马池口镇社会经济可持续发展战略研究

1、马池口镇社会经济可持续发展战略研究首都社会经济发展研究所课题组马池口镇地处北京市昌平区中间地带，南距中关村科技园区发展区近3公里，东距中关村昌平园4公里。户籍人口3.26万。土地总面积58.4平方公里。改革开放以来，马池口镇立足现实，勇于开拓，积极推进经济体制和经济增长方式的转变，经济和社会发展水平有了很大提高。2003年，全镇国内生产总值达到4.1亿元，按可比口径增长15%；财政收入完成0.26亿元，同比增长44.4%。一、对马池口镇社会经济发展的SWOT分析（一）马池口发展的优势有：1、区位优势。北京市建成区的不断扩大，使马池口镇的区位条件发生了本质的变化。八达岭高速、颐南路、水南路、六环

2、路穿境而过，以及区内设有的昌平火车站等交通设施，使区位优势更为显现。2、后发优势。马池口镇过去企业少、空地多的劣势，已经转变为经济发展的空间优势。3、生态、旅游优势。马池口镇位于北京市空间布局调整后的西部生态带上，处在各景点之间的中心位置，能获得很大的溢出效应。（二）马池口发展的劣势有：1、经济基础比较薄弱。2、基层政府的自主能力有限。3、三次产业结构不合理，第一产业占42%，第二产业占14%，第三产业占44%，还没有走出以农业经济为主的不发达局面。第三产业发展内部结构不合理，倚重于房地产业。4、工业十分薄弱。企业规模偏小，技术含量低，效益不高。工业园区规模较小，聚集效益不高。（三）马池口发展

3、的机会有：1、马池口镇的功能定位发生了变化。随着北京的城市化、现代化和国际化，马池口镇开始承担部分首都城市功能的职责。2、昌平已经被确定为2008年奥运旅游服务区，这将为马池口的经济腾飞提供强劲的外部支撑和催化动力。3、政策发展机遇。市、区加快实现现代化，为马池口创造了难得的发展机遇和动力。（四）马池口发展的威胁有：1、避免自然资源的无序利用；2、能否解决好城市化中的农民问题；3、发展能否严格依照规划进行；4、相邻乡镇间政策趋同。二、从SWOT分析看马池口产业发展从SWOT分析来看，马池口适合发展两大经济，一个是绿色经济，一个是基地经济。（一）发展绿色经济传统的绿色经济是指以市场为导向、以传统

4、产业经济为基础、以经济与环境的和谐为目的而发展起来的一种经济形式，是产业经济为适应人类环保与健康需要而产生并表现出来的一种发展状态。马池口镇要发展的“绿色经济”不只局限于纯粹的环保产业或绿色产品，而是要打造一个整体的绿色概念。它包括三个方面：自然层面、生活层面和生产层面。马池口镇发展“绿色经济”的目标是，通过生态环境建设、生态社区建设和生态产业建设，实现自然环境和人类生产、生活的良性互动，最终形成一种以人居环境适宜、资源得到保护性开发、经济可持续发展为特征的经济，是一种平衡发展、相互促进、良性循环的区域社会经济发展战略。马池口发展绿色经济，应在以下几个方面推动：1、绿色基地。即发展有特色的产业

5、研究与转化基地。各类研究机构基本上都属于知识和资金密集型单位，对土地等自然资源的占用较少，但经济的产出量却很大。2、绿色工业。发展生态工业园和环保产业。3、绿色农业。尤其是发展无污染的蔬菜产业。4、绿色林业。马池口镇应该在“南竹北移”项目和苗木、花卉基地的基础上，大力发展苗木、林果种植业。5、绿色物流。马池口镇坐落在首都北京与内蒙等北方省份联系的北大门，又有大量空地存在，发展大型物流与交易中心的条件非常优越。6、绿色旅游。马池口周围地区历史文化资源丰富，本身也具备了一定的基础，要充分整合马池口旅游资源，推进旅游、商业和产业的联动发展。7、绿色地产。发展环保性质的房地产业。8、绿色医疗。发展具有

