亚太建国酒店路演课件

1、 亚太建国酒店商业计划书 (草案) 目录： 一、项目概况 二、项目选址考量 三、项目功能详述 四、项目投资规划 五、项目效益分析 六、项目运作流程及内容 七、项目组织机构亚太建国酒店商业计划书 （1 11 1）一、项目概况一、项目概况(一)项目计划：1.本项目拟设立在位于亚太时代广场B座楼，共计二十六层，一层与三层单层建筑面积为1896，二层单层建筑面积为1688，四至二十六层单层建筑面积1277，全楼总面积为34851平方米。名称初拟为“亚太建国酒店”。亚太建国酒店商业计划书 （1 12 2） (二)项目环境： 1、广场区位：亚太时代广场为中原福塔周边区域唯一的大型商务活动区，总建筑面积80

2、000多平方米。广场座落在郑经开发区，航海东路与朝凤路交叉口。东接经开区管委会，西距机场高速公路口约一公里，邻中原福塔及七里河滨河公园；南面临航海体育场，北有大量高档居住社区。正在修建的郑州地铁五号线从亚太时代广场下方穿过，站口就在广场旁边。 亚太建国酒店商业计划书 （1 13 3）2、广场规划：广场规划：亚太时代广场有亚太时代广场有A、B两座楼，地上层数均两座楼，地上层数均为为26层。总面积层。总面积80000多平方米。地下为停车场，拥有多平方米。地下为停车场，拥有400多个停多个停车位。目前，该广场车位。目前，该广场A座的招商入住率己达座的招商入住率己达80%。其一层中信银。其一层中信银行

3、、工商银行、名车展示店等业态的进入，奠定了广场的档次定行、工商银行、名车展示店等业态的进入，奠定了广场的档次定位基础；本酒店拟设于该广场位基础；本酒店拟设于该广场B座。广场座。广场B座楼总层数为地上二十座楼总层数为地上二十六层，总建筑面积六层，总建筑面积34851平方米。酒店的楼层分层规划为：一层平方米。酒店的楼层分层规划为：一层为商业功能区，除为楼上预留两个大厅、一个通道外为商业功能区，除为楼上预留两个大厅、一个通道外(约约500)，其余面积其余面积(约约1300)定位为高端商务服务，如：银行、名品展示、定位为高端商务服务，如：银行、名品展示、品牌餐饮等，二至三层为品牌餐饮名店；四、五层为娱

4、乐休闲功品牌餐饮等，二至三层为品牌餐饮名店；四、五层为娱乐休闲功能区，可开设洒吧、咖啡、足浴等与商务活动配套的经营项目；能区，可开设洒吧、咖啡、足浴等与商务活动配套的经营项目；上述楼层均由酒店在统一规划下对外招商；六至十五层为商务客上述楼层均由酒店在统一规划下对外招商；六至十五层为商务客房区，可容纳客房约房区，可容纳客房约200余间；十六至二十六层除留一层为酒店余间；十六至二十六层除留一层为酒店办公区外，均为商务办公区，由酒店对外招租。办公区外，均为商务办公区，由酒店对外招租。亚太建国酒店商业计划书 （2 21 1）二、项目选址考量。 (一)投资成本优势。本项目发起人经过长期调研及洽谈，己取得

5、B座大楼的整体承租权，让利于本项目经营。较为低廉的租金，为将来酒店的经营大大降低了成本负担；(二)交通及位置的优势。亚太时代广场据于郑州老市区、郑东新区、新郑机场交通的枢纽位置。从由航海东路出发进入市区道路四通八达；前往郑东新区直至高铁站自驾车程不过十几分种；十几路公交线路通往四方；上机场高速不过五分种车程，前往机场自驾车程不过二十几分种，转其它方向的高速线路也十分方便；未来地铁五号线的开通，更为此处交通锦上添花。亚太建国酒店商业计划书 （2 22 2）(三)环境优势。中原福塔为郑州地标性建筑，与本酒店所在建筑近在咫尺、隔窗相望；倚窗俯瞰，七里河水波荡漾，滨河公园翠绿宜人；世纪欢乐园、欢乐谷儿

