注会税法《土地增值税基本原理》精讲笔记

1、2012年注册会计师考试税法精讲笔记第八章土地增值税法第一节土地增值税基本原理一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为两类：一类是财产性质的土地税(属于财产税;一类是收益性质的的土地税。二、我国土地增值税的特点(一以转让房地产的增值额为计税依据(二征税面比较广(纳税人(三实行超率累进税率(四实行按次征收三、土地增值税的作用第二节纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。土

2、地增值税的征税范围包括：(1转让国有土地使用权;(2地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。区分土地使用权的“转让”和“出让”，“出让”体现的是土地所有者与使用者之间的交易，而“转让”体现的则是土地使用者和使用者之间的交易。土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。若干具体情况的判定部分内容经常在考试中出现，具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面(参照教材。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：属于土地增值税的征税范围的情况（应征）不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）免征土地增值税

3、的情况（免征或暂免征收）（1）出售国有土地使用权（2）取得土地使用权后进行房屋（1）房地产继承（无收入）（2）房地产赠与（无收入，条（1）个人互换自有居住用房地产（2）合作建房建成后按比例分房自用开发建造然后出售的（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）投资联营后将投入的房地产再转让的（7）合作建房建成后转让的件限制）（3）房地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产评估增值（3）投资联营时房地产转让到投资联营企业（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中（5

4、）国家征用收回的房地产（6）个人转让居住满五年以上的房地产（7）建造普通标准住宅出售【相关链接】首先，应与契税的征税范围和纳税人对比掌握;其次，应和土地增值税的计算联系起来复习。土地增值税实行四级超率累进税率：(一增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。(二增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。(三增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。(四增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。( 极数增值额与扣除项目金额的

5、比率税率（）速算扣除系数（）1不超过50的部分3002超过50至l00的部分4053超过l00至200的部分50154超过200的部分60(答案×解析累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。第五节应税收入与扣除项目一、应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。二、扣除项目的确定(重点可从转让收入额中减除的扣除项目及使用情况如下表：(一取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。(二房地产开发成本(适用

6、新建房转让包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用(三房地产开发费用(适用新建房转让房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本×5%以内2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的最多允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本×10%以内(四与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让

7、包括营业税、城建税、印花税，教育费附加视同税金扣除。(三税一费考生还要关注计算土地增值额时可扣除税金的具体规定：企业状况可扣除税金详细说明房地产开发企业（1）营业税（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；（2）由于印花税（0.5）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除。非房地产开发企业（1）营业税（2）印花税（3）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%；（2）印花税税率为0.5（产权转移书据）(五财政部规定的其他扣除项目(适用新建房转让从事房地产开发的纳税人可加计扣除=(取

8、得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本×20%(六旧房及建筑物的评估价格(适用存量房地产转让由政府批准设立的房地产评估机构评定，评估价格须经当地税务机关确认。评估价格=重置成本价×成新度折扣率此外，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。【特别提示】归纳图表：企业情况转让房地产情况可扣除项目房地产开发企业转让新建房C.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机

9、构贷款证明的最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内4.与转让房地产有关的税金营业税；城建税和教育费附加。5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%非房地产开发企业转让新建房1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本D.租入房产的，以租金计税评估价格重置成本价×成新度折扣率3.转让环节缴纳的税金营业税；印花税；城建税和教育费附加。各类企业单纯转让土地1取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用2.转让环节缴纳

10、的税金。【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。求该企业允许扣除的房地产开发费用。答案该企业允许扣除的房地产开发费用为(400-100+(1000+6000×5%=650(万元。【例题·计算题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元;该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息;该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行;该项目转让的有关税金为200万元。要求计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额。答案应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额为10000×(10%+20%=3000(万元。【例题·单选题】某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000