6、特色的康复医疗专科。不求最全，只求在医疗服务和专科设置上有自己的特色。（二）发展“基地经济”马池口的“基地经济”，应该着力从以下产业角度进行选择：环保产业基地、物流基地、旅游纪念品产业基地等。应当着力在以下几个方面做工作：1、引进南方的产业集群军团，在北京形成“北伐基地”。马池口的区域位置和后发优势的特点，使得马池口特别适合发展产业与市场集群。这种发展应该是引进式的，而不是从零起步自我积累式的。据分析，引进广东省东莞市的虎门集群是比较合适的。2、大力发展节能产业基地。环保产业技术与生物技术、信息技术并列为21世纪最被看好的三大技术领域，投资价值极高。3、建设厕卫现代化产业基地。多数城市粪水仍不

7、能资源化处理，而且每吨粪水支付的综合经济、生态成本高达85元人民币。这种局面蕴藏着一个无限巨大的商机公共卫生间、移动厕所（含车船航空）及民用楼宇等卫生间的现代化建设与改造。4、建设旅游纪念品产业基地。马池口处于旅游活动的核心区域，应该考虑建设有特色的旅游纪念品产业基地。5、引进国外的基金会。使马池口成为国外基金会的产业试验基地。国际上大大小小的基金会有上万个，有很多是产业扶植和探索型的，如德国赛德尔基金会在山东潍坊南张楼村搞的"等值化试验"就非常成功，值得借鉴。三、马池口实现可持续发展的十个战略本部分提出了马池口发展社会经济的十个战略，其中：并村战略是基础，农村社会保险战略

8、、社会事业发展战略是保障，人力资本建设战略、产权制度改革战略、社会分层战略是条件，吉利增值战略、“奥运商圈”战略、房地产发展战略、发展奥特莱斯战略是马池口镇区域经济发展的着力点。（一）并村战略并村构想是旧村改造的一种战略形式，它是以组团和整体规划的思路来进行旧村改造，而不仅仅是孤立地进行旧村改造。马池口现有行政村20个，通过规划调整，将用10年左右的时间，合并成7个居住组团。1、并村战略的作用分析。并村战略的实施，将在以下九个方面产生积极作用：（1）有效地保护耕地；（2）更有效地开发和利用土地资源；（3）减少政府的行政管理成本；（4）节省市政基础设施投资；（5）减轻农民支出负担；（6）使农民的

9、资产增值；（7）产生一定的服务贸易量；（8）改变村容村貌；（9）使农村的城市化得以真正的推进。从目前情况来看，并村战略是开发商热心、政府支持、农民乐意的一件好事。但是，农民也有自己的担忧，其中最担心的是，上楼之后会不会背上过高的居住成本。我们的分析得出，其实这方面的成本并不会大幅增加。2、对旧村改造的几点政策建议。（1）旧村改造不应当仅仅局限于个案，而应该以镇域为中心，进行整体设计、规划，旧村改造应当与并村战略相结合。（2）旧村改造目前基本上是选择二、三产业基础比较好的乡镇进行试点，这种试点对于农村城市化的步伐来讲是比较滞后的，应该通过旧村的合并，带动农村产业升级和城市化。也就是说，如果规划得

10、当，措施得力，并村战略可以使二、三产业不发达的农村实现城市化、现代化。（3）建议有关部门对全市所有的行政村、自然村进行并村整体战略规划，提出并村原则以及适用的政策，从而推动这一战略的实施。（二）吉利增值战略要紧紧抓住吉利大学发展的机遇，发展相关的产业，使之形成一个特有的产业链条。吉利大学现有学生和教职员工近2万人，每年给北小营带来的总收入为1500万左右，平均每一个学生的产出是100元。随着吉利大学规模的扩大，吉利的增值幅度将会不断增加。2006年学生规模将达到35000人左右，上述收入至少会增加到3500万元左右。最重要的是马池口应该围绕着吉利大学做大文章，提高学生的消费支出水平和消费范围。

