房地产企业土地增值税计算

1、房地产企业土地增值税计算房地产企业土地增值税如何清算，一般情况如下： 房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的 （一般的预征 率在 2%-4%，具体每个地方不一样的）：1、先计算可以 扣除项目 金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用 及利息、 加计扣除 等）2、计算收入3、收入 扣除项目 金额=增值额4、增值额 /扣除项目 金额=增值率5、按税率计算税额 基本步骤如下： 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额观率1、公式中的 “增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额 后的余额。取得土地使用权所支付的金额； 开发土地的成本、费用； 新建房及配套设施的成

2、本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； 与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。 土地增值税暂行条例实施细则 第七纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和 其他收入 。 计算增值额的扣除项目：（1）（2）（3）（4）（5）条第六款规定，该扣除项目为 “根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开 发的纳税人可按本条（一）、 （二）项规定计算的金额之和，加计 20%的扣除”， 即“取得土地使用权所支付的金额 ”和“开发土地的成本、费用 ”之和的 20%。 但上述加计扣除 项目，并不是所有的 房地产转让 销售在计算土地增值税时都可以 加计扣除 的，只有符合一定的条件才可以享受

3、。 一是必须是从事房地产开发的纳 税人，也就是具有开发资质的企业； 二是必须实际从事了房地产开发业务， 对只 从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。根据国家税务总局 关于印发土地增值税宣传提纲的通知 （国税函发 1995110 号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理： 第一，对取得土地或房地产使用权后， 未进行开发即转让的， 计算其增值额 时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、 缴纳的有关费用， 以及在转让 环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制 “炒”买“炒”卖地皮的行为。显然， 这种情况没有规定加计扣除项目。第二，对取得土地使用权后投入资金， 将生地变为

4、熟地转让的， 计算其增值 额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、 缴纳的有关费用、 开发土地所需成本再加计开发成本的 20%以及在转让环节缴纳的税金。 这样规定，是鼓励投 资者将更多的资金投向房地产开发。 需要纳税人注意的是， 这种情况虽然可以加 计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除， 对土地成本价款不加计扣除。第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的， 在计算其增值额时， 允 许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、 开发土地和新建房及配套设 施的成本和规定的费用、 转让房地产有关的税金， 并允许加计 20%的扣除。 这可 以使从事房地产开发的

5、纳税人有一个基本的投资回报， 以调动其从事正常房地产 开发的积极性。 需要纳税人注意的是， 在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除 项目时，不仅允许对开发成本加计扣除，对土地成本价款也允许加计扣除。第四，转让旧房及建筑物的， 在计算其增值额时， 允许扣除由税务机关参照 评估价格确定的扣除项目金额 （即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率 后的价值） ，以及在转让时缴纳的有关税金。 这主要考虑到如果按原成本价作为 扣除项目金额， 不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素 的影响，比较合理。从中也可以看出，这种转让旧房的情况也不允许加计扣除。 此外，对于转让旧房及建筑物的， 如果

6、能够取得购置发票， 还可以采用另外一种 计算土地增值税的方法。 财政部、国家税务总局 关于土地增值税若干问题的通 知（财税200621 号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评 估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认， 条例 第六条第（一） 项、第（三）项规定的扣除项目的金额（即土地价和房屋建筑物评估价），可按 发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。对纳税人购房时 缴纳的契税，凡能提供 契税完税凭证 的，准予作为 “与转让房地产有关的税金 ” 予以扣除， 但不作为加计 5%的基数。对于转让旧房及建筑物， 既没有评估价格， 又不能提供购房发票的， 地方税务

7、机关可以根据 税收征管法 第三十五条的规 定，实行核定征收。50、未超过扣除项目金额 100的部分， 税率为2、土地增值税实行四级 超率累进税率 ： 增值额未超过扣除项目金额 50的部分，税率为 30。 增值额超过扣除项目金额 40。100、未超过扣除项目金额 200的部分，税率增值额超过扣除项目金额 为 50。200的部分，税率为 60。每级“增值额未超过扣除项目金额 ”的比例，均增值额超过扣除项目金额上面所列四级超率累进税率， 包括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 计算土地增值税税额， 可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速 算扣除系数的简便方法计算，具体公式

8、如下：（一）增值额未超过扣除项目金额 50土地增值税税额=增值额X30%（二）增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额X40%-扣除项目金额5%（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落增值额50%-扣除项目金额X15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额X35%其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识公式中的5%, 15%, 35%为速算扣除系数。列、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防

9、技能、军事技能。二.培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部 签订如下安全生产目标:一、目标值:1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为 100%二、本单位安全工作上必须做到以下内容:1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时