租赁合同纠纷的案例分析

1、本文档由维维大豆整理提供精品文档整理2011年9月21号买 包装机械 及 染料 请致电刘雨桐本文档由维维大豆整理提供租赁合同纠纷的案例分析甘肃广播电视大学酒泉分校一一冯小云甲公司诉乙公司租赁合同纠纷案案情介绍2001年11月21日逗号甲公司与乙公司签署了一份房屋租赁合同。合同约定：由乙方（乙公司）承租甲方（甲公司） 所有的位于A市西大街2号面积约1100平方米砖混结构楼 房两层逗号租赁期间为 2001年12月1日至2007年12月1 日止逗号年租金 66000.00元逗号乙方一次性付清1年房租66000元逗号并预交2003年房租10000元。乙方应在合同到 期前一个月逗号预交下一年房租逗号合同

2、到期后与甲方签 订续租合同逗号否则乙方必须在合同到期之日将房屋退还买 包装机械 及 染料 请致电刘雨桐本文档由维维大豆整理提供甲方。乙方在承租期间不得毁坏房屋门等基本结构设施逗号否则逗号甲方有权采取必要措施逗号要求赔偿逗号恢复原 貌。合同履行中逗号乙公司于2001年10月24日向甲公司交纳房租66000.00元逗号并预交下一年房租10000.00元；2002年2月26日逗号乙公司对承租房屋进行了装修逗号在 装修过程中乙公司擅自改变房屋结构逗号毁坏房屋设施逗 号致使租赁物部分受损。2003年1月11日逗号甲公司作为出租人向承租人发出了收费通知单逗号明确告知乙公司 应在2003年1月15日之前预交

3、2003年度租金逗号逾期将 终止租赁合同。乙公司收到收费通知单后逗号于2003年1月21日逗号向甲公司作出缴费说明逗号明确表示 逗号甲公司发出的收费通知单于2003年1月20日收到逗号但拒绝预交 2003年度租金逗号并提出了续交房租的条 件逗号即“我公司继续履行原合同逗号三楼由我公司出租 或继续使用逗号你公司不予干涉逗号我公司续交第二年房 租。” 2002年6月12日逗号乙公司与 B市丙公司签订了销 售维修部（以下简称维修部）签署联营协议一份逗号联营 协议约定：乙公司与丙公司双方以联营合作的方式逗号由 乙公司提供经营场地逗号本着照章纳税逗号合法经营的原 则。丙公司提供年租柒万元（70000元）

4、的逗号作为丙公司 联营投入的股金。双方联营中逗号无论盈亏逗号丙公司付给 乙公司年股金70000元逗号不得以任何理由拖欠逗号否则乙买 包装机械 及 染料 请致电刘雨桐本文档由维维大豆整理提供公司有权停业逗号停业期间造成的一切损失均由丙公司承 担。丙公司承担经营的所有费用（税金逗号管理费逗号水、 电、暖费）必须每月30日前付清所有费用。丙公司负责经营场地的所有维修费用。甲公司与乙公司由此引发争议逗号 甲公司起诉要求解除租赁合同逗号并申请法院先予执行逗 号致三楼出于空置状态；诉讼中逗号乙公司提出反诉逗号要 求甲公司赔偿装修费、可得利益、办公用品等各项损失共计 518000.00 元。案件焦点1、甲公

5、司是否具备合同解除权的问题；2、乙公司的反诉请求是否能够成立的问题；争议与分歧意见第一种观点认为：同乙公司作为承租人与维修部签署的 联营协议虽名为联营逗号实为转租逗号且乙公司有拒绝支 付租金和擅自改变房屋结构、毁坏房屋设施、致使租赁物受 损的违约、违法行为逗号甲公司得行法定解除权逗号所以甲 公司有权行使行法定解除权解除双方的租赁合同逗号对承 租人乙公司的损失不承担赔偿责任。第二种观点认为：乙公司与维修部签署联营协议是 乙公司自主的经营行为逗号甲公司作为出租方无权干涉乙 公司正常的经营行为。甲公司因干涉乙公司的正常经营行为买 包装机械 及 染料 请致电刘雨桐本文档由维维大豆整理提供并错误的申请先