11、通过寻找这些机会，使学生的平均消费从现在的100元/年提高到2008年的200元/年，使吉利大学每年溢出的直接效益在2008年后达到7000万元以上。这个收入的效益非常高，因为它的成本很低。除了吉利大学以外，马池口还应该寻找其他的教育增值机会。例如争取再引进一所类似吉利大学的民办大学，使其产生新的增值机会。从长远看，马池口拥有两所民办大学是非常有意义的。两所大学之间的竞争有利于马池口的发展，也可以再带动另外一个村庄的发展。另外还应该发展3所左右的高质量的民办中学和小学，使民办教育在马池口形成一个合理的层次与结构，这也有利于一些层次比较高的专业人士在这里选择住房与居住。因此，以吉利大学为模式，马

12、池口应该抓紧实施教育增值战略，千方百计地引进教育机构，形成合理的结构，并产生规模效应。（三）“奥运商圈”战略“奥运商圈”是指在奥林匹克公园周边地区形成的具有鲜明特色的综合商务中心区。这一区域的直接投资在130亿元人民币左右，再加上相关投资140亿，共计270亿元。这270亿元到2008年所形成的固定资产的价值为500亿元左右。马池口应当看到这一趋势，把自己融入到“奥运商圈”的发展中。从直线距离上看，马池口距离奥运场馆不过20来公里，处在“奥运商圈”的辐射范围之内。要充分利用“奥运商圈”的产业的辐射力，把这一“商圈”内的一些产业吸引到马池口来，把居住在奥运商圈内的一些客人吸引到马池口来旅游和休闲

13、。（四）人力资本建设战略加大对农民的人力资本投入，提高农民的学习能力和致富能力，这是马池口今后发展的动力所在，也是农村社会经济协调发展的必然要求。国际上关于国民素质竞争力有一个公认的关系：文盲率达6%是一个临界值，高于6%时，文盲率每下降一个百分点，人均GDP就增加0.06个百分点，而当文盲率下降到6%以后，人均GDP与文盲率下降就高度相关，文盲率每下降一个单位，人均GDP平均将上升3.3个单位。马池口文盲率（15岁以上人口）2001年为3.02，若降低到2.02，人均GDP会增加1320元。在这个方面，马池口镇政府可以做三个方面的工作：其一，建立农民知识讲习所。对农民进行比较持久的知识培训，

14、这种培训不是单一的科技知识，还包括人文知识、技能知识、投资知识等。其二，镇政府要有一定的农民人力资本开发的投入，这个投入包括：开办讲习所的必要设施投入和教师的讲课费；对有一技之长的农民进行能力拓展的投入。其三，兴建村民会馆，使农民有自己讨论问题的场所。会馆还可以举办公共交易场地，使农民节省交易费用；会馆还收集包括农业生产技术和收入的统计资料，供农民参考。（五）社会分层战略农村发展的一个核心问题就是社会分层不明显，社会分层不明显导致农村经济的发展缺乏落差和强大的动能。因此，必须在发展农村经济的过程中推进社会分层的发展。马池口的社会分层战略包括以下内容：1、培养农民的经纪人；2、组织农民的各种专业

15、化协会；3、发展农民的旅游服务人员；4、为教育产业服务的人员；5、培养为别墅人口和其他居住人口服务的家政人员；6、做市场交易和市场信息的人员；7、从事农业的人员；8、从事商业等第三产业的人员；9、自己创业当老板的人员；10、实行分层联合，大力发展社会中介组织。从北京的调查情况来看，每增加一个个体户，能转移劳动力35人；每增加一户私营企业，能增加从业人员3050人。通过这样一个社会分层，不仅可以解决9000人的就业问题，而且会为马池口的发展带来新的活力。（六）产权制度改革战略马池口的发展要解决产权制度问题。只有解决了这一问题，农村集体经济的发展才会有长远的动力。从马池口的发展来看，集体资产的处置

