都心容积率缓和労働生产性上升効果

1、CSIS Discussion Paper #39都心容積率緩和労働生産性上昇効果八田達夫東京大学空間情報科学研究唐渡広志電力中央研究所経済社会研究所企業間取引情報交換供給，労働者対面的接触場合多，与企業立地点周辺顧客企業多数集，企業労働者対面的接触費移動時間費用節約，業務効率改善立地地区周辺地区雇用密度高，生産性上昇、地区対容積規制、当該地区雇用密度引下，分地区周辺地区企業生産性引下，丸内大手町地区指定容積率限度使地区容積率規制効果強本稿目的二第1，先行論文分析方法改善，東京都心各地区生産関数正確計測第2、結果用都心副都心特定地区容積率緩和結果，当該地区周辺地区企業生産性上昇分析。具体的、効

2、率性単位測労働者増加生産性上昇率計測。結果，例丸内地区容積率50引上、雇用東京内他地区丸内一定比率場合，東京全体実効労働者数丸内労働者数比上昇示。結果都市全体労働人口一定閉鎖型経済、雇用分布都市生産性上昇示唆。都心容積率緩和際、緩和便益，緩和結果発生外部不経済費両方勘案、是非決従来，便益分析費用分析、経済学的分析行本稿、緩和便益計測経済的分析行。多数企業接触利益生高地点、多数企業立地地区市場逼迫賃料上昇、競争的市場利便性反映市場賃料決定八田唐渡(1999)，唐渡(2000)，企業立地行動賃料関数導出、東京都心各地区企業生産性測定上記先行論文本論文違次3点第1，先行研究集計用分析，本稿個表用 第

3、2，先行研究地区企業集積増大発生都市外部経済測定本稿，代表的企業生産性上昇効果測定，企業間相互依存的外部経済考慮都市生産性上昇効果測定第三、企業間相互依存的外部経済考慮、地区生産性地区従業者密度、他地域従業者密度影響受化 以下，第1節賃料関数理論的背景述，第2節推定説明第3節推定用述，第4節結果示最後第5節都市内部雇用分布変化場合得生産性上昇指標企業都市提示企業立地行動賃料関数同一面積J個地区分割CBD（中心的業務地区）考雇用量n企業，地区j立地場合実効労働力(1)与nj地区j立地各企業労働効率性指標企業間取引，情報交換供給労働者対面的接触実現企業集積対面的接触費移動時間節約可能，指標nj次関

4、数決Nj企業立地当該地区労働者数Mj定義，当該地区j以外地区労働者数Nk地区j地区k移動時間距離Xjk二乗割引集計Mj基本的呼数量Nj除、本稿Nj独立変数扱地区内部移動時間地区間移動時間同列比較考。企業生産活動投入物s労働力n上述企業生産性立地点異地区j企業生産関数次書(2)企業生産量生産関数各投入微分可能凹関数生産技術同質性仮定個企業nj外部的規模経済表(1)式、(2)式得地区j企業市場賃料Rj賃金率W直面，nj所与次費用最小化行動決定(3)問題値関数（関接目標関数），単位費用関数，Rj，W，nj直面企業一単位生産必要最小費用示，問題背後sn最適選択市場競争的，自由参入結果達成利潤立地単位費

5、用関数値，財価格等財価格1，(4)(4)式，Wnj与等式維持Rj調整示変数Rj関関数逆関数、次式成立。式，地区j市場賃料利潤企業支払賃料等示式nj関数n代入，分析通固定賃金率W陽表的書，次関数R定義関数用、Nj, Mj, 与j地区賃料Rj次(5)実証分析(5)式特定化推定。際関数n特定化，関数n値計算(5)式k地区労働者増j地区賃料影響考慮推定地区j代表的企業生産関数f次特定化(6)a, a生産技術，型仮定vj地区j効率性指標生産関数(6)地区j代表的企業直面賃料関数，両辺対数化，次節詳細説明物件個表数，物件住所地区所属決定各物件特性特性変数Zi用効率性指標関数特徴，物件i地区j所属示書一地区

6、複数物件効率性規定地区労働者数地区間移動時間距離同一仮定効率性指標関数様形特定化。，(7)特定，賃料関数，半対数形，(8)特定，賃料関数，項両対数形(7)(8)関数n係数 g = ( gN, gM, gZ )賃料関数係数関係我，関数形柔軟性(9)特定。、, 。Box-Cox変換、l=1(9)式(7)式等，l=0(8)式等最終的(9)式対応賃料関数(10)以下，(10)式推定推定未知，ei均一分散，空間的自己相関仮定満誤差項表2記述統計（数2810）変数平均標準偏差最小値最大値ln RWALK119D1F01DBF01DOA01DEL01DPK01NM(10)推定，1999年東京都区部物件個表（