6、予执行逗号应当对乙公司的损失承担赔偿责任逗号乙公司的反诉请求依法有据逗号应当得到支持。结论笔者认为逗号本案争议的两个焦点实际上是一个问题 的两个方面逗号其核心是甲公司作为承租人是否具备了法 定的合同解除权。结合本案案情逗号笔者认为甲公司有权行 使法定的合同解除权。第一、关于乙公司与维修部签署的联营协议的法律性质的认定问题。2002年6月12日逗号乙公司作为甲方与维修部 （乙方） 签署了一份联营协议逗号细究联营协议的核心条款 和实质内容逗号笔者认为逗号联营协议虽名为“联营” 逗号实为“出租”逗号即乙公司的该行为实际上是一种违 法的转租行为。首先逗号衡量一个合同的性质逗号应从合同内容、特征 及主要

7、条款等加以理解和识别逗号而不能拘泥于合同“名 称”。这是一个为民事司法实践所认可的基本的民事原则逗 号也是符合民事立法的基本目的和基本精神的。最高人民法 院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问 题的批复（法复【1996】16号）第1条明确规定：当事人签 订的经济合同虽具有明确、规范的名称逗号但合同约定的权 利义务内容与名称不一致的逗号应当以该合同约定的权利买 包装机械 及 染料 请致电刘雨桐本文档由维维大豆整理提供义务内容确定合同的性质逗号从而确定合同的履行地和法 院的管辖权。法复【1996】16号实际上确立了 “合同约定的 权利义务内容与名称不一致的逗号应当以该合同约定的权 利义

8、务内容确定合同的性质”这一基本的民事司法原则。虽 然法复【1996】16号是针对经济合同作出的规定逗号但作为 一种民事法律的基本原则逗号其在今天逗号仍然具有广泛 的普适性。所以逗号对合同性质的认定不能仅凭合同名称而 定逗号而应根据合同内容所涉法律关系来确定。就本案而言 逗号乙公司与维修部签署的联营协议虽名为“联营”逗 号实为“出租”。我们只要看看联营协议约定的内容就 可以得出这一结论。联营协议约定：乙公司与丙公司双 方以联营合作的方式逗号由乙公司提供经营场地逗号本着 照章纳税逗号合法经营的原则。丙公司提供年租柒万元（70000元）的逗号作为丙公司联营投入的股金。双方联营 中逗号无论盈亏逗号丙公

9、司付给乙公司年股金70000元逗号不得以任何理由拖欠逗号否则乙公司有权停业逗号停业期 间造成的一切损失均由丙公司承担。丙公司承担经营的所有 费用（税金逗号管理费逗号水、电、暖费）必须每月30日前付清所有费用。丙公司负责经营场地的所有维修费用。民法通则第51 53条逗号规定了三种联营的方式逗号即法 人型联营、合伙型联营、协作型联营逗号但不论哪种联营逗 号以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任即共担买 包装机械 及 染料 请致电刘雨桐本文档由维维大豆整理提供风险是联营的一个基本特征。而通过联营协议的上述约 定逗号我们可以清楚的看到逗号乙公司作为联营的一方逗 号既不参与经营逗号也不负担任何经营的

10、费用逗号且不论 盈亏均坐享利益逗号乙公司联营的唯一资本是三楼的场地 使用权逗号其实质是将三楼以年租金70000元租给乙方逗号所以逗号该联营协议虽有“联营”之名逗号并无“联 营”之实逗号是一个典型的出租行为。其次逗号中华人民共和国合同法第124条规定：本法分则或者其他法律没有明文规定的合同逗号适用本法总 则的规定逗号并可以参照本法分则或者其他法律最相类似 的规定。本条是对无名合同（又称为非典型合同逗号是指法 律上没有特别规定的合同逗号是相对于有名合同而言的）如 何适用法律的规定。依据该条规定逗号如果无名合同的权利 义务类似于合同法分则及其他法律规定的有名合同逗号可 参照该有名合同的有关法律规定适

11、用。这实际上是关于无名 合同类推适用的规定逗号亦即我国合同法采信了类推适用 主义。现在的问题是逗号判定无名合同与有名合同最相类似 的标准是什么。按民法学界的通说逗号一般是以主给付义务 为标准。如无名合同的主给付义务为转移所有权的逗号则其 与买卖合同最相类似；若其给付义务是提供劳务逗号则其与 委托合同最相类似。乙公司与维修部签署的联营协议是 一个典型的无名合同逗号从整体内容分析逗号联营协议买 包装机械 及 染料 请致电刘雨桐本文档由维维大豆整理提供中逗号乙公司的主给付义务是提供场地使用权逗号维修部 的主给付义务是按年支付 70000元的租金。中华人民共和 国合同法第212条规定：租赁合同是出租人

