CPA2019会计零基础精品讲义：05

1、考情第五章投资性房地产自用 出租1投资性房地产的定义与范围匕“鬣性房地产懈认和瞬计歳惣2見2012$投资性房地产的后绻计量如肓单HEi - 口a u c a 3ad a a - aa-s bo 3 a u E°Bd b q - aa = ba-3 DaaEua aa - oa . ecu : r (投资性房地产術专换处置2000单. .3PieM0综合題：2009. 2014第一节投资性房地产的定义与范围一、定义投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。固定资产自用无形资产、投资性房地产范围地已出租的土地使用权产持有并准备增值后转让的土地使用权房产已出租的建筑

2、物自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物 正在建造或开发过程中 将来用于出租 的建筑物企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的，即使未签订租赁协议，也应视为投资性房地产经营租入再转租的房地产不属于投资性房地产【提示】(1)持有并准备增值后转让的建筑物，属于房地产企业的存货。(2 )空置建筑物：指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常 生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物注意：空置建筑物不同于闲置土地，闲置土地不属于投资性房地产(3)?房地产企业开发的已出租的房屋

3、，属于投资性房地产；?企业拥有并自行经营的旅馆或饭店，属于固定资产。出租+劳务将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。(办公楼出租+提供维护、保安等辅助服务)某项房地产 部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或 资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、 存货和投资性房地产。固定资产自用存货出售投资性房地产无形资产【提示】企业购入的房地产，部分用于出租（或资本增值）、部分自用，用于出租（或资本增值）的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值 占公允价值总额的

4、比例 将成本在不同部分之间分配。第二节投资性房地产的确认和初始计量、投资性房地产的确认条件和时点、投资性房地产的初始计量、投资性房地产的确认条件投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：（1）企业很可能取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；（2 ）该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。认 点 确 时已出租的建筑物一般为租赁期开始日：即土地使用权、建筑物进入出租状已出租的土地使用权态、开始赚取租金的日期持有并准备增值后转让的土地使用权将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期以备经营出租的空置建筑物董事会或类似机构作出书面决议的日期 和在建建筑物经典考题【单选题】（2009）201

5、7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。2017年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的成本为3 200万元，已计提折旧为 2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2017年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自2017年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼2017年12月31日的公允价值为 2 600万元，2018年12月31日的公允价值为 2 640万元。2019年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售

6、，取得价款2 800万元。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列各题。（1）甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（）。A.2017 年2月5日B.2017 年2月10日C.2017年2月20日D.2017 年3月1日正确答案B答案解析（空置的）自用房地产转为投资性房地产的时点应该是董事会批准相关的议案时。屮华4东奥何校初级、中级、注会、税务师视類模考覆臨购买联系法倍三tiebalfia二、初始计量投资性房地产应当按 成本进行初始计量。外购房、地产房产同固定资产地产冋无形资产自建房产同固定资产转换（用途改变）后续公则公（转换日公允价值）后续成则账（转换日账面价值）转换日账面价值10

7、0，公允价值150【例题】2017年3月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定甲企业自购买写字楼之日起将写字楼出租给乙企业，租赁期5年。以银行存款支付价款共计 1200万元，增值税发票注明的增值税额132万元。借：投资性房地产1 200应交税费应交增值税（进项税额）132贷：银行存款1 332根据财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税201636号文件：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，

8、第一年抵扣比例为 60%，第二年抵扣比例为 40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产， 不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。第三节投资性房地产的后续计量本节概要：一、成本模式、公允模式三、模式选择与变更四、后续支出投资性房地产后续计量可以选择 成本模式或公允价值模式。但同一企业只能采用一种模式 对所有投 资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。一、成本模式（参照固定资产、无形资产）1. 相同：也提折旧（摊销）、也提减值；2. 不同：收入支出作为其他业务核算。用途自用出租名称固定资产、无形资产投资性房地产折摊累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧（摊销）减值固定（无形）资产减值准备投资性房地产减值准备出售损益资产处置损益其他业务收入其他业务成本【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，于2017年3月31日出租给乙企业使用，当