转期和转换。债券融资的偿付方式：偿还、转期和转换。（五）预售或预租（五）预售或预租（六）融资方案分析（六）融资方案分析1.1.资金来源可靠性分析资金来源可靠性分析2.2.融资结构分析融资结构分析 内债与外债的比例、政策性银行与商业银行的贷款比例、信内

23、债与外债的比例、政策性银行与商业银行的贷款比例、信贷资金与债券资金的比例。贷资金与债券资金的比例。3.3.融资成本分析融资成本分析 筹集和使用资金而支付的费用筹集和使用资金而支付的费用4.4.融资风险分析融资风险分析 资金供应风险、利率风险和汇率风险资金供应风险、利率风险和汇率风险三、金融机构对房地产项目贷款的审查三、金融机构对房地产项目贷款的审查（一）企业资信等级评价（一）企业资信等级评价（AAAAAA、AAAA、A A、BBBBBB、BBBB、B B） 通常通常BBBBBB以上的企业才能获得贷款以上的企业才能获得贷款（二）贷款项目评估（二）贷款项目评估 项目基本情况、市场分析结果和财务评价

24、指标项目基本情况、市场分析结果和财务评价指标（三）房地产贷款担保方式评价（三）房地产贷款担保方式评价1.1.保证保证2.2.抵押：不转移财产占有权抵押：不转移财产占有权3.3.质押：以其动产或权利（商标权、专利权等）移交银行占有质押：以其动产或权利（商标权、专利权等）移交银行占有（四）贷款综合评价（四）贷款综合评价某笔贷款的综合风险度某笔贷款的综合风险度（风险额（风险额/ /贷款额）贷款额）100100信用等级系数信用等级系数贷款方式系数贷款方式系数期限系数期限系数项目风险等级系数项目风险等级系数1.证券市场上的资金供给者是（证券市场上的资金供给者是（B）（）（2012） A.证券发行人证券发

25、行人 B.证券投资者证券投资者 C.证券监管机构证券监管机构 D 证券市场中的中介机构证券市场中的中介机构2.REITs 可以促进房地产开发企业和物业所有者融资渠道的多元可以促进房地产开发企业和物业所有者融资渠道的多元化，吸引资本市场资金不断流入房地产市场（化，吸引资本市场资金不断流入房地产市场（2012）（对）（对）3.某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（供选择的融资方式是（ D ）。）。 A.发行可转换债券发行可转换债券 B.发行普通股股票发行普通股股票 C.发行优先股股票发行优先股股票 D.发行公

26、司债券发行公司债券4.在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项关许可，则该房地产开发项目将面临目将面临( A )(2011)A.政策风险政策风险 B.市场风险市场风险 C.财务风险财务风险 D 信用风险信用风险 本本 章章 真真 题题5.以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地过土地( A ）的）的70(2011)A 评估价值评估价值 B 实际价值实际价值 C.投资价值投资价值 D.出让金收入出让金收入6.为控制个人住房抵押贷款的

27、风险，常用房地产支出与收入来考为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是(C)(2011)A 本次贷款的月还款额本次贷款的月还款额/月均收入月均收入B （本次贷款的月还款额其他债务月偿还额）月均收入（本次贷款的月还款额其他债务月偿还额）月均收入C. （本次贷款的月还款额十月物业管理费）月均收入（本次贷款的月还款额十月物业管理费）月均收入D. （本次贷款的月还款额月物业管理费（本次贷款的月还款额月物业管理费+其他债务月偿还额）其他债务月偿还额）月均收入月均收入7刘某在刘某在1年前获得一笔月还款额为年前获得一笔月还款额为800元