第四章 投资性房地产-房地产转换的会计处理

1、2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料 中级会计实务第四章 投资性房地产知识点:房地产转换的会计处理 详细描述:1.在成本模式下,应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价 值。投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示: 【教材例4-8】20×9年8月10日,为扩大生产经营,甲公司董事会作出 书面决议,计划于20×9年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收 回,用于本公司生产产品。随后,甲公司做好了厂房重新用于生产的各项工 作。20×9年8月31日,甲公司将该出租的厂房收回,20×9年9月1日开始用 于本公司生产产品。该项房

2、地产在转换前采用成本模式计量,截至20×9年 8月31日,账面价值为60 000 000元,其中,原价80 000 000元,累计已提 折旧20 000 000元。假定不考虑其他因素。甲公司的账务处理如下:20×9年9月1日借:固定资产厂房80 000 000投资性房地产累计折旧20 000 000贷:投资性房地产厂房80 000 000累计折旧厂房20 000 000【教材例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼,公司董 事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。20×9年4月10日,甲公司与 乙公司签订了经营租赁协议,将这栋办公楼整体出租给乙公司使用

3、,租赁期 开始日为20×9年5月1日,租期为5年。20×9年5月1日,这栋办公楼的账面 余额为500 000 000元,已计提折旧5 000 000元。假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。甲公司的账务处理如下:20×9年5月1日借:投资性房地产办公楼 500 000 000累计折旧 5 000 000贷:固定资产办公楼 500 000 000投资性房地产累计折旧 5 000 000【教材例4-10】甲公司是从事房地产开发的企业,20×9年4月10日,甲 公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。 甲公司遂与乙公司签订了租

4、赁协议,将此写字楼整体出租给乙公司使用,租 赁期开始日为20×9年5月1日,租赁期为5年。20×9年5月1日,该写字楼的 账面余额为500 000 000元,未计提存货跌价准备,转换后采用成本模式进 行后续计量。甲公司的账务处理如下:20×9年5月1日借:投资性房地产写字楼 500 000 000贷:开发产品 500 000 000(1采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应 当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面 价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益。(2自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产 时

5、,投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益(公允价 值变动损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为其他综 合收益,计入所有者权益。处置该项投资性房地产时,原计入所有者权益的 部分应当转入处置当期损益(其他业务成本。投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示:【教材例4-11】20×9年11月1日,租赁期满,甲公司将出租的写字楼收 回,公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面 决议。20×9年11月1日,该写字楼正式开始自用,相应由投资性房地产转换 为自用房地产,当日的公允

6、价值为72000 000元。该项房地产在转换前采用 公允价值模式计量,原账面价值为70 000 000元,其中,成本为67 000 000元,公允价值变动为增值3 000 000元。甲公司的账务处理如下:借:固定资产写字楼72 000 000贷:投资性房地产写字楼成本67 000 000公允价值变动 3 000 000公允价值变动损益投资性房地产 2 000 000【教材例4-12】20×9年8月,甲公司打算搬迁至新建办公楼,由于原办 公楼处于商业繁华地段,甲公司准备将其出租,以赚取租金收入,已经公司 董事会批准形成书面决议。20×9年12月底,甲公司完成了搬迁工作,原办

7、公楼停止自用。2×10年1月1日,甲公司与乙公司签订了租赁协议,将其原 办公楼租赁给乙公司使用,约定租赁期开始日为2×10年1月1日,租赁期为 3年。在该例中,甲公司应当于租赁期开始日(2×10年1月1日,将自用房 地产转换为投资性房地产。该办公楼所在地房地产交易活跃,公司能够从市 场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,假设甲公司对出租 的该办公楼。采用公允价值模式计量假设2×10年1月1日,该办公楼的公允价值为380 000 000元,其原价为550 000 000元,已提折旧150 000 000元。甲公司的账务处理如下:2×1

8、0年1月1日借:投资性房地产办公楼成本 380 000 000公允价值变动损益投资性房地产20 000 000累计折旧 150 000 000贷:固定资产办公楼 550 000 000【教材例4-13】20×9年4月15日,甲房地产开发公司董事会形成书面决 议,将其开发的一栋写字楼用于出租。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议 ,租赁期开始日为20×9年5月1日,租赁期为5年。20×9年5月1日,该写字 楼的账面余额为400 000 000元。公允价值为430 000 000元。甲公司的账务处理如下:20×9年5月1日借:投资性房地产写字楼成本 430 000

9、 000贷:开发产品 400 000 000其他综合收益投资性房地产30 000 000对照表:成本模式下的转换 公允价值模式下的转换(1自用房地产转换为投资性 房地产 借:投资性房地产【原 值】 累计折旧(累计摊销 固定资产减值准备(无 形资产减值准备 贷:固 定资产(无形资产【原值】 投资性房地产累计折 旧(投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准 备 (1自用房地产转换为投资性 房地产 借:投资性房地产 成本【公允价值】 累 计折旧(累计摊销 固定 资产减值准备(无形资产减值 准备 公允价值变动损益 【借差】 贷:固定资产 (无形资产【原值】 资本公积其他资本公积 【贷差】(2投资性房地

