综合体租金测算方案

1、购物公园租金测算方案、租金体系设计：（一）租金定价方法：租金水平类比法一一以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水 平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。（二）基准价格设定：1基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各 楼层的均价和价格体系。2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的 租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。二、本项目租金水平分析:租金水平类比法：1、某市区一层街铺的租金水平:地点1层平均租金（元/平米/月）1层街铺租金水平（元/ m2 /月）1层内铺租金水平（元

2、/ m2 /月）8060-15012080-2001601202803025-40180150-250120-1805040-8020-408070-13030-60平均租金价格1002、影响租金水平的关键因素包括:1、供求关系一一价格的决定因素2、销售业绩一一价格的支撑因素3、综合成本价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：商圈类比租赁项目类比项次要素分值评估标准1.商圈地位201）城市核心商圈：202）城市主要商圈：153）正待形成商圈：5- 1010152055205152.交通状况51）交通便捷，停车便利：52）交通停车

3、条件一般：33）交通拥挤，停车不便：1311551513.客流数量101）客流较大：102）客流量一般：63）客流量小：266102210264.消费层次51）消费能力强：52）消费能力一般：33）消费能力较低：1355135335.铺位供求201）供不应求：202）表现一般：153）需求较弱：52020201552015156.硬件设施51）硬件完备，动线舒适：52）硬件一般，动线一般：33）硬件较差，动线较差：1333353537.品牌实力51）实力品牌商参与运营：52）实力、影响力一般：33）实力、影响力较弱：1335155538.定位规划101）定位清晰、规划特色鲜明：102）定位规划

4、特色比较清晰：63）缺乏统一定位规划：2661021010669.招商推广101）品牌商家纷纷进驻：102）品牌商家部分进驻：63）品牌商家意向进驻：21061026106610.管理服务101）统一专业管理和服务：102）统一管理：63）无统一管理或管理较差：2222210662总计：1006667863856905860修正率本项目得分/其余项目得分*100%85%84%65%147%62%97%93%各商圈一层街铺平均租金（元/月/就）8012016030修正价格（元/月/就）修正率*各商圈一层街铺平均租金77100104581503050本项目-租金（元/月/就）修正价格合计/484.

5、8租赁项目类比价格:凯达（修正率62%）金旺旺（修正率97%新天地（修正率93%）本项目楼层平均价格（元/月/ m2）修正价格（元/月/ m）平均价格（元/月/ m）修正价格（元/月/ m）平均价格（元/月/ m）修正价格（元/月/ m）租金（元/月/ m）一层租金（内铺）150933029504756.3结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：楼层租金（兀/月/ m，套内面积）一层室内56.3、本项目租金价格：（一） 多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的 65%三楼为一楼的50%四楼为三楼的75%负一楼为一楼的 40%根据以上综合分析，并

6、依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元 / m2 / 月）楼层纯租金均价（兀/月/ m，套内面积）地下1层22.51层街铺84.81层室内56.32层街铺55.12层室内36.63层街铺42.43层室内28.24层室内21.2平均43.4（二） 考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/怦左右，厘定各楼层区间的租金价格带。（三）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下:（以实际面积计、单位：元/ m2 /月）楼层租金均价（兀/ m/月）A类商铺（中庭及主通道边店铺）B类商铺（其他位置店铺）租金均价+ 10元

7、租金均价+20元租金均价-10元租金均价-20元地下1层22.5超 市1层街铺84.894.8104.874.81层室内56.366.346.32层街铺55.165.145.12层室内36.646.628.63层街铺42.452.432.43层室内28.238.218.24层室内21.2平均43.4在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格（详见附表）。根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中，租金在上表基础上会作出适当调整（提高或降低）（四）落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的70 %。餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的70%厘定价格；（五）由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调整，不可能完全按照既定租金价格执行。因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将 有部分调整（适当提高或降低）。（六）对于一个传统的市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽快吸引优质商家进驻，实现 既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的基础上，与商家一