16、是一个难点，特别是帐外资产的处置问题更是这样。比如，乡村两级政府利用集体土地兴办乡镇企业，或与外单位合作兴办企业，这类资产由于是在集体土地上兴建，没有房产证和土地证，所以既不能入账，资产评估机构也不予评估，高额的土地出让金又限制了将土地转为国有，这成为集体经济产权制度改革中资产处置的一大难点。马池口镇的产权制度改革应该严格按照以下环节推进：（1）认真做好集体资产处置的准备工作；（2）依法界定集体资产产权，防止集体资产流失；（3）按照民主决策程序讨论制定集体资产处置方案；（4）依法进行集体资产量化，保护集体经济组织和集体成员的合法权益；（5）慎重处理好历史遗留的经济问题；（6）建立法人治理结构，

17、切实转换企业经营机制；（7）采取多种方式认真做好化解矛盾的工作。（七）房地产发展战略必须把房地产的发展作为马池口今后十年的一个战略重点。马池口应该把房地产的发展作为一个重点产业加以扶持，千方百计地支持这一行业的发展。我们认为，马池口的房地产定位应该是：京郊“品位居住区”，用“品位”代替“富人”的概念。品位的概念可以吸引更多既有钱又有创造财富能力的人到这里购买房产，从而形成一个有文化品位的居住区。目前，马池口已经有三大房地产项目启动，这对于马池口形成一个新的经济增长点十分重要。（八）农村社会保险战略1、成立管理集体资产的“股份合作社”，为农民提供养老金和生活保障。使由于土地征用和村集体经济发展而

18、产生的归全体村民所有的集体资产在农民的社会保障中发挥直接作用。各行政村成立“股份合作社”，将全村土地征用收入中除去补偿给农民个人以外而提成的村集体资产实行股份化,配成集体公益事业股、养老金股和个人股。2、建立农民养老金个人账户制度。建立农民养老保障体系最关键的条件是观念更新、政府改革和制度创新，而不仅是农民的收入低和认识水平问题。农民养老金账户的政策选择应当坚持下列原则：（1）在个人账户积累过程中，政府直接对参保农民进行资助，以鼓励农民建个人养老金账户。（2）农民自己开设个人账户，并参与管理个人账户。（3）让农民自己选择养老金的支付方式。3、商业型被征地农民养老保障模式。商业型被征地农民养老保

19、险是以商业寿险公司为主体，以征用行政村为投保单位，投保行政村缴纳保险费后，签订保险合同，按合同规定，商业寿险公司履行给付养老金义务。如中国人寿保险公司团体年金保险“企业补充养老型”（分红型）。由于商业型被征地农民养老保险模式的自愿性原则，无财政包袱和较高基金运作能力，就现阶段马池口镇的总体农民状况和经济条件而言，较适宜推行。这样于社会于农民都有益处，更能体现被征地农民养老保险机制的优越性。（九）发展奥特莱斯战略奥特莱斯（名牌折扣店、名牌过季店）是英文OUTLETS的译音。在欧美当代商业社会中，奥特莱斯是最为流行的一种商业业态。这种零售业形式是让品牌消费者能够花低价去购买那些从高档专卖店或商场转

20、出的名牌商品的下架商品、过季商品和断码商品，有些甚至是品牌厂商使用过去的面料、采用过去的款式专门为奥特莱斯生产的商品。 奥特莱斯最早诞生于美国，其雏形是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。20世纪70年代以后，奥特莱斯业态在美国发生了实质性的变化。首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。据美国的统计数字显示，全美有325个大型奥特莱斯中心，遍布纽约、洛杉矶、拉斯维加斯、加利福尼亚、弗罗伦萨等各大城市。特别是近两年，销售额屡创新高，2001年同比销售额增长40%，2002年同比销售额增长60%。目前，在欧洲、日本甚至东南亚，均已出现这种业态并蓬勃发展。目前国内只有北京和上海建起了真正意义上的奥特莱斯。1、马池口镇发展奥特莱斯的优势在于：（1）北京市民的品牌消费意识强烈；（2）距离城区的距离合适；（3）有广阔的地域发展空间；（4）公路、铁路交通方便；（5）靠近昌平旅游区；（6）与北京市的商业发展规划相符合。2、马池口镇发展奥特莱斯的劣势在于：（1）有一个培养消费者的过程；（2）