10、产转换为自用 房地产 借:固定资产(无形资 产【原值】 投资性房地 产累计折旧(投资性房地产累 计摊销 投资性房地产减 值准备 贷:投资性房地产 【原值】 累计折旧 (累计摊销 固定资 产减值准备(无形资产减值准 备 (2投资性房地产转换为自用 房地产 借:固定资产(无形资 产【公允价值】 公允价 值变动损益【借差】 贷 :投资性房地产成本 公允价 值变动 公允价值变动 损益【贷差】 成本模式下的转换 公允价值模式下的转换例题:1.A公司于20X9年1月1日将一幢厂房对外出租并采用公允价值模式计量,租 期为5年。每年末收取租金100万元,出租时,该幢厂房的账面价值为2400万 元,公允价值为2

11、200万元。20X9年12月31日,该幢厂房的公允价值为2250万 元。A公司20X9年因该投资性房地产对营业利润的影响为(万元。 A.-50B.150C.200D.-200正确答案:A解析:出租厂房属于自用房地产转换为投资性房地产,公允价值小于账面价 值的差额应确认公允价值变动损失200(2400-2200万元,20X9年12月31日应 确认的公允价值变动收益=2250-2200=50(万元,则20X9年因该投资性房 地产对损益的影响金额=50-200+100=50(万元。 2.下列关于投资性房地产的会计处理中,表述正确的有(。A.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以

12、转换 当日的账面价值作为自用房地产的入账价值B.己经采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业,对于新取得 的投资性房地产,如果确实无法持续可靠取得其公允价值,应当对其采用成 本模式计量直至处置,并假设无残值C.采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业,即使有证据表明,企投资性房地产 借:投资性房地 产【账面价值】 存货跌价 准备【已计提存货跌价准备】 贷:开发产品【账面余额 】 投资性房地产 借:投资性房地 产成本【公允价值】 存货跌价准备【已计提存货跌 价准备】 公允价值变动损 益【借差】 贷:开发产品 【账面余额】 资本公 积其他资本公积【贷差】 (2投资性房地产转换为存货 借

13、:开发产品【账面价值】 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷 :投资性房地产【账面原值】(2投资性房地产转换为存货 借:开发产品【公允价值】 公允价值变动损益【借差】 贷:投资性房地产成 本 公 允价值变动 公允价值 变动损益【贷差】业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠 取得的，也应对该项房地产采用成本模式计量 D.对投资性房地产进行改扩建且将来仍作为投资性房地产的，在开发期间应 继续将其作为投资性房地产核算，在开发期间照提折旧或摊销 正确答案：B,C 解析：选项A，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时 ，应当以转换当日的公允价值作为自用

14、房地产的入账价值，公允价值与原账 面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）；选项D,在开发期间不计 提折旧或摊销。 3.2011年1月1日，甲公司购入一项土地使用权，以银行存款支付2000 00万 元，土地的使用年限为50年，采用直线法摊销，无残值，并在该土地上以出 包方式建造办公楼。2012年12月31日，该办公楼工程已经完工并达到预定可 使用状态，全部成本为160000万元。预计该办公楼的折旧年限为25年，采用 年限平均法计提折旧，预计净残值为零。甲公司下列会计处理中，正确的有 （）。 A.土地使用权和地上建筑物应合并作为固定资产核算，并按固定资产有关规 定计提折旧 B.土地使用权和地

15、上建筑物分别作为无形资产和固定资产进行核算 C.2012年12月31日，固定资产的入账价值为360000万元 D.2013年土地使用权摊销额和办公楼折旧额分别为4000万元和6400万元 正确答案：B,D 解析：土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地 上建筑物分别进行摊销和提取折旧，选项A错误，选项B正确；2012年12月 31日，固定资产的人账价值为其建造成本160000万元，不含土地使用权价值 ，选项C错误；2013年土地使用权摊销额=200000÷50=4000(万元），办公楼 计提折旧额=160000÷25=6400(万元），选项D正确。 4.

16、关于房地产转换的入账价值的确定，下列说法中正确的有（）。 A.在成本模式下的房地产转换，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后 的账面价值 B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转 换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值 C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转 换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差 额计人资本公积 D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资 性房地产按照转换当日的账面价值计价 正确答案：A,B 解析：采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以 其

17、转换当日的公允价值作为fi用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值 的差额计入当期损益，选项C错误；自用房地产或存货转换为采用公允价值 模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价 ，转换当日的公允价值小于原账面价值的差额计人当期损益；转换当日的公 允价值大于原账面价值的差额计人所有者权益，选项D错误。 5.下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。 A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式 B.满足特定条件时可以采用公允价值模式 C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式 D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式 正确答案：A,B,D 解

18、析：同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式对投资性房地产进行 核算。 6.非投资性房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产的相关会计处理 ，不影响当期损益。（） A.正确 B.错误 正确答案：A 解析：非投资性房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，是对应结 转，不会出现差额。 7.2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产 转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧 200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不 考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为( 万元。 A.3700 B.3800 C.3850 D.4000 正确答案：D 解析： 企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项 投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固 定资产”、“累计折旧”、“固定