6、童乐园、人口文化园特色旅游景点环绕周边；另外，南面的航海体育场也是周边环境的一个亮点。亚太建国酒店商业计划书 （2 21 1）亚太建国酒店商业计划书 （2 23 3） (四)行业占位优势。据实地考察，亚太时代广场周边三公里范围内除X家低档的快捷酒店、一家中高档的主题酒店外，尚无集会议、住宿、餐饮、休闲、办公为一体的中高档商务会所。做为一级政府的经开区管委会、经常举办赛事活动的体育场、河南省电视台正在本项目西北侧不远处打造-中原媒体港、特别是做为区域内最大商务活动中心，将为本酒店提供巨大商机。因为交通的便利，驾车或乘机来郑公务、旅游客流，将成为本酒店的潜在客户。且本酒店的经营在区域内同业同质竞争

7、的压力不大亚太建国酒店商业计划书 （2 23 3） (五)中原福塔有丰富的会议会展设施及客户资源。另外，与本酒店相邻的婚庆酒店也正在筹建过程中。目前，均与本酒店有联合经营的意向。为未来酒店的经营提供很好的客源基础。 (六)亚太时代广场的整体规划优势。目前，该广场A座的招商入住率己达80%。其一层中信银行、名车展示店等业态的进入，奠定了广场的档次；功能齐全的业态配合及品位把控，对提升本项目的档次有极大的帮助。在A座楼招商过程中，本酒店的配套服务功能将得到充分的考虑及实现。大大提升酒店的竞争实力。亚太建国酒店商业计划书 （3 3）本项目-亚太建国酒亚太建国酒店店在功能定位上充分突出“商务”及“精品

8、”的特点。主要功能有：亚太建国酒店商业计划书 （3 31 1）(一)会务服务功能。 200余间客房及大楼配套的中西茶餐、咖啡、酒吧、保健等设施；大楼总体规划中二至三层的餐饮服务。这一切足以满足中高档次会议的会务需求。接待亚太建国酒店商业计划书 （3 32 2）住宿住宿（二）公务、旅游接待功能。独特的地理位置、便利的交通、舒适的环境、精品的服务、中等价位的收费，一定可以对散客有很大的吸引力。不排除能产生公务往人员常来常往的“回头效应”。亚太建国酒店商业计划书 （3 33 3）（三）休闲功能。在亚太时代广场方圆2-3公里内，均为高档居住区，蕰藏着很强的消费潜力，酒店精品的配套服务功能区的设计，一定

9、能吸引周边消费者的眼球。休闲休闲餐饮餐饮亚太建国酒店商业计划书 （4 41 1） 四、项目投资规划四、项目投资规划。 1、投资概算。计划总投资5600万元人民币，支出分项如下： A、房屋租金及押金1600万元。 B、装修支出3770万元。商务办公区域按一层70万元 计算；客房区按一间15万元计算；招商面积由商户 自行装修。 计算：(11层70万元/层+200间15万元/间)=3770万元 其中：装修、设备3000万元；家俱、用品770万元。 C、其它及开业备用金230万元。 *以上租金水平、装修费用等数据为专业人士、机构提供。亚太建国酒店商业计划书 （4 42 2）2、投资来源。项目资金均采取

10、股权众筹、投资来源。项目资金均采取股权众筹、招商预收租金、招商预收租金、 工程质保金等工程质保金等方式筹集，方式筹集， 总额总额 为为5600万元人民币。万元人民币。A、股权众筹4000（5000）万元，股东人数为10人以下。股东的权责是：选举公司董事会、出任董事 会职务、对公司事务拥有决策表决权，享受公司经营利益分配、 有限承担公司经营风险。B、招商自融资1000万元。按一至三层在装修期内招商完毕，预收一年房租750万元；四至二十六层招租40%，预收一年房租250万元计算。可满足项目后期资金需求1000万元。承租人可享受交一送一的优惠，即送一年的免租期。 C、利用装修及工程时间差，依靠工程方