7、数2810）用分析対象地区CBD千代田区周辺区中央区，港区，新宿区，文京区，台東区，外周区品川区，目黒区，渋谷区，豊島区，墨田区，江東区計12区，領域内賃貸個表用採用変数表1 賃料Clapp (1980)，Nagai, et al. (2000)，Sivitanidou (1996)行分析都心部近接性重視説明変数用表1変数説明変数変数説明R非説明変数月額募集賃料(円/坪)+預託金運用額(円/坪)AWALK最寄駅徒歩時間（分）AD1F変数：募集物件一階場合=1ADBF変数：募集物件地階場合=1ADOA変数：二重床場合=1ADEL変数：場合=1ADPK変数：駐車場空場合=1AN農林漁鉱業除従業者数

8、（万人）BM時間距離（分）2乗割引当該地区以外集計従業者数（万人）B,C,D注）出所，A:ASD不動産B:平成8年事業所企業統計（地域）総務庁C:(1999)研究所D:(2000)社ASD不動産募集物件( )1999年4月募集時賃料賃料ASD不動産募集物件広告利用同主首都圏事業用不動産物件扱，本稿上記研究対象東京都12区絞該当地域利用1999年4月時点募集賃料(10)非説明変数1室面積募集賃料設定，本稿個部屋一物件計量分析行同物件i関属性特定化変数説明表1，記述統計表2示WALK（最寄駅徒歩時間(分)）以外変数徒歩時間少外出際労働時間節約考，WALK期待符合負同一物件，賃貸面積異単位面積賃料同

9、場合多1階場合，物件利用形態事務所，店舗飲食店利用競合，通常高募集賃料市場見合可能性地下場合日照点敬遠思D1F期待符合正，DBF負DEL, DPK全体仕様関，駐車空企業選択際基準一部考DOA二重床（，3仕様）示変数近年高度OA化伴配線回線増大格納床仕様対需要考慮，多賃料支払良考，正効果予想次各立地地区地域統計（総務庁）区画決定労働者数平成8年事業所企業統計調査（地域統計）用近似各賃貸物件住所500m決定，各物件属地区j定義必要区画251，分析対象地区網羅統計1次-2次区画5339-35（東京西南部），5339-36（東京南部），5339-45（東京西部），5339-46（東京主部）用，理論各企

10、業立地地区労働者数，内従業者数与同労働者数農林業，漁業，鉱業除産業（総務庁日本標準産業分類大分類：建設，製造，電気等，運輸通信，卸売小売，飲食店，金融保険，不動産，公務）従業者数特定化M定義時間距離鉄道利用場合地区間移動時間徒歩時間定義以上記述統計表2表3関数形帰無仮説検定統計量2乗分布自由度確率値l = 01l = 11表4(10)式推定結果推定値t値確率値定数項9.2924 172.446 WALK-0.0171 -8.016 D1F0.1352 6.627 DBF-0.2131 -2.922 DOA0.2407 14.603 DEL0.1823 3.460 DPK0.0861 7.620

11、 N0.0539 6.178 M0.0420 3.675 l1.2963 11.220 自由度修正済決定係数 推定結果(10)式賃料関数推定，l=0l=1帰無仮説乗数検定行，表3両方棄却，N, MBox-Cox変換(10)式非線形最小二乗法推定推定係数結果表4結果予想符号一致，係数t検定統計量確率値十分小有意推定値解釈WALK物件i最寄駅徒歩時間（分）示非説明変数対数，係数値最寄駅1分遠賃料1.7%下落示D1F，DBF，DOA，DEL，DPK属性表変数，係数属性付与賃料上昇率解釈賃貸1階場合(D1F)賃料通常13.5%上昇，地下場合(DBF)賃料通常21.3%下落床二重床(DOA)24%上昇N

12、M係数集積度賃料与効果示推定結果有意正，生産活動立地上便益当該地区賃料反映示 ，推定値変換l用，労働者増加対賃料弾性値d ln R / d lnNj =労働者数N平均値(2.2985万人)評価0.1585（標準偏差0.0127），平均的労働者数地区労働者数2倍，賃料約15%上昇示 雇用分布再配分生産性変化節前節推定結果用、地区j容積率緩和結果、地区内労働者数増加場合効率性nj上昇率計測当該地区労働者増加都市外部新規流入開放型都市分析行場合企業都市生産性上昇効果示次都市全体労働者数一定条件都市内部他地区雇用流入当該地区雇用増加閉鎖型都市分析行，分析三留意点。第一、容積率緩和地区、比例労働者数増想

13、定。賃金一定開放型経済場合、当該地区賃料一定、一次同次生産関数下、倍増従業者数倍増。我、従業者数倍増労働生産性高賃料引上。結果労働相対的安、倍増以上増加率労働者雇用。生産性上昇二次効果発揮。我分析二次効果無視，推定結果現実起生産性上昇効果下限示。（閉鎖型経済賃金率上昇、上二次効果減殺）。第二、本稿分析効率性単位測実効労働者数L(n)増加生産性上昇分析。生産上昇。生産上昇分析、各地区床面積及従業者数測定生産関数代入計測必要本稿行，生産性上昇率測。第三、指定容積率緩和労働者数増加理由、各地区床面積存在量規定想定。、存在量（実際容積率）、(5)決賃料対土地代含建築費依存。、容積率緩和地区指定容積率床