12、将租赁物交付 承租人使用、收益逗号承租人支付租金的合同。第213条规定：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁 期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。从上 述联营协议的约定可以看出逗号联营协议完全具有 租赁合同法律关系的基本特征逗号且对租赁标的物、用途、 租赁期限、租金及其支付、租赁物的维修等租赁合同的本质 内容均有明确约定。是一个典型的租赁合同逗号应参照该有 名合同的有关法律规定适用。再次逗号从乙公司签订联营协议的初衷和目的来看 逗号其主观认识和目的均是为了“出租”而非“联营”。众 所周知逗号当事人签订合同总是具有一定目的的逗号合同 中的各条款都是为达到合同目的而制定并且

13、符合当事人订 立合同时所追求的最终经济目的。可以说逗号合同目的包含 了整个合同的真实意图。联营协议实则传达了两个信息：第 一逗号乙公司主观上也认为这是一个出租行为而非联营；第 二逗号作为联营的另一方其主观认识和初衷也是为了租房 而非联营。从乙公司签订诉争联营协议的初衷和目的来 看逗号联营协议实质是一个出租行为逗号应参照租赁合 同的有关法律规定适用。买 包装机械 及 染料 请致电刘雨桐本文档由维维大豆整理提供综上逗号笔者认为逗号乙公司与维修部签署的联营协 议的性质界定为转租较为准确逗号依据中华人民共和国合同法第224条第二款的规定：承租人未经出租人同意转租的逗号出 租人可以解除合同。乙公司作为承

14、租人未经甲公司同意擅自转 租逗号甲公司作为承租人依法获得了法定的合同解除权。第二、关于甲公司装修时改变房屋结构、破坏房屋设施的法律后果问题。诉争租赁合同约定：“乙方在承租期间不得毁坏房屋门等基本结构设施逗号否则逗号甲方有权采取必要措施 逗号要求赔偿逗号恢复原貌。”合同履行过程中逗号乙 公司（即乙方）作为承租人在装修过程中擅自改变房屋结构 逗号毁坏房屋设施逗号致使租赁物受损。依据中华人民共 和国合同法第291条的规定：承租人未按照约定的方法或 者租赁物的性质使用租赁物逗号致使租赁物受到损失的逗 号出租人可以解除合同并要求赔偿损失。乙公司的上述违约 行为同时违反了法律的禁止性规定逗号甲公司（即甲方

15、）作 为出租人依法获得了法定的合同解除权。第三、关于乙公司延付租金的法律后果问题。诉争租赁合同约定：“乙方一次性付清1年房租66000 元逗号并预交2003年房租10000元乙方应在合同到期 前一个月逗号预交下一年房租逗号合同到期后与甲方签订 续租合同逗号否则乙方必须在合同到期之日将房屋退还甲买 包装机械 及 染料 请致电刘雨桐本文档由维维大豆整理提供方”依据上述约定逗号乙公司作为承租人应在2002年10月21日至2002年11月21日期间预交2003年度租金逗 号但乙公司未能依约预交 2003年度租金。2003年1月11日 逗号甲公司作为出租人向承租人发出了收费通知单逗号 明确告知乙公司应在

16、 2003年1月15日之前预交2003年度 租金逗号逾期将终止租赁合同。乙公司收到收费通知单 后逗号于2003年1月21日逗号向甲公司作出缴费说明 逗号明确表示逗号天龙公司发出的收费通知单于2003年1月20日收到逗号但拒绝预交 2003年度租金逗号并提出 了续交房租的条件逗号即“我公司继续履行原合同逗号三 楼由我公司出租或继续使用逗号你公司不予干涉逗号我公 司续交第二年房租。”在乙公司的转租条件未得甲公司应允 后逗号直到2003年3月逗号甲公司起诉要求与乙公司解除租赁合同之时逗号乙公司一直未能预交2003年度房租。依据中华人民共和国合同法第227条的规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的逗号出租人可以要求 承租人在合理期限内支付。承租