11、垫资、工程质保 金等方式可抵消投资差额600万元。以开业后第一年收入 偿还。亚太建国酒店商业计划书 （5-15-1）五、项目效益测算。 测算的指导思想：通览目前郑州市场同行业经营现状，表现为高档居多、中档品位奇货可居。特别是本酒店所处区域、位置、交通条件下矛盾尤为突出。因此，本酒店定位以中高档为宜，收益、支出测算也参照同行业水平保守进行。亚太建国酒店商业计划书 （5-25-2） (一一)经营收入：客房、租金、物业费收入经营收入：客房、租金、物业费收入三三 项合计约为：项合计约为：2952万元万元1、客房收入：按盈收保本点-入住率50%测算。 计算： 200个388元/个/天50%365天 =1

12、416万元 计算依据：本酒店客房的装备标准、郑州同行业水平、周边的同业同质现状。388元/个/天客房收费水平及50%的入住率均为保守测算；亚太建国酒店商业计划书 （5-5-3 3）2、租金收入：十六层以上商务办公面积按出租率50%测算。 一 层：1300200元/月/12月=312万元 二层 三层：3589100元/月/12月=430万元 四层 五层：12772层60元/月/12月=184万元 十六层以上：127711层60元/月/12月50% =506万元 租金收入合计为1432万元。3、物业费收入：十六层以上商务办公面积按出租率50%测 算。收取对象为除客房以外的出租面积。按目前市场价 格

13、6元/月测算。 (1300+3589+2554+1404750%)6元/ 月12月=104万元亚太建国酒店商业计划书 （5-5-4 4）(二)经营成本：按本酒店经营模式、装备标准、 本地行业管理标准测算。合计为2954万元/年。 1、租金支出：1600万元/年 *按租赁条件约定计算。 2、运营成本支出：1234万元/年 *按行业标准及会计原则测算，入住率50%。 3、不可预见支出：120万元/年 *预留的成本空间。亚太建国酒店商业计划书 （5-5-5 5） 经营成本内容详测经营成本内容详测 客房的单间成本测算表客房的单间成本测算表亚太建国酒店商业计划书 （5-5-6 6）分析：保证大楼营运的年

14、固定成本支出为： 200房153元/日365日1117万元 在客房入住率为50%状态下，年变动成本支出为： 200房32元/日50%365日117万元 以上两项合计为1234万元。 亚太建国酒店商业计划书 （5-75-7）（三三）效益分析：）效益分析： 1、测算的原则：本效益分析为最保守测算，客房入住率、商务出租率为50%。目前，郑州同类酒店的入住率己达70%以上；商务办公面积按出租率50%测算，也为极其保守数据。在此保守数据测算下为盈亏平衡点。另外，特别需要说明的是：设施、设备投入折旧及易耗品摊消已按会计原则计入经营成本之中，两项合计为年857万元。此两项均应视为投资回收的来源。亚太建国酒店

15、商业计划书 （5-85-8） 2 2、效益、效益测算测算表表：（万元：（万元）亚太建国酒店商业计划书 （5-95-9） 3、分析： 一、根据前面的测算可以看出，整栋大楼的保守盈亏平衡点为：客房入住率、商务出租率达50%。而通过目前对周边市场情况的调研及对同质同业物业收益的调查，达到这个水平不是难事。 二、该大楼的经营若能达到本地区同类物业的最低经营水平，即客房入住、商务出租率均达70%，年回收资金可达1600万元 以上。 计算：年毛利润743万元+年折旧、摊消857万元=1600万元 三年的总收入为4800万元。按总投资4000万元计算，三年内全部收回投资不是梦想。亚太建国酒店商业计划书 （6 6） 六、项目运作流程及内容。 本酒店运作工作流程及内容为： 召集意向投资人会议，讨论项目方案、落实投资意向、签订投资协议、成立组织机构、议定公司章程； 落实投资资金到位、注册项目主体公司