14、面積対役想定分析行。図1都市生産性上昇率（開放型都市，N=0.5N）開放型都市（a）.代表的企業生産性上昇率都市外部新労働者流入考他変数一定，地区j労働者増加，当該地区代表的企業効率性指標変化地区j雇用DNj増当該地区生産性上昇率G open(11)用計測 (6)(9)(10)各式(11)式以下支出a直接推定，一人，賃金率本稿用賃料労働者数a=0.1343概算値求次資料用計算OFFICE SPACE REPORT空間分類一人面積実態（岡村製作所，1996）都心部79物件(336)，面積在籍者数割一人面積13.2（3.99坪）調査結果出本稿値一人= s/n，労働省賃金(1998)東京都賃金平均値

15、W（賞与含）月額386,728円本稿使用賃料R用a=R(s/n)R(s/n)+W計算，平均値0.1343分析利用地区労働者数50%増加場合生産性上昇率計測表第列図1実線丸内地区（:46113 本稿500m表示場合，第2次区画（2桁），第3次区画（2桁），第4次区画（1桁）5桁番号用，労働者数52,968人）50%労働者数増加，生産性3.4%上昇 ，労働者数10%増加場合生産性0.6%上昇，100%増加場合生産性7.3%増加 （b）.都市全体生産性上昇率地区a労働者増加，地区j効率性指標v与効果，求 推定値用計測地区a労働者増都市全体生産性上昇率、(12)計測分子、地区a労働者増加各地区生産性伸

16、引起都市全体実効労働者数増加。式、（11）式一般化。式分子項残、（12）式（11）式。当該地区労働者数50%増加場合計算，表第列図1四角点示丸内地区50%(26,484人)労働者数増加，生産性上昇効果周辺地区漏出、都市全体集計(12)式値（×100%）5.0%同新宿地区労働者数50%（19,656人）増加，当該地区代表的企業生産性2.3%上昇，都市全体実効労働者数3.2%上昇池袋，渋谷，上野業務地区計測結果同図示 閉鎖型都市次、都市全体労働者数一定閉鎖型経済想定地区労働者数増加，他地区労働者数減少，他地区雇用者数比例減少丸内地区（地区）労働者数Na，同地区労働者数増加，（13）減少a

17、. 代表的企業生産性上昇率純粋生産性上昇率計測，丸内地区労働者数増加代表的企業生産性上昇他250地区労働者数減少生産性低下同時考慮必要表5雇用分布再配分生産性上昇率開放型閉鎖型町名労働者数（人）(11)式(12)式(14)式(15)式(16)式当該地区生産性上昇率都市生産性上昇率当該地区生産性上昇率都市生産性上昇率丸内4611352,96809 0.050 0.03394 0.028 0.090 新宿4526139,31204 0.032 0.02299 0.008 0.022 渋谷3586431,55327 0.026 0.01723 0.002 0.012 池袋4577136,91521

18、0.029 0.02117 0.005 0.022 上野4652212,28706 0.013 0.00504 -0.012 -0.024 注）表中生産性上昇率町名該当地区労働者50%増加場合得値(11)式値丸内，同地区企業生産性上昇率示，(11)式、(12)式値開放型，(14)式、(15)式、(16)式都市人口一定閉鎖型計測値閉鎖型経済地区j雇用増加，(13)他地区労働者数減少，変化任意地区j企業生産性上昇率G closed次(14)、（11）式閉鎖経済版。j以外地区雇用変化反映丸内労働者数50%増加丸内地区以外250地区生産性変化計測，地区雇用者数減少関生産性上昇例八重洲京橋地区（：461

19、14），大手町日本橋本石町（：46212）(14)式値正地区労働者数増加丸内地区近隣生産性上昇漏出効果方高地区丸内地区企業生産性上昇率(11)式計算3.409%（開放型），(13)式定義他地区労働者減少考慮(14)式計算3.394%（閉鎖型）5（b）.都市全体生産性上昇率次丸内地区a雇用50%増他地区（13）式従減場合都市生体実効労働者数上昇調(14)式効率性指標変化，都市全体生産性上昇率、(15)計測。式分子、各地区生産性伸引起都市全体実効労働者数増加。上昇率、2.8%計測(15)(12)式対応，雇用分布変化前労働者数生産性上昇率計測各地区生産性上昇雇用分布変化後労働者数評価(15)式(16)書表最後列、地区a丸内地区選、(16)式計測値9.0% 示。，都市総労働者数増，労働者都市内再配分丸内労働者数割増、都市実効労働者数丸内労働者数比9.0%上昇丸内、(16)式計測値(15)式計測値高理由、元生産性高丸内地区労働者数増加生産性低地区労働者減賄効果、生産性自体上昇効果加。表、上野(16)式計測値、(15)式計測値低。、元生産性低上野地区労働者数増加生産性高地区労働者減賄効果加。本稿用集積経済定量化，都市内部雇用分布変化場合得生産性上昇率企業都市提示都心副都心雇用分布再配分，労働人口一定閉鎖経済，(15)式計測結