关于商品房面积预测与实测的探讨

1、 房地产测绘论文姓名：袁豪杰班级：房地产经营与估价学号：1306440034关于商品房面积预测与实测的探讨【摘要】：本文首先介绍了商品房的发展现状，并且从定义、目的以及任务上浅谈了房产测绘的相关内容；并且根据相关的测算标准对商品房的各个部分进行测算定义，通过相应软件对商品房面积进行相应计算；随后通过计算所得数据将商品房预测与实测面积进行对比，分析预测与实测之间的区别并给出相应的解决办法；最后以龙岩市新罗区龙西小区1号楼商品房面积预测与实测为例，通过采集外业测量数据，使用天正建筑CAD软件对数据进行分析计算，对本文所提到的预测与实测相关问题进行补充说明。【关键词】：房产测绘；面积测算相关规定；天

2、正建筑CAD；商品房预测；商品房实测；预测与实测差异问题及解决办法1.1. 商品房的发展现状随着我国住房制度改革的深入，商品房作为一种特殊消费品已经走入了我们的生活。与多数消费品不同，商品房的购买价格通常是单价与销售面积的乘积。然而，在购房时，单价通常一目了然，但销售面积计算却存在一定出入，购买者时常感到受了开发商的欺诈，因此，上诉至法院的情况很多，同时，也给房地产市场健康发展，造成了很大的障碍。为了解决这一矛盾，全国各大城市由政府发文，要求“各房地产开发企业在预售商品房前，应委托具有测绘资格的测绘单位进行面积预算”，并建立商品房面积备案管理制度，基本上保证销售合同面积与办理产权证时的面积一致

3、，从而避免不必要的矛盾发生。1.2. 房产测绘定义从广义上讲，房产测绘是测定和调查房屋及用地状况，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用和交易、征收税费、以及城镇规划建设提供数据和资料的测量工作。从具体意义上讲，房产测绘是根据房产产权确权的需要，用测量的手段，以权属为核心，权属单元界限为基础，房产的平面位置、形状、面积为重点，绘制成房产图，并以房屋和房屋用地调查表补充配合图面信息显示的专业测绘。1.3. 房产测绘目的、任务及内容房产测绘的目的，第一，是为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。第

4、二，是为城市规划，城市建设（如基础设施，地下管网，通讯线路，环境保护）等提供基础数据和资料。房产测绘的任务就是对房屋本身以及与房屋相关的建筑物和构筑物进行测量调查和绘图工作；对土地以及土地上认为的，天然的荷载物进行测量调查和绘图工作；对房地产的权属、位置、质量、数量，利用状况等进行测定，调查和绘制成图的工作。它的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、现状测量、变更测量、成果资料的检查与验收等。 11.4. 房产测绘的意义房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准

5、确地、切实保护当事人合法权益，房产测绘的质量是房产测绘土建功能发挥作用的基础和前提。房产测绘是城市测绘的组成部分，城市房屋规划建设不可缺少的工作。它不仅是城市房地产管理所必需，而且是城市房屋规划不可缺少的工作。因此，他在城市现代化管理中具有重要的作用。首先，房产测绘可以为房产产权人提供法律保护依据。房产测绘的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测绘的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测

6、绘是城市建设、规划和管理的重要依据。房产测绘按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。因此，房产测绘是进行城市土地资开发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料。最后，房产测绘也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主义主意，推广和进行房产测绘有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。

7、随着经济的飞速发展，城市现代化的进行也迅猛发展，格式各样的小区也全面的发展起来。城市化水平不断提高，房地产业也得到快速发展，房屋价格也迅速飙升，“寸土寸金”已不再是神话，广大消费者在购买商品房时房屋建筑面积就成了他们关注的焦点，作为商品房房屋建筑面积关键性步骤的商品房预测与实测问题也倍受广大消费者关注。2. 面积测算的相关规定22.1. 计算全部建筑面积的范围1) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在220M以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。通往回廊（或夹层、跃层）的室内楼梯，不论梯位是否在回廊（或夹层、跃层）范围内，该梯均按楼层投影计算

8、建筑面积。2) 楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井通风井、排气井等均按房屋自然层计算建筑面积。3) 房屋天面上属永久性建筑，层高在220M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房及斜面结构屋顶高度在220M以上的部位，按其外围水平投影面积计算。4）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算5）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算6)层高在2.20m以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算7) 与房屋相连属永久性的（不论是否凸出墙外）且有非独立柱或围护结构的门廊、门

9、斗，按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。8) 玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积。其墙厚亦按主墙体厚度计算。金属幕墙及其它材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。9) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。10) 房屋的伸缩缝，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2.2. 计算一半建筑面积的范围1) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。其中，无围护结构的底层无柱走廊廊道形成台面高出地坪0.15M且廊道和

10、上盖宽度均在1.20M以上的，按上盖和台面宽度较小者的外沿线水平投影面积的一半计算。2) 独立柱门廊、单排柱的车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。3) 未封闭的阳台、挑廊，其上盖面积必须等于阳台、挑廊面积，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按地板外沿水平投影面积的一半计算。4) 属永久性建筑且无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。5) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。6）与房屋相连的室外有顶盖无柱的永久性装卸货平台，按平台水平投

11、影面积的一半计算。2.3. 不计算建筑面积的范围1) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚、挂在墙体上的装饰性玻璃幕墙、地下室或半地下室的采光井、防潮层及保护墙等，房屋内的采光通风天井。2）房屋之间无上盖的架空通道，或无上盖的阳台、挑廊。若架空通道、消防通道、阳台、挑廊与其上盖相距三个层高（标准层层高）以上，均视为无上盖。3）房屋的天面、挑台、公共晒台、露台，房屋天面上的花园、泳池、水池及室内楼地面不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。4）顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。5）骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧底层走廊作

12、为公共开放或公众通行的部分，不论廊道是否有柱、围护结构，廊道是否与外地面有高差、是否有退用地红线；也不论廊道外是否有人行道、消防通道等；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。6）屋面上有柱且有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。7）独立烟囱，室外和屋顶的各种休闲亭、休闲长廊，各种塔、罐、池，地下人防干、支线，地下或地上水池、化粪池等。8）楼梯已计算面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。9）上盖投影面积小于阳台、廊道围护结构外围水平投影面积的阳台、廊道。斜坡式人行或车行通道等无顶盖的建筑。10）楼中楼（复式住宅）室内楼梯用户自理的楼梯洞和客

13、厅上空，其楼中楼（复式住宅）上层的中空部分（以净尺寸计算）。2.4. 共有建筑面积分摊规则1）房屋共有建筑面积分摊计算，有合法产权分割协议的，按分摊协议分摊；无协议或协议不明确的按分摊规则执行。2）房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内。本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房屋内。为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊，为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。3）房屋共有建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。分摊的

14、共有建筑面积不划分各户摊得面积的具体部位。共有部位建筑面积一经分摊，便不得改变原始设计的使用功能。4）有两种以上房屋类型的综合楼，应根据房屋类型，按相关面积比例先行分摊除垂直通道（楼梯、电梯及相应走道）外的全幢共有建筑面积（此次分摊的最小单位为不同类型的功能区），垂直通道不论所处功能区使用（停靠、连通）与否，均按层分割，垂直通道面积并入各自功能区共有建筑面积。5）楼房下层（含底层、架空层）楼层的垂直通道，无论其使用（停靠、连通）与否，均应承担相应的建筑面积。6）商品房在领取商品房预售许可证前，需要分割的，应具有经公证的分割协议，并在销售是告知买受人；已领取商品房预售许可证的商品房，再行分割的，

15、在不影响公用利益的前提下，应在规则范围内，由所有相关房屋权利人达成分割协议。7）在对商品房面积进行测绘前，应先核实房地产开发企业在办理商品房预售许可证时提交的公用建筑分摊部位与商品房买卖合同所附公用建筑分摊部位是否一致，核实无误后再按有关规定据实测量。8）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内面积占该幢各套套内建筑面积之和的比例确定。9）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑为各次分摊的公用建筑面积之和。10）房地产开发

16、商（售房单位）自营、自用的房屋（管理房、物业用房除外）不予计入共有建筑面积，按套（单元）认定。2.5. 面积计算方法2.5.1套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部组成。1) 套内使用面积 套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门u内面积的总和； 跃层住宅中的户内楼梯（房地产开发商建）按自然层数的面积总和计入使用面积；u 不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；u 内墙面装修厚度计入使用面积。u2) 套内墙体面积新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。

17、其中套（单元）与套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙。公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套（单元）内的分隔墙为非公共墙。非公共墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。3) 套内阳台建筑面积封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积；未封闭的挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积（封闭的挑阳台面积则全算）。未封闭的凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积（封闭的凹阳台面积则全算）。未封闭的半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的

18、一半计算建筑面积（封闭的半挑半凹阳台面积则全算）。计算阳台建筑面积时，其阳台均应以规划条件确认的封闭式或非封闭式为依据计算建筑面积。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积2.5.2共有建筑面积：共有建筑面积由可分摊和不可分摊的共有建筑面积两部分组成1） 可分摊的共有建筑面积电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层、公用门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房（物业用房）的建筑面积；单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房（物业用房）、设备间等，均不计入幢共

19、有建筑面积。整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间、不应分摊的建筑面积和公共建筑空间，即为建筑物内可分摊的共有建筑面积（即：建筑面积=套内建筑面积+公用建筑面积）。2） 不可分摊的共有建筑面积独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室（避难室房）；用作公共休息、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建，无实用功能的建筑面积；建在栋内或建在栋外与本栋相连，为多栋服务的设备、管理用房；建在栋外为本栋或多栋服务的设备、管理用房；骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；通向二层以上的室外斜坡道

20、建筑面积，暂不进行分摊。3） 共有建筑面积分摊的计算公式Si=KSi K=Si/Si（其中：K为面积的分摊系数；Si为各单元参加分摊的建筑面积，；Si为各单元参加分摊所得的分摊面积，；Si为需要分摊的分摊面积总和，；Si为参加分摊的各单元建筑面积总和，）。3. 天正建筑CAD在房产测绘中的使用方法43.1. 软件简介天正建筑CAD软件TArch是国内最早在AutoCAD平台上开发的商品化建筑CAD软件之一，涵盖建筑设计、装修设计、暖通空调、给水排水、建筑电气与建筑结构等多项专业的系列软件，并针对日新月异的房产发展商提供房产面积计算软件等。3.2. 使用方法3.2.1打开软件另存旧版（保存一份完

21、整的设计图）。à在文件菜单中打开所要进行面积测算的商品房设计蓝图à在桌面上打开天正建筑7for20043.2.2加载加载àLWJCADàsupportàAutoCAD2004à加载应用程序à工具菜单3.2.3缩放整理图纸（将大尺寸标注删除，便于面积计算）à指定比例因子（输入0.001）à指定基点（基点可任意选择）àall(将图形全部选中)à缩放à修改菜单3.2.4设置标注及文字格式1）打开标注样式管理器2）点击“修改”进行标注样式的修改：à在隐藏“尺寸线1、2，尺寸界线1、2”中打钩à“直线和箭头”：基线间距设为“3.75”